nr 4 2015 project32 De bewoners van de Peppel- hof in Veghel werden niet alleen van start tot finish bij de renovatie van hun woon- complex betrokken, ze gaven zelf de aanzet. Toen woning- corporatie Area in 2012 ontstond uit een fusie van SVUwonen en Woonbelang Veghel, werd de nieuwe directeur direct door een van de bewoners aan zijn jasje getrokken: `Wat gaat er met onze woningen gebeuren?' Nu, ruim drie jaar later zijn de woningen gerenoveerd en kunnen ze weer 25 jaar mee. `de uitvoerder verdient een standbeeld' project tekst robert dingemans foto's bram berkien begeleiding van De Loods Architecten en Adviseurs in overleg. Diverse scenario's werden tegen elkaar afgewogen. "Mooi was dat de optie die qua rendement het best was, ook het meeste enthousiasme bij bewo- ners teweegbracht", zegt Van den Brand. Uiteindelijk waren de kaders als volgt: 25 jaar door exploiteren en daarnaast een verbetering in het energielabel van E/F naar A/B. Area koos voor een traditionele aanbe- steding waarbij voor 60% gekeken werd naar prijs en voor 40% naar het plan van aanpak. Het sociale aspect, hoe ga je als aannemer om met bewoners, had daarin een belangrijke rol. AANNEMERS IN SPAGAAT Op de selectiedag mochten vier aannemers zich presenteren aan de corporatie en de werkgroep. "Voor de aannemers was dit nieuw, waar- door ze direct in een spagaat kwamen", zegt Van den Brand. "Moeten we nu de opdrachtgever aanspreken of de bewoner?" Uiteindelijke winnaar van de aanbesteding KnaapenGroep maakte direct een goede indruk bij zowel de bewoners als de corporatie. "Ze lieten gelijk zien dat ze meedachten. In plaats van met ??n planning, kwamen ze met twee opties, waarbij de tweede net iets langer duurde en de bewoner iets meer rust gunde. Met plattegrondjes waarop met rood werd aangege- ven waar ze wanneer aan het werk zouden zijn (en er dus overlast is), werd voor bewoners heel goed inzichtelijk gemaakt wat het verschil Sloop en nieuwbouw. Dat stond er gepland voor Peppelhof in Veghel. En dat gebeurde in eerste instantie ook. Rond de eeuwwisseling werd de helft van het oorspronkelijke complex gesloopt en kwam daar vervangende nieuwbouw voor terug. Maar voor de bewoners van de andere helft van het complex werd het toen ineens stil. "De crisis speelde daar een belangrijke rol in", vertelt Toon van den Brand, projectleider bij Area. Maar voor bewoonster Netty van Haaren was de maat eind 2012 wel vol. "Ik woon hier al sinds april 2004 en medebe- woners vertelden me toen al dat ons complex al jaren op de nominatie stond om gesloopt te worden. Tijdens een vergadering van de bewo- nersraad in het najaar van 2012 heb ik de nieuwe directeur-bestuurder maar eens aan zijn jasje getrokken. Ze waren er nog niet helemaal over uit, vertelde hij, maar ik mocht een halfjaar later terugbellen." Dat heb ik gedaan en een dag later belde hij al terug dat Area een informatieavond ging beleggen. Van den Brand: "Daar hebben we de vraag simpelweg teruggekaatst naar de bewoners: wat willen jullie?" Bewoners en corporatie kwamen erachter dat de in 1970 gebouwde laagbouw een aantal onweerlegbare pluspunten had. Lekker dicht bij het centrum en nog best wat ruimte achter de voordeur. Dat in combinatie met de lage huur, maakte dat uiteindelijk besloten werd van nieuwbouw af te zien. "Zo'n lage huurprijs van gemiddeld 440 per maand krijg je met nieuw- bouw niet voor elkaar", zegt Van den Brand. Area formeerde een werk- groep van eerst zes en later negen betrokken bewoners en trad onder Frans van Liefvoort is dik tevreden over het eindresul- taat. "We hebben het goed gedaan." nr 4 2015project 33 was tussen de planningen. Bij de tweede, rustigere planning bleef er altijd een stukje in het huis vrij van werkzaamheden. Van den Brand: "KnaapenGroep adviseerde met klem om voor deze optie te kiezen." Rob Pittens was projectleider vanuit KnaapenGroep. "Wij zijn een bedrijf dat zich puur richt op renovatie en onderhoud. Dit soort trajecten met een sterke focus op het sociale aspect zijn dan ook routine voor ons. Met de presentatie van Tante Keet (zie kader) en onze scheurka- lender raakten we al de juiste snaar bij de bewoners." Na de presenta- ties volgde een evaluatie met de werkgroep, waarbij de individuele inschrijvers werden beoordeeld. Daarna kwamen de enveloppen met de prijs. Dat stukje werd afgehandeld zonder de bewoners. Van den Brand legt uit waarom: "Prijs ligt toch gevoelig, zeker bij concurrenten onder- ling. Stel dat iemand nu een hele hoge prijs heeft, of juist een hele lage. Of dat er ergens een rekenfout is gemaakt. Die informatie wil je niet op straat hebben liggen." De meeste bewoners begrepen dat, al vonden sommigen het jammer. Van den Brand: "We hebben hun wel de volg- orde meegedeeld van de goedkoopste naar de duurste." Nog dezelfde dag werd vervolgens de uitslag naar de bewoners in de werkgroep gecommuniceerd. BETROKKEN BEWONERS Het traject om betrokkenheid bij bewoners te cre?ren werd al voor de aanbesteding in gang gezet toen de corporatie een keuze moest maken voor de nieuwe kozijnen: hout, kunststof of aluminium. De voorkeur van de corporatie ging uit naar aluminium. Iets duurder in aanschaf dan de andere twee, maar vanwege het grote oppervlakte van de kozijnen toch relatief betaalbaar. Van den Brand: "Bovendien zijn ze bij grote schade goedkoper te vervangen." Bewoners hadden echter op voorhand nog niet zo'n goed gevoel bij aluminium. Tijdens een bezoek aan de fabriek zag de werkgroep dat het uiterlijk van aluminium kozijnen de afgelopen jaren een flinke verbeterslag heeft gemaakt. "Na afloop van het bezoek was de materiaalkeuze van de kozijnen de bewoners om het even", zegt Van den Brand." Zo had de corporatie direct draagvlak voor de TANTE KEET Tijdens de renovatie van Peppelhof zette KnaapenGroep Tante Keet neer op het middenterrein. Een plek waar bewoners even konden ontsnappen aan de overlast met een bak koffie of thee en met hun vragen terecht konden bij de bewoners uit de werkgroep of bewonersbegeleidster Anneke Knaapen. En dat werd erg gewaardeerd. Ook door de 62-jarige Frans van Lief- voort, werkgroeplid van het eerste uur. "We hebben er gehuild en gelachen en bijna iedereen over de vloer gehad. Ik woonde hier al drie jaar en kende eigenlijk weinig mensen. In Tante Keet zijn vriendschappen ontstaan." Ook Netty van Haaren (66) heeft goede herinneringen aan Tante Keet. "Na de reno- vatie werd de keet opgeruimd. Toen waren we wel bang dat iedereen weer achter zijn eigen voordeur zou verdwijnen, maar ik heb er toch goede contacten aan overgehouden." Bewonersbegeleidster Anneke Knaapen is blij met de positie die Tante Keet tijdens dit project innam. "Het is heel laag- drempelig. Een vrouw ging om persoonlijke redenen uit zich- zelf niet naar de keet. Daarom hebben we haar opgehaald en naar de keet gebracht. Vervolgens zat ze er bijna elke dag. Ze had als het een eerste zetje nodig. Op deze manier helpt een renovatie mensen uit een sociaal isolement te halen. Op twee personen na heeft iedereen Tante Keet bezocht." nr 4 2015 project34 DIK TEVREDEN Netty van Haaren en Frans van Liefvoort maakten vanaf het eerste uur deel uit van de werkgroep. Van Haaren: "Ik was degene die de corporatiedirecteur aan zijn jasje trok, dus ik voelde me verplicht om in de werkgroep plaats te nemen." Van de werkgroep was Van Haaren de enige die voor sloop- en nieuwbouw was. "Ik vind het een fijne plek om te wonen, maar had niet verwacht dat ze het konden oplap- pen. Er waren zo veel problemen." Nu achteraf is ze tevreden met het resultaat. "Zeker als je bedenkt dat door de renovatie de huur op een laag peil is gebleven." Ze vond het prettig om een aanspreekpunt te zijn voor andere bewoners, maar stond af en toe ook met haar mond vol tanden. Voor zowel de aannemer als de corporatie heeft ze nog wel een verbeterpuntje. "De aannemer had beloofd elke dag het puin op te ruimen en veegschoon op te leveren. Dat heb ik toch nog te vaak zelf moeten doen." Ook vond ze het geen heel groot succes dat de corporatie zich zo weinig liet zien. Communiceren vind ik het aller- belangrijkste. Bij sommige keuzes hadden we eerder ingeseind moeten worden. Ook Frans van Liefvoort had graag meer van Area gehoord, maar dat is voor hem het enige verbeterpuntje. "Dat hebben we in de evaluatie besproken. Over het algemeen ben ik dik tevreden. De samenwerking met KnaapenGroep, Area en De Loods verliep uitstekend. Van tevoren had ik niet verwacht dat we als werkgroep zoveel inspraak zouden krijgen." Van Liefvoort voelde zich als een vis in het water in zijn rol. "Ik ben zo langzamerhand een beetje de spreekbuis voor de mensen geworden. Ze stellen toch makkelijker een vraag aan mij dan aan de uitvoerder." Over het eindresultaat van de renovatie is hij ook erg te spreken. "We hebben het goed gedaan met elkaar. De belangrijkste knelpunten zijn opgelost. Vooral het binnenklimaat is er door onder andere de isolatie goed op vooruit gegaan. Als je nu de thermostaat op 21 ?C zet, is het ook echt lekker behaaglijk. Voorheen voelde je het dan nog flink tochten." materiaalkeuze. "We merkten hierbij direct dat de bewoners blij waren dat ze echt serieus genomen werden. Dat hadden ze op voorhand niet verwacht." Voor aannemer KnaapenGroep begon het bewonerstraject logischerwijs na de aanbesteding. Twee bewoners uit de werkgroep waren aanwezig bij de leanplanning. Dat maakte volgens Rob Pittens direct indruk. Ze konden zelf ondervinden waar we tegenaan lopen en welke afwegingen worden gemaakt. Het maakt veel meer indruk als je de loodgieter en stukadoor eerst over een onderwerp hoort discussi?- ren en tot een gezamenlijke beslissing ziet komen, dan dat die beslis- sing achteraf zonder achtergrondinformatie aan je wordt meegedeeld." Volgens Anneke Knaapen, namens de aannemer als bewonersbegeleid- ster betrokken bij het project, zorgde de betrokkenheid van sommige bewoners er voor dat een groot gedeelte van de vragen die normaal bij de uitvoerder terechtkomen, al afgevangen werden. "Zij zagen het als hun project en voelde zich verantwoordelijk." DIE MAN VERDIENT EEN STANDBEELD Toen de aannemer eenmaal begon met de uitvoering werd bewonersbe- geleidster Anneke Knaapen ingeschakeld. Ze ging persoonlijk de scheurkalenders bij de bewoners langsbrengen, waarop per woning afzonderlijk de planning stond aangegeven. Met de kleuren groen, oranje en rood werd de mate van overlast aangegeven. Maar op de kalender vinden de bewoners bijvoorbeeld ook contactgegevens en de locatie van de douchewoning. Pittens: "De kalender waarschuwt huur- ders wanneer ze bijvoorbeeld hun badkamer leeg moeten hebben, maar er staan ook praktische tips in: zorg dat je flessen water vult voordat wij de keuken komen verbouwen. Dan kun je met je waterkoker in ieder geval nog een kop thee zetten." KnaapenGroep investeert veel in bewonerscommunicatie, maar het levert ook een hoop op. Pittens: "Vroeger was een uitvoerder 70% van zijn tijd kwijt aan vragen van bewoners beantwoorden. Dat ondervangen we met initiatieven als de Netty van Haaren voelde zich verplicht om in de werkgroep plaats te nemen nr 4 2015project 35 bewoners de renovatie wilden aangrijpen voor een verhuizing naar de benedenverdieping. Dan schakelden we de corporatie in. Maar wat levert het, behalve een breed draagvlak, nu op voor de bewo- ners? Zo'n traject met een sterke focus op het sociale aspect. "Het complex staat er nog", zegt Rob Pittens. "Dat was al het eerste dat de bewoners voor elkaar kregen. Ook is er ? in overleg met de werkgroep ? voor gekozen om het gehele bedrag dat beschikbaar was in de reno- vatie te stoppen. En geen vergoedingen uit te keren." Van den Brand geeft toe dat daar tussendoor, toen bewoners in de rommel zaten, nog wel kritiek op kwam. "Maar de beslissing was genomen in samenwer- king met de werkgroep en was dus uit te leggen. Tijdens de evaluatie achteraf bleek ook dat bewoners het niet anders gewild hadden. Dit was de beste besteding van het budget." Verder zijn er nog wat concrete voorbeelden te noemen. Zo mochten de bewoners uit drie buitendeuren hun favoriet kiezen, werden op verzoek van de bewoners oude radiatoren vervangen en kozen de bewoners van de bovenste verdieping gezamenlijk voor een videofoon. Daar stond wel een kleine huurverhoging tegenover. Er waren echter ook onmogelijkheden. Bewo- ners wilde graag een afgesloten toilet, maar dat was gezien het beperkte oppervlakte niet mogelijk. Voor de gerenoveerde woningen gaan de bewoners een iets hogere huur betalen. De huurders hoeven er echter niet op achteruit te gaan. Van den Brand: "We hebben de te verwachten energiebesparing die de energetische maatregelen met zich meebrengen voor 50% meegenomen in de huurprijs. Bij gemiddeld verbruik gaan bewoners er dus op vooruit." PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Peppelhof, Veghel Aantal woningen voor 38 Aantal woningen na 38 Type woningen appartementen Bouwjaar 1970 Eigenaar Area Architect renovatie De Loods Aannemer KnaapenGroep Projectfase opgeleverd Verbeterniveau renoveren Start initiatief december 2013 Start uitvoering februari 2015 Oplevering juni 2015 Kosten per woning 60.000 Energielabel voor renovatie E/F Energielabel na renovatie A/B Transformatieproject Peppelhof in Veghel is opgenomen in de projectendatabase van Renda. Deze vind je op projecten.renda.nl. bewonersbegeleidster, de scheurkalender en Tante Keet. Maar ook doordat we bewoners al opbellen tijdens de renovatie en niet pas achteraf enqu?teren. Daar heb je tijdens het project niets aan. Nu hebben we belmomenten tussendoor, waardoor we meteen actie kunnen ondernemen. Je investeert aan de voorkant, maar dat levert ook veel op." Anneke Knaapen vervult een sociale functie en ontlast daarmee ook de uitvoerder. "Ik zit bij mensen aan de keukentafel. Daar- voor was ik twee dagdelen in de week aanwezig op het project. Natuur- lijk, de uitvoerder zal altijd een functie behouden bij de bewonerscom- municatie, maar als een bewoner er even helemaal doorheen zit, omdat de werkzaamheden een hoop overlast bezorgen en op dat moment ook nog eens de kat overlijdt, is het fijn dat ik die rol op me kan nemen en de uitvoerder gewoon kan blijven uitvoeren." Dat ging overigens niet ten koste van het respect dat uitvoerder Peter van Deursen van de bewoners kreeg. `Die man verdient een standbeeld', werd er tijdens de evaluatie door bewoners geroepen EXTRA AANDACHT VOOR HULPBEHOEVENDEN Anneke Knaapen kon bij haar rol als begeleider rekenen op ondersteu- ning vanuit de werkgroep. "Doordat de bewoners elkaar al opvingen in Tante Keet kon ik mijzelf extra focussen op anderen die hulpbehoeven- der waren. Voor hen is zo'n renovatie nog ingrijpender dan voor de rest. Op dit project waren er enkele bewoners die extra aandacht nodig hadden, omdat ze lichamelijke en/of psychische klachten hebben. In overleg met hun persoonlijke begeleiders hebben we onderzocht welke behoefte er was. Daar moet je extra zorgvuldig mee omgaan. De communicatie was door Area voor het grootste gedeelte bij Knaapen- Groep neergelegd, maar het blijft een wisselwerking. Knaapen: "Op een gegeven moment kom je toch weer op het terrein van de corpora- tie. Bijvoorbeeld als een bewoner plotseling zijn hakken in het zand zet en niet meer mee wil doen. Maar we kregen ook signalen dat sommige