programma16 nr 1 2015 programma wonen ? la carte De bouwcrisis heeft grote gevolgen voor de bouwkolom. Resultaat is een veranderend en verbeterend aanbod. Deze noodgedwongen aandacht voor aanbod die nu om de hoek komt kijken, geeft het antwoord op de vraag voor huisvesten in de 21e eeuw. Zo kan met nieuw aanbod goedkoper en effi- ci?nter energiebesparend worden gebouwd. De vraag is echter of de lucht uit de bouwkolom halen wezenlijk is voor de opgave van wonen, zorgen en werken in deze eeuw. Een kwestie die zich nu al aftekent, maar onvoldoende wordt gehoord. De sector is drukker met verbeteren van bestaand aanbod dan met nadenken over welk aanbod daadwerkelijk nodig is voor een veranderende vraag. tekst en beeld haico van nunen, bouwhulpgroep RENOVATIE & TRANSFORMATIE 2015 Het centrale thema van de beurs Renovatie & Transformatie 2015 is `een integraal aanbod voor wonen, zorgen en werken'. De renovatie- markt is in beweging en biedt volop kansen. Steeds vaker is daarbij vraag naar individuele keuzen, voor de prijs van een collectieve aanpak met oog voor nieuwe duurzaam- heid. Dit artikel gaat daar verder op in. BouwhulpGroep en Renda (hal 7, stand 7.C071) zijn beide actief op deze beurs, van 9 tot en met 13 februari, Jaarbeurs Utrecht. programma nr 1 2015 17 De nieuwbouwcapaciteit bedroeg in 2014 ongeveer 42.000 woningen of zelfs minder1 ). De grote aantallen van weleer worden niet meer gehaald. Met het wegvallen van een substantieel deel van de bouwbedrijven2 ) is (volgens de oude traditie) de capaciteit te beperkt. Toch zal het aantal huis- houdens volgens het CBS toenemen tot 8,5 miljoen in 20453 ). Dat bete- kent een minimale toevoeging van 32.000 woningen per jaar, onttrekkin- gen niet meegenomen. Het grootste deel van de beschikbare bouwcapaci- teit moet dan worden ingezet voor toevoeging aan de voorraad. Voor het vernieuwen van de voorraad middels sloop en vervangende nieuwbouw, is nauwelijks ruimte in dit scenario. Aanpassingen aan de veranderde vraag zullen daarom binnen de bestaande bouw moeten plaatsvinden. Naast begrip van de vraag, is voor een passend aanbod van belang dat het accomoderend vermogen van de voorraad4 ) goed wordt ingeschat. Zodanig dat je met een gerichte aanpassing aan de vraag kunt voldoen. Dus gebruik dat wat er al is optimaal. DE VERANDERENDE VRAAG In het samenspel van conserveren, renoveren en transformeren van de voorraad, ligt de uitdaging om dit zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de toekomstige vraag. En laat dat nu net het lastige zijn. Vooruitkij- ken lijkt soms wel op kijken in een glazen bol. Maar als je de juiste rand- voorwaarden meeneemt ? begrip vanuit het verleden met oog voor de toekomst ? wordt het eenvoudig om de kansen te zien. Onderdeel van de reorganisaties bij corporaties, is aanscherping van het beleid. Hun doelgroep is (opnieuw) duidelijk geworden. De primaire taak ligt bij wonen. Maar vanuit hun maatschappelijk positie zijn daar nauw verwante levenssferen te benoemen. De belangrijkste daarvan zijn werken en zorgen. Deze onderwerpen komen in veel beleidsplan- nen van corporaties terug, maar ook de particuliere markt heeft er steeds vaker aandacht voor. Dit laat zien dat huur- en koopmarkt naar elkaar toegroeien. Het hoofdprogramma voor de komende jaren voor zowel de particuliere als de corporatiemarkt, is het voorzien in ruimte voor wonen, werken en zorg. Deze levenssferen gecombineerd met de beleidsterreinen die door corporaties worden geformuleerd, schep- pen een kader om de veranderingen in de vraag te duiden en om de kansen in de bestaande bouw te ontdekken om aan die vraag te voldoen (fig. 1). (VER)ZORGEN De veranderingen in de zorg hebben een duidelijke invloed op de manier van wonen. Bejaardenhuizen, seniorencomplexen en verzorgingshuizen komen steeds minder voor. Enkel indien er echt een grote zorgindicatie is, is er een plek binnen een zorginstelling. Zo niet, is het adagium zo lang mogelijk thuis wonen. Veel mensen willen dat ook wel, maar het moet wel kunnen. Denk bijvoorbeeld aan meer ruimte voor een rollator of rolstoel, het bereikbaar maken van de bovenverdieping of gelijkvloers kunnen wonen en slapen. Ook voorzieningen als het beperken van drempels en het vergroten van een doorgang moeten kunnen worden aangebracht, evenals zaken als signalering en beveiliging. Maar de opgave om zorg aan (en in) huis aan te bieden, gaat verder. Ze opent deuren voor aangepaste woonvormen als kangoeroewoningen, mantelzorgwoning of zorgsteunpunten. Misschien zorgt het wel weer voor een nieuwe mogelijkheid voor de duplexwoningen. Op een hoger schaalniveau kunnen strategische keuzen worden gemaakt. Als eerste is dat de selectie van woningen die zich lenen voor aanpassing tot zorggeschikte woning. Vervolgens is het de vraag waar behoefte is aan dit soort woningen en in welke specifieke woningen dit het beste kan worden gerealiseerd. De verbeterde kwaliteit van de woning wordt daarmee anders. Bij nieuwe verhuur of verkoop is dat het onderscheidend vermogen. (THUIS)WERKEN Van de beroepsbevolking werkt momenteel meer dan een derde mini- maal ??n uur per week thuis. Gemiddeld wordt er zes uur per week thuisgewerkt5 ). Veel kantoren gaan over op flexwerkplekken, waardoor de stap naar thuiswerken makkelijker wordt. Op de bank, aan de keuken- tafel, maar ook steeds meer op speciaal daarvoor ingerichte plaatsen in huis. Dat houdt wel in dat er ruimte moet zijn; een extra kamer of een deel van de (woon)kamer. En dat hoeft niet eens een permanente plek te zijn. Kijk maar naar het Schr?derhuis van Rietveld dat een dag- en nacht- ritme had, zodat je de woning optimaal kon gebruiken. Figuur 1. Beleidsterreinen en voor- beelden kwaliteitsaanpassingen 1 ) Er is onduidelijkheid over de cijfers van de bouwproductie in 2013. In de columns `Raadsels rondom actuele woningproductiecijfers' en `Raadsels rondom actuele woningproductiecij- fers nog niet opgelost' op NVM.nl gaan Harry van der Heijden en Hugo Priemus hier op in. 2 ) Het aantal werknemers dat valt onder de CAO voor de Bouwnijverheid is in 2009-2012 met 25% afgenomen. Bron Bouwend Nederland. 3 ) `Een miljoen huishoudens meer in 2045'. Webmagazine CBS, 4 april 2011. 4 ) Liebregts, M., Nunen, H., van, Essay ? de toekomst van de woningvoorraad. Uitgeverij ?neas, 2014. 5 ) `Aandeel thuiswerkers toegenomen'. Webmagazine CBS, 25 november 2013. programma18 nr 1 2015 Naast de levenssferen wonen, werken en zorgen zijn er meer ontwikkelingen van belang voor wonen in de 21e eeuw Thuiswerken vraagt om een andere kijk op de woning. Bij de verbeter- opgave is dat een verbijzondering. Maar ook hier geldt weer dat goed moet worden gekeken wat je gaat aanbrengen, plus bij welke woningen wel en vooral ook bij welke woningen je dat niet gaat doen. ONTWIKKELINGEN Naast de levenssferen (wonen, werken en zorgen) zijn er meer ontwik- kelingen van belang. Deze ontwikkelingen komen als beleidsterreinen bij de corporaties terug en gelden eveneens voor de particuliere markt. BETAALBAARHEID Betaalbaarheid is al jaren een belangrijk beleidsterrein voor corporaties. Nu de randvoorwaarden strikter worden, komt betaalbaarheid nog meer in het gedrang. Niet alles wordt meer vanzelfsprekend. De relatie tussen prijs en kwaliteit wordt belangrijker en er is behoefte om een passend aanbod te kunnen doen voor een situatie. Bij de eigenaar-bewoner gaat het over het maken van een wooncarri?re. Voor hem is het niet meer vanzelfsprekend om iedere zeven jaar te verhuizen. De markt is niet meer in beweging en telkens groter of beter wonen is niet langer de standaard. Dat betekent steeds vaker aanpassing van de huidige woning. Hiervoor is nog nauwelijks een markt. En de stap naar een individuele bouwer of architect is voor de eigenaar-bewoner al snel te groot. Dit vraagt om een passend aanbod. Wat willen mensen en wat hebben ze ervoor over? BEWONERS AAN DE KNOPPEN Keuzevrijheid en individualiteit worden steeds invloedrijker. Met `bewo- ners aan de knoppen' wordt invulling gegeven aan deze ontwikkeling. Maar waar gaat de keuze over? Tientallen jaren geleden waren mensen blij dat ze een huis hadden. Tegenwoordig is de vraag of het huis aansluit bij de levenssituatie. Wie kan er nu beter beoordelen of dat zo is dan de bewoner zelf? Met de bewoner aan de knoppen wordt het mogelijk om te differenti?ren in kwaliteit. Niet iedereen heeft dezelfde verwachtingen, dus waar zit ruimte om onderhoud en verbetering op maat aan te bieden? Daarmee verhoog je de klanttevredenheid, maar is er tevens ruimte voor de corporatie om uitgaven te reduceren. Het nieuwe aanbod moet gevarieerdere keuzen kunnen bieden. In de huidige markt bestaat keuzevrijheid vaak uit een menukaart met van tevoren bedachte combinaties. Maar het is nog altijd eten. Bewoners aan de knoppen laat zich veel meer vergelijken met een afstandsbedie- ning van de televisie. Er zijn diverse knoppen om keuzen te maken en bij te regelen (zender, kwaliteit, geluid, kleur, helderheid enz.), maar nog veel belangrijker: je kunt ervoor kiezen om de tv uit te zetten of een programma op te nemen en later te kijken. Juist de keuze om niet mee te doen of op een later tijdstip iets te laten uitvoeren, als het jou uitkomt, zet de bewoner pas echt aan de knoppen. DE HUIDIGE CONTEXT Het gewenste aanbod kan alleen worden benoemd wanneer ook de context van de veranderingen in de markt worden beschouwd. GRENS HUUR EN KOOP VERVAAGT De huisvestingsopgave is breder dan enkel de corporatiemarkt. De particuliere markt (60%) is groter dan de markt van de verhuurders (40%), maar is wel grilliger. De particuliere woningeigenaar wordt gezien als een lastig te benaderen klant. Bovendien is de omvang van die opgave beperkt: telkens ??n. Juist hier ligt een kans; het realiseren van een aanbod in de serie van ??n is geschikt voor zowel de eigenaar- bewoner als voor de corporatie. Dit zou betekenen dat in het vernieuwde aanbod de opgave voor huur en koop gelijk is, maar wel met keuze voor accenten. Dit houdt in dat de bewoner, ongeacht of hij huurt of koopt, kan kiezen uit een aanbod. En natuurlijk wordt de keuze ruimer of beperkter naar gelang de financi?le ruimte. Dit alles heeft ertoe geleid dat de markt anders is geworden. Er zijn andere prioriteiten gekomen. Het gaat niet om meer en beter, het gaat over betaalbaar en passend. De corporatie moet zich richten op betaal- bare huurwoningen, waarmee grenzen voor de toekomst langzaam worden vastgezet. Er dienen keuzen te worden gemaakt over de in te zetten middelen. Het is niet langer vanzelfsprekend dat een woning op het moment van verbetering automatisch tot het hoogste niveau wordt gebracht. De overheid scherpt de inkomensgrenzen voor sociale woning- bouw aan en dat heeft gevolgen voor de te realiseren kwaliteit. Om huren betaalbaar te houden, worden keuzen in kwaliteit gemaakt (differentiatie). programma nr 1 2015 19 Dit beleid kan overigens meer consequenties hebben. Zoals het ontstaan van een nieuw marktsegment6 ) voor mensen met een inkomen boven 34.911 (prijspeil 2015), maar niet hoog genoeg om een woning te kunnen kopen. Woningen die eigenlijk te duur zijn voor corporaties zouden hier kunnen worden ingezet. Zij krijgen een huurprijs boven de huurgrens, maar die nog altijd lager ligt dan een koopwoning of een particuliere huurwoning. Het is een gebied waar de corporaties nu angstvallig wegblijven, bang als ze zijn voor juridische en administra- tieve complicaties. Maar hier ligt voor de volkshuisvestelijke opgave nog wel een kans. Het is de vraag in hoeverre woningcorporaties deze doelgroep mogen bedienen als niet-DAEB-activiteit7 ). Deze verandering betekent dat we bij woningverbetering duidelijk moeten kijken wat we doen, aan welke woning en voor wie we het doen; wie is de klant voor nu, morgen en overmorgen? Het vraagt om een nieuw aanbod dat op meerdere terreinen kan worden gebruikt. Huur en koop, onderkant en bovenkant van de markt. NIEUWE VORMEN VAN BEHEER Corporaties dienen weer terug te keren naar hun kerntaak: het voorzien in woonruimte voor de doelgroep. Aan hen de opgave om met de kennis en middelen die ze hebben invulling te geven aan die kerntaak. Momenteel zijn er diverse verschuivingen zichtbaar. Van corporaties die nauwgezet hun eigen processen onder de loep (laten) nemen om zo tot verbeteringen te komen, tot de regiecorporatie waarbij de feitelijke werkzaamheden door externe partijen worden uitgevoerd en de corpo- ratie de touwtjes in handen heeft. Het gaat over grip krijgen op de woningvoorraad, zodat corporaties de benodigde besluiten kunnen nemen. Er kan een heel nieuw aanbod worden opgesteld dat ingaat op deze nieuwe vormen van beheer. Zowel een fysiek aanbod (producten of componenten) als een breed scala aan diensten. DUURZAAMHEID Duurzaamheid vormt een steeds belangrijker wordende maatschappe- lijke voorwaarde en mag daarom niet ontbreken in deze schets van de context voor vraag en aanbod. Duurzaamheid gaat over stevig, bruik- baar en schoonheid. Goede, stevige woningen maken, die lang mee kunnen gaan. Hierdoor worden er beperkt (nieuwe) grondstoffen gebruikt. De woningen zijn afgestemd op het gebruik en de gebruikers, dus met mogelijkheden om gebouwen aan te passen aan een wisselend gebruik. Zo wordt er effici?nt met de beschikbare grondstoffen (materi- aal, water en energie) omgegaan. Boven alles zijn de woningen mooi en willen we er graag wonen, we voelen ons thuis. De energetische opgave kunnen we langzaamaan tackelen. We zijn er nog niet, maar de stippen aan de horizon zijn hiervoor gezet. Voor wat betreft materiaal en materiaalgebruik is er nog een hele slag te slaan. In het aanbod voor de toekomst neemt de grondstofbehoefte een belangrijke plaats in. DE NIEUWE RENOVATIEOPGAVE In dit artikel is ingegaan op de aanwezige kansen voor voorraad en aanbod die nodig zijn om die huisvestingsopgave te realiseren. De nood- zaak tot woningverbetering is evident. Met sloop-nieuwbouw is de bouw- capaciteit te beperkt om echt stappen te kunnen maken. De oplossing kan het beste worden gezocht in de bestaande bouw, daar ligt tevens de meest duurzame oplossing. Dat betekent dat we moeten zoeken naar nieuwe kansen voor het bestaande. Het accomoderend vermogen van de woning bepaalt de mogelijkheden. Het nieuwe aanbod wordt gevormd door kansen, zoals de optie om een woning geschikt te maken voor zorg- functies of juist te voorzien van een werkplek. Dat kan door woningverbe- teringen met een passende prijs-kwaliteitverhouding. Bovenal zal er meer differentiatie komen. Dit komt door de verschillende leefsferen wonen, werken en zorgen, maar ook doordat er meer inspraak is, meer keuzemo- gelijkheden zijn en er een invulling wordt gegeven aan de context. De opgave aan de markt is om die differentiatie mogelijk te maken. Laten we na alle hier genoemde veranderingen, ontwikkelingen en de genoemde context, de vraag herformuleren: op welke manier kan duur- zaam invulling worden gegeven aan de huisvestingsopgave voor de 21e eeuw? Gebruik dat wat er al is. Corporaties dienen weer terug te keren naar hun kerntaak: het voorzien in woonruimte voor de doelgroep 6 ) Harms, E., Middeninkomens een nieuw huursegment in wording. Tijdschrift voor de Volks- huisvesting, februari 2014. 7 ) Boelhouwer, P., Elsinga, M., Gruis, V., Priemus, H., Schaar, J., van der, Thomsen, A., Wonen 6.0 ? Over de toekomst van de sociale huisvesting in Nederland'. OTB, TU Delft, oktober 2014.