1 Werken als ??n bedrijf 26-6-2014 Bezoekers krijgen geen gladgestreken verhaal voorgeschoteld tijdens Renda on Tour naar Vestingstraat Breda. Er zijn tegenslagen en met name op gebied van bewonerscommunicatie liggen er grote uitdagingen. Voor de financiering is de methode Activity Based Costing door de aannemer toegepast. Renovatieproject Vestingstraat van Renda-partners WonenBreburg en Huybregts Relou, is een complexe casus met leerpunten voor iedereen. Tekst Joop van Vlerken 2 Aline Zwierstra, directeur Vastgoed bij WonenBreburg, opent 18 juni de excursie in de kantine van het corporatiekantoor in Breda. Ze benadrukt hoe belangrijk onderhoud voor de corporatie is. "Van elke euro gaat bij ons twintig cent naar onderhoud." De renovatie van de straat wordt nog voor de bouwvak van 2014 opgeleverd. Het project is niet zonder slag of stoot verlopen. De corporatie kreeg te maken met woedende bewoners, die opgestookt door politiek en pers het hoofdkantoor van de woningcorporatie bezetten. WonenBreburg heeft ervan geleerd vertelt Eva Boon, communicatiemanager bij de corporatie. "Het is bijvoorbeeld heel belangrijk om overlast visueel te maken. Je kunt brieven schrijven zo veel je wilt, maar mensen begrijpen beelden veel beter." Voor de Vestingstraat is dit onder meer toegepast door in de modelwoning te werken met ondersteunend beeldmateriaal. "Zo laten we een oude vrouw zien in een woning waarvan de kozijnen eruit zijn. Ze zit te midden van een hoop rotzooi. Een betere manier is er niet om duidelijk te maken dat het vervangen van kozijnen flink wat overlast geeft." Een ander belangrijk aspect van het renovatieproject is de Activity Based Costing (ABC)- methode. Dirk Zuiderveld van Noorderberg en partners heeft de methode samen met hoofdaannemer Huybregts Relou toegepast in het project. Hij gebruikt in zijn toelichting over ABC onder meer de wet van Parkinson, die betekent dat werk zich uitbreidt tot het de tijd vult die beschikbaar is voor zijn voltooiing. Zuiderveld bedoelt hiermee dat offertegestuurd werken leidt tot ineffici?ntie. Om dat te voorkomen bepleit hij dat hoofd- en onderaannemers in het project structureel denken en werken als ??n bedrijf. "Je moet kijken naar grensoverstijgende processen en hoe je die kunt optimaliseren. Daarbij is het logisch dat de deelnemende bedrijven transparant zijn over hun kosten. Alleen op die manier is het mogelijk om het proces in de keten integraal te blijven verbeteren. Maar daar is wel vertrouwen voor nodig." Standaard renovatie Na de inleidende woorden van Zwierstra, Boon en Zuiderveld worden de bezoekers van Renda on Tour opgesplitst in twee groepen. E?n groep maakt samen met projectleiders Feicko Kooistra van WonenBreburg en Mark van Diessen van Huybregts Relou, een wandeling naar de Vestingstraat. De andere groep wordt opgesplitst en blijft in het kantoor van de corporatie. Deze deelnemers kunnen kiezen tussen uitleg over de ABC-methode of het verhaal over bewonerscommunicatie. Tijdens de tour naar het project wisselen bezoekers en projectleiders informatie uit over de wijk en zijn bewoners. Kooistra licht toe dat de wijk vooral esthetisch is aangepakt en dat de renovatie technisch niet bijzonder is. "Omdat we de huurverhoging heel beperkt wilden houden, hebben we gekozen voor het standaardpakket bij deze renovatie. Het budget per 3 woning was met 35.000 aanvankelijk erg laag. Dat is opgehoogd naar 50.000 omdat we te maken kregen met asbestsanering." Agressie van bewoners Het project is zoals gezegd vooral een uitdaging als het gaat om bewonerscommunicatie. Kooistra: "De mensen in deze wijk communiceren op een heel andere manier dan ik ben gewend." Dat wordt later tijdens de verdiepingssessie bevestigd door Jeroen Jansen, de uitvoerder van Huybregts Relou. "De bewoners in deze wijk communiceren niet op een normale manier. Je moet daarom heel duidelijk zijn over wat je wel en niet gaat aanpakken in de woning en de bewoners aan- spreken op agressiviteit. Als je dat op een goede manier doet, neemt het begrip vanzelf toe." Naast de uitvoerders en projectleiders van Huybregts Relou, krijgen ook de medewerkers van WonenBreburg te maken met deze agressieve manier van communiceren. "We voeren ordegesprekken met bewoners en maken duidelijk dat agressiviteit niet wordt getolereerd", vertelt Boon tijdens de verdiepingssessie over bewonerscommunicatie. De aanleiding voor de misverstanden met bewoners was een brief over asbest. "Op zich een heel onschuldige brief, maar de bewoners werden er ongerust door en werden hierin nog verder opgeruid door de SP en de pers. Vervolgens escaleerde de situatie en stonden ze hier opeens met spandoeken in de kantine. Toen zijn we heel snel gaan kijken hoe we dit samen met de bouwketen konden oplossen." Ze gaat verder: "Dit leidde ertoe dat we heel vlug een modelwoning hebben ingericht en dat de communicatie met bewoners helemaal is opengegooid. Door op alle signalen in te gaan en eerlijk en duidelijk te zijn naar hen toe, proberen we nieuwe escalaties te voorkomen. Het motto van het project is daardoor geworden: niet mauwe, maar bouwen!" Nina Viegers, vastgoedmanager bij WonenBreburg, bevestigt het verhaal van Boon en Jansen en vertelt dat de corporatie iets heeft opgestoken van het project. "We hebben geleerd dat we de bewoners niet over onze grenzen moeten laten gaan en van tevoren veel beter moeten onderzoeken wie de doelgroep is. Het lukte ons met deze mensen niet om in dialoog te komen. Dat hadden we van tevoren al kunnen weten." Gezamenlijke verantwoordelijkheid In de kantine krijgen de achterblijvende bezoekers een presentatie over de ABC-methode, van Zuiderveld en Paul Uppelschoten van Huybregts Relou. Uppelschoten is tevreden over 4 de manier waarop de methode is toegepast. "Je leert met de hele keten denken en werken als ??n bedrijf. En omdat iedereen een vooraf bepaald rendement krijgt, is er tijdens het project geen gedoe over geld." Volgens de methode wordt open gecommuniceerd over kosten en winst met open begrotingen. Dat is nog niet in de hele bouwsector gebruikelijk, denkt Zuiderveld. "Bedrijfscontinu?teit wordt bij veel bouwbedrijven gerealiseerd door het toepassen van verborgen opslagen. Deze manier van begroten werkt binnen ketensamenwerking onnodig frustrerend. Omdat iedereen bij deze methode zijn beoogde bedrijfswinst naar ratio krijgt en alle gemaakte kosten worden betaald, zijn die opslagen niet nodig. Maar daarvoor is het wel nodig dat alle partijen in de keten hun kosten inzichtelijk maken." Hij vertelt dat door het toepassen van de ABC- methode de kosten en technische informatie binnen het project boven tafel zijn gekomen. "Op basis van die gegevens hebben we de tarieven berekend. Zo zijn we tot verdeelsleutels gekomen om de kosten voor arbeids- krachten en middelen toe te wijzen aan de handelingskosten. Dat kan bijvoorbeeld voor het aantal uren per handeling. Deze manier van werken leidt tot gewogen tarieven per proces en specifieke tarieven", aldus Zuiderveld. De presentatie van beide heren wordt door verschil- lende deelnemers als erg positief ervaren. Marian de Mortel, vastgoedontwikkelaar bij Woonbedrijf, heeft aandachtig geluisterd. "Wat mij vooral aanspreekt is de manier van samenwerken. Deze is gebaseerd op wederzijds vertrouwen tussen opdrachtgever en aannemer en tussen aannemer en onderaannemers. De intensieve voorbereiding met veel aandacht voor het werk en voor de bewoners, heeft geleid tot een renovatie met een hoge klanttevredenheid en fijn werken voor de bouwvakkers."