renda special 2013/2 wekelijks hamburgers voor de mannen40 over waarom er bepaalde kosten werden gemaakt. Het was niet alleen bij elkaar in de keuken kijken, maar ook bij elkaar eten. En waar voor- heen de focus altijd lag op techniek, werd er nu vooral gekeken naar processen. Het project stond daarbij centraal. Soms moest er een keuze gemaakt worden die voor ??n van de partners lastig was, maar die voor de hele keten leidde tot een beter resultaat. Het is geen rocket science, maar het is wel een volledig andere manier van werken", legt de aannemer uit. Goed Gevoel voor bewoners Ook voor de woningcorporatie was project Outshoornstraat het eerste project op basis van ketensamenwerking. "Voor ons was het nieuw, we wisten niet precies waar we instapten. Daarom hebben we partijen uitgenodigd waarvan we dachten dat ze geschikt waren om dit project op deze manier uit te voeren," vertelt Dirks. Bij een normale aanbeste- bewonerstevredenheid was ??n van de belangrijkste doelen bij het groot onder- houd aan 62 woningen van woningcorporatie wonen- breburg. en dat sloeg aan bij de bewoners in het gebied in en rond de outs- hoornstraat in Tilburg. Ze beloonden het project met een gemiddelde score van 8,8. voor zowel de corpora- tie als hoofdaannemer Huybregts relou uit son, was dit het eerste project in ketensamenwerking. "Het was niet alleen bij elkaar in de keuken kijken, maar ook bij elkaar eten", omschrijft Mark van diessen, project- leider bij de aannemer. wekelijkshamburgers voor de mannen project tekst joop van vlerken foto's roel simons "Eind 2011 stonden de woningen aan de Outshoornstraat in Tilburg er slecht bij. Het dak en de kozijnen waren slecht en ook sanitair, keukens en installaties waren verouderd", vertelt Robin Dirks, project- leider bij WonenBreburg. "Nu zien de woningen er heel anders uit. De kozijnen zijn vervangen, de woningen hebben vraaggestuurde mecha- nische ventilatie gekregen, er is een nieuwe cv-ketel geplaatst en de daken zijn vernieuwd." In februari 2012 werd de eerste bijeenkomst georganiseerd voor alle ketenpartners in het onderhoudsproject; eind 2012 was het project helemaal afgerond. Erg bijzonder was dat ook de onderaannemers al in het voortraject in contact kwamen met de woningcorporatie, noemt Mark van Diessen, projectleider bij Huybregts Relou. "Toen is de fundering gemaakt voor een mooie samenwerking. Er ontstond begrip voor elkaar. Transparantie stond tijdens die sessie en ook tijdens de verdere samenwerking tussen de ketenpartners, voorop. Interne bedrijfsprocessen kwamen open en bloot te liggen. We moesten bereid zijn om tekst en uitleg te geven renda special 2013/2wekelijks hamburgers voor de mannen 41 ding gaat het volgens de projectleider voornamelijk om de prijs. En dat levert niet altijd het gewenste resultaat op. "Traditioneel mag degene die de laagste prijs vraagt, het project uitvoeren. Je krijgt dan geen cultuur van samenwerking, maar een cultuur van het onderste uit de kan halen. Men houdt in de keten geen rekening met elkaar omdat de partijen daar geen belang bij hebben, en dat kan weer nadelig uitpak- ken voor de bewoners of het project." De gebruikelijke aanbesteding heeft volgens Dirks in het verleden vaak geleid tot kostenoverschrij- dingen en andere problemen tijdens de bouwfase. "Bovendien blijft iedereen in zijn traditionele rol en houdt men de kaarten tegen de borst, dat leidt niet tot openheid." Voor de Outshoornstraat wilde WonenBreburg het daarom anders aanpakken. "We wilden dat de bewoners een goed gevoel over zouden houden aan het groot onderhoud", zegt Dirks. Al tijdens de aanbestedingsfase werd het winstpercentage van de aannemers in het project vastgesteld. "En omdat daar duidelijkheid over was, konden we het over andere dingen gaan hebben en was er ook veel meer bereidheid om dingen voor elkaar te doen." Van Diessen beaamt dit: "We hebben niet alleen op de prijs van de individuele onderaannemer gelet. Daardoor werd de prijs van het totale project een gezamenlijk belang en was er veel meer ruimte om te kijken naar het tijdsbestek, de technische invulling en de bewonerstevredenheid. Om een voor- beeld te noemen; het goedkoopste materiaal heeft niet altijd de snel- ste verwerkingstijd. Als je een dag extra moet wachten omdat het stucwerk moet drogen, kun je misschien beter kiezen voor duurder materiaal dat sneller droogt. En wat misschien nog wel veel belangrij- ker is, is dat door het proces centraal te stellen de prijs automatisch beter wordt. Een positief neveneffect was dat we het plezier op de bouwplaats terugbrachten. Dat kan zitten in heel simpele dingen, zoals het woongenot van de bewoners en de lol om iets te mogen maken voor die mensen. Dat levert faalkostenreductie op, meer inzet van alle medewerkers en een hogere productie met een betere kwaliteit." wonenbreburg renda special 2013/2 wekelijks hamburgers voor de mannen42 Zo Min MoGelijk overlasT Voor WonenBreburg was bewonerstevredenheid de voornaamste reden om dit project in ketensamenwerking op te pakken. "De bewo- ner moet fijn kunnen wonen, dat is een van onze doelstellingen. Het belangrijkste is dat we geen vertraging oplopen waarvan de bewoner de dupe wordt, daarom was het ook zo van belang om vooraf duidelijk- heid te hebben over kosten en prijzen. Het doel was om het onder- houd met zo min mogelijk overlast voor de bewoners uit te voeren en dat is gelukt. Binnen gemiddeld twaalf dagen per woning waren de woningen van binnen en buiten volledig gerenoveerd", legt Dirks uit. Maar ook snelheid is niet altijd heilig, benadrukt Van Diessen. "Het maakt de bewoner niet zo veel uit of het nu tien of twaalf dagen duurt, hij heeft toch overlast. Misschien ervaart een bewoner meer mensen over de vloer in een korte periode wel als drukker. Ook daar heb je het in de keten over." Dat heeft uitvoerder Andr? Peters van Huybregts Relou eveneens ervaren. Tijdens het project had hij veel contact met de bewoners. Hij merkt dat zijn takenpakket steeds meer bestaat uit communiceren met bewoners en steeds minder uit het delegeren van taken en geven van opdrachten aan onderaannemers en bouwvakkers. Alles heeft hij eraan gedaan om het de bewoners van de Outshoornstraat zo makke- lijk mogelijk te maken. "Om ervoor te zorgen dat de bewoners ook tijdens het grootonderhoud gewoon konden wonen, hebben we een douchewoning gemaakt. In deze woning konden de bewoners douchen en er stond ook een koffiezetapparaat. Tijdens het wachten leerden de bewoners elkaar bovendien weer een beetje kennen. In de loop van de jaren hadden ze elkaar op straat natuurlijk ook wel gezien, maar nu kwamen ze echt met elkaar in contact", licht Peters toe. Volgens Dirks kunnen de bewoners erg tevreden zijn. "Voor een huur- verhoging van 20 euro hebben ze eigenlijk weer een volledig nieuwe woning. Er was niet veel voor nodig om de bewoners over te halen om in te stemmen met het grootonderhoud. Voor de buitenzijde was het een verplichting en was de deelname dus 100 procent. Voor de binnenzijde van de woning gold dit niet, maar ook hier was het deel- namepercentage met 90 procent behoorlijk hoog." HaMburGers en worsTenbroodjes Met bouwvakkers en onderaannemers heeft uitvoerder Peters heel wat koppen koffie gedronken gedurende het project. "Elke morgen kwamen we samen in een lege woning, waar we een lange tafel in hadden gemaakt. Daar dronken we elke morgen koffie en lunchten we samen. Doordat iedereen elkaar kende, was er meer begrip voor elkaar en daardoor kon er weer beter worden samengewerkt. Elke donderdag zorgde ik dat er iets lekkers was voor de mannen, ik maakte bijvoorbeeld hamburgers of ik haalde worstenbroodjes. Hier- door werd de samenwerking tussen de bouwvakkers en onderaanne- mers beter en werden er telefoonnummers uitgewisseld. Dan konden ze elkaar bellen als er iets was en hoefde ik daar minder tijd aan te besteden", omschrijft Peters de gang van zaken. Gevolg was dat Peters meer tijd overhad om samen met de opzichter van WonenBre- burg aan de bewonerstevredenheid te werken. "We hebben veel met de bewoners overlegd", gaat hij verder. "En we hebben zo veel moge- lijk gedaan om het comfort voor de bewoners zo hoog mogelijk te houden. Alles werd afgeschermd met stofschermen en we zorgden ervoor dat ze 's avonds gewoon weer terug de woning in konden en weer naar hun eigen toilet." In de woning waar de bouwvakkers zich verzamelden, werden de scores voor de bewonerstevredenheid zichtbaar opgehangen. "Door- dat de bouwvakkers konden zien wat die score was en hoe deze steeg, vonden ze het leuk om zich daarvoor in te zetten", vertelt Peters. "Er ontstond eigenlijk als vanzelf meer verantwoordelijkheid voor het eigen werk. Dat noemen we `foutvrij van mij'. Iedereen die in die woningen bezig was, zorgde ervoor dat zijn werk opgeleverd en doorgegeven werd aan de volgende. Zo ontstonden er aan het eind van het proces minder fouten." Van Diessen bevestigt dat: "Iedereen moest ervoor zorgen dat zijn eigen werk goed werd opgeleverd, zodat de ander verder kon. Uiteindelijk stond altijd het projectdoel voorop voor alle onderaannemers. Er werd zelfs voor elkaar gewerkt. Kijk, een tegelzetter kan natuurlijk niet stuken, maar hij kan wel zakken dragen of de stuc mengen. Omdat iedereen voor hetzelfde uurloon werkte, kon dat ook allemaal." Geen aMbiTieuZe labelverbeTerinG Over de financi?n waren voor de start van het project goede afspraken gemaakt. Met alle samenwerkende partners werd een winstpercentage van 3,5 procent afgesproken. "Er zijn daarna geen discussies meer geweest over prijzen of kosten. Dit kwam doordat daar duidelijkheid over was", zegt Dirks van WonenBreburg. "Vervolgens hebben we met de keten een risicomatrix voor het project opgesteld en afgesproken dat we dit bedrag zouden reserveren. Maar uiteindelijk is er slechts 10 procent van uitbetaald." Daarna werd afgesproken dat het resterende geld uit die pot niet in zijn geheel terug hoefde naar de corporatie. "De helft daarvan is evenredig verdeeld onder alle onderaannemers die deel- namen aan het project, als een soort bonus", aldus Dirks. In totaal had WonenBreburg voor het onderhoudsproject een budget van 2,98 miljoen euro. Dat betekent dat er per woning ongeveer 50.000 euro beschikbaar was. Daarvan moest alles betaald worden, zoals de kosten van WonenBreburg als organisatie, maar ook de bewonersvergoeding en de architectkosten. Er moesten dus keuzes gemaakt worden volgens Dirks. "We hebben bijvoorbeeld niet aange- renda special 2013/2wekelijks hamburgers voor de mannen 43 stuurd op de meest ambitieuze energielabelverbetering. Ik geloof niet in de utopie dat we ?n de beste bewonerstevredenheid kunnen beha- len ?n de beste energieprestatie voor dat geld." De woningen aan de Outshoornstraat verbeterden van energielabel D naar B, niet de meest gewaagde labelverbetering die op dit moment mogelijk is. Dat erkent ook Van Diessen: "Maar daar is ook niet op gestuurd. De rode draad in dit project was bewonerstevredenheid. Bovendien waren er veel elementaire zaken die aangepakt moesten worden, zoals de kozijnen en de daken. De extra's zijn vooral naar de bewoners gegaan. Zij wilden bijvoorbeeld ramen die naar binnen opengaan, omdat die makkelijker schoon te houden zijn." verTrouwen is belanGrijksTe Naast bewonerstevredenheid was ketensamenwerking een belangrijk streven binnen het project. Zowel WonenBreburg als Huybregts Relou is erg tevreden over deze manier van werken. "Continu?teit is voor ons erg belangrijk, misschien wel belangrijker dan geld", zegt Van Diessen. "We hebben bijvoorbeeld weer een nieuw project van WonenBreburg binnengehaald, omdat het project in de Outshoorn- straat zo prettig verlopen is. In het nieuwe project zitten we nog eerder in het proces aan tafel. De contouren zijn al vastgesteld, maar we kunnen over veel dingen meedenken. Als we elkaar als woningcorpo- ratie en aannemer vertrouwen, kunnen we meer complexe dingen oppakken." Terugkijkend vindt Van Diessen dat het project in Tilburg geslaagd is. "We hebben het hele traject binnen een jaar gedaan, terwijl er normaal drie jaar voor staat. En dat hebben we gedaan met meer arbeidsvreugde en een hogere bewonerstevredenheid. Toen we naderhand met de corporatie om tafel zaten, was er eigenlijk niemand die de voordelen van aanbesteding boven ketensamenwerking kon noemen." De kostenbesparing ten opzichte van de huidige praktijk is volgens de aannemer circa 20 procent geweest. "Dat komt doordat je niet te maken hebt met overkoepelende kosten, minder kosten voor de architect, de doorlooptijd is verkort en doordat er andere slimmig- heden zijn toegepast." De beide heren zijn gelijkgestemd als het gaat om het belang van vertrouwen binnen een project via ketensamenwerking. "Dat is het allerbelangrijkste. Vraag om vertrouwen, maar geef ook vertrouwen aan je ketenpartners. Je weet van tevoren niet hoe het gaat uitpakken, maar dat geldt natuurlijk voor iedereen. Zo was er binnen onze organi- satie twijfel over het bekendmaken van het budget, maar ik zei: waarom niet? Ik vind dat als je om vertrouwen vraagt, je ook vertrou- wen moet geven", stelt Dirks. Van Diessen denkt er net zo over. "Je moet vooruitstrevend zijn en je open durven stellen als je wilt dat ketensamenwerking slaagt. Daarom is het misschien niet voor iedere aannemer weggelegd, want je moet je kwetsbaar op willen stellen om een voedingsbodem voor een goede ketensamenwerking te cre?ren", sluit hij af. elke daG spreekuur Al elf jaar woont Marjolein Lammers met haar dochter aan de Outshoornstraat in Tilburg. Aan de wijk waarin ze woont kan wat haar betreft nog heel wat verbeterd worden, maar over het grootonderhoud aan haar woning is ze positief. "Het was ook hard nodig. Het waren echt oude woningen met enkel glas en eensteensmuren. Het ziet er nu een stuk mooier en moderner uit", vertelt ze. Ook is Lammers optimistisch over de ervaringen met WonenBreburg en Huybregts Relou. Vooral met de uitvoerder van de aannemer, Andr? Peters, en de opzich- ter van de corporatie had ze veel contact. "Zij zaten in een straat verderop en ze hadden elke dag spreekuur. Als er iets was, kon je ze bellen en kwamen ze meteen." Ook over de duur van de renovatie is Lammers erg te spreken. "Ik heb nog nooit gezien dat een wijk zo snel gerenoveerd werd. We zijn ook niet uit de woning gehoeven. Er was een modelwoning waar we konden koken en douchen, maar 's avonds konden we gewoon in ons eigen bed slapen."