weg met de onrendabele top20 nr 5 2014 weg met de onrendabele top Begin dit jaar verscheen een persbericht van Woonbron. Deze woningcorporatie meldde dat dit jaar 33 sociale huurwoningen worden gebouwd zonder onrendabele top. Prachthuizen, mogelijk gemaakt door een lagere gemeentelijke grondprijs en een sobere uitvoering. Het bericht, dat eindigde met de wens `dat anderen deze werkwijze overnemen zodat nieuwbouw weer op gang komt', werd opgepikt door alle vastgoedjournaals en zelfs het FD. Het illustreert de zoektocht van corporaties om in de toekomst minder onrendabel te bouwen, maar onderstreept ook dat de sector blijkbaar nog altijd in nieuwbouw denkt. Volgens Margaret Zeeman, directeur-bestuurder bij Jutphaas Wonen, is transformatie interessanter dan nieuwbouw. "En dan hoef je de huurprijzen echt niet te maximeren. Wij verhuren het transformatieproject aan de Brinkwal gewoon voor 75% van de maximaal redelijke huur." GENOEGEN MET LAAG RENDEMENT De transformatie tot 25 betaalbare woningen aan de Brinkwal in Nieuwegein, gebeurde volgens het idee van legolisering en keuzevrij- heid voor de huurders. April dit jaar startte de corporatie de verbou- Terwijl wachtlijsten voor huurwoningen oplopen, nemen de investeringsmoge- lijkheden van corporaties af. Slimme manieren om goed- koper en liefst zonder onren- dabele top te bouwen, zijn nodig. Een voor de hand liggende mogelijkheid wordt nogal eens vergeten: bouw tekst sander gelinck id&dn | landelijk expertteam (kantoor)transformatie niet nieuw, maar verbouw een bestaand pand. Jutphaas Wonen kocht een kantoorge- bouw en verbouwde dat tot 25 betaalbare woningen voor jongeren en starters. Marga- ret Zeeman, directeur- bestuurder van de Nieuwe- geinse woningcorporatie, geeft tekst en uitleg. Een trapwoning aan de Brinkwal in Nieuwegein, ontwikkeld in een kantoorpand weg met de onrendabele top nr 5 2014 21 wing van een tweede kantoorgebouw aan de Einsteinbaan naar vijftig woningen, en een derde project in de gemeente is in voorbereiding. "Het verlies zit natuurlijk bij de belegger, de eigenaar van dat kantoor. Wij zeggen tegen hem dat we hebben uitgevonden hoe je zo'n kantoor effici?nt verbouwt", zegt Zeeman over het gerealiseerde project. "Dat hoeft niet meer te kosten dan ongeveer 700 per m2 exclusief btw. Er komen nog wat kosten bij voor leges en bouwaan- vraag. Vervolgens reken ik ze voor wat mijn huurders kunnen betalen en ik meld dat ik als corporatie genoegen neem met een heel laag rendement. Veel lager dan zij zelf of een particuliere verhuurder zou doen. Ik zeg ook dat ik er niet op wil toeleggen. Uiteindelijk blijft er onderaan de streep dit bedrag over voor het pand. Het is gewoon residueel rekenen. Als de eigenaar dat te weinig vindt, prima, dan stap ik naar zijn buurman. Met een kantorenleegstand van 30% zijn er in Nieuwegein kansen genoeg." DE MARKT UITDAGEN Nieuwegein stond jarenlang in de top tien van gemeenten met veel leegstand. De afgelopen perioden zijn echter veel panden getransfor- meerd. Hebben die beleggers nog steeds geen alternatieven? Zeeman: "Er is veel getransformeerd, maar 30% leegstand is niet zomaar weg. Ik draai het overigens om. In een markt met 30% leegstand mag je als belegger blij zijn dat je kantoor geschikt is om te transformeren. In andere steden, ook als de leegstand daar minder groot is, is de onder- BRINKWAL 7, NIEUWEGEIN Als de Stichting Opleidingsfonds SVGB in 2010 naar Utrecht verhuist, komt het kantoorgebouw aan de Brinkwal leeg. In 2011 voert het Transformatieteam een haalbaarheidsstudie uit en maakt een plan voor 25 grond- gebonden woningen. Daarbij wordt 100% van het bestaande casco hergebruikt. Door toevoeging van nieuwe installaties en domotica kunnen zeer duurzame woningen (energielabel A+) worden gerealiseerd. Jutphaas Wonen besteedt de verbouwing aan op basis van een uitvraag op hoofdlijnen met een maximum kostenniveau. Selectie vindt plaats op prijs ?n kwaliteit en vier bouwers doen een voorstel. De aanbiedingen verschillen niet veel in verbouwkosten en het onder- scheid in kwaliteit geeft de doorslag. TransVorm wint de aanbesteding en de omgevingsvergunning wordt binnen veertien weken verleend. De bouwfase van het project start begin februari 2013; in augustus van dat jaar ontvan- gen de huurders de sleutels. Bewoners krijgen een woning op maat met geprefabriceerde elementen van Faay Prefab Products voor keuken en badkamer. Vanwege de geslaagde Brinkwal-transformatie wordt het concept in 2014 herhaald aan de Einstaanbaan in Nieu- wegein. Hier worden vijftig huurappartementen in de soci- ale huurklasse gerealiseerd in een voormalig kantoorge- bouw. Bijzonder aan het project is dat de toekomstige bewoners vanaf het begin meedenken over hun woning. Ook in deze appartementen wordt gewerkt met prefab elementen voor een complete keuken en badkamer. handelingspositie niet slechter. Er zijn gewoon panden te veel. Dat is de werkelijkheid en die begrijpen de meeste beleggers heel goed. Ik heb tegenwoordig binnen twee minuten door of een belegger nog in 2006 leeft of snapt dat de tijden zijn veranderd. Daar hoort wel bij dat je zelf ook eerlijk en transparant bent. Wij laten zien hoe we rekenen en dat we er zelf niet aan verdienen. Zo weet iedereen waar hij aan toe is. We gaan niet maanden onderhandelen en we kopen het gebouw pas als er een onherroepelijke omgevingsvergunning is. Op die manier hebben we die twee gebouwen aangekocht." Ook de verbouwing van het Brinkwal-project is anders georganiseerd. "Het eerste wat je moet doen, is zorgen dat de prijs van de aannemer vaststaat. Dat doen we door de uitvraag slim te organiseren. Wij maken tegenwoordig niet zelf een plan, maar dagen meerdere marktpartijen uit met een goed idee te komen. Jutphaas geeft aan wat het maximaal mag kosten. Daarin zijn we niet uniek, maar het werkt super. Er wordt aantoonbaar meer kwaliteit geleverd voor dezelfde prijs, zoals een A+-label terwijl A was gevraagd." De woningen zijn met 60 m2 niet heel groot. "Maar ze zijn wel heel effi- ci?nt over twee lagen ingedeeld. En h?t cadeau in dit gebouw is natuur- lijk de plafondhoogte", vindt Zeeman. "Waar vind je nou een plafond- hoogte van 3,5 m in nieuwbouw? Voordeel van deze manier van aanbe- steden is bovendien dat een tafel vol mensen ontstaat die denkt in oplossingen, niet in belemmeringen. Onze uitvraag bestond uit twee A4'tjes in plaats van een bestek van 600 bladzijden. Dat alleen al cre?ert vertrouwen en energie. Het resultaat was een concept waarin huurders zelf hun woning mochten samenstellen uit een soort legoblok- ken. Dat soort creativiteit moet je uit de markt halen." DE ONRENDABELE TOP Corporaties maken verlies op bijna elke woning die ze nieuw bouwen. De inkomsten uit verhuur zijn niet voldoende om alle kosten te voldoen. Het verlies dat wordt berekend over de hele levensduur heet de onrendabele top. Deze moet als verliespost worden geboekt op het moment dat grond of gebouw wordt gekocht. Over de onrendabele top bestaat veel onduidelijkheid. Feit is dat hij de afgelopen vijftien jaar enorm is toegenomen, van gemiddeld 15.000 in 2000 tot meer dan 60.000 in 2010 (RIGO in Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2011). Uitschieters tot meer dan een ton onrendabel per woning komen ook voor. De belangrijkste verklaring voor de stijging is dat nieuwe woningen de afgelopen 25 jaar drie keer zo duur zijn geworden, terwijl de huren veel minder hard zijn gestegen. De kostenstijging wordt veroorzaakt door inflatie en hogere eisen die aan woningen worden gesteld. Huurders en verhuurders stellen andere voor- waarden, maar ook de wetgever heeft flink opgeplust via bijvoor- beeld het Bouwbesluit. weg met de onrendabele top22 nr 5 2014 JONGELUI DENKEN MEE Een vraag die rijst, is of het nodig is om iets in het beheer te organise- ren, wil een woning zonder onrendabele top worden verhuurd. "Nee hoor. Jutphaas doet gewoon al het onderhoud en beheer", reageert de directeur-bestuurder. "Die jongelui hebben we vanaf het begin laten meedenken en zijn heel prijsbewust. We hebben ze aangeboden om hen het gemeenschappelijke groen te laten onderhouden. Ze wilden weten wat hen dat oplevert, maar vonden dat `voor die paar euro' Jutphaas het mocht doen. Dat is me sowieso opgevallen; de jongelui snappen heel goed dat kwaliteit geld kost. Dus een voorportaaltje dat geld kost en de woonkamer minder groot maakt? Heeft niemand voor gekozen. Ook zeggen ze wat ze vinden. Zo had de aannemer chique wandafwerking met een nerf voorgesteld. Dat was er zo uit, ze willen het liever gewoon strak. En het was nog goedkoper ook." VERHUREN ZONDER ONRENDABELE TOP Het klinkt heel eenvoudig. Het is een kwestie van goed onderhandelen met eigenaar en aannemer en de huurders erbij betrekken. Iedereen kan het. "En een meedenkende gemeente, dat is ook belangrijk. Maar dat zit hier wel goed", verklaart Zeeman. "Nieuwegein heeft in twee jaar tijd bijna tien kantoren verbouwd. De gemeente heeft een duidelijke visie voor de kantoren. Ik denk dat elke gemeente graag dit soort projecten wil en het ook kan oppakken zoals Nieuwegein. De bereke- ning is heel simpel: als de stichtingskosten tussen 110.000 en 140.000 liggen, kunnen wij het als corporatie exploiteren zonder onrendabele top. Uiteindelijk is de kracht van corporaties niet dat ze eindeloos onrendabel kunnen investeren, maar dat ze met een laag rendement genoegen nemen." De uitvoering van dit soort projecten gaat niet altijd even gemakkelijk, geeft Zeeman aan. "Die is soms lastig; je moet als opdrachtgever in eerste instantie minder doen, loslaten dat je alles zelf doet, luisteren en vervolgens slim verbinden. Dat laatste is misschien wel het moeilijkste, want mensen houden heel erg vast aan wat ze kennen. Ook wij leren nog elk project. Het leuke is dat jongeren kansen krijgen. De directeur van de aannemer vond de aanpak in eerste instantie vervelend, maar een van de jonge jongens zei dat hij het wel zag zitten. Hij werd meteen projectleider, heel goed van TransVorm om die kans te bieden. En het project staat er nu. Uiteindelijk zouden corporaties dat ook weer moeten leren; goed luis- teren, de goede mensen bij elkaar brengen en dienstbaar zijn." ONDERZOEK TRANSFORMATIEPROJECTEN Recent onderzoek in opdracht van het ministerie van BZK gaat in op de financi?le kant van tien transformatieprojecten. In de analyse worden projecten van corporaties en enkele van commerci?le partijen meegenomen. De corporaties uit het onderzoek investeren onrendabel, van 40.000 per woning in Arnhem (Janspoort) tot meer dan een ton in een rijksmonument (Zaanse Jedelooschool). De projecten verschillen sterk en zijn daardoor niet makkelijk vergelijkbaar. Opvallend is wel dat de twee commerci?le partijen in het onderzoek aangeven w?l volledig uit de kosten te komen. Als verklarende oorzaken daarvoor noemt de analyse dat corporaties lastiger gebouwen aanpakken (monumenten, wonen boven winkels), lagere huurprijzen berekenen dan commerci?le partijen, en in enkele projecten ook verlieslatende functies realiseren (atelierruimte). Uit het onderzoek blijkt ook dat in het verleden soms zonder onrendabele top kon worden getransformeerd. Een bewoonster in haar ingerichte woning aan de Brinkwal. Jongeren kregen de kans mee te denken over de indeling.