renda special 2013/2 wat is er mis met corporaties?46 wat is er mis met corporaties? Het is natuurlijk waar dat woningcorporaties de afge- lopen decennia een ernstige vorm van managementobe- sitas hebben ontwikkeld. Aangespoord door de over- heid en met ruimere finan- cieringsmogelijkheden heeft een te enthousiaste uitbrei- ding van taken plaatsgevon- den, waardoor corporaties tot complexe organisatori- sche wangedrochten zijn verworden met veel hooi op hun vork. En dan hebben we het nog niet eens over excessen als ongedekte financieringsconstructies, overbetaalde bestuurders en ordinaire omkoopschanda- len. Te veel hooi, kunnen we nu, vier jaar de recessie in, constateren. tekst en beeld rudy stroink, dutch spring renda special 2013/2wat is er mis met corporaties? 47 Vanaf de wal ontstaat op dit moment de trend ? conform alle manage- mentboeken ? om over focus en efficiency te gaan roepen. Corpora- ties terug in het hok, zeg maar. Omdat iedereen dit roept, krijg ik onmiddellijk de neiging het tegenovergestelde te gaan denken. Is er een vlucht voorwaarts denkbaar? Die vraag beantwoorden begint bij de analyse waarom het zo slecht is gegaan met corporaties, terwijl het op zichzelf conservatief ingestelde, voorzichtig opererende weldoe- ners zouden moeten zijn. Laat ik u van tevoren waarschuwen: ik heb geen vooringenomen empa- thie voor woningcorporaties. Aan alles komt een eind en als de conclu- sie is dat woningcorporaties inderdaad de mastodonten van de voort- schrijdende stedelijke evolutie zijn, dan zij het zo en moeten ze een snelle en hopelijk pijnloze dood sterven. Maar ik ben nog niet zover. CollECTiEvE bElAngEnbEHArTiging is uiT Een groot deel van de uitdagingen voor de corporaties van vandaag, is het regelrechte gevolg van de schokkende veranderingen in de samenleving. We zijn rijker, slimmer, zelfstandiger en ego?stischer geworden en onze wereld is nu veel groter dan de buurt waarin we wonen. Dat proces heeft zich de afgelopen 20 jaar versneld en heeft consequenties voor de sociale en economische verhoudingen in een samenleving. Kerken, zangverenigingen, de PvdA, de vakbeweging en de padvinderij weten al vrij lang dat het warme, lokale gemeenschap- pelijke gevoel aan het verdwijnen is. Dat proces is eind jaren zeventig ingezet en met name in het consumptieve ik-tijdperk van de jaren negentig stevig doorgezet. Collectieve belangenbehartiging is uit. Dat wisten we dus. Wat verrassend is, is dat veel van die belangenor- ganisaties, en dus ook corporaties, hardnekkig hun oorspronkelijke zingeving in stand houden en zich niet lijken te evolueren. Het zijn insti- tuten met een eigen bestaanslogica geworden; dat we zonder corpora- ties bijvoorbeeld geen betaalbare woningen in de grote steden zouden hebben. Die zingeving is een hardnekkig heilig huisje, maar is even- goed onzin. Je kunt er rustig van uitgaan dat in deze moderne tijd, met de vrijwel onbegrensde mogelijkheden en grote vaardigheden, elk probleem, en dus ook het probleem van betaalbare woningbouw, opgelost kan worden. Juist beter, denk ik, zonder de Byzantijnse stapeling van regels en complexe publieke en semipublieke organisa- tiestructuren. Bij politiek, bedrijfsleven en zelfs banken begrijpen ze dat er een behoefte is aan betaalbare woningbouw en niemand haalt het in zijn hoofd die opgave niet serieus te nemen. Het is allang geen politiek item meer, zelfs niet bij de VVD. MArkTwErkingsdrAng in dE soCiAlE woningbouw En er is meer. De verandering van de maatschappij heeft de afgelopen 20 jaar zijn politieke vertaling gekregen in de brede introductie van marktwerking bij publieke taken. In de energiesector, de vuilnisophaal- diensten, de telecommunicatie, op het spoor, in de haven en op onze luchthavens; alles wordt op afstand van de overheid geplaatst en moet de gesel van de kapitalistische logica ondergaan. Ik ben daar in prin- cipe voor, waar dat kan. Door winst gedreven organisaties hebben nu eenmaal de neiging sneller, doelgerichter en effici?nter te werken, zijn in vele opzichten succesvoller en bieden meer kwaliteit. Op in even- wicht verkerende markten met voldoende concurrentie, is een private organisatie in de uitvoering zeer doeltreffend. Zolang het gewenste publieke resultaat maar duidelijk gedefinieerd is. En dat betreft niet Leegstand in de binnenstad renda special 2013/248 alleen het rendement, maar ook zaken als kwaliteit en betrouwbaar- heid. Ook bij sneeuw willen wij rijdende treinen hebben, en onze haar- droger en telefoon moeten het elke dag gewoon doen. Dan moet je wel een overheid hebben die op voldoende afstand staat, toch deskundig is, en die er streng op toeziet dat de publieke belangen gediend blijven. Ik heb ooit samen met de VPRO een film gemaakt waarbij ik getracht heb om de stad Gouda te kopen en er een private onderneming van te maken. Het gedachte experiment was uitvoerbaar, zo bleek. Zelfs de burgers begrepen het. Maar op voorwaarde dat de lokale overheid de regels bleef stellen ten aanzien van de levenskwali- teit in Gouda en middelen had om de nieuwe eigenaar van de stad te dwingen maatschappelijke belangen te eerbiedigen. Sterker, ik kon aantonen dat die controle waarbij de overheid zichzelf als de eigenaar van de stad ziet, juist ontbreekt. Onder aanvoering van de markt ? van projectontwikkelaars tot beleg- gers ? werd vanaf midden jaren negentig ook om de regulering van de woningmarkt, dat is een ander woord voor marktwerking, gevraagd. En tegelijkertijd werd gevraagd om decentralisatie van de overheidsmacht van Den Haag naar de gemeenten. U weet wel: `decentraal wat kan en centraal wat moet'. Ook dat is een vorm van gericht duwen naar meer marktwerking. Private belangen komen beter tot hun recht op lokaal niveau, dichter bij de burger. Die veranderingen moesten ook wel, want de woningmarkt in Nederland was en is vanwege de vele regels, fiscale maatregelen en subsidieregelingen, in vele opzichten volkomen gestoord en kunstmatig te noemen. Die overregulering van de woning- markt wordt toch algemeen gezien als de aanleiding van de heftige ontsporing van de koopwoningmarkt en het niet gezond aansluiten van huur- en koopwoningmarkt. Door de grote weerstanden bij de geves- tigde orde, waaronder woningcorporaties, is de deregulering te laat gekomen en eigenlijk gewoon mislukt. Die decentralisatie heeft ons en waarschijnlijk de corporaties de meeste problemen opgeleverd. HET woningbouwCoMplEx in dE vErbouwing Er heeft een forse en vooral slecht doordachte herschikking van functies en verantwoordelijkheden plaatsgevonden tussen gemeenten, rijksover- heid en Europa. Er zijn taken bij lokale overheden terechtgekomen die ze helemaal niet aankunnen. Het zijn de lokale overheden geweest die door hun gerichtheid op beperkte lokale belangen, de grootste ongeluk- ken veroorzaakt hebben. Hier wreekt zich in mijn ogen de totaal mislukte operatie van het begin van de jaren negentig, om grotere regionale publieke organisaties op te zetten. Een noodzakelijk gevolg van de schaalvergroting van stedelijke ontwikkeling. Gemeenten zijn meestal te klein voor hun taken en de provincie is weer te veel op afstand. Na de decentralisatie hebben we een boeiend schouwspel mogen meemaken van gemeenten die met steeds grotere ambities, elkaar met publieke financi?le middelen te lijf gingen. Elke gemeente rekende erop de welvaartsgroei van de regio exclusief binnen te kunnen halen, met grootse en verleidelijke projecten. We hebben een land van 24 miljoen inwoners ontworpen, terwijl we weten dat we niet verder komen dan 18 miljoen. Er was geen co?rdinatie, terwijl het geld voor al die ambities uiteindelijk uit Den Haag kwam. Aan dat spel hebben projectontwikkelaars, beleggers en architecten flink meegedaan. Het gevolg is de overcapaciteit die we dagelijks kunnen meemaken via de vele te-huur-borden en de grote verliezen op grondexploitaties bij gemeenten, waarvan de omvang nog steeds niet zichtbaar is. Woningcorporaties zijn meegesleurd in de ambitieuze projecten van de lokale overheid en zijn steeds vaker ook buiten hun oorspronkelijke hoofdtaak van betaalbare huurwoningen gaan opereren. En ze hebben enthousiast meegedaan met dit nieuwe denken. Niet in de laatste plaats omdat ze een uitbreiding van hun activiteiten naar hele woonwij- ken, herontwikkeling van bedrijventerreinen en ambitieuze commerci- ele ontwikkelingen wel zagen zitten. Niets zo verleidelijk als de droom van het steden bouwen, dat spreekt zo veel meer aan dan een straatje met de meerjarenonderhoudsplanning van je woningbouwportefeuille. Waar het tijd was voor vernieuwing en aanpassing aan nieuwe omstan- digheden, is men op drift geraakt in een stevige omknelling van ambiti- euze lokale overheden. De tijden van grootse stedenbouwkundige utopie?n zijn voorgoed voorbij want bevolkingsgroei en welvaartsstijging zijn tot stilstand gekomen renda special 2013/2wat is er mis met corporaties? 49 wAAr wAs dE TEgEnkrACHT? Systemen en aanpassingen van systemen werken het beste als er ook een tegenkracht wordt georganiseerd. De grote vastgoedontsporing is een voorbeeld van een ontwikkeling zonder tegenkrachten. Het concept is te vergelijken met een thermostaat aan de muur die boven een bepaalde temperatuur de cv uitschakelt. Dat heet een negatieve feedback. Bij een positieve feedback spoort de thermostaat de cv-ketel juist aan nog meer warmte te produceren, waardoor het steeds warmer wordt tot de ketel het niet meer trekt. De vastgoedont- sporing van deze recessie is een gevalletje positieve feedback en daarin heeft de overheid zijn klassieke rol van demper van de markt- werking verzaakt. Overigens verzaakte zij omdat de overheid zelf te veel belangheb- bende is geworden. Olie op het vuur, zeg maar. Met name vanwege de lucratieve grondtransacties die zowel direct als indirect extra geld in het laatje brachten voor gemeenten. Er is geen tot nauwelijks weerstand geweest bij uitbreiding van de taken van corporaties. Die had van de toezichthouders moeten komen, maar dat is niet gebeurd. Het had zeker van de rijksoverheid kunnen komen. Zodra publieke belangen in het geding kwamen ? en dat, kunnen we nu constateren, is gezien de grote financi?le gevolgen gebeurd ? had eerder en onmiddellijk ingegrepen moeten worden. Onthoud het maar voor de volgende keer. wAT MoETEn wE nu MET diE CorporATiEs? Het draait uiteindelijk om een dieperliggend vraagstuk. Hoe gaan we vanaf nu het publieke belang, zo daar nog sprake van is, organiseren en welke essenti?le taken en verantwoordelijkheden liggen bij de over- heid? Het gaat om de verhouding tussen private, publieke en collec- tieve belangen in het hyperinformatietijdperk. Wat kan en wil de burger zelf regelen? Wat doet de overheid en welke belangen vragen om een tussenvorm; een collectieve aanpak waarin burgers lokale belangen delen? De vraag is bijvoorbeeld wat het publieke belang is bij ruimte- lijke ordening. Als het gaat over wat we de komende jaren willen berei- ken met onze steden, is het met name op dit vlak stil in Den Haag. Daar liggen nu even geen ambities. Items zijn duurzaamheid en klimaatverandering en nog steeds betaalbare woningbouw, maar dat is het wel. Er ligt echter een grote en onuitgesproken opgave, de beer in de hoek van de Tweede Kamer. En die is dat onze steden, volgens velen de katalysator van onze economie en daarmee onze welvaart, aangepast moeten worden aan de eisen van een nieuwe post-reces- siesamenleving. Dit keer is de opgave echt anders. De tijden van grootse stedenbouwkundige utopie?n zijn voorgoed voorbij omdat bevolkingsgroei en welvaartsstijging, de dominante factoren in de stedelijke ontwikkeling de afgelopen 150 jaar, tot stilstand zijn geko- men. We gaan in de westerse wereld van stedelijke vloed naar stede- lijke eb. Ruimte is niet meer schaars, programma is schaars. En dit alles terwijl de lokale overheid niet meer de middelen en kennis heeft deze opgave aan te pakken. Zeker na de grote ontsporing. Veranderende wereldverhoudingen, getemperde demografische groei, hoge sociale lasten en zorglasten, sterk stijgende grondstofprijzen en verminderende energiebaten, maken een richtinggevende overheid op de lange termijn, aangespoord door een frisse nieuwe politiek, noodza- kelijk. Ja mijnheer Rutte, visie dus! Marktdenken is daarbij geen oplos- sing, want dat is slechts een middel en gaat over uitvoering en werkt alleen als je weet wat je wilt bereiken. We gaan terug naar een tijdperk zoals voor de Tweede Wereldoorlog, waarin de overheid een dirige- rende en afdwingende rol had maar tegelijk weinig zelf uitvoerde. Daarvoor hebben we nieuwe organisatievormen nodig. De idiote maatregelen tot inperking van de financieringsmogelijkheden in Nederland door de banken voor te schrijven hoe ze moeten lenen, de weigering om de hypotheekrente aan te pakken, de huurstijgingsbelas- ting, het corporatiepesten et cetera; Blok wil niet van (woon)wijken weten. Het zijn de sprekende voorbeelden van hoe de belangen van publieke, private en doelorganisaties uit elkaar zijn gaan lopen. Vooral het ingrijpen in het functioneren van woningcorporaties en ze reduceren tot goedkope woningbeheerders, kan wel eens een historische fout blijken te zijn als de overheid zich juist nu zo nadrukkelijk terugtrekt. Foto links: Over- regulering woning- markt is als een doorgeschoten trein Foto rechts: In de westerse wereld is ruimte niet meer schaars, maar is programma schaars De droom van het steden bouwen spreekt zo veel meer aan dan een straatje met de meerjarenonderhoudsplanning van de woningbouw- portefeuille We hebben een land van 24 miljoen inwoners ontworpen, terwijl we weten dat we niet verder komen dan 18 miljoen renda special 2013/2 wat is er mis met corporaties?50 niEuwE sAMEnwErkingsvorMEn In deze recessie hebben we nieuwe maatschappelijke organisatievor- men zien ontstaan. Niet direct door winst gedreven, maar wel doelge- richt. Het collectief opdrachtgeverschap in de woningbouw of het op bescheiden schaal spontane ontstaan van lokale organisaties voor de energievoorziening, zijn van die voorbeelden. We zien het ontstaan van netwerkorganisaties van zzp'ers. En er zijn bijzondere collectieve informatiekanalen als LinkedIn, Groupon of Facebook die laten zien dat in deze tijd van informatierevolutie samenwerkingsverbanden steeds eenvoudiger en makkelijker op te zetten zijn. Die verbanden zijn ook vluchtiger. Coalities zijn per gelegenheid gemaakt en worden ook in een handomdraai weer opgeheven. Deze netwerken zijn minder plaats- gebonden en kunnen net zo makkelijk de hele wereld bestrijken als dat ze mijn voetbalclubje van zaterdagmiddag organiseren. Elke dag komen we platformen tegen met eigen bindingslogica en informele spelregels. Dit is een logisch antwoord op een maatschappij die ener- zijds vrij complexe opgaven kent, en die anderzijds vrij gemakkelijk samenwerkingen aangaat. Die nieuwe samenwerkingsverbanden zullen een belangrijke rol gaan spelen in de postrecessiesamenleving. EEn rEvivAl vAn dE CorporATiE Die collectieven moeten wel gevoed worden met producten en idee?n. De bewoner centraal wil niet zeggen dat die bewoner weet wat hij wil, daar heb je uiteindelijk toch specialisten voor nodig. De traditionele woningcorporatie zou eens een revival kunnen doormaken, mits ze een beetje ontspannen mee evolueert. Wat is er mooier dan een corporatie in te zetten om een collectief probleem aan te pakken, dat niet langer door de lokale overheid wordt opgelost? Dat kan gaan over herstructurering van bedrijventerreinen, herontwikkeling van kantoor- gebouwen of de verduurzaming van een straatje woningen. Als voor die oplossingen meerdere personen met gelijke belangen bij elkaar komen, kun je al snel van een corporatiemodel spreken. En juist de corporaties kunnen door hun deskundigheid komen met verstandige oplossingen, en in ieder geval de uitvoering co?rdineren. Neem nu het vraagstuk van de betaalbare koopwoningen voor star- ters. Van de banken hoeven ze het niet meer te hebben, die willen niet financieren, of tegen zulke ingewikkelde voorwaarden dat het onhaal- baar is. Het corporatiemodel zou juist bij het uitdenken van nieuwe financieringsvormen heel handig kunnen zijn. Ik kan me zo voorstellen dat er binnenkort een corporatie opstaat en zich presenteert als het nieuwe platform voor starters. Via het model van huurkoop kan een corporatie bijvoorbeeld individuele huurders de mogelijkheid bieden om over een periode van vijf jaar voldoende eigen vermogen op te bouwen om eigenaar te worden. Een woningcorporatie kan ook helpen het juiste product te ontwikkelen in het kader van collectief opdracht- geverschap. Nieuwe leefvormen als multifunctionele woon-, werk- en zorgconcepten vragen om slimme oplossingen. Corporaties kunnen hierbij op vele vlakken behulpzaam zijn, als ze zich maar op de juiste manier profileren. dE CorporATiE Als AppliCATiE Dus ik zie nieuwe werkterreinen voor corporaties. Dat zou mijn vlucht naar voren zijn, in plaats van in een hoekje te zitten kniezen over wat jou allemaal voor een onrecht wordt aangedaan. Daarvoor moeten corpora- ties zich openstellen voor uitdagingen in de samenleving en slimme coalities aangaan. Bewoners moeten leden zijn en niet langer klanten. Daar hoort ook bij dat corporaties niet langer gezien worden als een verlengstuk van de overheid, wat op dit moment het functioneren schaadt. Corporaties hebben van oorsprong niets met de overheid van doen, het zijn de leden die bepalen wat er gebeurt. Het is aan de over- heid om op afstand duidelijke richtlijnen te geven om ervoor te zorgen dat niet alleen het collectieve belang, maar ook het publieke belang wordt gediend. Voor de rest moet de overheid buiten het functioneren van corporaties blijven. De corporatie als een applicatie: grotendeels door de initiatiefnemers zelf te bedienen, maar met de zekerheid van de steun van een handige organisatie op de achtergrond. In die taakopvatting hoort ook dat het werkterrein verder gaat dan alleen betaalbare woningbouw. Leefbare wijken en steden zijn even- eens een collectief doel. Als woningcorporaties zich terug laten duwen naar het hok van de betaalbare woningen, doen ze zichzelf tekort. En dan missen we een grote kans om de herstructurering van onze steden na deze recessie een zet in de goede richting te geven. Kortom, we wisten het al van Darwin: aanpassen of uitsterven. De daktuin als nieuwe samen- werkingsvorm De traditionele corporatie zou een revival kunnen doormaken, mits ze ontspannen mee evolueert