wat elke corporatie moet weten8 nr 2 2015 wat elke corporatie moet weten Steeds meer huurders hebben moeite hun huishoudboekje sluitend te krijgen. Met name bewoners van eengezinswonin- gen moeten vaak besparen op maatschappelijke participatie en vaste lasten. In Noordoost-Brabant loopt meer dan 20% van de sociale huurders daarom een betaalbaarheidsrisico. Dat komt naar voren uit onderzoek in Noordoost-Brabant, uitgevoerd door adviesbureau Atriv?. tekst en beeld joeri zandvliet en kevin vijftigschild, atriv? De kosten voor levenshoud zijn gebaseerd op gegevens van het Nibud. Dit instituut maakt onderscheid tussen de basisbehoefte van een huis- houden ? het bedrag dat noodzakelijk is om te voldoen aan de minimale uitgaven om in elementaire behoeften te voorzien ? en dit budget met toevoeging van kosten voor maatschappelijke participatie. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een lidmaatschap van een voetbalclub. Voor het betaalbaarheidsonderzoek is afgesproken om huishoudens die ten minste te weinig overhouden om te voorzien in maatschappelijke parti- cipatie, te karakteriseren als huishoudens met betaalbaarheidsrisico's. Dat betekent dat ze in theorie moeten besparen op maatschappelijke participatie (en basisbehoeften). Tien woningcorporaties uit het noordoosten van Brabant hebben Atriv? onderzoek laten uitvoeren naar de woonlasten van hun huurders. De betaalbaarheid van het wonen wordt vaak uitgedrukt in de woonlasten- quote. Dit is het percentuele aandeel van het inkomen dat huurders kwijt zijn aan woonlasten. Die lasten bestaan uit de netto huurprijs, energielasten en gemeentelijke heffingen. SPLITSING BASISBEHOEFTE EN MAATSCHAPPELIJKE PARTICIPATIE Atriv? heeft gekozen de woonlasten in een breder kader te analyseren, gebaseerd op het huishoudboekje van de huurder. Zo wordt het totale budget meegenomen. De inkomsten uit arbeid, uitkering en huurtoeslag enerzijds; de kosten voor levensonderhoud (voeding, kleding, vervoer) als toevoeging aan de woonlasten anderzijds. Figuur 1. Betaalbaarheid onder huurders corporatiewoningen 63% 49% 15% 17% 11% 19% 11% 15% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Huidige situatie Hantering streefhuur Moet bezuinigen op basisbehoeften Moet bezuiningen op sociale participatie Houdt minder dan 100,- per maand over Houdt meer dan 100,- per maand over (inclusief midden en hogere inkomens) wat elke corporatie moet weten nr 2 2015 9 MET NAME EENOUDERGEZINNEN In Noordoost-Brabant moet 11% van de sociale huurders besparen op de basisbehoeften en nog eens 11% moet dit doen op uitgaven voor maatschappelijke participatie. Dit betekent dat meer dan 20% van de huurders in een corporatiewoning in dit gebied betaalbaarheidsrisico's loopt. Noordoost-Brabant is een relatief rijke regio. Uit Atriv?-onderzoe- ken in andere regio's en publicaties blijkt dat het probleem elders in Nederland vaak groter is. Gezinnen (waaronder eenoudergezinnen) hebben de grootste betaal- baarheidsrisico's in Noordoost-Brabant. Alle gezinnen die huurtoeslag ontvangen en dus een laag huishoudensinkomen hebben, zijn genood- zaakt te bezuinigen op basisbehoeften om hun huishoudboekje rond te krijgen. Ook uit het rapport `Armoedesignalement 2014' van het Soci- aal en Cultureel Planbureau, blijkt dat gezinnen, en dan met name eenoudergezinnen, vaak in de problemen raken. Samenwonenden, zowel onder als boven de AOW-leeftijd, kennen ook betaalbaarheidsri- sico's. Veel samenwonenden moeten geld besparen op maatschappe- lijke participatie om hun budget rond te krijgen (fig.1). Alleenstaanden komen over de hele linie goed uit met hun budget. Dat geldt vooral voor alleenstaande ouderen. SLUIMEREND PROBLEEM Betaalbaarheid is vaak een sluimerend probleem. Corporaties merken niet altijd direct dat huurachterstanden optreden. Vaak komt het erop neer dat huurders geen spaarpotjes hebben. Hierdoor kan een defect, huishoudelijk apparaat moeilijk worden vervangen of kan een kind niet mee op schoolreisje. Helemaal lastig wordt het als een inkomstenbron in het huishouden door welke reden dan ook wegvalt. Sommige mensen die in de afgelopen jaren werkloos zijn geraakt, komen eerst in het WW-traject, dan in de bijstand en ten slotte kunnen ze in het ergste geval hun huis en verzekeringen niet meer betalen. De problemen liggen vooral binnen de primaire doelgroep van de corpo- ratie. Dit zijn de huurtoeslagontvangers (fig. 2). Voor hen is de huurtoe- slag niet toereikend om de budgettaire problemen te compenseren. De huishoudens met problemen in deze doelgroep moeten op creatieve manieren proberen om in hun basisbehoeften te voorzien. Ook de secundaire doelgroep (onder 34.678, maar niet in aanmerking komend voor huurtoeslag) kent in sommige gevallen betaalbaarheidsri- sico's. Hier ligt echter niet het zwaartepunt van de problematiek. Een deel van deze doelgroep moet geld uitsparen op sociale participatie, maar komt wel uit met de basisbehoeften. Daarnaast verschillen de betaalbaarheidsrisico's van huishoudens in eengezinswoningen (rijtjeshuizen) en meergezinswoningen (flats). Meer- gezinswoningen hebben gemiddeld een lagere huur en vaak lagere kosten voor energie. In eengezinshuurwoningen in Noordoost-Brabant moet 40% bezuinigen op ten minste maatschappelijke participatie en daarvan 28% ook op basisbehoeften. In meergezinswoningen komt 30% van de huishoudens in de problemen met het bekostigen van maat- schappelijke participatie, waarvan 10% ook nog eens moet besparen op basisbehoeften. Hiermee staat voor met name de primaire doelgroep het beeld onder druk van het gezin met spelende kinderen in de achtertuin. In Noordoost-Brabantse eengezins- woningen moet 40% bezuinigen op maatschappelijke participatie NATIONALE SITUATIESCHETS De betaalbaarheidsproblematiek is vers. Zoals het er nu voor staat, nemen de betaalbaarheidsrisico's in de sociale huursector als geheel in Nederland de komende jaren niet af. De vraag is hoe het zover is geko- men en hoe het probleem zich verder gaat ontwikkelen. De ontwikke- ling van de koopkracht is de laatste jaren gestagneerd. Ook voor de komende jaren voorspelt het CBS geen koopkrachtgroei. Aan de inkomstenkant speelt voor de primaire doelgroep de economische crisis een voorname rol. Aan de kostenkant spelen een toename van de woonlasten en stijgende lasten voor overige consumptiegoederen. Werkloosheid en gestegen kosten voor bijvoorbeeld zorg kunnen de situatie nog eens verergeren. Door de verhuurdersheffing en de saneringsheffing zijn corporaties genoodzaakt huren te verhogen om in hoger tempo bij de streefhuur uit te komen. Die streefhuur wordt bovendien door corporaties verder opge- hoogd, vanwege de druk op de financi?n van de corporatie. In het verle- den lag de streefhuur vaak op 65 ? 70% van het wettelijke maximum; het huidige beleidsdoel van veel corporaties is 80 ? 85%. Doordat vaak ener- Figuur 2. Gemiddeld overschot/tekort per maand (incl. sociale participatie) huurtoeslagont- vangers en EGW 2014 < - 250 Tussen - 250 en en - 100 Tussen - 100 en 0 Tussen - 0 en 75 > 75 Figuur 3. Gemiddeld overschot/tekort per maand (incl. sociale participatie) huurtoeslagont- vangers en EGW streefhuur < - 250 Tussen - 250 en en - 100 Tussen - 100 en 0 Tussen - 0 en 75 > 75 wat elke corporatie moet weten10 nr 2 2015 getische maatregelen worden doorgevoerd, nemen de maandelijkse ener- gieverbruikskosten af. Corporaties zijn op zoek naar manieren om energe- tische maatregelen door te berekenen. Vaak worden duurzaamheidsmaat- regelen benoemd als goed voor de huurder, maar het verschilt per situatie of die voor de huurder ook daadwerkelijk gunstig uitpakken (fig. 3). De actuele betaalbaarheidsrisico's zijn alarmerend, maar er is een onderscheid tussen risico's, en concrete problemen en betaalachter- standen. Huishoudens met moeite om hun huishoudboekje rond te krij- gen, vinden vaak steun bij familie, vrienden en sociale instanties. Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert dat een betaalbaar- heidsrisico in de praktijk ook aan de woonkeuze van de huurder kan liggen. Dit is een vorm van overconsumptie, waarbij het huishouden een woning huurt die te duur is ten opzichte van het inkomen. Duurzaamheidsmaatregelen worden benoemd als goed voor de huurder, maar het verschilt of die gunstig uitpakken VERHUIZEN LOONT NIET Naast het onder druk staande huishoudbudget, ligt er voor Noordoost- Brabant tevens een verdelingsvraagstuk. Wonen de huurders in een woning die binnen hun budget past? Ruwweg 20% van de sociale huur- ders heeft nu betaalbaarheidsrisico's. Dit heeft veel te maken met de huidige woonsituatie; die is te veranderen en kan in potentie de betaal- baarheid ten goede komen. Hierbij worden de onderzoeksresultaten uit Noordoost-Brabant als uitgangspunt genomen. Maar het verdelingsvraagstuk is een nationaal thema voor discussie. Theoretisch zijn er voldoende betaalbare woningen in Noordoost- Brabant, wat het voor de verschillende typen huishoudens mogelijk maakt een woning te hebben die binnen het budget valt. In de praktijk behoort zo'n 28% van de sociale huurders tot de midden- of hogere inkomens. Dat is conform de landelijke cijfers, maar toch zouden deze huishoudens zich een ander woningtype kunnen veroorloven en daar- mee ruimte maken voor lagere inkomens. Ook verloopt de doorstroming moeizaam. Ouderen zouden bijvoorbeeld kunnen doorstromen van goedkope eengezinswoningen naar een appartement, om zo een gezin met een laag inkomen ruimte te bieden passend te wonen. Een positieve prikkel om te verhuizen ontbreekt echter, omdat nieuwe huurders de dure streefhuur moeten gaan beta- len. Het loont niet om te verhuizen, wel om te blijven zitten waar je zit. Ouderen verhuizen nog nauwelijks en dit gegeven zal ze ook niet over de streep trekken. Daarnaast maakt een deel van de huishoudens ? bewust of onbewust1 ) ? een keuze voor een type woning in een prijs- klasse die moeilijk binnen het budget past. Betaalbaarheid is een veelkoppig monster. De verantwoordelijkheid voor deze problemen is niet expliciet toe te wijzen aan een specifieke betrokken partij. Sterker nog, het leeuwendeel van de corporatiebe- stuurders vindt dat de huurder zelf, de gemeente, het Rijk en de woningcorporatie de verantwoordelijkheid voor de woonlastenproble- matiek delen. Het verkleinen van het probleem zal dan ook door alle betrokkenen moeten worden opgepakt. Het loont niet om te verhuizen, wel om te blijven zitten waar je zit DE HUURDER KIEST De woningcorporatie kan nieuwe huurders een woningtype en prijs- klasse adviseren, maar de huurder kiest uiteindelijk zelf een woning. De lasten in een eengezinswoning zijn hoger dan in een meergezinswoning en daardoor wordt een keuze voor een eengezinswoning er meer en meer een die gevolgen heeft voor het maandelijkse budget. Dan speelt het dilemma op van ruim wonen in een kwalitatief goede woning met een krappe portemonnee of krap wonen in een kleinere, misschien wel kwalitatief mindere woning, maar met een iets ruimere portemonnee. De huurder heeft de verantwoording voor dit budgetbewustzijn. Evenals dat de huurder aan de bel moet trekken als de betaalbaarheidsproble- men niet zelf kunnen worden opgelost. Kortom, in deze moeilijke peri- ode wordt een beroep op de zelfredzaamheid van de huurder gedaan: verstandig een woning kiezen; bewust het budget hanteren; aan de bel trekken bij de gemeente. CO?RDINERENDE GEMEENTEN Nog nauwere samenwerking tussen huurders, huurdersverenigingen, gemeenten en woningcorporaties is nodig om budgetbewustwording te verbeteren. Gemeenten kunnen een co?rdinerende rol spelen. Zij rich- ten zich middels hun minimabeleid immers op de huishoudens die het moeilijk hebben. Door goed te communiceren met inwoners en corpo- raties kunnen ze ingrijpen indien nodig. Tevens hebben ze de verant- woordelijkheid prestatieafspraken te maken met corporaties. In die afspraken dient het voorzien in voldoende betaalbare sociale huurwo- ningen, de kerntaak van corporaties, centraal te staan. Gelijktijdig kan de corporatie de gemeente op het hart drukken de laagste inkomens- groepen te ondersteunen in bepaalde lasten. Gemeenten geven bijvoor- beeld kortingen op riool- en zuiveringslasten en verstrekken ook kortingspassen voor gemeentelijke voorzieningen. Door goed te communiceren met inwoners en corporaties, kunnen gemeenten ingrijpen indien nodig MOGELIJKHEDEN VAN HET RIJK Het Rijk heeft middels het heffen van belasting en de aanwezige herver- delingsmechanismen (energiebelasting, toeslagen, verhuurdersheffing) de mogelijkheid om de betaalbaarheidsproblematiek te lijf te gaan. Er zijn maar weinig corporaties en gemeenten die criteria hanteren voor wat een redelijke huur is ten opzichte van het inkomen. Dat geldt ook voor huishoudens die zijn aangewezen op huurtoeslag en overwegen een sociale huurwoning te betrekken. In de huidige situatie is dit voor het Rijk (kosten huurtoeslag), het huishouden (betaalbaarheidsrisico's) en de corporatie (krijgt de schuld vanwege `gedwongen' huurverhogin- gen) een probleem. De kosten van de huurtoeslag en het gebrek aan toetsing worden nadrukkelijk ge?valueerd2 ) in de slag die de Herzie- ningswet poogt te maken. 1 ) De Adviescommissie betaalbaarheid laat al zien dat het steeds moeilijker wordt een goedkope huurwoning te huren; `Advies Bestuursadviescommissie Discussie Betaalbaar- heid', Aedes, maart 2014. 2 ) Ouwehand, A., Woonruimteverdeling tussen Scylla en Charibdis, Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, december 2014. wat elke corporatie moet weten 11 DE WONINGCORPORATIES Op een aantal vlakken kunnen woningcorporaties winst behalen door de betaalbaarheidsrisico's onder huurders in te dammen. Dit betreft de volgende punten: STRAKKE PRESTATIEAFSPRAKEN MET GEMEENTE Een corporatie kan in samenwerking met de gemeente prestatieafspra- ken maken, waarbij nog scherper wordt ingezet op gebiedsgerichte visies met een evenwichtige verdeling van de huishoudtypen. Ook kan ze nadrukkelijk sturen op voldoende betaalbare woningen om in de behoeften van kwetsbare groepen te voorzien. HUURBELEID OP MAAT Er moet worden gekeken naar het huurbeleid. Een gedifferentieerde streefhuur voor eengezins- en meergezinswoningen in plaats van een algeheel streefhuurpercentage, kan zorgen voor meer balans. Het onder- zoek in Noordoost-Brabant toont aan dat de lasten voor een eengezins- woning als gevolg van het huidige streefhuurbeleid sneller zullen toene- men dan voor meergezinswoningen. Dat leidt tot een verdere uitdieping van de problematiek. Betaalbaarheid kan mooi worden ge?ntegreerd in de hernieuwde focus van corporaties op de kerntaak. VERDELING EN DOORSTROMING Het is aanbevelenswaardig om het verdelingsvraagstuk aan te pakken. Nieuwe huurders naar een passende woning begeleiden en creatief nadenken hoe de doorstroming te bevorderen, verdienen een centrale plaats in corporatiebeleid. Te denken valt bijvoorbeeld aan het vrijmaken van een bedrag voor huishoudens die nu in een te dure corporatie- woning wonen, maar ook geen geld hebben om te verhuizen naar een goedkopere woning. Daarnaast is een mogelijkheid het invoeren van een tijdelijke inkomensafhankelijke huurverhoging voor midden- en hogere inkomens, die ten goede komt aan een lagere huurverhoging voor de huishoudens met lage inkomens. Een positieve stimulans om te verhuizen, kan zorgen voor een effectievere doorstroming voor huis- houdens met budgetproblemen, maar ook voor ouderen die eigenlijk wel van een eengezinswoning naar een appartement willen verhuizen als de condities goed zijn. Helaas blijft het bevorderen van de doorstro- ming binnen de huidige wet- en regelgeving een enorme uitdaging voor corporaties. BEGELEIDING VAN DE HUURDER De huurderscommissies kunnen een belangrijke partner zijn bij begelei- ding van huurders. Door bijvoorbeeld huurders periodiek een korte online enqu?te te laten invullen over de geschiktheid van hun woning, kunnen corporaties strategie?n formuleren op basis van betere informa- tie. In tijden van budgetproblemen wordt een beroep gedaan op de zelf- redzaamheid van de huurder, maar degenen die moeite hebben om zichzelf te redden, verdienen aandacht en begeleiding. ENERGETISCHE MAATREGELEN Energetische maatregelen kunnen iets opleveren voor het kostenplaatje van de huurder, al zitten daar haken en ogen aan. Er zijn immers voor- beelden genoeg waarbij de betaalbaarheid niet wordt verbeterd met energetische maatregelen. Het comfort zal wel sterk toenemen. Creatief nadenken hoe de doorstroming te bevorderen, verdient een centrale plaats in corporatiebeleid UITDAGING VOOR CORPORATIES De onderzoeksaanpak van Atriv? zet op wijkniveau de schijnwerpers op kwetsbare groepen binnen het huurdersbestand van corporaties. Met corporaties worden ? aan de hand van hun vastgoedstrategie, streef- huurbeleid en andere plannen ? toekomstscenario's doorgerekend, gebaseerd op het huishoudboekje van de huurder. Zo worden, op maat, knoppen inzichtelijk waaraan kan worden gedraaid om betaalbaarheids- problemen te lijf te gaan. De door verschillende organisaties uitgevoerde onderzoeken naar betaalbaarheid, laten zien dat de woonlastenproblematiek steeds vaker op de agenda komt te staan bij corporaties. Het probleem kan niet door ??n partij worden opgelost. Maar door de pijnpunten te signaleren en in detail te onderzoeken, kunnen corporaties en gemeenten ? gefaciliteerd door het Rijk ? toewerken naar blijvend betaalbaar wonen voor huur- ders. Het is goed dat woningcorporaties dit oppakken. Terecht zetten zij en gemeenten dit op een prominente plaats op de volkshuisvestelijke agenda. De uitdaging is nu om dit in nieuwe prestatieafspraken handen en voeten te geven.