renda special energiesprong januari 2012 voorzien in woonbehoeften62 voorzien in woonbehoeften Waarom verzetten beWoners zich tegen een renovatie? Bij de eerste aankondiging van een woningcorporatie voor renovatie van woningen, kunnen bewoners al direct negatief reageren. Vaak is de weerstand hiertegen niet direct gericht op de renovatie zelf, maar op de verandering. Want verandering leidt tot gevoelens van onzeker- heid waar de meeste bewoners niet van houden. Slim is om deze reactie in te calculeren en hierop te anticiperen. Een renovatie vergt veel tijd en energie van alle partijen. Voor de corporatie en aannemer is dit werk waarvoor ze betaald worden. Dat geldt niet voor bewoners. Wat voor bewoners voornamelijk als belem- merend wordt ervaren, is de voorgestelde huurverhoging en de over- last1 . Oudere bewoners kunnen opzien tegen de renovatie omdat ze niet weten of ze het aankunnen. voor hoogniveaurenovatie met een grote energieambi- tie is het moeilijk om de vereiste 70 procent van de huurders te laten instem- men en eventueel verkochte huurwoningen mee te nemen. eefje van der Werf onderzocht binnen het slim&snel-project van de sev wat corporaties daar- aan kunnen doen. vooral tijdens het proces is veel te verbeteren. De belangrijkste punten uit het onderzoek op een rij. tekst en illustraties eefje van der werf 1 Huurverhoging werkt belemmerend als er in de eerste fase direct over wordt gespro- ken. Als een corporatie de weg bewandelt om bewonerswensen te inventariseren, en tegemoetkomt aan een aantal wensen en behoeften, werkt huurverhoging juist betrok- kenheid in de hand. "U hebt veel voordelen van de renovatie; logisch dat daar enige huurverhoging tegenover staat." Waarom kiezen beWoners voor renovatie? Voor bewoners staat verlaging van de energierekening niet op de eerste plaats. Het dagelijks gebruik en de beleving van de woning maar ook van de buurt, is veel belangrijker. Comfort, uitstraling en sociale veiligheid van de woning, het complex en de gehele buurt zijn de thema's waar het voor bewoners om draait. Zo zijn verbeteringen aan de algemene ruimten voor bewoners van meergezinswoningen vaak belangrijker dan verbeteringen aan de woning zelf. De keuze van de bewoner wordt maar deels ? en niet geheel, zoals rationeel gedacht wel zou moeten zijn ? bepaald door wat het voor de bewoner in zijn geheel oplevert. Een groot deel van de keuze van de bewoner wordt bepaald door sociale factoren. De belangrijkste reden dat bewoners van huurwoningen instemmen met een renovatie, is omdat ze vinden dat de woningen opgeknapt dienen te worden. Daarnaast bestaat nog vaak het gevoel dat ze wel m?eten. Ze willen graag dat verschillende problemen worden aange- pakt en als ze niet instemmen, zijn ze bang dat er niks wordt gedaan. Hierdoor stemmen bewoners ook in als ze het niet eens zijn met de voorgestelde aanpak. renda special energiesprong januari 2012voorzien in woonbehoeften 63 Bouwtechnische verbeteringen Installatietechnische verbeteringen Procesverbeteringen en meename woon- behoeften Tijd Effectieverenovatie Wat kan een corporatie Doen? Om belemmeringen voor huurders weg te nemen, is het belangrijk in de eerste plaats de aanpak van het voorbereidingsproces van de woningcorporatie te veranderen. bewoners betrekken Door bewoners eerder bij het proces te betrekken, kunnen hun belan- gen beter worden meegenomen. Een bewonerscommissie vormt niet altijd een representatieve afspiegeling. Door meer informele bijeen- komsten kan een grotere groep bewoners bereikt worden en zien bewoners beter wat een renovatie betekent. Daarbij werkt het zelf ervaren van een voorbeeldwoning (overal aan mogen zitten en zien hoe het werkt en bediend wordt) en vragen kunnen stellen aan experts beter dan schriftelijke of mondelinge informatie. aansluiten bij wensen Wat een corporatie ook kan doen, is aansluiten bij de wensen van bewoners, waarbij het behartigen van de belangen als uitgangspunt wordt genomen. Dan zullen bewoners eerder instemmen met een renovatie, meer overlast accepteren, meedenken over creatieve oplossingen en trotser en zuiniger zijn op woning en woonomgeving. Renovatie moet niet alleen technische problemen oplossen, maar ook kansen bieden voor het vervullen van woonwensen van bewoners en aansluiten op hun leefgedrag. Er moet zo weinig mogelijk overlast zijn, reden waarom het werken met prefab onderdelen de voorkeur verdient. Bij het ontwikkelen van de oplossing is het allereerst belangrijk dat de huidige klachten aan de woning worden verholpen, zoals tocht en vocht, overlast, geluid, of een vurig gewenste nieuwe keuken. Nog belangrijker is de woonbehoeften van alle partijen nu en in de toekomst te inventariseren en te behartigen. Voor de renovatie zullen integrale oplossingen bedacht moeten worden waarmee zowel in de behoeften van de bewoners voorzien wordt, als de algemene doelen gehaald worden. Techniek en woongebruik moeten niet in conflict met elkaar zijn, maar elkaar aanvullen. alle bewoners tellen In de communicatie voelen veel bewoners zich buitengesloten door de 70-procentregeling. Men voelt zich al snel tot de 30 procent horen waarop de renovatie niet specifiek gunstig toegesneden is. Ook al stemmen deze bewoners v??r de renovatie (vaak om reden dat er anders door de corporatie helemaal niets aan het pand gebeurt), dan nog voelen de meeste mensen dat de renovatie van hogerhand is opgelegd; meer voor de uitvoer van andermans belangen dan hun eigen belang. De communicatie met bewoners zou positiever kunnen verlopen via de insteek dat de corporatie inventariseert en zo goed mogelijk tege- moet wil komen aan alle belangen en behoeften voor de toekomst van ?lle bewoners. Er wordt dan dus niet alleen geredeneerd vanuit ener- gieperceptie of de toestemming van bewoners. Als iedere bewoner gehoord wordt en het idee heeft dat de renovatie ook bijdraagt aan het eigen belang ter verbetering van zijn/haar woonbehoeften voor de toekomst, is de betrokkenheid (en daarmee steun) voor de renovatie vele malen groter. huurverhoging vergroot betrokkenheid Er zijn sterke aanwijzingen dat huurverhoging de betrokkenheid onder bewoners vergroot. Door huurverhoging zal de bewoner inzien dat de kwaliteit verbetert en zal hij beter opkomen voor zijn belangen. Bij toestemming wordt de renovatie dan ook meer echt van de bewoner zelf. Deze betrokkenheid speelt een belangrijke rol in de uiteindelijke eindwaardering en tevredenheid van de bewoner. De betrokkenheid groeit ook als de corporatie gaat voor 100 procent instemming in plaats van minimaal 70 procent. En energiebesparing moet niet als middel gebruikt worden om de huurverhoging recht te praten, maar als middel om andere doelen en kwaliteitsverbetering te behalen. overzichtelijke keuze Alle bewoners vinden het belangrijk dat de afwerking van de renovatie goed is en dat schadegevallen snel worden afgehandeld. Voor woning- eigenaren moeten er standaardoplossingen zijn die overzichtelijk worden aangeboden. Zij moeten kunnen kiezen en technische oplos- singen kunnen vergelijken.