VITRINE renovatieconcepten FoToVaNIEpERENGRoEp conceptueel renoveren 9 vitrine Vitrine conceptueel renoveren Hajo Schilperoort corporaties. "Hieruit blijkt dat duurzaamheid, samen met vergrijzing en klantgerichtheid, de thema's zijn die de corporaties bezighouden als zij naar de toekomst kijken", legt Vos uit. "Corporatiemedewerkers zien ver- der een duidelijke verschuiving van nieuwbouw naar renovatie, en een af- name van middelen. En, zeer opmerkelijk: ze schatten de levensduur van hun woningen op 50 tot 65 jaar, waar de praktijk in heden, verleden en toekomst duidelijk anders is, was en zal zijn." Ketenintegratie De ondervraagden in dit artikel zijn het erover eens: de renovatieopgave moet met ketenintegratie en integrale concepten en samenwerkingen worden aangepakt. "Die kans ligt er ook omdat woningen uit de jaren 60 en 70 seriematig zijn ontwikkeld en daarom bouwkundig en installatietech- nisch grote overeenkomsten vertonen", meent Van de Groep. "Corpora- ties benaderen nu nog vaak individueel de markt met kleinschalige projec- ten. Deze worden door aanbieders als complex en te duur ervaren. Corporaties zijn verder onvoldoende gewend om grote sprongen te ma- ken, waardoor het aanbod hiervoor ook ontbreekt. Het aanbod wordt ge- leverd door ad hoc samenwerkingsverbanden met gecombineerde deel- oplossingen. Maar we hebben veel meer behoefte aan herhaalbare, integrale en duurzame concepten die financieel aantrekkelijk zijn voor de eigenaar." Marlies Krol, manager ontwikkeling van de Rotterdamse corpo- ratie Com.Wonen, die sinds de fusie met pWS Havensteder heet en eige- naar is van 50.000 eenheden: "We zijn volop bezig met ketenintegratie en projectoverstijgende samenwerking. Dat levert a) voor minder geld, b) sneller, en c) betere resultaten." De bouw mag in crisis verkeren, gebrek aan grote opgaven is er zeer zeker niet. Renovatieconsultant Sean Vos, samen met Doris de Bruijn initiatiefne- mer van SlimRenoveren (zie kader), rekent voor: "Jaarlijks worden in Ne- derland 20.000 van de 7 miljoen woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Woningen moeten in dit tempo dus gemiddeld 350 jaar mee- gaan voordat ze worden vervangen. als de gehele nieuwbouwcapaciteit wordt ingezet voor vervanging daalt de noodzakelijke levensduur, maar moet een woning nog steeds gemiddeld 100 jaar in de voorraad blijven. Dat vraagt om regelmatig ingrijpen gedurende de levensduur van de wo- ning, en om een duidelijke strategie. Het gaat naast energieverbruik om woonwensen, uitstraling en comfort." Jan Willem van de Groep, programmaregisseur van de Stuurgroep Expe- rimenten Volkshuisvesting (SEV) en verantwoordelijk voor het programma Energiesprong: "Een groot deel van de woningvoorraad moet langer in gebruik blijven dan oorspronkelijk gepland, omdat we niet de bouwcapa- citeit noch het geld hebben om ze snel genoeg te vervangen." SlimReno- veren voerde recent, in samenwerking met USp Marketing Consultancy, het onderzoek `Toekomsttest voor de woningvoorraad' uit onder woning- In Nederland staan circa 2,3 miljoen woningen uit de jaren 60 en 70, waarvan er ongeveer 1 miljoen als huurwoning zijn gerealiseerd. Ze zijn seriematig en in hoog tempo gebouwd om het woningtekort na de oorlog op te lossen, maar voldoen niet meer aan de eisen en wensen van deze tijd. Ze verbruiken veel energie en zijn deels te klein. Dit is behalve een milieuprobleem ook een maatschappelijk probleem, want deze woningen worden juist bewoond door mensen die minder te besteden hebben. Renovatieprojecten zijn tot op heden vaak te kleinschalig en te weinig ingrijpend om de voorraad op peil te brengen. In dit artikel aandacht voor de manier waarop verschillende spelers deze opgave zien en benaderen. energielabel totale woningvoorraad Sociale woningvoorraad a 4% 2% B 7% 7% C 17% 17% D 22% 27% E 16% 17% F 19% 18% G 15% 12% Bron: DGMR, zoals gepubliceerd in `Wonen met energie' van Aedes, 2008. Slim & Snel Slim & Snel is een programma van SEV en onderdeel van Energiesprong Gebouwde omgeving. Het bestaat naast een praktijkprogramma uit een onderzoeksprogramma en een netwerk. "als programma streven we er- naar tenminste vier pilots te organiseren met clusters van minimaal 400 woningen. Bijzonder is daarbij dat we zowel de vraag als het aanbod ont- wikkelen, beide in samenspraak met de corporaties en de consortia van marktpartijen", legt Van de Groep uit. "Randvoorwaarden voor deze pilots zijn dat de concepten een substanti?le energiebesparing opleveren en de bewoners ook andere voordelen bieden, zoals extra ruimte of meer com- fort. ook moet overlast tot een minimum beperkt blijven. En de concepten moeten elders herhaald toegepast kunnen worden. aanbieders krijgen met deze aanpak de kans om integrale opschaalbare concepten te ontwikke- len, testen en verfijnen. Een eerste pilot is inmiddels in Limburg gestart." Het Center for Sustainability van de Nyenrode Business Universiteit (NBU) is samen met Energieprong initiatiefnemer van Slim & Snel. Dit centrum doet in dit kader ook onderzoek met als doel alle mogelijke belemmeringen voor ambitieus ingrijpen in kaart te brengen. ook de TU Delft werkt aan dit onderzoek mee. "We onderzoeken niet zozeer de technische als wel de `zachte' factoren, zoals behoudende opdrachtgevers, weerstand van be- woners en de (huidige) slechte marktomstandigheden", zegt anke van Hal, hoogleraar Sustainable Building and Development aan NBU. "Knoppen waar aan kan worden gedraaid kunnen betrekking hebben op techniek, aanbestedingsregels, samenwerkingsvormen, financi?n en wet- en regel- SlimRenoveren Sean Vos en Doris de Bruijn studeerden in 2009 aan de TU/e af op SlimRenoveren, een uitgewerkt concept voor schilrenovatie en ? optioneel ? woninguitbreiding (grotere keuken, woonkamer, entree of gelijkvloerse slaapkamer). De renovatie via dit concept bestaat uit een vervanging van gevels en dak met prefab componenten. Woningen kunnen hiermee tot op passiefHuisniveau gebracht worden. Het concept is volgens de bedenkers toepasbaar bij circa 80 procent van de 1,3 miljoen grondgebonden naoorlogse doorzonwoningen, die grote overeenkomsten hebben in maatvoering, indeling, materialen en bouwwijze. Vos en De Bruijn zien ook kansen voor portiekwo- ningen en galerijflats, maar hebben daar nog nader onderzoek voor nodig. De ingenieurs hebben in vervolg op hun afstuderen de onderneming SlimRenoveren opgezet, die bouwkundige concepten, processen en advieswerk aanbiedt. Renovatiemenukaart Een gewild product is de Renovatiemenukaart. Vos en De Bruijn zetten bij dit advies alle aspecten die in de startfase van een project van belang zijn op een rij: technische staat, energieverbruik, comfortaspecten, woonwensen en lastenontwikkeling voor bewoners. Daarna volgen oplossingsstrategie?n, volgens de vraag welke aanpak het beste toekomstperspectief en de hoogste toegevoegde waarde biedt. Het gaat daar- bij niet in de laatste plaats ook om financieel advies. Vos: "We brengen voor corpora- ties verschillende toekomstscenario's en beleggingsstrategie?n in beeld, met de bijbe- horende uitkomsten qua kosten, winst en risico. op basis daarvan kunnen zij een strategische langetermijnbeslissing maken voor het beheer van hun portfolio. ook werken we met partners binnen het Netwerk Slim & Snel aan constructies waarmee een en ander gefinancierd kan worden." De benadering van SlimRenoveren is principieel conceptueel. "We denken dat projec- ten beter, effici?nter en betaalbaarder worden als ze vaker worden uitgevoerd", vol- gens Vos. "Daarom werken we projectoverstijgend samen met partners die specifieke onderdelen of componenten voor hun rekening nemen. Zij zijn in staat om schilrenova- ties met prefab elementen als integraal concept uit te voeren. In vergelijking met een traditioneel uitgevoerde renovatie bieden wij met deze integrale, conceptuele aanpak een snellere, energetisch en technisch betere oplossing, die zekerder is qua proces en resultaat." Het concept is op dit moment nog niet toegepast. vitrine10conceptueel renoveren conceptueel renoveren 11 vitrine geving. Wie in welke mate wanneer aan welke knop moet draaien, ver- schilt; we brengen verschillende scenario's in kaart. aan welke knoppen moet bijvoorbeeld worden gedraaid als de energieprijzen opeens erg stij- gen? of als ze dalen?" In het Netwerk Slim & Snel tot slot, vinden markt- en kennispartijen en over- heden elkaar. Zij bundelen hierin hun krachten. Havensteder is een van de leden van het netwerk. "Het is een bevlogen groep met veel ambitie en knowhow", volgens Krol. "We zijn actief lid voor ori?ntatie, kennisdeling en onderzoek. Daarnaast zijn we lid van de European Federation of Living (EFL), een verband tussen ondernemingen en onderzoeksinstellingen op Europese schaal, dat eveneens als doel heeft om duurzame woonomgevingen te cre- eren door samenwerking en uitwisseling van kennis en ervaringen." Keuze bieden De spelers wijzen erop dat renovatie meer moet aanpakken dan enkel het energieverbruik. "Duurzaamheid is voor ons als corporatie breder dan enkel energie. Het gaat ook over het menselijke aspect, het sociale aspect, het woongenot, de life cycle van een woning, een buurt, een wijk", somt Krol op. "We streven er steeds naar een opwaartse spiraal tot stand te brengen. Bij renovatie spelen vrijwel altijd meer aspecten dan enkel energie, alhoewel dat naar verwachting wel steeds belangrijker zal worden. Wij bekijken per pro- ject de beste oplossing en willen graag kunnen kiezen uit meerdere concep- ten met keuzeopties die maatwerk mogelijk maken. Verder vind ik het sterk dat in verschillende concepten de bewoners nadrukkelijk worden betrokken, en ernaar gestreefd wordt de overlast tot een minimum te beperken." Voor fusiecorporatie Havensteder is inmiddels duidelijk dat het laatste woord aan de bewoners moet zijn. "De bewoners staan expliciet centraal. Dat had natuurlijk altijd al zo moeten zijn, maar vroeger dachten we dat we wisten wat de mensen willen, nu vragen we er expliciet naar", zegt Krol. "onze bewoners hebben we ook nodig waar het huurverhogende maatre- gelen betreft, voor de realisatie van maatschappelijke doelstellingen en voor medewerking bij renovatie. Dan hebben zij het laatste woord. Dat betekent ook dat verduurzaming niet overal toegepast kan worden. Er wordt voorlichting gegeven en we gaan in gesprek, maar uiteindelijk kiest de bewoner of de maatregelen wel of niet doorgaan als hier een huurver- hoging tegenover staat. Het kan ook voorkomen dat bij gelijke woonlas- ten, bewoners toch niet instemmen." "Energiebesparing alleen trekt mensen niet over de streep", volgens Van Hal. "als echter tegelijkertijd de woning vergroot wordt, meer comfort ge- boden wordt, en de overlast daarnaast tot een minimum wordt beperkt, dan vergroot dat de succesfactor aanzienlijk." Barbara Klomp, beleidsme- dewerker energiebesparing voor de Woonbond, sluit zich hierbij aan. "Wat zeker navolging verdient, is dat bewoners keuzes aangeboden krijgen, zo- als een nieuwe keuken of een vergroting van het woonoppervlak", zegt zij. "Bij renovatie spelen vaak meerdere wensen en problemen, op het niveau van de wijk en van de woning. Het is ook onze ervaring dat de kans van slagen en de mate van succes aanzienlijk worden vergroot als je daarop inspeelt." energiebesparing ook onder leden van de Woonbond gaat energiebesparing in toenemende mate leven, merkt Klomp. "Huurders hoorden vroeger vaak pas over ener- gie als het onderhoud van een project of complex in de planning stond. Voor veel bewoners kwam het verhaal toen nog min of meer uit de lucht vallen", zegt ze. "Maar de afgelopen jaren hebben we veel informatie aan onze leden verstrekt en we merken dat energiebesparing begint te leven, vooral bij huurdersorganisaties. alleen individuele huurders weten vaak niet goed of ze veel of weinig betalen." om die reden heeft de Woonbond het programma `Bespaar Energie met de Woonbond' bedacht, dat huurders en huurdersorganisaties onder- steunt die meer willen weten over hun verbruik en de mogelijkheden. aan- leiding is het toegenomen besef van milieu en de stijgende woonlasten, maar ook comfortklachten spelen vaak een rol, volgens Klomp. "Wij advi- seren corporaties altijd met de mensen te gaan praten. Zij kennen hun huis en woonomstandigheden het best, en hun betrokkenheid is nodig. Tot slot speelt de Woonlastenwaarborg, waarvoor we ons met aedes in hebben gezet, een belangrijke rol in de acceptatie. Deze garandeert dat het bedrag aan energiebesparing groter is dan de huurverhoging, en draagt dus aan- zienlijk bij aan het animo onder bewoners." Woningwaarderingstelsel Een andere succesfactor is de mate waarin een en ander betaalbaar is voor corporaties. Klomp: "Samen met aedes hebben we actief gelobbyd voor de inmiddels aangenomen wijziging van het Woningwaarderingstel- FoToVaNIEpERENGRoEp Het wordt zo voor corporaties veel gemakkelijker om energiebesparende maatregelen te nemen." Beperkte middelen Vraag is of de renovatie van de voorraad slim en snel genoeg verloopt. Wat betreft de Woonbond is er in elk geval wel sprake van een versnelling. "In 2009 werden in 56.000 corporatiewoningen twee of meer energiebespa- rende maatregelen getroffen", vertelt Klomp. "Dat komt grofweg neer op 20 procent besparing. In 2011 zijn dat naar verwachting 100.000 corpora- sel. onzuinige woningen krijgen voortaan minder punten, energiezuinige woningen krijgen juist meer punten. Daarmee vertaalt het energielabel zich in huuropbrengsten, wat het voor corporaties financieel veel aantrekkelij- ker maakt om energetisch te renoveren." Naast de Woonbond verwacht ook SlimRenoveren dat de nieuwe wetge- ving de markt in beweging kan brengen. "Het nieuwe stelsel biedt meer ruimte voor verhuurders om de huur te verhogen wanneer het label wordt verbeterd", volgens Vos. "Daar staat tegenover dat voor complexen met een slechte energieprestatie de maximaal toelaatbare huurprijs zal dalen. Referentieproject: De Kroeven In de wijk De Kroeven in Roosendaal werd ? overigens los van, en voorafgaand aan programma Slim & Snel ? het eerste spraak- makende renovatieproject in Nederland uitgevoerd. Woningcor- poratie aramis allee beet het spits af en liet 246 huurwoningen uit 1958 tot 1966 renoveren om de woonlasten voor de bewoners beperkt te houden. De ambitie is primair op energielasten gericht, maar bewoners kregen ook de mogelijkheid om intern vernieu- wingen aan te laten brengen, en er is duidelijk ook aan de archi- tectonische uitstraling van de huizen gedacht. De woningen gingen van energielabel F/G naar a++ (EpC 0,4). Ze voldoen aan het passiefBouwen Keur en het project is bekroond met de pas- siefBouwen award 2010. Het is het eerste passiefHuis-renovatie- project op deze schaal en het eerste project waarbij de bewoners bovendien in hun huis konden blijven. Samenwerking aramis allee heeft destijds de opgave niet conceptueel bena- derd, maar wel zonder hoofdaannemer, en in nevenaannemer- schap aanbesteed. Daaruit volgde een samenwerking tussen bedrijven, die elkaar nu ook gevonden hebben bij doorontwik- keling van hun aanpak voor De Kroeven tot een breed toepas- baar concept, dat overigens ook voor renovaties tot label a of B beschikbaar komt. Dit concept wordt sinds juni 2011 door Van Ieperen Groep, VDM Woningen en Brink Climate Systems aan- geboden. Van Ieperen Groep trad bij de renovatie van `complex 505' als co?rdinator op. De renovatie werd in recordtempo uitgevoerd. Na een week voor diverse voorbereidingen is met een door- looptijd van slechts vijf dagen per woning de schil vervangen. op dag ??n werd het buitenblad verwijderd (Van Ieperen). op de tweede en derde dag paste VDM de fundering aan. De dag daarop koppelde Kempair de installaties af. De vernieuwde woningen zijn voorzien van een passiefHuisinstallatie van Brink Climate Systems. op dag vijf werden tot slot in ??n dag tijd alle kozijnen en het complete dak verwijderd (Van Ieperen), en direct vervangen door nieuwe prefab houtskeletbouw gevels en daken van en door VDM, zodat de woning slechts ??n dag open was. De panelen van VDM, vier voor de gevels en vier voor het dak, zijn uitzonderlijk hoogwaardig uitgevoerd met een dampopen maar luchtdichte opbouw, I-liggers en cellulose isolatie (Rc=10 m2K/W). Na deze bliksemsnelle transformatie was er nog een week nodig voor resterende werkzaamheden, zoals de gevelaf- werking (Van Keulen). De top is volgens Rob van der Hoek, manager renovatie VDM, echter nog niet bereikt: "We denken dat het een volgende keer in twee weken of minder kan. ook de kosten kunnen nog aanzienlijk omlaag." Aansluitingen Technisch het lastigste aspect bleken de aansluitingen tussen de HSB-panelen en de bestaande casco's te zijn: "Zo maatvast als wij panelen fabriceren, zo maatvast waren de woningen zelf niet. We hebben ongeveer tien woningen nodig gehad voordat we goed in de vingers hadden hoe dat het beste opgelost kon worden en welke tapes en pURs het beste bruikbaar waren", aldus Van der Hoek. De Kroeven heeft grenzen verlegd en nieuwe verwachtingen geschapen. Bert Brinkman, directeur van de Van Ieperen Groep: "In het beginstadium leek de renovatie van De Kroeven een utopische missie. Nu de normen re?el blijken te zijn, heb- ben we geleerd om veel verder dan vijftig jaar vooruit te kijken." FoTo:VaNIEpERENGRoEp FoToVDM FoToVDMFoToBRINKCLIMaTESySTEMS vitrine12conceptueel renoveren conceptueel renoveren 13 vitrine stappen, maar is een groot deel geschikt voor de grotere stappen. "on- derzoeken naar woonlasten laten zien dat ook de betaalbaarheid van groene woningen in de toekomst problematisch wordt. We voeren nu de kleine stappen uit bij woningen die geschikt zijn voor een langere levens- duur, terwijl juist daar grotere stappen gemaakt zouden moeten worden vanuit het perspectief van waarde voor corporaties en betaalbaarheid voor (toekomstige) bewoners. De hang naar kleine stappen begrijp ik dus ook niet. Dat er geen middelen zouden zijn wordt door alle partijen rondom de sector geslikt als zoete koek. In essentie gaat het erom dat corporaties de juiste prioriteiten stellen bij investeringen die ze doen. Bij de keuze tussen nieuwbouw en renovatie zou gekeken moeten worden of de beoogde aan- vulling op de portefeuille niet gerealiseerd kan worden door transformatie van bestaand bezit", besluit hij. tiewoningen. Het gaat behalve om grondgebonden woningen ook om flats. Zo is bij de L-flat in Zeist met nieuwe HR-ketels, dubbel glas en schi- lisolatie een besparing van 60 procent gerealiseerd." Klomp vraagt zich echter af of er minder woningen h??l goed gemaakt gaan worden, of dat heel v??l woningen een beetje goed worden. "Voorbeeldprojecten zoals De Kroeven blijven vaak voorbeeldprojecten omdat ze niet op het opti- male, maar op het maximale resultaat inzetten. Huurdersorganisaties ver- tellen ons dat verhuurders aangeven dat er maar beperkt budget is en dat er keuzes gemaakt moeten worden, waarbij ook andere opgaven spelen. Tegelijkertijd is onze ervaring dat de financi?le positie sterk verschilt van corporatie tot corporatie." Dit laatste punt ziet Van de Groep vanuit een breder perspectief. Volgens hem zijn sommige delen van de voorraad namelijk geschikt voor kleine Component Renovatie+ Component Renovatie+ (CR+) is een concept van lidbedrijven uit het netwerk Con- ceptueel Bouwen die op het terrein van woningverbetering een innovatief deelconcept voeren: Weijers Eikhout (dak), Jongeneel (gevel), MaT afbouw (droge inbouw), Feen- stra (verwarming) en Huybregts Systeembouw als centraal aanspreekpunt en loket. De coalitie zal nog worden uitgebreid met een partij voor natte groepen en ??n voor elektra & domotica. De aanpak wordt ondersteund door Vibes, BouwhulpGroep en Conceptueel Bouwen Nederland. Woningtransformatie CR+ is een totaalconcept gericht op de realisatie van woningtransformatie waarbij de individuele bewoners keuzemogelijkheden krijgen. Vanaf de initiatieffase bij de op- drachtgever worden door de deelnemende bedrijven een projectoverstijgende aanpak met vooraf geselecteerde en berekende maatregelen als oplossing aangeboden. Deze opties zijn in voorgeprogrammeerde pakketten op de thema's duurzaamheid, ruimte en comfort nader uitgewerkt. CR+ richt zich dus net als SlimRenoveren niet enkel op energie, maar ook op overige woonwensen en een integrale woningverbetering. paul Uppelschoten, aanspreekpunt voor CR+ en directeur van Huybreghts Systeem- bouw: "We hebben drie pakketten ontwikkeld. Comfortabel wonen houdt in dat de woning licht is en uitzicht biedt. Men kan zich voldoende terugtrekken en de woning biedt in alle seizoenen thermisch comfort. Vertrekken zijn aan de gevel gesitueerd, en optioneel is een stiltekamer mogelijk en zijn er voorzieningen tegen oververhitting. Ruimer wonen is erop gericht dat de woning mee kan gaan in de ontwikkeling van gezinssamenstelling, leef- en werkpatroon, besteedbaar inkomen en dergelijke. De woning is op meerdere wijzen in te delen en in te richten. Vertrekken kunnen van func- tie veranderen (bijvoorbeeld van slapen naar werken) en de woning is uitbreidbaar. Duurzaam wonen realiseert tot slot ondanks het vele glas en de grootte van de wo- ning een grote mate van energiezuinigheid. De ligging wordt optimaal benut voor duurzame energie. Ltv-installaties, serres, daken met extra zonne-energie en tuinen worden benut in combinatie met een warmtepomp." Simulatie Bijzonder ook is dat de pakketten gesimuleerd worden in de daarvoor ontwikkelde Woningconfigurator. Deze kent een aantal te doorlopen stappen: de keuze voor een type woning, bepaling van de periode, het vaststellen van een waardeprofiel, keuze uit verbeterpakketten en opties, een weergave van het effect en bereikte totaalresultaat. De tool toont virtueel de keuzemogelijkheden om de woning te verbeteren en rekent de nieuwe prestaties voor uitvoering al voor. Daarnaast is een tweede tool ontwikkeld voor de uitwisseling van gegevens en de communicatie tussen de betrokken partijen. ook CR+ zoekt nog naar toepassing. Uppelschoten: "We bemerken nog aarzeling bij corporaties bij een dergelijke grootschalige, integrale, multidisciplinaire aanpak, die voorbijgaat aan traditioneel kleinschalig onderhoud, en zoeken nu een project om onze aanpak uit te proberen en te demonstreren."