Foto'sKarinstroo VisiE De vraag is de baas 5 Visie Frank Bijdendijk Bijdendijk kent de corporatiewereld als zijn broekzak. Hij is 29 jaar bestuur- der geweest van een amsterdamse woningcorporatie. Eerst van Het oos- ten en na de fusie met algemene Woningbouw Vereniging, van stadge- noot. in oktober 2011 ging hij met pensioen. Hij weet ook waar het in de toekomst heen zou moeten met het vastgoed van corporaties en wat ze met innovaties kunnen verdienen. "regels mogen niet bepalen wat er ge- bouwd gaat worden. De behoefte van bewoners moet als `leitmotiv' gel- den voor elke projectontwikkeling." Omwenteling door crisis De huidige financi?le crisis is niet de eerste die Bijdendijk in de volle breed- te heeft meegemaakt. "in 1979 beleefden we in nederland een economi- sche crisis die minstens zo heftig was. tot 1978 bouwden projectontwik- kelaars op voorraad en voldeden ze aan een grote vraag naar nieuwe woningen. toen de crisis uitbrak nam elke projectontwikkelaar zich voor om nooit meer eerst te bouwen en dan pas te verkopen." Volgens Bijden- dijk maakte die omwenteling de projectontwikkeling minder riskant. Bo- vendien maakten ruimhartige renteaftrekmogelijkheden het kopen van een huis aantrekkelijk. Massaproductie leidde tot vervlakking van de kwaliteit van nieuwe woningen. ook in de huursector heeft sterke invloed van de aanbieder geleid tot repetitie en vervlakking van de kwaliteit van nieuw- bouwwoningen. Voor koop- en huurwoningen gold wel dat de regelgeving van de overheid voor een steeds betere kwaliteit zorgde, maar ook voor verdergaande uniformiteit. "Er werd te gemakkelijk vanuit gegaan dat een woning functioneel bepaald werd omdat iedereen dezelfde woonbehoefte zou hebben", zegt Bijdendijk. "Het was de tijd van de maakbare samenle- ving, waarin de overheid wist wat goed was voor de burger. Een gedachte die prima in het straatje paste van aanbieders van woonruimte, die het geplaveide pad bewandelden van de aan overheidsregelingen opgehan- gen subsidiering en financiering." De crisis van 1979 veranderde volgens Bijdendijk weinig aan deze manier van denken. Pogingen om de behoeften te segmenteren naar doelgroepen hadden eveneens nauwelijks effect om het bouwen beter af te stemmen op de behoefte van bewoners. in die tijd deed de bewonersinspraak zijn intrede. Volgens de oud-corporatiebe- stuurder hebben inspraakprocessen zelden geleid tot nieuwe inzichten, laat staan tot werkelijk klantgericht bouwen. "Meningen werden wel ge- hoord, maar zelden meegenomen. Klanten kunnen nog steeds alleen maar kiezen uit een beperkt aanbod van standaardoplossingen die door de aan- bieder in de etalage zijn geplaatst. in de overspannen markt van de afge- lopen decennia heeft het systeem van voorverkoop, marktonderzoek, in- spraak en consumentgericht bouwen alleen maar geleid tot de versterking van de positie van de aanbieder van huisvesting, waardoor een productie- systeem is ontstaan dat volledig door aanbod wordt gedreven." Individualisering Dit door aanbod gedreven systeem is door de laatste crisis van 2009 to- taal uit het lood geslagen. niet alleen zijn de afzetprijzen van nieuwbouw uit de hand gelopen, ook bevroren banken tegelijkertijd hun geldstromen richting consument. De vraagkant laat zijn macht voelen, puur door weg te blijven, meent Bijdendijk. "net als toen was het effect van de crisis precies hetzelfde. Projectontwikkelaars zijn rijk geworden van een grote vraag naar woningen en zitten nu met hun handen in het haar, omdat de huizenver- koop is ingestort. ook nu zweren ze plechtig nooit meer te bouwen voor- dat ze hebben verkocht. Ze nemen zich voor om vooral heel goed naar de behoeften van bewoners te luisteren. toen er nog geld genoeg was, kon van alles worden gebouwd. nu de vraag stagneert, komt het door aanbod gestructureerde systeem knarsend tot stilstand en zijn we verplicht de klant weer serieus te nemen. Vooral zijn huisvestingsbehoefte." Het stereo- type beeld lijkt volgens Bijdendijk niet langer houdbaar. "toegenomen wel- vaart, hoger opleidingsniveau en continue beschikbaarheid van alle moge- Visie Frank Bijdendijk De vraag is de baas Tosca Vissers"Een belangrijk aspect dat de crisis nu wel duidelijk heeft gemaakt, is dat we de klantvraag bloedserieus moeten nemen. Dat vergt een andere houding van aanbieders, namelijk meer empathie en flexibiliteit. Zo ontstaat weer vertrouwen in de vastgoedbranche en dat nodigt uit tot innovaties, met nieuwe verdienmodellen die hun weerga niet kennen." Aan het woord is Frank Bijdendijk. Hij spreekt bij zijn afscheid van Stadgenoot zijn visie uit. De vraag is de baas 6 Visie Frank Bijdendijk lijke informatie hebben geleid tot een individualisering en emancipatie van de samenleving. Het idee van `alle mensen zijn gelijk' is veranderd in `geen twee mensen zijn hetzelfde'. als gevolg van nieuwe technologische ont- wikkelingen en nieuwe manieren van werken en communiceren, ontstaat een dynamiek die de onderlinge verschillen tussen mensen alleen nog maar versterkt. Ze zijn sterk zelfbewust, veel meer gedifferentieerd en indi- vidueel verschillend, en rekenen zich niet meer tot een vaste doelgroep. Wie laat zich nog een stempel opdrukken of in een hokje duwen?" vraagt Bijdendijk zich af. Maatschappelijke klasse of culturele achtergrond gaan een steeds kleinere rol spelen in deze samenleving. Met betrekking tot hun huisvestingsbehoefte is er geen plaats meer voor een productiesysteem dat door aanbod wordt gestuurd. "Hiervoor is een andere manier van den- ken nodig met de individuele vraag als uitgangspunt. De aanbieder van woningen moet voorwaarden cre?ren om persoonlijke wensen van een klant te accommoderen. De vraag van de klant staat voorop, niet wat er wordt aangeboden. Dat vraagt om maatwerk en niet om kant-en-klare producten. Professionaliteit staat hierbij voorop, iets waarover de aanbie- der van de woonproducten moet beschikken. Een nieuwe rol is voor hem weggelegd, die om andere talenten vraagt, zoals meer inlevingsvermogen en flexibiliteit naar de klant." Democratische projectontwikkeling Een rode draad in Bijdendijks idee?n is het zoeken naar flexibele woonvor- men en gebouwen. toen hij in 1982 aantrad als algemeen directeur van Het oosten, kende amsterdam roerige tijden met krakersrellen en bran- dende trams in de Van Baerlestraat. Krakers vond Bijdendijk maar niks. in zijn beleving waren dat mensen die zich wederrechtelijke toegang hebben verschaft tot andermans eigendom en die de boel kort en klein wilden slaan. Dat is verboden, stelt hij. op een zeker moment nodigde de werk- groep Kerk en samenleving in amsterdam hem uit om eens te gaan kijken in het kraakpand de rode tetter, in het tetterodecomplex in de Bilderdijk- straat in amsterdam. Hij verwachtte daar chaos van tuig dat de boel bar- ricadeerden met matrassen. Dat bleek niet het geval. Bijdendijk ontmoette er mensen die keihard aan het werk waren om hun eigen woon- en werk- ruimte te cre?ren. "Er waren winkeltjes, caf?s en ateliers, een schoenma- ker en een fietsenmaker. Van alles." Die creativiteit en bedrijvigheid boei- den hem enorm. Hij constateerde dat deze jongeren eigenlijk tot zijn doelgroep behoorden, namelijk mensen met weinig geld die toch ergens moeten wonen. Bijdendijk vertelde wie hij was en legde de krakers uit be- reid te zijn om in het complex te investeren, zodat zij daar konden blijven wonen. samen met de krakers werkte hij een nieuw woon-huurconcept uit. Er ontstond een jarenlange samenwerking. Bijdendijk vertelde de kra- kers alles over corporaties en huren. Dat een corporatie geen winst be- oogde en geen verlies mocht draaien. andersom leerde hij de krakers ken- nen en hoe ze woonruimte wilden inrichten. Uiteindelijk lag er een nieuwe woonformule voor het voormalige kraakpand op tafel waarmee iedereen tevreden was. "Het oosten kocht het pand aan en gaf als nieuwe eigenaar de krakers, ofwel de nieuwe huurders, zeggenschap over de binnenkant van het gebouw. Het oosten moest zorgen voor de renovatie van het cas- co. Cascoverhuur aan een groep van een paar honderd mensen, dat is het begin geweest." Bijdendijk werd voor gek verklaard. Dat zou nooit wat worden met zijn cascoverhuurverhaal. En al helemaal niet met krakers. Die waren immers niet te vertrouwen, die slaan binnen de kortste keren de boel weer aan gort en de huur zal wel helemaal niet worden betaald. Laat staan op tijd. "Het tegendeel bleek waar", zegt Bijdendijk. "inmiddels draait het pand al dertig jaar lang op deze cascohuurformule. Vrije sector, onge- subsidieerd. Deze formule werkte omdat de groep bewoners veel ambitie had en zich had georganiseerd in een vereniging die de huur regelde en de beschikbare ruimte per persoon verdeelde. Ze hadden alle vrijheid om op hun manier de ruimte in te richten. Mij maakte het namelijk helemaal niets uit hoe ze dat deden. Er is nooit een cent te weinig huur binnen gekomen en het werd een geweldig succes. De grap was dat er weinig huur ge- vraagd werd omdat de corporatie weinig investeerde. De bewoners deden zelf alles. Ze hadden de laagste huur in amsterdam met de grootste vrij- heid denkbaar", zegt Bijdendijk. in 1996, een aantal jaren na de transfor- matie van het voormalige kraakpand, introduceerde Het oosten het con- cept koophuur in amsterdam, waarbij huurders de binnenkant van hun woning konden kopen. Binnen 2 jaar werden er 440 appartementen via deze formule verkocht, maar de constructie verloor zijn aantrekkelijkheid toen de fiscus besloot geen hypotheekrenteaftrek toe te staan. "Regels mogen niet bepalen wat eR gebouwd gaat woRden" De vraag is de baas 7 Visie Frank Bijdendijk Solids Voor stadgenoot heeft Bijdendijk op twee locaties solids laten bouwen in amsterdam, nieuwe gebouwen die op het principe van tetterode zijn ge- baseerd. Een solid is een duurzaam gebouw waarin de gebruiker alles te zeggen heeft, geeft hij als uitleg. "Bewoners huren vierkante meters casco die ze zelf kunnen bestemmen en indelen. Bestemming, indeling het aantal vierkante meters en de prijs bepalen de bewoners in principe zelf. Het motto is: `De huurder is daar de baas, niet de verhuurder of de politiek.' niets moet. Dat is het omgekeerde paradigma." De eerste solid werd via internet geveild, waarbij de bieder bij het uitbrengen van zijn bod de vrijheid had om bestemming, omvang en locatie van zijn solid te bepalen. Een solid is verdeeld is drie hoofdbestemmingen: sociale woningen (15 pro- cent), vrije sector huurwoningen, en bedrijfsonroerend goed. Het casco kan alles hebben en voldoet aan de allerhoogste eisen om in alle opzichten verschillende bestemmingen te accommoderen, zoals vrije hoogte, vrije overspanningen, draagvermogen, ontsluiting en vluchtwegen, en akoesti- sche en energetische eigenschappen. Het succes was groot. op ??n dag kreeg Bijdendijk 7000 m2 verhuurd. Bijdendijk denkt dat de solid-filosofie een oplossing kan zijn voor leegstaande kantoren in amsterdam. "in plaats van een afgemeten bestemmingsplan laat je alles toe in een gebied. Be- halve coffeeshops en bordelen, uiteraard", voegt hij eraan toe. "Waar marktwerking is, ontstaat investeringsruimte voor beleggers. Kantoren worden herontwikkeld en oude gebouwen krijgen een nieuwe kwaliteit. solids zijn ook toe te passen in nieuwe ontwikkelingslocaties die nu stag- neren als gevolg van de crisis. Het idee is om klanten zelf te laten kiezen voor de bestemming, en de omvang en prijs van hun gebouw te bepalen, binnen het kader van een gebiedsplan. ook hiervoor geldt dat de aanbie- der zijn knowhow en professionaliteit koppelt aan empathie en flexibiliteit richting de klant. Een aanbieder kan in dit project ook samen met zijn klant investeren. Dat verlaagt zelfs zijn risico. Zo ontstaat een nieuwe situatie waarbij op gebiedsniveau eveneens de vraag de baas kan zijn, mits de ontwikkelaar zich dienend opstelt." Bijdendijk noemt deze vorm van parti- culier opdrachtgeverschap "democratische projectontwikkeling". Regels Bij traditionele projectontwikkeling vindt Bijdendijk het een foute zaak dat de overheid met een opgelegd bestemmingsplan te veel bepaalt wat in een gebied komt te staan. "als de vraag naar ruimte verandert, bijvoor- beeld omdat mensen liever thuis werken dan op kantoor, komen kantoren leeg te staan. De crisis die vervolgens uitbreekt, verergert de situatie en hele kantorenwijken lopen leeg. Met de onbegrensde mogelijkheden van de solids hadden we het probleem waarschijnlijk voor een groot deel op- gelost. Door bestemmingsvrije vierkante meters aan te bieden, kan ieder- een ermee doen wat hij wil. De vraag uit de markt is voor mij onbekend en heb ik ook niet nodig. Belangrijk is dat je een keurig rendement op het gebouw neerzet en ervoor zorgt dat de vraag zijn gang kan gaan." Volgens Bijdendijk worden problemen vaak veroorzaakt door niet passende regel- geving die eigenlijk bedoeld is voor andere situaties. "regels worden door mensen gemaakt en kunnen dus ook door mensen ontbonden worden." Hij neemt als voorbeeld bouwvergunningen die nodig zijn om een nieuw gebouw neer te zetten. Binnenin het gebouw willen mensen alle vrijheid hebben. Bijdendijk heeft voor nieuwe bewoners van de solids geregeld dat zij voor de binnenkant geen bouwvergunning hoeven aan te vragen. "Woningonttrekking is ook een voorbeeld waarvoor regels zijn opgesteld. Van woningen mogen geen kantoren gemaakt worden, of je moet er flink voor dokken. Hiervoor hebben we ook ontheffing gekregen. Voor de solids heb ik in het kader van woningnood met de gemeente amsterdam afge- sproken dat sociale huurders mee kunnen doen aan de competitieve vei- ling. Zoiets past natuurlijk niet bij een systeem waarin woonduur uitmaakt wanneer je aan de beurt bent voor een nieuwe huurwoning." Door consen- sus te bereiken over het belang van het experiment heeft Bijdendijk ver- schillende ontheffingen voor elkaar gekregen. "Zo zie je maar," stelt hij vast, "waar een wil is, is een weg. De markt moet je serieus nemen en dat is het enige massieve gegeven waaraan niemand iets kan veranderen. Ui- teraard werken we in stelsels waaraan we ons moeten houden, maar re- gels mogen niet het uitgangspunt zijn van het denken. De mens is het centrale uitgangspunt en niet het systeem", besluit hij.