1 Visie Karin Schrederhof Vasthouden aan afgesproken beleid 10-10-2012 Karin Schrederhof heeft als directielid van verschillende grote woningcorporaties een stevige basis opgebouwd in de corporatiesector. Duurzaamheid is volgens haar noodzakelijk verbonden met elk toekomstscenario. Daarnaast moet de woningmarkt weer in beweging worden gebracht. "Dat lukt als we ons voor langere tijd vasthouden aan het afgesproken beleid", stelt de vestigingsdirecteur van Woonbron Delft. Tekst Tosca Vissers Foto's Photoworkx Karin Schrederhof groeide in de jaren zestig op in de Rotterdamse wijk IJsselmonde, een deel van een PvdA-stad in de tijd van de wederopbouw. Emancipatie gold als een belangrijk onderwerp in het basisonderwijs. Uit een soort non-conformisme koos ze voor b?tavakken op de middelbare school en belandde vervolgens op de HTS. Ze combineerde een baan bij een architectenbureau met de studie bouwkunde aan de Academie van Bouwkunst. Het was de tijd van marxistische stromingen in de academie. "Mannen en vrouwen, iedereen met een bouwkundige opleiding was welkom, en alles kon in die tijd van emancipatiegedachten bijdragen aan de stad en de maatschappij." Na haar afstuderen werkte Schrederhof als bewonersondersteuner in Vlaardingen en later als projectleider bij de gemeenten Rotterdam en Den Haag. In Vlaardingen werden via prijsvragen nieuwe visies en alternatieve 2 architectuurplannen gelanceerd voor een bijzondere locatie in de stad. "Vrij uniek voor die tijd", stelt Schrederhof vast. "De discussie ging voornamelijk over kwaliteit en commitment met het gebied, goede architectuur, goede plattegronden, met programmering die past op de stad en met goed geregeld parkeerbeleid." Voor Den Haag startte de aanpak van naoorlogse wijken met een geheel nieuw team mensen. Alles moest vanaf nul worden opgebouwd. Nieuw was ook de intensieve samenwerking tussen de gemeente en de corporaties. Die was nodig. De corporaties hadden bijna alle woningen in bezit. Vestia Via een commercieel adviesbureau kreeg ze de taak om tijdelijk de directie te voeren over SVH, de koepelorganisatie woonruimte- verdeling in Den Haag. Dit was een mooie klus; het ordenen van de organisatie en het zoeken van een nieuwe directeur. Die vond ze binnen haar netwerk. Schrederhof zei ja tegen Vestia toen ze werd gevraagd als interim hoofd beleid tijdens de fusieronde met Estrade. Haar taak als interim hoofd hield in om na de fusie fusiepartner Estrade naar het Vestia- model te brengen, waarin ze samen met de nieuwe vestigingsdirecteuren een nieuw organisatiemodel in ging voeren. "Er was veel vertrouwen vanuit het bestuur naar de mensen die het moesten uitvoeren", zegt Schrederhof. "Ondanks wat er gebeurd is met Staal (Erik Staal, ex- directeurbestuurder Vestia, red.), heb ik zeer plezierig met hem samen- gewerkt. Elke vestiging leverde heel zelfstandig haar eigen begroting in en zolang op financieel en volkshuisvestelijk gebied de rapportages op orde waren en je goede prestaties leverde, was het prima." Vanuit Vestia werd zij gedetacheerd om Pact op Zuid in Rotterdam te co?rdineren. Dat vond ze ook min of meer haar morele plicht. "Ik kom van Zuid en ken bijna elke straathoek." Niettemin bleek het project vrij ingewikkeld te zijn, meer dan ze had gedacht. Ook de samenwerking tussen partijen bleek lastiger te zijn. Schrederhof stopte met het Pact en nam daarmee afscheid van Vestia. Na drie maanden als interim bij Mitros werd ze vervolgens gevraagd als vestigingsdirecteur van woningcorporatie Woonbron Delft. Dat doet Schrederhof nu bijna vijf jaar. "Met heel veel 3 plezier", geeft ze aan. "Interessant aan het werken bij een corporatie is dat het een zakelijke en maatschappelijke kant heeft. Het is aanwijsbaar wat er gedaan moet worden." Discussie Corporaties staan erg ter discussie. "Zaak is nu om het imago van de sector te verbeteren. De tijd van ongekende mogelijkheden is voorbij." De vestigingsdirecteur legt uit dat er na de bruteringsoperatie van corporaties in 1995, veel is veranderd. "Voor 1995 kregen de corporaties exploitatiesubsidies om het gat tussen huurinkomsten en feitelijke exploitatie te dekken. Elk jaar werd het exploitatietekort door de overheid bijgelegd en stuurde daarmee op huurverhoging om de loonkosten in bedwang te houden. Nadat Nederland lid werd van de Europese Monetaire Unie, is de exploitatiesubsidie afgekocht omdat het een open eindregeling is. Dat had niets meer met volkshuisvesting te maken, maar met financieel beleid. Corporaties ontvingen in een keer het totale bedrag van de lopende exploitatiesubsidie. Kasgeld waarmee van alles gedaan kon worden. Het bedrag was gebaseerd op parameters zoals huur- en rentestijging. Het risico van de overheid werd verlegd naar de corporatie. Hiervan werd gedacht dat het risicovol zou zijn, maar het pakte gunstig uit", vertelt ze. Volgens Schrederhof zit er een diep sentiment in de politiek tegenover corporaties, dat deze rijk zijn geworden van maatschappelijk geld. "Dat is feitelijk niet waar", zegt ze. "Corporaties zijn geprivatiseerd en dat pakte goed uit. En inderdaad zijn er corporaties die met dat geld rare dingen hebben gedaan, zoals beleggen en ontwikkelen van vastgoed en daarin overhaaste beslissingen nemen. Maar niet altijd met een verkeerde intentie. Sinds de bewoner klant heet, is het fout gegaan, wordt wel eens geroepen. En dat is misschien ook zo. Er is een soort gelijkwaardigheidsbasis ontstaan die eigenlijk niet klopt. Bewoners zijn namelijk nog steeds van ons afhankelijk en een corporatie moet zich heel goed bewust zijn van hoe deze relatie in elkaar zit. Terwijl ik denk dat een groot deel van de corporaties echt prima functioneert. En die andere, inderdaad die hadden het echt beter kunnen doen", vindt Schrederhof. 4 Stabiliteit De vestigingsdirecteur van Woonbron Delft vindt dat de politiek duidelijkheid moet scheppen in haar beleid. "Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek was onbespreekbaar. Vervolgens was dat het weer wel, en toen weer in een andere vorm. Dat moeten we niet doen. Hierop kun je niet anticiperen. Cre?er stabiliteit", luidt haar advies aan Den Haag. Bovendien hoopt Schrederhof van harte dat er na de crisis niet meer zo gek wordt gedaan op de woningmarkt als v??r de crisis. "Het is fout om woningen als beleggingsobject te zien. Een koper koopt een woning puur als plek om te wonen. Leuk als een huis in inflatiewaarde stijgt, maar het gehijg van steeds een groter huis, is absolute waanzin. Ik zet vraagtekens bij de heersende gedachte dat na de crisis de woningmarkt weer snel onder druk zal komen. Demografisch gezien is er nog steeds sprake van een lichte groei, maar misschien dat mensen hun kwaliteitseisen bijstellen of dat kinderen langer thuis blijven wonen. We merken sterk dat mensen nu hun kwaliteitsvragen bijstellen. Voor ons betekent dit dat we veel minder slopen en veel meer renoveren." De focus van Woonbron komt hierdoor meer op renovatie te liggen. Schrederhof verwacht wel dat de vraag naar betaalbare en duurdere huurwoningen zal toenemen. "Het is belangrijk ervoor te zorgen dat hetgeen je bouwt, duurzaam is. Wij hebben in het recente verleden hoge duurzaamheidsambities geformuleerd. We zijn daarin een stuk terughoudender geworden. Dat wordt natuurlijk sterk financieel ingegeven. We zijn niet meer de enige partij die nieuwbouw ontwikkelt in onze gebieden. Daarvoor zijn we samenwerkingsrelaties aangegaan met andere partijen." Een voorbeeld hiervan is te zien in de Delftse wijk Poptahof, waar Woonbron aanvankelijk de enige partij was in de ontwikkeling van koop- en huurwoningen. "Institutionele belegger Syntrus Achmea heeft 27 koopwoningen van Woonbron gekocht en wil in dit gebied meer duurdere, grondgebonden huurwoningen realiseren", legt Schrederhof uit. "Ik vind het prachtig dat een andere partij toekomst ziet in de herontwikkeling van de wijk en dus ook het vertrouwen in de wijk uitspreekt. De verkoop van de Poptahof-woningen liep bepaald niet soepel, maar aan de andere kant merk je ook dat het in Delft ontbreekt aan een aanbod in het duurdere huursegment." Volgens haar is er ook niets mis mee om juist duurdere huurwoningen aan de stad toe te voegen. "Je ziet dat steeds meer beleggers ? ondanks een beperkt investeringsvolume ? met corporaties in gesprek zijn om projecten over te dragen of samen verder te ontwikkelen." Poptahof Delft Poptahof hoort bij de Delftse wijk Voorhof, een typische jarenzestigwijk in het zuiden van Delft. Hij ligt vlakbij de TU-campus, waar circa 12700 mensen zijn gehuisvest. Het is een van de dichtstbevolkte wijken van de stad, met een zeer divers bewonerspubliek, voornamelijk in 5 de sociale huursector. In Poptahof staan verschillende typen woningen bij elkaar: flats van 11 en 4 verdiepingen hoog en eengezinswoningen. Destijds ontwikkeld volgens het populaire concept van de Functionele Stad. Hoogbouw met portiek- en galerijflats deed daarmee zijn intrede in Delft, waarin ruim 1000 woningen werden ondergebracht. In 2005 zijn de gemeente Delft en woningcorporatie Woonbron een samenwerkingsverband aangegaan om de wijk te vernieuwen en te herontwikkelen. De hoge Poptahof-flats met een eenzijdig woningbestand ? voornamelijk sociale huurwoningen in de vorm van galerijflats en portiekwoningen ? voldeden niet meer. Plannen werden ontwikkeld voor renovatie van de wijk. "Het eerste woonveld is nu gereed en een tweede is in ontwikkeling", vertelt Schrederhof. Midden in de wijk is een park aangelegd. "Het vertrouwen in de wijk is terug. We kijken nu hoe de versterking van de wijk kan worden voortgezet." Vernieuwing van Poptahof staat bij Woonbron hoog op de agenda. Het precieze vervolg op de vernieuwing of sloop van de woongebouwen is nog niet duidelijk. Wel staat vast dat de samenwerkingsvorm, tempo en instrumenten veranderen. De PPS is ontbonden, met volledige instemming van de gemeente. De gemeente Delft draagt tevens meer taken en bijbehorende budgetten voor de wijk over aan de corporatie. Woonbron is nu zelf verantwoordelijk voor het ontwikkelgebied van de Poptahof, voor zowel vastgoed- als grondexploitatie, het sociaaleconomische programma en het beheer. De gemeente heeft ook de openbare ruimte, inclusief de beheerbudgetten, naar Woonbron geschoven. "Dat houdt in dat wij op basis van een stevig vertrouwens-fundament in ons eigen gebied, veel meer zelf kunnen sturen. Dat is fijn. We kunnen nu veel meer anticiperen op de markt." Schrederhof woont in Delft en ze vindt het een stad en een dorp tegelijk. "Iets wat me bijzonder aanspreekt." Ze is erg blij met het college van b en w, waarin D66 als grootste partij is vertegenwoordigd. "Het college bestaat uit jonge mensen die zo veel energie steken in de stad en haar opgave. Daar word je vrolijk van. Het huidige college zoekt sterk de samenwerking op met corporaties. De gemeente kiest meer voor een regisserende rol en geeft de corporaties ruimte. De nieuwe werkwijze in de wijk Poptahof is daar een voorbeeld van", zegt Schrederhof. Duurzame ambities Voor het duurzaamheidsbeleid dat Woonbron zeven jaar geleden lanceerde, werd een centrale duurzaamheidsambassadeur aangesteld met een uitgebreid team van `duurzaamheidsmensen'. Daarmee werd het thema duurzaam bovenaan op de agenda gezet. "Dat het beleid door de centrale organisatie werd geregeld en niet vanuit de 6 verschillende vestigingen, was op zich al bijzonder", noemt Schrederhof. "Dat is nu anders. De verantwoordelijkheid voor de uitvoering van het duurzaamheidsbeleid is bij de vestigingen gelegd en daarmee veel meer effectief. De duurzaamheidsambities zijn nu ook praktisch; de woningen moeten ge?soleerd om energieverbruik te beperken en de woonlasten van onze klanten te temperen." De `extra's' komen uit de installaties of nieuwe energiebronnen. Woonbron onderzoekt binnen het duurzaamheidsbeleid de optimale inzet van nieuwe energievormen en samenwerkingsverbanden met warmtebedrijven. De voordelen van zonne-energie worden steeds duidelijker. Goedkoper in aanschaf, zijn de zonnepanelen ook individueel toe te passen op eengezinswoningen. "Probleem is nu dat de btw-constructie nog steeds een lastige is. In Duitsland zijn dat soort zaken beter geregeld", aldus de vestigingsdirecteur. "We staan nu voor het vraagstuk of wij het aandurven om van een energiebedrijf onze energieleverancier te maken. Dat kan zijn collectief of individueel een ketel leveren, via het warmtenet leveren of ze eigenaar maken van zonnepanelen. Dat is de zoektocht. We moeten ervoor waken om nu zaken in te voeren die later de boel kunnen blokkeren. Collectieve cv-installaties moet je nu niet individueel verketelen, want dan kun je nooit meer aansluiten op een warmtenet of omschakelen naar biomassa. Bij nieuwbouw geldt de noodzaak dat we het Bouwbesluit volgen. Op termijn komen daar nieuwe energiebronnen, zoals PV-panelen of andere groene energiebronnen. Zo is er veel te winnen met nieuwe installatiesystemen, bijvoorbeeld lagetemperatuurverwarming." Schrederhof let er scherp op dat er niet met bewoners wordt ge?xperimenteerd. "Het verwarmingssysteem moet altijd klantvriendelijk in gebruik zijn. Eenvoudig bedienbaar en goed te snappen, anders zit je op slopershoogte. Of je geeft heel veel voorlichting, anders gaat het radicaal mis. Houd het simpel als je nieuwe duurzame installaties wilt." De vestigingsdirecteur van Woonbron Delft ziet het als bijzondere en boeiende zoektocht voor een corporatie naar haar klanten toe. "Wat we goed doen is dat we aan de voorkant heel goed weten wie onze gebruikers zijn en weten hoe ze systemen gebruiken", besluit Schrederhof.