19 Column Column Van stichtingskosten naar exploitatievisie Van stichtingskosten naar exploitatievisie In de afgelopen decennia hebben we ons aangeleerd om de huisvesting steeds nauwer om de behoefte heen te bouwen om het `rendement' te optimaliseren. Zoals kinderkleding, precies op maat gekocht, maar na ??n keer dragen eigenlijk al te krap! Het is een gegeven dat door de toenemende welvaart de ruimtebehoefte per persoon alsmaar toeneemt. Derhalve dienen levensloopbestendige casco's minimaal oversized te zijn; zeg maar conform het bouwbesluit in 2050, met bijvoorbeeld een plafondhoogte van drie meter. Dan weten we ook dat deze woningen nog marktwaarde hebben als ze zijn afgeschreven (de enige reden waarom de huidige woningcorporaties momenteel zo ver- mogend zijn). Door deze focus op stichtingskosten en aanvangsren- dement is het bijkans onmogelijk om exploitatielasten- verlichtende maatregelen toe te passen in woning- bouwprojecten. Hierdoor zouden de stichtingskosten namelijk toenemen en het aanvangsrendement afne- men. In de huurwoningsector speelt deze problema- tiek met name omdat de exploitatielasten door iemand anders worden opgebracht dan de initi?le investeerder. Innovatie wordt door deze bena- dering meteen de nek omgedraaid. Innovatie kost namelijk geld en het brengt risico's met zich mee. Laten we eens een boompje opzetten om de kansen in de huurwoningsec- tor te belichten... De woonlasten bestaan uit de volgende componenten: vast huurdeel voor het casco (1), vast huurdeel voor het inbouw pakket (2), vast huurdeel voor de technische installaties (3), variabele lasten voor ener- gie, water en afval (4). variabele lasten voor zorg (5) en variabele lasten voor comfort (6). Als we deze componenten nader beschouwen valt er onder andere het volgende over te zeggen: 1: Als het mogelijk wordt om niets meer af te schrijven op het casco, door- dat de waarde van het casco gelijk blijft of toeneemt (zoals in veel oude binnensteden het geval is), kan deze component vervallen. 2: Door het huurdeel van het inbouwpakket te kapitaliseren, kan de gebrui- ker eigenaar worden van het inbouwpakket waardoor de waardering er- voor zal toenemen en de gebruikswaarde minder snel zal afnemen. 3: Het technische pakket kan ondergebracht worden bij energieleveran- ciers, waardoor de vaste lasten omgezet worden in variabele lasten. Hier- door wordt de be?nvloedbaarheid van de totale woonlasten vergroot. 4: Als er duurzame maatregelen worden genomen om de variabele kosten voor energie en water te verminderen, wordt het mogelijk om deze bespa- ring te kapitaliseren en te investeren in het initi?le casco. Hierdoor nemen het wooncomfort en de levensloopbestendigheid toe. 5 en 6: De variabelen met betrekking tot zorg en com- fort dienen met namen door het casco gefaciliteerd te worden om daarmee de flexibiliteit te garanderen. Hier- door neemt ook de waarde van het initi?le casco toe. Samengevat dient de focus op stichtingskosten opgevolgd te worden door een focus op de exploitatie. Laten we een exploitatievisie ontwikkelen. Door deze aanpak wordt het mogelijk om veel vrijer om te gaan met het ruimtevraagstuk waardoor aan de huidige zeer eenzijdige woningvoorraad weer eens iets kwalitatiefs kan worden toegevoegd. En daar zitten we juist op te wachten. Voorloper in deze materie is Frank Bijdendijk, directeur bij woningcorpora- tie Het Oosten in Amsterdam. Ik raad u aan om zijn essay `Met andere ogen' eens aandachtig te lezen (zie www.solids.nl). Er ligt niet alleen een uitdaging voor de ontwerpende en uitvoerende partners in de bouw, maar ook voor de woningcorporaties, de zorginstellingen en andere beleggers in levensloopbestendige casco's. "Laten we een exploitatievisie ontwikkelen" Ir. Joop Petit Joop Petit is architect en directielid van SATIJN- plus Architecten. Info: www.satijnplus.nl