renda special 2013/2 transparant werken is niet eng38 Zeggenschap van bewoners Co?peratieve woningcorporaties waarbinnen bewoners zelf invloed uitoefenen op het bestuur, komt Anker in de praktijk niet vaak tegen. Hij verwacht ook niet dat dit scenario een grote rol gaat spelen in de toekomst. "In Capelle aan den IJssel heb je de Volharding. Dat is een complex van ongeveer 40 wooneenheden uit de jaren zeventig, waar- van de bewoners zelf het beheer en het onderhoud regelen. Dat zijn allemaal prima woningen en ze zijn perfect onderhouden. Het kan dus goed werken, maar je komt het weinig tegen", vertelt hij. Wat de bedrijfsleider niet herkent, is het beeld waarin bewoners steeds meer te zeggen krijgen over hun eigen woning. "Dat zag je de laatste jaren wel vaker, bewoners konden dan zelf hun badkamer of keuken samen- stellen. Maar zelfs die keuze was beperkt. Dat soort maatwerk komt steeds minder vaak voor, omdat corporaties aan het bezuinigen zijn. Zolang er minder woningen zijn dan huurders, blijft dat een lastig punt. Kijk, als ze een complex niet gevuld kunnen krijgen, wordt het een ander verhaal. Dan kunnen woningcorporaties niet anders en zullen ze een beter passend aanbod doen voor toekomstige bewoners. Voor het onderhoud is het trouwens al helemaal niet handig als alle wonin- gen verschillend zijn, want dan moeten ze elke keer gaan kijken welke tegels er vervangen moeten worden. Doordat het een eenheid is, blijft het juist een beetje betaalbaar", legt Anker uit. vaker samenwerken De neiging van corporaties om meer uit te besteden, kan natuurlijk positief uitpakken voor marktpartijen zoals aannemers en vastgoed- beheerders. Dat merkt de bedrijfsleider van Van Wijnen in de markt. Daarnaast ziet hij dat vastgoedbeheerders en aannemers vaker gaan samenwerken. "We kijken hoe we samen met vastgoedbeheerders onze diensten aan kunnen bieden. Dat doen we niet met ??n beheer- der, omdat we voor elk project opnieuw willen bepalen welke partner het beste past", vertelt Anker. Ook onder architecten signaleert hij steeds meer bereidheid tot samenwerking. "Het is voor hen natuurlijk helemaal een lastige tijd, omdat er weinig wordt gebouwd. Ik merk trouwens dat de wat meer pragmatisch ingestelde architecten tegen- woordig meer werk hebben, omdat ze ook met ons willen meedenken." besparingen realiseren Van Wijnen heeft veel ervaring met het onderhoud van corporatiewo- ningen. Volgens Anker valt er op het onderhoud zelf in de toekomst weinig meer te besparen. "Een tegel op de muur plakken blijft een tegel op de muur plakken, hoe je het ook bekijkt. Dat kan volgens mij niet sneller en goedkoper", zegt hij. Maar op het totale woningbeheer zijn nog best besparingen te realiseren, denkt hij. "Dat zit vooral in het hoe ziet de woningcorpo- ratie van de toekomst eruit? blijft alles zoals het is, gaat ze steeds meer uitbesteden, wordt de corporatie vastgoedbeheer- der of slechts nog verhuur- der? of komt de bewoner aan het roer en wordt de corporatie een co?peratie? Deze scenario's passeer- den de revue tijdens inter- views met een corporatie- bestuurder, een vastgoed- adviseur en een aannemer. Jan anker, bedrijfsleider bij aannemer van wijnen, ziet in de markt dat steeds meer corporaties taken afstoten. transparant werken is niet eng tekst joop van vlerken foto boudewijn bollmann "Een belangrijke beweging op dit moment is de scheiding tussen sociale huurwoningen en vrijesectorhuurwoningen. Minister Blok vindt dat de vrijesectorhuurwoningen niet bij de woningcorporaties thuishoren. Dat betekent dat grotere corporaties steeds meer van dat bezit, die duurdere huurwoningen dus, gaan verkopen aan pensi- oenfondsen of andere investeerders." Aan het woord is Jan Anker, bedrijfsleider bij Van Wijnen in Dordrecht. Het zou volgens hem best kunnen dat woningcorporaties de verhuur van deze duurdere wonin- gen zelf blijven regelen. "De investeerders die het bezit overnemen, zitten natuurlijk niet te wachten op de rompslomp rond het verhuren van dat bezit. En de corporaties willen vanzelfsprekend wel een beetje de regie over die woningen houden. Daarom blijft de woning- corporatie een rol houden als verhuurder en wordt ze verhuurder zonder vastgoed." minDer sociale taken Ook op het gebied van sociale woningbouw ziet Anker bewegingen in de markt. "Daarvoor gaat het meer toe naar een regiecorporatie. Van de grotere corporaties die meer dan 4000 woningen in bezit hebben, wil meer dan 90 procent zaken gaan uitbesteden. Ze willen zich meer gaan richten op hun core business. Dat betekent dat ook de sociale taken van corporaties steeds verder worden afgebouwd; daar is geen geld meer voor. Op het sociale vlak gaat het dus achter- uit. Er wordt nog wel ge?nvesteerd in leefbaarheid, maar zaken als een buurthuis of een onrendabele kinderopvang worden wegbezui- nigd door corporaties. Dat is natuurlijk zonde", vindt hij. In de mate van uitbesteding zitten volgens Anker wel nog grote verschillen. "Je hebt corporaties die groot en tamelijk ineffici?nt zijn. Die zullen waar- schijnlijk veel gaan uitbesteden. Maar ik ken ook voorbeelden van corporaties die het woningbeheer van 5000 huizen met drie mensen doen. Daar kan qua effici?ntie natuurlijk niet veel winst meer behaald worden. En er zijn ook woningcorporaties die voor een deel draaien op vrijwilligers. Die vinden uitbesteding vaak nog een te grote stap." renda special 2013/2 39 beperken van de aanloopkosten voor renovatie- of onderhoudspro- jecten. Je moet iedereen laten doen waar hij het beste in is, maar wel goed samenwerken. Het komt nu voor dat een kozijn drie keer opnieuw ingemeten moet worden. Dat kan volgens mij beter en effi- ci?nter als de leverancier van de kozijnen de afmetingen meteen aan de architect doorgeeft." Die werkwijze vraagt echter wel wat van de samenwerkende partijen in de markt. "Goede samenwerking zonder dubbelingen vraagt om een transparante manier van werken, en er zijn nog steeds partijen die dat eng vinden. Op zich is dat ook wel begrijpelijk, omdat die openheid natuurlijk van meerdere kanten gevraagd wordt en niet iedereen zich graag in de kaarten laat kijken. Vertrouwen is daarbij erg belangrijk." lagere beheerkosten Voor woningcorporatie Havensteder in Rotterdam onderhoudt Van Wijnen 7500 woningen. Om te komen tot lagere beheerkosten is de aannemer samen met de corporatie een pilot over resultaatgericht werken gestart. "We streven samen met Havensteder naar verho- ging van de kwaliteit van de dienstverlening en besparing op onder- houd. Rendement kan vooral worden behaald op het totaal van alle onderhoudsinspanningen. Dat betekent bijvoorbeeld dat er een lang- durige samenwerking wordt aangegaan en de aannemer verantwoor- delijkheid krijgt. Die zal dan kwalitatief beter onderhoud bieden, omdat hij daar later zelf ook profijt van heeft. De totale beheerkos- ten over de langere termijn gaan daardoor omlaag. Een duurdere oplossing voor de korte termijn kan zo leiden tot een goedkopere oplossing voor de lange termijn", legt hij uit. Een andere innovatieve manier die de beheerkosten van woningen verlaagt, is volgens de projectleider van Van Wijnen werken in 3D BIM. "Woningcorporatie Stadgenoot heeft bijvoorbeeld ongeveer 30.000 woningen in BIM 3D gezet. Daar investeert ze nu 1,5 miljoen euro in, die ze gaat terugverdienen doordat er veel effici?nter omge- gaan wordt met het voorraadbeheer. Als de kozijnen in de toekomst geschilderd moeten worden, kan dat met BIM precies worden nage- meten en weet iedereen in de aanbesteding precies om hoeveel meters het gaat", besluit Anker. De scenario's De huidige corporatie; De regiecorporatie. Taken worden uitbesteed, maar zeggen- schap ligt bij de corporatie; De co?p. Bewoners vormen de sturing van de organisatie; De corporatie zonder volkshuis- vestelijke taken. Uitvoering van die taken gebeurt door welzijns- instellingen of een eventueel fonds. Werkzaamheden van de corporatie beperken zich tot het beheren van vastgoed; en De corporatie zonder vastgoed. De corporatie heeft het verhuur- primaat, de infrastructuur ligt bij de overheid. Je moet iedereen laten doen waar hij het beste in is, maar wel goed samenwerken