tools voor vve's8 nr 2 2012 tools voor vve's De gemeente Deventer heeft begin 2009 Wiebing Advies gevraagd de gereedschapskist te ontwikkelen, in samenspraak met de VvE's (Vereniging van Eigenaren) uit de Deltabuurt. Voorzitters en beheerders hebben tijdens de ontwikkeling een belangrijke klankbordfunctie gehad en hebben onderling de mogelijkheden besproken die de gereed- schapskist biedt. Hierdoor sluit de aanpak aan op hun wensen en zijn de VvE's goed ge?nformeerd. Dat is terug te zien in het resultaat. Deltabuurt De Deltabuurt ligt in de Rivierenwijk in Deventer en is in de jaren zestig gebouwd in opdracht van institutionele beleggers. De woningvoorraad bestaat voor 80 procent uit portiekflats. In de loop der jaren zijn de flats uitgepond en deze zijn nu vrijwel allemaal in een VvE georganiseerd. Medio 2010 heeft de gemeente Deventer een zogenoemde gereedschaps- kist particuliere woningver- betering aangeboden aan de Vve's in de Deltabuurt. anderhalf jaar later heeft 50 procent van de Vve's in deze buurt plannen gemaakt en soms al uitgevoerd. Voor de financiering hebben de Vve's een laagrentende lening via de gemeente afgesloten bij het Stimuleringsfonds Volks- huisvesting (SVn). De eige- naren investeren samen voor 2,5 miljoen euro in hun flats, wat neerkomt op gemiddeld ruim 7000 euro per apparte- ment. Daarmee geven de Vve's een forse impuls aan de stedelijke vernieuwing in de Deventer buurt. tekst gerald wiebing, wiebing advies foto's wiebing advies 37 PortiekflatS uit De jaren zeStig 783 Appartementen, gemiddeld 21 appartemen- ten per flat 33 Flats hebben een VvE 50 Procent van de apparte- menten wordt verhuurd 10 Procent betreft kamer- verhuur, vooral studenten Het zijn de goedkoopste koopwoningen in Deventer De flats hebben gemiddeld label E De flats zijn matig tot slecht onderhouden De VvE's hebben weinig financi?le reserves De eigenaren hebben lage inkomens tools voor vve's nr 2 2012 9 Naar schatting wordt ongeveer de helft van de appartementen verhuurd door kleine particuliere verhuurders, de andere helft wordt bewoond door eigenaar-bewoners. In de buurt zijn weinig sociale huurwoningen. De woz-waarde van de woningen is gemiddeld 95.000 euro en ligt daar- mee ver onder het stedelijk gemiddelde. De inkomens behoren tot de laagste in de stad; het besteedbaar inkomen is 24.000 euro per huis- houden per jaar. De aanPak De gemeente Deventer neemt begin 2009 het initiatief om de woning- verbetering in de goedkope particuliere sector in de Rivierenwijk te stimuleren. Dit betreft de Deltabuurt. Het zijn vooral de ontwikkelingen in de portiekflats die zorgen baren. Het gaat om bijna 800 portiekflats in particulier eigendom, samen goed voor 50 procent van de woningvoor- raad in de wijk. Het onderhoud aan de flats laat veel te wensen over en de financi?le armslag van de eigenaren is beperkt. De gemeente heeft het voornemen om een laagrentende lening ter beschikking te stellen en reserveert daarvoor geld. Daarnaast is binnen het Sociaal Programma Rivierenwijk budget vrijgemaakt om de beoogde aanpak verder te ontwikkelen. Voor de begeleiding van de aanpak ? ontwikkeld door Wiebing Advies ? is een klankbordgroep gevormd van lokale experts, met name voorzit- ters en beheerders van VvE's in de Deltabuurt. Al snel wordt duidelijk dat de aanpak moet bestaan uit een goed gevulde gereedschapskist voor alle VvE's, met daarin opgenomen: Een laagrentende lening Een meerjaren onderhoudsplanning Een EPA-maatwerkadvies (EnergiePrestatieAdvies) Een verbeterbox Een subsidiewijzer De onderhoudsplanning, het EPA-maatwerkadvies en de verbeterbox zijn maatwerk op VvE-niveau. Omdat de flats in de Deltabuurt seriema- tig gebouwd zijn, kan dat vrij eenvoudig en tegen relatief lage kosten. Bedoeling van de gereedschapskist is om VvE's een goed inzicht te geven in mogelijkheden, kosten en financiering van het onderhoud, zodat zij snel tot besluitvorming kunnen komen. Belangrijk daarbij is het besluit om de laagrentende lening beschikbaar te stellen voor de VvE, en daarmee dus niet alleen voor eigenaar-bewoners maar ook voor particuliere verhuurders. Deze beslissing maakt besluitvorming binnen de VvE vele malen makkelijker. Tijdens het ontwikkelen van de aanpak zijn voorzitters en beheerders regelmatig op de hoogte gehouden van de vorderingen en met hen zijn inzichten en ervaringen uitgewisseld. Hierdoor zijn de VvE's uitstekend op de hoogte van de inhoud en mogelijkheden van de gereedschaps- kist. Al vroeg bereiden VvE's zich voor. Dit heeft de besluitvorming binnen de VvE's sterk bevorderd. gereeDSchaPSkiSt De ontwikkelde kist met tools moet VvE's een compleet overzicht geven van de bouwkundige maatregelen, de uitvoeringskosten en de financieringslasten. Zo wil de gemeente Deventer de VvE's in staat stellen om snel inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor onderhoud en verbetering. Zij kunnen hier zelf mee aan de slag om voorstellen te doen aan hun leden. LAAgRENTENDE LENINg De lening met lage rente biedt VvE's de mogelijkheid onderhoud uit te voeren zonder daar eerst voor te hoeven sparen. Kern van de regeling is een annu?taire lening tegen een rentepercentage van 1 procent. De lening bedraagt minimaal 10.000 euro per VvE en maximaal 30.000 euro per appartement. De looptijd van de lening is maximaal 20 jaar. De tools voor vve's10 nr 2 2012 rente is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. De lening vraagt de VvE aan bij de gemeente, die de aanvraag inhoudelijke toetst. Het SVn voert vervolgens de kredietbeoordeling uit van de VvE en verstrekt de lening. Belangrijk aspect is dat de VvE een lening kan aanvragen (dit is ook juridisch gecontroleerd), wat de besluitvorming en beoordeling een stuk makkelijker maakt. Er hoeft nu geen overeenstemming te zijn met alle individuele eigenaren. Volstaan kan worden met een meerderheidsbe- sluit in de algemene ledenvergadering. De kredietbeoordeling van de VvE gaat vele malen sneller dan toetsing van alle individuele eigenaren. MEERjAREN ONDERHOuDSPLANNINg Voor alle VvE's is een meerjaren onderhoudsplanning gemaakt voor de periode 2010-2025. Daarmee is een basis gelegd voor verdere besluit- vorming. De onderhoudsplanning is voor de jaarlijkse algemene leden- vergadering aan de VvE's aangeboden, zodat deze daar kan worden vastgesteld. Daarmee hebben de besturen van de VvE's het mandaat om onderhoudsplannen voor te bereiden. EPA-MAATWERKADVIES Voor alle VvE's is een EPA-maatwerkadvies voor de flat gemaakt. Het gehele maatwerkadvies (op papier en digitaal) wordt alleen overhandigd aan de beheerders en de voorzitters. Individuele eigenaren krijgen wel hun eigen energielabel, maar geen complete rapportage. De EPA-syste- matiek kan helaas niet goed overweg met wijkverwarming. VERBETERBOx In de verbeterbox zijn verbeteringsmaatregelen opgenomen, zoals het vervangen van bestaande kozijnen, het aanbrengen van stalen balkon- hekken of het isoleren van de schil. Van deze maatregelen zijn werkbe- schrijvingen gemaakt en zijn de kosten geraamd. SuBSIDIEWIjZER De mogelijkheden om subsidie te krijgen zijn beperkt en uitsluitend gericht op energiebesparing en duurzaamheid. De gemeente Deventer stelt de meeste subsidie ter beschikking, namelijk maximaal 2000 euro per appartement. VoorbeelDflat Een van de flats in de Deltabuurt geldt als voorbeeld voor de aanpak. Het betreft een voor de Deltabuurt kenmerkende flat. De inpandige kozijnen van slaapkamer en keuken zijn nog niet vervangen door kunst- stof kozijnen en zijn nog voorzien van enkel glas. Kunststof kozijnen met dubbelglas zijn gedeeltelijk aangebracht. Afgezien daarvan, verkeert de flat nog in oorspronkelijke staat. Op dit moment beschikt de betreffende VvE over een onderhoudsreserve van 1500 euro per appartement. VERBETERPLAN De VvE stelt een verbeterplan op waarin het onderhoud van de jaargan- gen 2010 en 2013 is opgenomen. Na uitvoering van de plannen ziet de onderhoudsplanning er heel anders uit; de besparing op de maande- lijkse bijdrage bedraagt 31 euro per appartement. In het plan zijn maat- regelen uit het EPA-maatwerkadvies toegevoegd: vloerisolatie, spouw- isolatie, dubbelglas en isolatie van panelen. Na isolatie hebben bijna alle woningen energielabel C. De energiebesparing wordt berekend op gemiddeld 15 euro per maand per appartement. Het plan kost 10.500 euro per appartement. BESLuIT VVE De VvE besluit om het onderhouds- en verbeterplan uit te voeren. uit het eigen vermogen onttrekt de VvE 700 euro per appartement. Daar- naast is er een subsidie beschikbaar van 2300 euro per appartement. De rest wil de VvE financieren met een lening van 7500 euro bij de SVn, tegen 1 procent rente over 15 jaar. De lasten voor rente en aflos- sing bedragen 45 euro per maand. LASTEN VOOR EIgENAREN Tegenover een besparing van 31 euro op de maandelijkse onderhouds- bijdrage, staan financieringslasten van 45 euro per maand. Als er reke- ning wordt gehouden met het geraamde voordeel uit isolatie van 14 euro per maand, dan is de ingreep kostendekkend. De VvE verwacht daarnaast in de komende jaren nog besparingen te kunnen realiseren op het niet-planmatig onderhoud, omdat verouderde onderdelen nu vervangen zijn. reSultaat De gereedschapskist is in de zomer van 2010 gepresenteerd aan de VvE's in de Deltabuurt. Tegelijkertijd hebben alle eigenaren het energiela- bel van hun appartement gekregen. Het resultaat na anderhalf jaar ligt ver boven verwachting. In maart 2012 hebben 17 VvE's een lening aange- vraagd; zij investeren voor 2,5 miljoen euro in het onderhoud van hun flats. Dat is een investering van gemiddeld 7000 euro per appartement. De gemeente Deventer maakt met VvE's die onderhoudsplannen voor hun flat uitvoeren afspraken over de herinrichting van de directe woonomge- ving. Met 10 VvE's zijn op dit moment dergelijke afspraken gemaakt. De woningvoorraad van de Deltabuurt in Deventer bestaat voor 80 procent uit portiekflats. tools voor vve's nr 2 2012 11 Een overzicht van de resultaten: VvE's zijn wel degelijk bereid om te investeren in onderhoud en verbetering. Zij krijgen door de gereedschapskist beter inzicht en kunnen daardoor beter besluiten nemen. Zowel eigenaar-bewoners als particuliere verhuurders zijn bereid om te investeren in hun woningbezit. De resultaten zijn boven verwachting. De gereedschapskist en het proces hebben succes, want 50 procent van de VvE's heeft binnen anderhalf jaar plannen opgesteld en soms uitgevoerd. De gereedschapskist werkt als een versneller in de planvorming: Voor VvE's om eerst overzicht te krijgen op mogelijkheden en kosten Voor het omzetten van idee?n en wensen in ontwerp, begroting en bestek Voor het opstellen van de financieringsaanvraag en beoordeling daarvan D? grote verleider is de lening tegen 1 procent rente die door de VvE wordt aangegaan. Subsidies spelen nauwelijks een rol: regelin- gen houden op of de pot is leeg. Het beschikbaar stellen van de lening aan VvE's in plaats van aan individuele eigenaren zorgt voor snelle besluitvorming en afhande- ling. Voordeel van lenen is dat eigenaren slechts voor de tijd dat zij het appartement in eigendom hebben de kosten van onderhoud dragen. Zij ervaren dat als eerlijker. EPA-maatwerkadviezen zijn zeer slecht te begrijpen en niet uitnodi- gend voor leken. gevolg is dat energiebesparing weinig terugkomt in de plannen. De planvorming is intensiever dan in eerste instantie is ingeschat, zeker als de plannen uitgebreider zijn dan een enkele maatregel. VvE's hebben baat bij begeleiding door een professionele, liefst onafhankelijke, partij bij het maken van plannen, besluitvorming en aanvragen van financiering. Het is mogelijk budgettair neutrale plannen te ontwikkelen, rekening houdend met mogelijke energiebesparing. Een realistische onder- houdsplanning is dan wel een voorwaarde. aanDachtSPunten BEgELEIDINg VVE'S De ervaring van VvE's is dat het planvormingstraject intensief en vrij ingewikkeld is. Om een en ander in goede banen te leiden, is begelei- ding door een professionele partij wenselijk, zeker als voor omvangrijke onderhoudsplannen wordt gekozen. goede begeleiding maakt inzichte- lijk wat de voordelen kunnen zijn van een plan, zoals besparing op onderhoudskosten en uitvoering. Bovendien levert deskundige begelei- ding ook een kostenvoordeel op bij de aanbesteding en kan tijdens de uitvoering de kwaliteit bewaakt worden. De meeste VvE's kiezen op dit moment voor een vrij beperkte ingreep, zoals het vervangen van balkonkozijnen en balkonhekken. De begeleiding wordt dan meestal verzorgd door de beheerder. Enkele VvE's kiezen voor een omvangrijk verbeteringsplan. Zij schakelen daar een deskundig bouwkundig advies- bureau bij in. Deze advieskosten kunnen overigens in de lening worden meegenomen. HOgE ENERgIELASTEN De flats zijn voor ruimteverwarming aangesloten op twee collectieve ketelhuizen. De exploitatielasten van de ketelhuizen en het leidingnet worden jaarlijks verdeeld over de VvE's. Dit kostenomslagsysteem zorgt voor grote schommelingen in de jaarlijkse afrekening. De stook- kosten worden over de VvE's verdeeld aan de hand van verdampings- meters op de radiatoren. Dezelfde gegevens gebruiken de VvE's om de kosten te verdelen over de individuele eigenaren. Tussen het individuele stookgedrag en de hoogte van de energierekening bestaat slechts een geringe relatie. Daarnaast hebben de VvE's hoge administratiekosten en lopen ze het risico van incasso. Voor warm tapwater hebben de appartementen individuele geisers. Dit systeem leidt tot hoge ener- gielasten voor de bewoners. HINDERNIS Het systeem van wijkverwarming nodigt individuele VvE's niet uit om te investeren in energiebesparing. Er is geen directe relatie tussen inves- tering en besparing. Dat is dan ook terug te zien in de aanvragen voor de leningen. Daarin komt vrijwel uitsluitend het plaatsen van dubbelglas voor, wat een direct gevolg is van kozijnvervanging. Eigenlijk werkt voor dit probleem alleen een collectieve aanpak op het niveau van alle op het ketelhuis aangesloten flats. Een stap in de goede richting zou bemete- ring per VvE zijn, mogelijk in combinatie met verduurzaming van de energieopwekking in de ketelhuizen. De meeste eigenaren van de VvE's zouden graag een individuele cv-ketel hebben, die ook voor warm tapwater zorgt. Vooral omdat zij dan zelf hun energieleverancier kunnen kiezen. Een alternatief kan een systeem voor warmte-koudeopslag (wko) per VvE zijn, in combinatie met zonnepanelen. Dit systeem zorgt ook voor warm tapwater en kan bovendien in de zomer voor koeling zorgen.