Tijdelijke transformatie 16 Artikel In feite is Place2Live niet meer dan een zelfstandige modulaire unit van composiet met eigen warmwatervoorziening en meterkast. De unit biedt een basisvoorziening voor het wonen, met hierin desgewenst een toilet, badkamer, wastafel of keuken opgenomen. Alle voorzieningen zijn ge?nte- greerd in de unit. "In de transformatie van kantoren ligt de focus nu op studentenwoningen met gedeelde voorzieningen, waarbij de bestaande toiletten in het kantoor doorgaans toereikend zijn", volgens Martijn Mees- ter van Stichting Tijdelijke Transformatie Kantoren (STTK). Het concept is zo opgezet, dat een leegstaand kantorenpand voor bijvoor- beeld vijf jaar getransformeerd wordt tot leefbare woonruimte. Voordeel op korte termijn is volgens STTK dat de transformatie een grotere juridische haalbaarheid krijgt en de investering beperkt blijft; voor een periode van vijf jaar volstaat een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan. Grijswatercircuit Een geprefabriceerde woonunit wordt in een leegstaand kantoorpand ge- plaatst. Deze kan op eenvoudige wijze in het gebouw worden gebracht. Dit kan via de lift, omdat de unit in een aantal delen wordt getransporteerd. Hij wordt vervolgens ter plekke in elkaar gezet. "Binnen ??n dag is de cel ge?nstalleerd", beweert Meester. STTK heeft de unit zo ontworpen, dat hij geschikt is voor zowel zelfstandige als onzelfstandige woningen. Er kunnen meerdere bewoners ? bijvoorbeeld studenten ? gebruikmaken van de unit. "De cellen worden onderling gekop- peld, waardoor slechts ??n afvoer via een bestaande of nieuwe schacht naar beneden gaat", zegt Meester. Duurzaamheidaspecten zoals herge- bruik, grijswatercircuits en biovergisting moeten daarnaast bijdragen aan het milieuvriendelijke karakter van het concept. "Het is mogelijk om de cel met wc te koppelen aan een grijswatercircuit om het toilet door te spoelen", vervolgt hij. "Vanwege het nieuw aanleggen van riolering is het goed mogelijk om vacu?mtoiletten te koppelen aan een biovergister. Vacu?mtoiletten ge- bruiken weinig water, waardoor de vergister kleiner kan zijn. De ontlasting kan worden vergist tot brandbaar gas en is te gebruiken voor de verwarming van het pand. Maar dit vergt een behoorlijke investering." Tijdelijke transformatie Een woonconcept waarbij sanitair plus keuken in ??n unit samengevoegd zijn, en dat zo ingeplaatst kan worden in een leegstaand kantoorpand. Dat is het idee van Place2Live, van Stichting Tijdelijke Transformatie Kantoren (STTK). Het betreft een methode voor een tijdelijke oplossing van vijf jaar, waardoor het concept behoorlijk afwijkt van traditionele opvattingen over kantorentransformatie. Janneke Klunder FoTo'STAM2 Tijdelijke transformatie 17 Artikel Leegstand Het concept komt op het juiste moment, vindt STTK; er is nu veel leeg- stand, met name van kantoorpanden. "Leegstand vergroot de onaantrek- kelijkheid van het gehele gebied en veroorzaakt hierdoor meer leegstand. Daarmee wordt het niet alleen een probleem voor de gebouweigenaar, maar voor alle gebouweigenaren in de omgeving, en voor de gemeente die verantwoordelijk is voor het leefklimaat van het gebied. Door deze leegstand kunnen gebieden relatief snel in aantrekkelijke grootstedelijke gebieden worden getransformeerd, waar wonen, werken, cultuur en ont- spanning op loopafstand te vinden zijn", verwoordt Meester het streven van de stichting. Onderzoek Tot op heden bestaan de Place2Live-units alleen nog op papier. Maar het concept is zo goed als uitontwikkeld, volgens Meester. "De cel is onder- deel van ons transformatieconcept. op dit moment doen wij onderzoek naar een groeiend aantal gebouwen. De uitkomst van deze onderzoeken is dat met ons concept er een opbrengst van 90 tot 100 euro/m2 vrij vloer- oppervlak per jaar kan worden gehaald. Het uiteindelijke resultaat voor de gebouweigenaren komt, na aftrek van de transformatiekosten, op circa 50 euro/m2 vrij vloeroppervlak per jaar." STTK is ook bereid om de gebouwen eventueel zelf te huren voor dit be- drag, en op eigen risico te transformeren. Meester: "We zijn in overleg met de pandeigenaren om daadwerkelijk de stap te zetten naar de tijdelijke transformatie van hun kantoorgebouwen. Bij opdracht gaan we over tot de productie van de cellen." Het realiseren van een zelfstandige douche, toilet en keuken voor alle be- woners heeft technische en financi?le consequenties. Maar doordat er een aantal units per verdieping gecentreerd wordt en onderling gekoppeld, blijft de technische ingreep en aantasting van het gebouw beperkt, geeft Meester aan. "De mogelijkheid om in de toekomst een andere oplossing door te voeren ? of terug te transformeren ? blijft op die manier re?el." Eigenaar om de aanvankelijke investering terug te brengen, heeft de stichting er- voor gekozen eigenaar te blijven van de woonunits. Ze worden beschik- baar gesteld op basis van full operational lease. "Hierdoor worden pandei- genaren, die niet gebaat zijn bij het eigendom van de units, ontlast van het investeringsprobleem", verklaart Meester. Daarnaast zorgt STTK voor on- derhoud en reiniging ervan. Indien gewenst wordt Place2Live aan het eind van de transformatieperiode verwijderd. De verwijderde units kunnen daarna worden hergebruikt in een ander pand. De begeleiding en verzorging van het totale transformatietraject ligt dus bij de stichting. "Door in te zetten op tijdelijke transformatie behoudt het ge- bouw zijn boekwaarde", volgens Meester. "Deze tijdelijke oplossing maakt de transformatie zowel financieel, technisch, juridisch als politiek haalbaar. Het vormt de ideale overbrugging naar een definitieve keuze of oplossing op lange termijn." Over STTK Place2Live vindt zijn oorsprong bij architectenbureau TAM2, waar Martijn Meester het concept ontwikkelde. De laatste twee jaar heeft het concept vele veranderingen meegemaakt en een halfjaar geleden richtte Meester samen met vier andere onder- nemers Stichting Tijdelijke Transformatie Kantoren (STTK) op. De stichting is een samenwerkingsverband van ondernemers, die allen geruime tijd werkzaam zijn in de vastgoed-, bouw- en zakenwereld. Doel is om met de stichting een oplossing te bieden voor leegstaande kantoren, met inzet van Place2Live. STTK is verantwoorde- lijk voor het gehele transformatietraject; ze huurt het kantoor van de eigenaar, trans- formeert het en verhuurt het aan een woningbouwvereniging.