nr 5 2014 project16 De crisis en de verhuurders- heffing gooiden roet in het eten voor sloop-nieuwbouw- plannen in Breda. Dit werd te kostbaar voor de portiek- flats in de wijk Doornbos. Woningcorporatie Wonen- Breburg moest daarom andere manieren bedenken om het woningaanbod in de buurt te diversifi?ren. Het antwoord kwam in de vorm van drie verschillende reno- vatiestrategie?n voor de 208 ongeveer gelijke woningen. Het aanbod ? van heel eenvoudig tot behoorlijk luxe ? bracht nieuwe bewoners naar Doornbos zoals jonge tweeverdieners. tevreden bewoners door ruime keuze project tekst joop van vlerken foto's riesjard schropp, breda Woning aan de Bali?ndijk in Doornbos na oplevering Gemeente Breda schetste in 2012 in een structuurvisie haar plannen voor de wijken Doornbos en Linie. "In die visie werd nog gesproken over sloop-nieuwbouw van de portiekflats aan de Hooilaan, de Bali?n- dijk en de Mollenberg", gaat Feicko Kooistra van start. Hij is projectlei- der bij WonenBreburg. "Maar toen vanwege de crisis de bomen niet meer tot in de hemel groeiden, hebben we toch besloten tot het betaal- baar opknappen van deze portiekflats in Doornbos." Renovatie was weliswaar niet de eerste keuze, maar heeft uiteindelijk wel goed uitge- pakt. Dat vindt Maurice Verschueren, woonconsulent bij de corporatie. "Architect Theo van Esch heeft er weer iets moois van weten te maken. Dat merken we ook aan de reacties uit de wijk. Bovendien hebben we met een goed product te maken dat we makkelijk kunnen verhuren. Mensen wonen er graag en de huren zijn betaalbaar. Dat is na de renovatie ook gebleken; we hebben er geen enkele moeite mee de woningen opnieuw te verhuren." nr 5 2014project 17 GROTERE DIVERSITEIT IN DE WIJK Doornbos ligt ten noordoosten van het stadscentrum van Breda, net voorbij het spoor. In de multiculturele wijk staan veel huurwoningen van WonenBreburg. Een belangrijke voorwaarde in de gemeentelijke structuurvisie is dat er een grotere diversiteit in het woningaanbod wordt gecre?erd. Het doel is de buurt met gerichte ingrepen de komende decennia aantrekkelijk te houden voor jong en oud. Deze gewenste diversificatie in het woningaanbod heeft de corporatie bereikt door het toepassen van drie verschillende renovatiestrate- gie?n voor de in totaal 208 woningen in elf portieketageflats aan de Hooilaan, Bali?ndijk en Mollenberg. De meest intensieve renovatie ondergingen de twee flats aan de Bali- endijk. Voor deze 32 woningen werd de plattegrond flink veranderd, zijn zwevende geluidsisolerende dekvloeren aangebracht en is het balkon vervangen en vergroot. Ook zijn de entrees vergroot en verbe- terd. Het was nodig voor deze strategie om de zittende bewoners tijdelijk uit huis te plaatsen. Van de 32 huurders zijn er uiteindelijk negen teruggekeerd in de flat. "We hebben de bewoners een aantal keuzen voorgelegd. Ze konden definitief doorschuiven naar een lege woning in ??n van de flats aan de Hooilaan of Mollenberg, of definitief verhuizen naar een andere woning in Breda", vertelt Verschueren. "Voor dit laatste kozen veruit de meeste mensen, zij gingen vaak naar een eengezinswoning. Een andere optie was tijdelijk verhuizen naar de Hooilaan en daarna terugkeren naar de Bali?ndijk of er blijven wonen en zelf tijdelijk elders onderdak regelen." De bewoners die terugkeer- den naar hun appartement aan de Bali?ndijk kregen wel een huurver- hoging van 100 voor hun kiezen. "Dat is een flinke stijging, maar de bewoners hebben er ook heel wat voor teruggekregen. Ze mochten bijvoorbeeld zelf het interieur en de indeling van keuken, toilet en badkamer kiezen. En ook de energielasten zijn flink gedaald", aldus Verschueren. VAN LABEL E NAAR B Naast die uitgebreide en luxe renovatie van de 32 woningen aan de Bali?ndijk, waren er nog twee andere renovatiestrategie?n. De meest eenvoudige aanpak werd bij 88 woningen toegepast. Deze hield in dat de vervuilde betonrand werd schoongemaakt, er buiten werd geschil- derd en de daken een nieuwe laag bitumen kregen. Door deze eenvou- dige aanpak kunnen ze nog tien jaar worden verhuurd. De andere 88 woningen blijven nog voor in ieder geval 25 jaar staan. Voor deze renovatie werd de uitstraling van de gebouwen flink onder handen genomen door het vervangen van balkonhekken en kozijnen en het coaten van de gevel. Ook maakten de appartementen een label- sprong van E naar B, door het isoleren van diverse constructieonderde- len en het vervangen van de moederhaard door een hr-ketel. Uiteinde- lijk kwamen de meeste woningen in deze strategie zelfs op een A-label uit. Daarnaast werd in de keuken een vraaggestuurd mechanisch venti- latiesysteem aangebracht en werden keukens, toiletten en badkamers vervangen als dat nodig was. VOORLICHTINGSFILM OVER OVERLAST De laatste renovatiestrategie werd in bewoonde staat uitgevoerd, wat betekende dat bewoners veel overlast zouden kunnen ervaren. Bewo- nerstevredenheid tijdens het project gold dan ook als specifieke doelstel- ling van de corporatie. Volgens Kooistra onderschatten bewoners de hinder vaak vooraf. "Je kunt hen nog zo goed voorlichten, maar bewo- ners zullen altijd overlast blijven ervaren. De manier waarop ze ermee omgaan, wisselt bovendien sterk. Daarom hebben we een nieuw product ontwikkeld; een voorlichtingsfilm over grootonderhoud die gemaakt is tijdens dit project. Bij volgende projecten kunnen we deze gebruiken om overlast in beeld te brengen. Dat spreekt bewoners veel meer aan dan een brochure." In de aanloopfase van het project werd, in de laatste maanden van 2012, gewerkt aan beperking van de renovatieduur per woning. "In de kerstvakantie van 2012 hebben we nog eens goed naar de planning gekeken. Hierdoor konden we het renovatieproces na de vakantie verkorten van twaalf naar elf dagen, zonder dat de overlast daarbij toenam", aldus Kooistra. OOK NADELEN Van elkaar afwijkende strategie?n waren nodig om de wijk aantrekkelijk te houden voor alle bewoners. Verschueren: "We wilden niet 208 dezelfde producten aanbieden. Door variatie in het woningaanbod breng je ook variatie in de wijk. In de flats aan de Bali?ndijk wonen nu veel jonge tweeverdieners en in de andere flats bieden we genoeg woningen voor mensen met een iets smallere portemonnee. Zij hebben daar een heel aardige woning van meer dan 80 m2 voor rond de 500." Kooistra beaamt dat deze woningen een goede plattegrond hebben en mooi zijn opgeknapt, maar hij beschrijft ook de nadelen. "Er is bijvoor- beeld geen lift in de panden. Die konden we voor het investeringsbe- drag niet realiseren, want dan zou je al snel over de 100.000 per woning schieten. Het is wel jammer; je kunt jezelf afvragen of een flat zonder lift over 25 jaar nog verhuurbaar is." Hij duidt hiermee op de vergrijzing die ook onder de huurders van WonenBreburg in de komende decennia optreedt. Maar het ontbreken van een lift maakt de woningen niet per se ongeschikt voor senioren, vindt Verschueren. "Vitale ouderen kunnen best in de flats wonen. Maar we zullen dit complex inderdaad nooit specifiek als seniorencomplex labellen." Ook zijn de flatgebouwen in vergelijking met appartementen van een recentere datum, behoorlijk gehorig. "In de woningen aan de Bali?ndijk hebben we met zwevende dekvloeren het nodige aan verticale geluids- isolatie gedaan. Dat geldt niet voor de andere gebouwen waar we alleen isolatie aan de buitenzijde hebben toegepast", legt Kooistra uit. Jos van Stiphout, uitvoerder van BAM Woningbouw, heeft het renova- Op advies van een bewoner is zilverzand in de trapleuningen verwerkt tegen geluidsoverlast nr 5 2014 project18 toe. "In dit geval hebben we bijvoorbeeld gekeken welke partij met de beste technische verbeteringen kwam op het gebied van energie, mechanische ventilatie en balkonvervanging. BAM had volgens ons de beste oplossingen. De aannemer had zich bovendien echt verdiept in het project en hield geen standaardverhaal. Over de logistiek was echt nagedacht, waardoor minder overlast zou ontstaan voor de buurt en de bewoners. BAM heeft bovendien veel ervaring met Lean-planning. Die manier van plannen geeft veel inzicht in hoeveel activiteiten op het geplande moment worden uitgevoerd, zodat duidelijk is of moet worden bijgestuurd. Goed toegepaste Lean-planning zou onderdeel van ieder grootonderhoudsproject moeten worden." Daar is Van Stiphout het mee eens. Dankzij zijn werk voor de aannemer heeft hij veel ervaring met renovatieprojecten en heeft daarbij veel kennis opgedaan over logistiek en planning. "We hebben bijvoorbeeld bedacht dat als de kozijnen er toch uitliggen, we makkelijk alle materia- len voor het aanpakken van de woning via de gevel naar binnen kunnen brengen met een kraan. Omdat we dat we dat per woning hebben gedaan, hoefden we niet allerlei materiaal buiten op te slaan. Door erva- ring met dit soort projecten loopt het logistiek goed en dat bevordert de snelheid." Bovendien is er volgens hem alles aan gedaan om samen- werking in de keten te stimuleren. "Je wilt toch dat de neuzen in dezelfde richting wijzen en dat onderaannemers als dat zo uitkomt ook voor elkaar werken. Maar soms zien onderaannemers vooraf niet zo veel in ketensamenwerking. Gaandeweg komen ze er dan achter dat het optimaliseren van samenwerking veel oplevert, zowel in effici?ntie als plezier in het werk." STEM VOOR BEWONERS Voor de renovatie hebben bewoners mee kunnen beslissen over de keuze voor de aannemer. Verschueren van WonenBreburg: "Vooraf is een verdeelsleutel vastgelegd waarin ook bewoners een stem hebben. We doen dat om aan te geven dat we de mening van onze klanten belangrijk vinden. Je kweekt er veel goede wil mee." De bewoners waren tijdens het selectieproces erg tevreden over de manier waarop BAM zich presenteerde. "Een belangrijk onderdeel van de kwaliteits- vraag was hoe aannemers met hun aanpak de overlast voor bewoners zouden beperken", vertelt Kooistra. "In de aanbestedingsronde hielden de projectleider en de uitvoerder zelf de presentatie. Dat sprak bewoners erg aan. Je merkt tijdens dergelijke presentaties toch vaak dat bouwers zich op de woningcorporatie richten en allerlei vaktermen gebruiken." tieproject in Doornbos vanuit het bouwbedrijf begeleid. Hij is van mening dat ook andere factoren van invloed zijn op de geluidservaring van bewoners. "Door de thermische isolatie aan de buitenzijde van de gebouwen komt er minder geluid van buitenaf. De nadruk ligt daardoor op het geluid dat van binnen of van de buren afkomt. Hier hebben we op een eenvoudige manier wat aan gedaan. Bijvoorbeeld de leuningen in de trappenhuizen die erg veel geluid maken, zeker als mensen er met een ring of andere sieraden langs aflopen. Een bewoner adviseerde ons om zilverzand in de leuningen te verwerken. Een heel eenvoudige oplos- sing, maar het werkte wel." AANBESTEDING OP WAARDE Het project was voor WonenBreburg de eerste aanbesteding op waarde. Deze methode waardeert en weegt alle kwaliteitsaspecten in euro?s. Hierdoor worden aannemers uitgedaagd zich te verdiepen en alternatieven te ontwikkelen en zijn marktpartijen meer geneigd nieuwe ontwikkelingen te delen en zich te focussen op procesverbetering. Deze prikkel ontbreekt bij aanbesteden op prijs. "Naast prijs waren technische uitwerking en plan van aanpak erg belangrijk. In het plan is de prijs voor 70% meegeteld en de kwaliteit voor 30%", licht Kooistra De voorgevel van het gerenoveerde pand aan de Bali?ndijk Bewoonster Lisette Fr?rejean in haar nieuwe keuken. "Ik mocht allerlei dingen in de keuken zelf kiezen en ik kreeg korting op inbouwapparatuur zoals een vaat- wasser." (zie kader Terug onder moeders vleugels) nr 5 2014project 19 Dat is precies de reden dat BAM dit soort presentaties laat doen door uitvoerders en projectleiders, zegt Van Stiphout. "Zo leer je elkaars gezichten meteen kennen. Het is voor bewoners belangrijk en handig om van begin tot einde met dezelfde mensen te maken te hebben. Contact met bewoners is sowieso erg belangrijk. Eigenlijk moeten we als uitvoer- ders gewoon onderdeel worden van de wijk om te achterhalen hoe bewo- ners over bepaalde zaken denken. Dat betekent wel dat je er vol voor moet gaan." Ook Kooistra vindt dat de rol van een uitvoerder heel belangrijk is voor een dergelijk project. "Hij is het gezicht van een project en degene met wie bewoners te maken hebben. Jos (Van Stiphout, red.) kreeg van de bewoners in dit project een dikke acht. Samen met hem hebben we er alles aan gedaan om bewoners tevreden te stellen." Dat laatste is gelukt. Dit blijkt uit een enqu?te die WonenBreburg achteraf uitvoerde onder de huurders. De bewonerstevredenheid was 98%. Ook woonconsulent Verschueren heeft bewonerstevredenheid hoog op zijn prioriteitenlijst staan. Zo zorgde hij er bijvoorbeeld voor dat verhuisvergoedingen snel werden uitbetaald. "Als je zorgt dat bewo- ners de verhuisvergoeding meteen op hun rekening hebben staan, kunnen ze direct aan de slag met de inrichting van hun woning. Dat vinden ze fijn", besluit hij. PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Hooilaan, Mollenberg en Bali?ndijk, Breda Aantal woningen en type Hooilaan en Mollenberg strategie I en II 176 portieke- tageflatwoningen Aantal woningen en type Bali?ndijk strategie III 32 portieketageflatwoningen Bouwjaar 1960 Eigenaar WonenBreburg Architect Theo van Esch, de architecten- werkgroep tilburg Aannemer BAM Woningbouw Breda Uitvoering/planontwikkeling 2011-2013 Projectfase opgeleverd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN VOOR STRATEGIE III I SCHIL 1 Dak isoleren, verwijderen beton- nen schoorstenen, W?d?flex dakbedekking 2 Dichte gevel kopgevels isoleren en van steenstrips voorzien 3 Gevelopeningen kunststof kozij- nen vervangen door houten kozij- nen met hr++-glas 4 Balkon loggia balkon betrekken bij woonkamer, klein balkon vervangen door groot balkon II WONING INTERN 5 Keuken verplaatsen naar vergrote woonkamer, keuze uit twee indelingsvarianten 6 Badkamer verplaatsen naar keuken 7 Toilet vergroten voor zwevend toilet en plaatsing fonteintje, asbest standleiding vervangen 8 Vergroting casco balkon uitge- bouwd op externe onderheide staalconstructie III INSTALLATIES 9 Cv-/mv-units moederhaard en geiser vervangen door hr cv-combiketel, mv in woning via bestaand ventilatiekanaal, CO2 - en vochtgestuurd IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10 Entree vergroot onder nieuw balkon, glas aangebracht aan achterzijde 11 Trappenhal en/of galerij nieuw kleurenplan 12 Bergingen e.d. aangepast op nieuwe gevel V WOONOMGEVING 13 Inrichting omgeving/achterpaden e.d. toegangsgebied voorzien van gekleurde tegels en mogelijkheid fietsen te stallen KOSTEN PER WONING VOOR STRATEGIE III (PEIL 2013) I Schil 23.200 II Woning intern 29.000 III Woninginstallaties 5600 IV Gemeenschappelijke ruimten 22.000 V Woonomgeving 200 Aanneemsom incl. btw, totaal per woning 80.000 TERUG ONDER MOEDERS VLEUGELS De Bali?ndijk in Breda is sinds 2007 het thuis van de 36-jarige Lisette Fr?rejean (foto). Haar flat is inmid- dels helemaal opgeknapt, maar daarvoor moest ze wel weer even terugkeren naar haar ouderlijk huis. "Tijdens de renovatie heb ik vier maanden onder moeders vleugels doorgebracht. Ik had ook wel elders onderdak kunnen krijgen, maar op deze manier heb ik wat geld kunnen sparen voor mijn nieuwe thuis. Dat is overigens nu vele malen beter dan voor de renovatie. Het is echt een wereld van verschil. Het aanzien van de flat is beter, ik heb veel nieuwe buren gekregen en de geluidsoverlast is veel minder", vertelt Fr?rejean. Ze heeft geen moment overwogen om uit de buurt weg te gaan. "Het is een fijne plek in Breda, dichtbij het centrum en het station. Het is niet een heel sociale wijk, maar je zegt elkaar gedag en ik kan gewoon alleen over straat. Als ik bijvoorbeeld op stap ga, kan ik prima alleen met de fiets. Ik ben ??n van de weinige mensen in mijn gebouw die is gebleven. Ik zag er eigenlijk enkel de voordelen van in." In haar nieuwe woning heeft Fr?rejean nu veel meer luxe dan voor de renovatie. "Ik mocht allerlei dingen in de keuken zelf kiezen en ik kreeg korting op inbouwapparatuur zoals een vaatwasser. In de badkamer heb ik voor een ligbad gekozen, dat vind ik echt heel fijn." Ook wat betreft de plattegrond is de woning flink verbeterd, vindt ze. "Het balkon aan de achterzijde is bij de woning getrokken, zodat de woonkamer een stuk groter is geworden. En ik zat toch nooit op dat balkon omdat het in de scha- duw lag. Het balkon aan de voorzijde van de woning is juist groter gemaakt. Daar zit ik nu regelmatig, ook omdat het in de zon ligt." Renovatieproject Hooilaan, Mollenberg en Bali?ndijk, Breda is opgenomen in de projectendatabase van Renda. Deze vindt u op projecten.renda.nl. Breda, Bali?ndijk, keuzeoptie indeling appartement eerste etage 1497960243 1340 1250 1000 702390 884 612600 1203 5002698300600 360 660 h>1300 Bali?ndijk plattegrond keuken optie 2 verdieping 1