renda special 2012/2 sturen op woonlasten38 sturen op woonlasten Hoe kunnen de kosten voor het wonen betaalbaar blij- ven? Met die vraag staat het programma Energiesprong van Platform31 (voorheen SEV) aan de vooravond van een nieuw experiment: `De Woonbundel...betaalbaar wonen in 2030'. Volgens programmaregisseur Jan Willem van de Groep van Energiesprong is energie daarbij vanuit meerdere perspectieven een signifi- cante factor. "Er zijn echter ook nog andere componen- ten die onderdeel van de woonkosten zijn en waar- over op lokaal niveau pres- tatieafspraken gemaakt kunnen worden." Waar het wel de energetische aanpak betreft, komt Platform31 onder andere met een rekenmodel dat zowel een oplossing kan bieden voor de onderbouwing van de businesscase, als voor de financiering van de aanpak. tekst wilbert leistra foto's energiesprong renda special 2012/2sturen op woonlasten 39 "Het kan een groot maatschappelijk probleem worden, waar n? een oplossing voor bedacht moet worden. Het gaat erom dat mensen met de laagste inkomens in de toekomst nog betaalbaar kunnen wonen. Hoe? Door ten eerste ervoor te zorgen dat de snelst stijgende factor van de woonkosten ? namelijk de energiekosten ? drastisch omlaag gaat. Door op woonlasten te sturen, kunnen we voorkomen dat deze kwetsbare groep wordt geconfronteerd met onbetaalbare woonkosten en kunnen we ook voorkomen dat daarvoor dure maatschappelijke vangnetten nodig zijn." Jan Willem van de Groep klinkt bevlogen als hij over het nieuwe experiment van Platform31 praat. De programma- regisseur benadrukt de urgentie van het probleem. "Je kunt de kosten voor het wonen niet meer afzonderlijk beschouwen, dat doet de huur- der immers ook niet. Dat is namelijk het bedrag dat hij of zij per maand kwijt is voor het verblijf in de woning. Door deze kosten integraal te bekijken, kun je er beter op sturen." Het energiebesparingsdoel van Energiesprong lijkt daarmee meer een welkome bijkomstigheid, wat door Van de Groep wordt beaamd. "Energie is voor ons een program- madoel, maar voor het hier en nu een bepalende factor voor de toekomstige betaalbaarheid en waardeontwikkeling van de woning- voorraad en in toenemende mate een economische drager voor de realisatie van een energieneutrale gebouwde omgeving." De woonkosten zijn grofweg in te delen in vier categorie?n: huur of hypotheek, fiscale behandeling van woonkosten, energie (vastrecht, variabele kosten per m3 /kWh, energiebelasting en transportkosten) en lokale lasten en belastingen. "De huur is een kwestie van overheid en woningcorporaties. Die hebben beide een maatschappelijke verant- woordelijkheid om voor betaalbare huisvesting te zorgen. De overheid is ook de instantie die kan sturen op de fiscale behandeling van woon- kosten. De factor energie is qua verbruik aan te pakken door toepas- sing van energieneutrale renovatieconcepten, en voor wat betreft de lokale lasten en belastingen doen we een beroep op de gemeenten. Die kunnen direct invloed op de kosten uitoefenen via bijvoorbeeld de afvalstoffenheffing of de WOZ-belasting. Het is natuurlijk vreemd dat als er investeringen worden gedaan om een woning energiezuiniger te maken, de bewoner `gestraft' wordt met een hogere WOZ-waarde en daaraan gekoppeld een hogere belasting", legt Van de Groep uit. WoonbunDEl De focus van het experiment `De Woonbundel...betaalbaar wonen in 2030' ligt op de sociale huursector. Bij een woonbundel kan volgens Van de Groep worden gedacht aan het principe van een belbundel. "Naast de huur is ook het verbruik van een bepaalde hoeveelheid energie in de bundel opgenomen. De vergelijking met een belbundel gaat ook op voor het `buiten de bundel' verbruiken, wat in verhouding extra duur is. Uitgangspunt is dat energie door de woning zelf wordt opgewekt of eventueel wordt geleverd door externe duurzame bron- nen. Wij gaan er vanuit dat de deelnemende woningen over een heel jaar gerekend een nulenergienota hebben. Door de geldstroom van de energierekening te verschuiven van het energiebedrijf naar bijvoor- renda special 2012/2 sturen op woonlasten40 beeld de corporatie, ontstaat er investeringsruimte om de ingrepen te plegen die nodig zijn om de woningen energieneutraal te maken, wat normaal gesproken door de complexiteit onmogelijk is bij labelstapre- novaties", vertelt hij. Met het eerder genoemde rekenmodel is direct een van de belemme- ringen genoemd die voor het experiment weggenomen moeten worden. "Binnen het experiment gaan we op zoek naar belemmerin- gen die er zijn om de totale woonbundel als kader te nemen, en daar- binnen prestatieafspraken te maken over de beheersbaarheid ervan", gaat Van de Groep verder. "Het gebruik van rekenmodellen, parame- ters en variabelen die afwijken van de huidige norm, vormt een van die belemmeringen. Een andere is bijvoorbeeld de huurtoeslaggrens van 664,66 euro. Als de huidige huur plus de huidige energierekening hoger is dan die grens, kan het zijn dat een bewoner geen toeslag meer krijgt. Dat geval doet zich over het algemeen vooral voor nadat bij mutatie de huur wordt opgetrokken naar de doelhuur conform het woningwaarderingsstelsel (WWS). Hiervoor willen wij graag experi- menteerruimte hebben van het ministerie. Verder werken wij volgens het principe learning by doing. Dit houdt in dat we alle belemmeringen die we tijdens de uitvoering van het experiment tegenkomen, aanpak- ken en zo nodig elimineren. Er loopt in dat kader een vooronderzoek van juristen die kijken welke belemmeringen we vanuit huur- en ener- gierecht mogen verwachten." lokalE coalitiES Het experiment wordt samen met de G32 (de 32 grootste gemeenten van Nederland) uitgevoerd. Platform31 is op zoek naar gemeenten die lokale coalities kunnen smeden. De gemeenten Groningen, Enschede, Deventer, Maastricht, Tilburg en Apeldoorn hebben zich reeds als ge?nteresseerde partijen gemeld. In die laatste gemeente is Plat- form31 een onderzoekscase gestart, aldus Van de Groep. "Strikt genomen valt dit project niet alleen binnen het experiment, want het gaat om een renovatieopgave uit het Slim&Snel-programma, een ander programma van Platform31", verduidelijkt hij. Woningcorporatie De Goede Woning staat voor de opgave om 194 woningen te renoveren. Oorspronkelijk ging de corporatie uit van een labelverbetering naar energielabel B, waarbij het energievoordeel door corporatie en bewoners zou worden gedeeld. Dit voorstel hebben de bewoners afgewezen. "Zij willen direct door naar energieneutraal. Een goed streven, maar de corporatie ziet zich geconfronteerd met het probleem om te verduurzaming financieel dekkend te krijgen. Bij een stap van bijvoorbeeld energielabel E naar B zijn de extra huurinkom- sten volgens het puntensysteem van WWS normaal gesproken niet dekkend en kun je die ook niet doorberekenen aan de zittende huur- der. De vervolgstap om van label B naar energieneutraal te gaan, leidt bij een standaard werkwijze eveneens tot een financieel onhaalbaar plan. De huren verhogen is om uiteenlopende redenen per definitie een hoop gedoe met zittende huurders. Al met al blijkt het huidige systeem dus niet goed ingericht op het maken van dergelijke duur- zaamheidsinvesteringen", concludeert Van de Groep. Voor Platform31 bleef het niet bij die conclusie, maar was het `t begin- punt van een zoektocht naar andere mogelijkheden. Van de Groep: "Wanneer bestaande regelgeving of de perceptie daarvan terzijde zou kunnen worden geschoven, dan ontstaan er wel degelijk mogelijkhe- den om kostendekkende verduurzaming van de bestaande voorraad te organiseren. En bovendien op een manier waar voor iedereen voorde- len aan zijn verbonden." De basis van het model waar de programmaregisseur op doelt, moet worden gevonden in de contante waarde van de totale huidige ener- gierekening over de nieuwe levensduur van de woning. "Daarin ligt ook direct het voordeel van een renovatie naar energieneutraal ten opzichte van een ingreep naar bijvoorbeeld label B; het is makkelijk uit te leggen en staat eigenlijk los van huurprijsdiscussies. Met een ener- gieneutraal huis is de besparing zeker en zichtbaar op de meter achter de voordeur. Uiteraard is de zekerheid van een energieverbruik van 0 van de woning gekoppeld aan een bepaald gebruikersprofiel. Hiermee kunnen de vrije kasstromen van de energierekening worden aange- wend voor een dekkende businesscase en de financiering van de energie-ingreep", legt hij uit. renda special 2012/2sturen op woonlasten 41 inVEStErinGSruiMtE Voor de woningen van De Goede Woning in Apeldoorn geldt een gemiddeld energieverbruik van 2192 euro per jaar. Wanneer dat ener- gieverbruik wordt teruggebracht tot 0 euro, is het bespaarde bedrag volgens Van de Groep ? in theorie ? direct aan te wenden voor de financiering van de verduurzamingsingrepen die het energieverbruik naar 0 euro brengen. "De investeringsruimte die daarmee ontstaat, is afhankelijk van de exploitatieperiode, mutatiescenario's en mogelijk de opbrengstenstijging. Met dat laatste wordt de mogelijkheid bedoeld om energiestijgingen door te berekenen die bewoners zonder de investering zouden hebben ondervonden. Binnen het experiment gaan we overigens uit van inflatievolgende woonkosten, wat dan dus ook geldt voor de energiecomponent. Wat de exploitatieperiode betreft, wordt bij een labelverbetering naar label B nu gerekend met een exploitatieperiode van 25 jaar, waarbij een groot deel van de kosten wordt gezien als regulier onderhoud. Maar bij investeringen naar ener- gieneutraal wordt de woning aanzienlijk beter dan een gemiddelde nieuwbouwwoning, waarbij met een termijn van 50 jaar wordt gere- kend. Door deze exploitatieperiode te hanteren, wordt de haalbaarheid van de investeringen natuurlijk behoorlijk verbeterd", vertelt de programmaregisseur. concEPtEn De genoemde doorrekeningen wijzen volgens Van de Groep uit dat de financiering van een ingreep tot energieneutraal zeker een kans van slagen heeft. "Theoretisch werkt het. De praktische uitvoering kan qua stand van de techniek ook zeker. Op dit moment zijn in Apeldoorn drie bouwcoalities bezig met het uitwerken van oplossingen. De eerste presentaties laten zien dat het mogelijk is om een energienotaloze reno- vatie voor grondgebonden rijwoningen voor rond de 80.000 euro uit te voeren, waarbij het energetische deel zo'n 35.000 euro kost. Ik raak door dit soort experimenten steeds meer overtuigd dat er concepten kunnen worden ontwikkeld waarmee zowel de investeringskosten als de onderhoudskosten significant omlaag kunnen. Hierdoor zijn de energie- ambitieuze renovaties steeds realistischer. We zien ook dat de bouwcoa- lities meer gaan bieden dan `de stenen', een aanbod inclusief een finan- ciering over 25 jaar maakt het rekenen met lagere disconteringsvoeten realistischer." De programmaregisseur van Energiesprong stelt hier wel een voorwaarde aan: "Er zijn absoluut andere processen nodig om tot dergelijke concepten te komen, die kunnen niet op de traditionele manier ontstaan. Dit is wat mij betreft een uitdaging aan de markt van concept- aanbieders. Een onomkeerbare beweging voor de bouwsector." Een andere voorwaarde is dat corporaties volgen. "Corporaties als De Goede Woning pakken de boodschap goed op en gaan ermee aan de slag. Nu hoop ik op goede medewerking van gemeenten en overheid. Dan kan de ambitie om voor lagere inkomens de woonlasten alleen inflatievolgend te laten stijgen zeker bereikt worden", voorspelt hij. baSiS De basisvariant van de inves- teringsruimte ontstaat op basis van een exploitatieperi- ode van 50 jaar, een discon- teringsvoet van 5,25 procent en op basis van de besparing van de huidige energiereke- ning die op niveau van inflatie wordt ge?ndexeerd. Dit levert een investeringsruimte op van 56.650 euro (tabel 1). Tabel 1 Looptijd 50 jaar Energie 2192,- Prijsstijging 2% Discontering 5,25% Contant 56.650,- kortErE looPtiJD Wanneer de looptijd wordt gehalveerd, ontstaat een ander plaatje. De investerings- ruimte daalt dan aanzienlijk naar nog geen 40.000 euro, zoals in tabel 2 is te zien. Tabel 2 Looptijd 25 jaar Energie 2192,- Prijsstijging 2% Disconteringsvoet 5,25% Contant 39.581,- laGErE DiScontErinGSVoEt Een lagere disconteringsvoet met een lange looptijd levert een investeringsruimte op van bijna 70.000 euro (tabel 3). Tabel 3 Looptijd 50 jaar Energie 2192,- Prijsstijging 2% Disconteringsvoet 4,25% Contant 68.184,- coMbinatiE Tabel 4 laat zien wat er gebeurt als de lagere discon- teringsvoet wordt gecombi- neerd met een kortere loop- tijd. Het resultaat is dan ruim 40.000 euro. Tabel 4 Looptijd 25 jaar Energie 2192,- Prijsstijging 2 % Disconteringsvoet 4,25 % Contant 43.971,- DoorrEkEninG