renda special 2013/2 starre houding is funest in deze crisis10 starre houding is funest in deze crisis Door nieuwe woon- en renovatietrends veranderen de rollen van partijen in de bouwketen de komende jaren snel. Bovendien moeten er nieuwe concep- ten bedacht worden om de uitdagingen van de toekomst aan te kunnen. Deze steeds dringendere vraag om verandering zorgt voor voldoende gespreks- stof voor een bouwer, een toeleverancier en een corporatiebestuurder. Samen discussi?ren zij over energie versus comfort, groei versus stilstand en bezit versus gebruik. tekst joop van vlerken foto's roel simons De DeelnemerS We stellen de deelnemers van het rondetafel gesprek aan u voor: 1 Alfred van den Bosch, directeur vastgoed en advies de Alliantie 2 Rob de Jong, algemeen directeur Sto Isoned 3 Jark Schepens, directeur de Bonth van Hulten 1 2 3 rondetafel gesprek renda special 2013/2starre houding is funest in deze crisis 11 De bouwsector is door de crisis krakend tot stilstand gekomen en bezint zich op nieuwe rollen. Daarnaast zijn er belangrijke maatschap pelijke veranderingen gaande die leiden tot nieuwe woontrends. Zo wordt gebruik van duurzame energie in de gebouwde omgeving steeds belangrijker en voorspellen sommige economen een einde aan de stij ging van de welvaart. Al deze trends en ontwikkelingen hebben gevol gen voor de deelnemers aan het rondetafelgesprek van renda. Bouwers, toeleveranciers en corporaties zullen bijvoorbeeld beter moeten gaan samenwerken en slimme concepten moeten ontwikkelen om de toekomstige problemen het hoofd te kunnen bieden. amBitieS en realiteit Met drie directeuren in ??n ruimte gaat het al snel over visies. De denkbeelden van de ondernemers aan tafel komen vaak overeen, maar verschillen van mening zijn er zeker ook. De sfeer blijft vriendelijk en gemoedelijk, maar dat betekent niet dat er geen kritische noten gekraakt worden. Als Rob de Jong, algemeen directeur van Sto Isoned, bijvoorbeeld over het belang van isolatie begint, plaatst gespreksleider Martin Liebregts daar kanttekeningen bij. Hij heeft het allemaal al eens eerder gezien en betwijfelt of het nu echt tot wezen lijke veranderingen zal komen. "In de jaren zeventig riepen we ook al dat isolatie van de bestaande voorraad grootschalig aangepakt moest worden. Nu zie ik die trend inderdaad weer en denk ik: gaat het nu echt gebeuren?," vraagt Liebregts zich af. Maar De Jong is er wel van overtuigd dat er nou echt iets gaat gebeuren. "Je ziet dat terug in het recent gesloten Energieakkoord en bij De Stroomversnelling. Zulke dingen hebben een belangrijke impact", zegt hij. In De Stroomversnel ling, een deal die onderdeel uitmaakt van het in september beklonken Energieakkoord, is afgesproken dat op korte termijn 11.000 woningen en op langere termijn nog eens 100.000 woningen energieneutraal gerenoveerd worden. De deelnemers zijn gematigd positief over de deal. Het is mooi dat er iets gebeurt, maar ze zijn kritisch over het realistische gehalte van de plannen. "In Brabant zijn er in totaal 300.000 woningen die voor een labelverbetering in aanmerking komen. Dat is natuurlijk een potentieel interessante opdrachtenvoor raad, maar ik vraag me af of de energienotaloze ambitie uit De Stroomversnelling realistisch is. Het gedrag van de bewoner bepaalt uiteindelijk toch grotendeels of de energierekening naar nul gaat", reageert Jark Schepens, directeur van de Bonth van Hulten. Bovendien gaat de deal aan ??n belangrijk aspect voorbij, vindt Liebregts. "Ze zijn vergeten zich af te vragen wat de behoefte van de bewoner is. Daar zie ik niets van terug in die deal en het maakt dat er een spanning in De Stroomversnelling zit tussen ambities en realiteit. Duurzaamheid als item is een trend, maar dat moet ook gedragen worden door de bewoners, anders wordt het niets." Alfred van den Bosch, directeur vastgoed bij woningcorporatie de Alliantie, sluit zich hierbij aan. Hij vindt dat je bewoners de ruimte moet laten om hun eigen keuze te maken. "Nu wordt energiezuinig gedrag nog beloond met een lagere energierekening. Bewoners met weinig geld kunnen nog de keuze maken om binnen een trui aan te trekken als het koud is. Je moet mensen die oplossingsruimte niet zomaar ontnemen. Maar ik denk dat als er niets gebeurt, de allerarmsten straks de ener gierekening niet meer kunnen betalen. Op dat snijvlak opereren we nu", omschrijft hij. De Jong en Schepens vinden dat corporaties een verantwoordelijkheid hebben als het om de stijgende energierekening van hun bewoners gaat. De Jong: "Corporaties hebben daar een leidende rol in. In die zin maken ze natuurlijk wel keuzes voor de bewoner." Particuliere woningmarkt Liebregts benadrukt nog maar eens dat energiemaatregelen gedragen moeten worden door de bewoners. Als voorbeeld vraagt hij de gespreksdeelnemers welk energielabel hun huis heeft. Dat blijkt een goede vraag, want er wordt besmuikt gegniffeld. Ondanks dat er bij alle drie bewustzijn is over duurzaamheid en energiemaatregelen, heeft alleen Van den Bosch zijn eigen huis een flinke labelverbetering gege ven. De gespreksleider raakt daarmee een gevoelig punt, bevestigt De Jong. "Alle vrijstaande woningen en tweeondereenkappers verbruiken meer energie dan alle huurwoningen bij elkaar opgeteld. Voor die woningen zijn nog bijna geen mooie renovatieconcepten bedacht, dus daar is nog een wereld te winnen. Voor de huurmarkt wordt energiebesparing nu wel opgepakt, maar waar blijven de oplos singen voor de particuliere woningmarkt?", vraagt hij. Van den Bosch kaatst de bal onmiddellijk terug. "Wat zit je nou naar anderen te wijzen? Waarom doe jij dat niet? Ik vind dit typisch iets wat door de markt opgepakt kan worden. Bouwers en toeleveranciers moeten een productielijn opzetten voor energetische renovatie van koopwoningen. Ik denk dat dat kan." Hoewel De Jong het gedeeltelijk met hem eens is, benadrukt hij dat de particuliere markt een stuk anders in elkaar zit dan de huursector Als er niets gebeurt, kunnen de allerarmsten straks de energierekening niet meer betalen Alfred van den Bosch renda special 2013/2 starre houding is funest in deze crisis12 waar corporaties in opereren. "Iedere eigenaar is anders en heeft zijn eigen wensen. Als ik naar mezelf kijk, zou ik graag zaken doen met ??n partij die het hele traject op zich neemt. Het is lastig om met aller lei verschillende vakmensen zaken te doen. Daar liggen dus zeker kansen, maar dat betekent wel dat leveranciers en bouwers meer moeten samenwerken om dit soort concepten in de markt aan te bieden", aldus De Jong. Schepens bevestigt dat de bouwsector kansen laat liggen bij het renoveren van de particuliere woningmarkt, maar hij ziet wel dat hiervoor op dit moment concepten ontwikkeld worden. "Aannemers en bouwers gaan fabrieksmatiger werken. Hier door kunnen concepten breder uitgerold worden. Het staat nog wel in de kinderschoenen, maar ik merk dat er iets gebeurt. Daarvoor gaan we ook steeds meer samenwerken met de toeleverende industrie", zo voorziet de bouwer. Zowel De Jong als Schepens denkt dat huizenbezitters vaak andere prioriteiten hebben als het gaat om de verbetering van hun woning. Ze zullen eerder investeren in een nieuwe keuken, dakkapel of badkamer, dan in energiebesparing. "Je kunt veel zeggen over het corporatiebe zit, maar als je het vergelijkt met sommige particuliere woningen hebben we eigenlijk niet zo veel te klagen", verbaast ook Van den Bosch zich over de energetische staat van de bestaande particuliere woningvoorraad. Energie, en in het bijzonder duurzaamheid, is een belangrijke ambitie in de visie van de directeuren. Ze zijn het er alle maal over eens dat er meer nodig is om ook de bewoner te overtuigen van de noodzaak om energiemaatregelen te nemen, zowel in de huur als in de koopsector. wijzigenDe rollen Een andere belangrijke trend die de heren zien, is dat er steeds minder nieuwbouw komt. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen daalde door de economische crisis al naar minder dan 40.000 per jaar, en de deelnemers verwachten niet dat het niveau zich ooit zal herstellen tot dat van voor de crisis. "We gaan steeds meer uit van de bestaande stad. Er komen meer aanpassingen in dat wat er al is. Stenen hebben we genoeg, ze voldoen alleen niet meer", stelt Van den Bosch. Dat betekent volgens hem ook dat er meer ruimte is voor de eerstge noemde trend van energetische renovatie. "De trend van energiebespa ring zet juist wel door, omdat we nu op het punt zijn beland dat we niet meer bij gaan bouwen, maar de bestaande voorraad gaan verbeteren." De grenzen van nieuwbouw zijn dus bereikt, zo lijkt het. Dit brengt ook met zich mee, dat de rollen van de gespreksdeelnemers in de toekomst gaan wijzigen. De Bonth van Hulten, waar Schepens direc teur is, is van oorsprong een restauratiebedrijf maar is zich de laatste jaren steeds meer gaan richten op renovatie. "We doen renovatie er niet bij als hobby. Het is echt een vak en we zijn heel goed op weg om ons in dat vak te bekwamen. Ik geef toe dat we de keuze voor renova tie niet heel bewust gemaakt hebben. Het kwam op ons pad en soms moet je dan maar op dat pad gaan lopen", zo omschrijft hij. Ook De Jong ziet als gevelleverancier veel kansen in het verbeteren van de bestaande voorraad. "Stedenbouwkundig hebben we het goed getrof fen in Nederland. Het zit goed in elkaar. Alleen de kwaliteit van de woningen moet omhoog en dat is voor onze business natuurlijk goed", onderschrijft De Jong wat Van den Bosch zegt over de bestaande woningvoorraad. Het besef dat we het moeten doen met wat we al hebben, past goed bij het einde aan de groei dat veel economen voorspellen, legt corpo ratiedirecteur Van den Bosch uit. "Ik verwacht dat de komende gene ratie de eerste generatie wordt die niet rijker wordt dan de generatie Alle vrijstaande woningen en twee-onder-een-kappers verbruiken meer energie dan alle huurwoningen bij elkaar opgeteld Rob de Jong renda special 2013/2starre houding is funest in deze crisis 13 ervoor. Er komt dus een einde aan de welvaartsstijging en daar zullen we aan moeten wennen. Dat betekent dat we hard moeten gaan werken om te behouden wat we hebben." De Jong is het niet met hem eens. Van den Bosch ziet het volgens hem veel te somber in. "Dat komt doordat we in een recessie zitten. Bij een langdurige neer gang in de economie roepen mensen altijd dat er een einde komt aan de groei. Ik denk dat we ook na deze recessie weer uit het dal gaan kruipen", voorspelt de directeur van Sto Isoned. Maar Van den Bosch blijft bij zijn standpunt. "Het huidige welvaartsniveau behouden wordt een opgave. Dat betekent bijvoorbeeld dat we moeten accepteren dat woningen niet groter worden, misschien zelfs kleiner. We moeten dat wat we nu al hebben, verbeteren." "Dat betekent dat er veel kansen liggen in de bestaande bouw; we moeten de balans zien te vinden met verschillende producttoepassingen. We moeten dus slimmer om zien te gaan met wat we al hebben", reageert Schepens. Van Bezit naar geBruik De verschuiving van bezit naar gebruik is nog een andere trend die zaken in een ander perspectief plaatst. Volgens deze theorie hechten nieuwe generaties minder waarde aan bezit. Ze zien hun auto bijvoor beeld eerder als gebruiksobject dan als statussymbool. Het is een beweging waar corporaties op kunnen inspelen, vindt Van den Bosch. "Het betekent dat consumenten om diensten gaan vragen in plaats van producten. Dat is een ontwikkeling die woningcorporaties moeten omarmen. De verschuiving van bezit naar gebruik werkt een verschui ving van koop naar huur in de hand", legt hij uit. Ook voor de andere deelnemers aan tafel heeft deze trend gevolgen. Zij zullen een dienst moeten gaan aanbieden in plaats van een product; bouwers moeten bijvoorbeeld andere garanties gaan afgeven. "In plaats van productga ranties gaan we steeds vaker prestatiegaranties afgeven. En in plaats van een opdrachtgever die om een product vraagt, bespreken we met hem welke prestatie hij wenst. Vervolgens ga ik als bouwer aan de slag om die gewenste prestatie te leveren. Dat betekent dat we niet meer hard kunnen wegrennen na de oplevering, maar langer bij projec ten betrokken zijn", vertelt Schepens. De Jong betwijfelt of deze manier van werken de gewenste kwaliteit oplevert. Hij vraagt zich af of de verantwoordelijkheid voor prestaties wel bij de bouwer neergelegd kan worden. Volgens Van den Bosch is die twijfel onterecht. "We moeten natuurlijk wel met op zakelijke gronden gebaseerd vertrouwen in de hele keten durven te starten. Bouwer en opdrachtgever moeten elkaar vertrouwen en samen die verantwoordelijkheid kunnen dragen. Ze moeten samen een joint venture aangaan en als in de loop van de tijd blijkt dat de bouwer kwaliteit levert, zal dat vertrouwen van de opdrachtgever groeien en omgekeerd ook", licht de corporatiedirec teur toe. raDicale herVormingen De rollen in de bouwwereld gaan de komende jaren flink verschuiven, daarover heerst overeenstemming aan de gesprekstafel. Door de huidige crisis lijken die veranderingen nog sneller te gaan en worden partijen in de renovatiesector gedwongen om scherper naar hun eigen rol te kijken. Een starre houding kan in deze fase funest zijn. Gespreksleider Liebregts steekt als architect de hand in eigen boezem. "Over tien jaar bestaan architecten niet meer. Planvoorberei ding is dan helemaal ge?ntegreerd in het werk van de andere partijen in het bouwproces. Dat betekent dat architecten alleen kunnen overle ven als ze gaan samenwerken met andere partijen", luidt zijn stelling name. De Jong haakt hier op in door als toeleverancier toe te geven dat er ook voor die tak het ??n en ander zal veranderen. "We merken nu al dat onze rol verandert. Sto levert bijvoorbeeld niet via de groot handel, maar heeft logistieke dienstverlening en productie ge?nte greerd. Verder zijn we veel bezig met product en procesverbetering, maar dat is eigenlijk niets nieuws", constateert hij. Schepens is van mening dat er in de bouwsector de komende jaren radicale hervormingen plaatsvinden. "Het bouwproces wordt voor ons een steeds belangrijkere taak. De bouwer wordt eigenlijk regisseur van het hele proces op de bouwplaats. Het gaat dan niet alleen meer om de handjes, maar om het verbinden van partijen in de hele bouwke ten", denkt hij. Dat vraagt ook andere kwaliteiten van zijn personeel, merkt Schepens tijdens renovatieprojecten waar zijn bedrijf aan werkt. "Uitvoerders zijn bijvoorbeeld steeds meer bezig met wat de bewo ners willen. Er wordt dus meer van ze gevraagd op het sociale vlak. Ze gaan steeds meer taken overnemen van woonconsulenten van corpo raties, zodat die straks weleens overbodig kunnen geworden." Van den Bosch is het met hem eens dat deze dubbelingen uit het proces gehaald moeten worden. "Als de klant maar tevreden is, daar gaat het ons om. En dan is ketensamenwerking succesvol. Iedere partij moet doen waar hij goed in is. Het lijkt me bijvoorbeeld onverstandig als woningcorporaties uit gaan leggen hoe er gebouwd moet worden. Daar ligt onze expertise helemaal niet. Wat mij betreft kan de produc tie van het renovatietraject uitbesteed worden aan de bouwer", oppert hij tot slot. We kunnen niet meer hard wegrennen na de oplevering en zijn langer bij projecten betrokken Jark Schepens