1 Splitsing verplicht en gekozen onderhoud werkt 27-10-2014 Veel woningcorporaties onderzoeken op dit moment hoe zij, binnen de maatschappelijke opgave en marktomstandigheden, de prestaties van hun wooncomplexen kunnen verbeteren. Onder maatschappelijke prestaties vallen bijvoorbeeld goede betaalbaarheid, geschiktheid voor doelgroepen en verbetering van energielabels. Bij financi?le prestaties zijn huurinkomsten en onderhoudsuitgaven de belangrijkste posten om op te sturen. Met de methode `Moeten en Willen' kunnen corporaties scherper en bewuster kiezen bij onderhoud en verbetering. Tekst Maria Besselink, senior beleidsmedewerker Haag Wonen, foto's Ton Groenendijk De kern van de Moeten en Willen- methode is het maken van een scherp onderscheid tussen onderhoud dat juridisch is verplicht (Moeten) en overige onderhouds- en verbeter- activiteiten (Willen). Juridisch verplicht onderhoud moet een corporatie altijd uitvoeren. Overige onderhouds- en verbeterwerkzaamheden zijn een beleidskeuze van de woningcorporatie. De methode geeft handvatten om die beleidskeuze gericht te maken. Het juridisch verplichte onderhoud is vastgelegd in de Woningwet, het Burgerlijk Wetboek, Bouwbesluit bestaande bouw, Besluit huurprijzen woonruimte en Gebrekenboek Huurcommissie. Eenvoudig gezegd gaat het om al het onderhoud dat nodig is om de basis goed te houden. Ofwel om aanschrijvingen, verloren huurcom- missiezaken en schade die het gebruik aantast, te voorkomen. Alle overige onderhouds- en verbeteractiviteiten die een corporatie kan uitvoeren, schaart de methode onder Willen. In 2012 heeft Haag Wonen onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd aan 75 woningen in de Uitgeeststraat, Den Haag. De maatregelen waren een combinatie van Moeten (schilderwerk) en Willen (dubbelglas). 2 De methode onderscheidt zeven thema's waarop de corporatie iets kan Willen. Dit zijn: verbeteren van binnenklimaat, energiezuiniger maken, verbeteren van uitrusting en indeling, verbeteren van uitstraling, aanpassen of veranderen van doelgroep, verbeteren van inbraakveiligheid en verminderen van toekomstige onderhoudskosten. Willen-activiteiten moet een corporatie daarbij goed onderbouwen door een duidelijk meetbaar en toetsbaar doel te stellen. Bijvoorbeeld het leveren van een maatschappelijke bijdrage, een vermindering van marktrisico of verbetering van het financieel rendement. Willen lijkt in eerste instantie vrijblijvend, maar dat is het niet. Willen-activiteiten zijn geen impliciete keuzen van willekeurige medewerkers, maar expliciete corporatiekeuzen onderbouwd door meetbare resultaten op de corporatiedoelen. De methode maakt de afwegingen transparant waardoor onderhoudskeuzen scherp en duidelijk worden. Aansluiting op werkwijze Het idee voor een dergelijke methode komt van Vincent Gruis, TU Delft, en Evert van Diepen, DWVB+, en ontstond in 2011. Haag Wonen stelde jaarlijks haar onderhoudsbegroting al globaal vast volgens een soort Moeten en Willen-uitgangspunten. Om elk jaar binnen het onderhoudsbudget optimale keuzen te maken, hanteerde de corporatie een beslisboom. Reguliere onderhoudswerkzaamheden kwamen in de onderhoudsbegroting als ze voortkwamen uit een vastgesteld complexbeheerplan, als ze nodig waren om risico's voor veiligheid of gezondheid te voorkomen of als ze de kans op vervolgschade verkleinden. De corporatie besloot in die tijd om een aantal woongebouwen met lage huurprijzen niet te slopen, maar te behouden. Woningen met een relatief lage huurprijs zijn schaars in Den Haag. Deze keuze betekende wel dat er werkzaamheden aan de onderhoudsbegroting moesten worden toegevoegd. De woongebouwen verdienden immers op bepaalde punten een kwaliteitsslag. Het gevolg was meer druk op het budget van Haag Wonen, wat een belangrijke drijfveer was om scherpe keuzen te maken. Een proefcomplex Tegen die achtergrond startte de corporatie met de Moeten en Willen-methode, die vanaf eind 2011 samen met Gruis en Van Diepen werd uitgewerkt. De eerste stap was een Aan de Lozerlaan in de Vrederust staan vier hoge woongebouwen van Haag Wonen. Het achterhout van de gevelpanelen is over de volle hoogte vervangen (Moeten). 3 workshop voor corporatiemedewerkers om de methode op papier bij ??n proefcomplex uit te proberen. Gekozen werd voor een gebouw waarvan de levensduur was verlengd. De bijbehorende meerjarenonderhouds- en investeringsplanning voor het gebouw bevatte een flink aantal verschillende werkzaamheden waarmee goed kon worden geoefend. Uitkomst van de workshop? Het bleek goed mogelijk om binnen het geplande onderhoud een objectief onderscheid te maken tussen de onderdelen Moeten en Willen. De planning van dit complex bleek voor 62% uit Moeten en 38% uit Willen te bestaan. Vaak ging het bij Willen om investeringen die de corporatie kon terug- verdienen door een directe huurverhoging voor de zittende huurders (aanbrengen van een cv- installatie) of door de langere levensduur van het complex (planmatig vervangen van asbeststandleidingen met aangrenzende badkamer en keuken). Terugverdienen kon echter niet altijd. Zoals het schoonmaken van de gevels, dat binnen het onderhoud valt onder Willen. Een andere bevinding van de workshop was, dat enkele onderhoudswerkzaamheden waarvan de corporatie altijd dacht dat het Willen betrof, Moeten bleken te zijn. Bijvoorbeeld het herstellen van onderdelen in portieken. Gemeenschappelijke taal De workshop leverde nog een verrassende uitkomst op; tijdens de gesprekken over de methode ontstond een gemeenschappelijke taal tussen medewerkers van verschillende teams. Onderhoudsmensen, beheerders en beleidsmensen begrepen elkaar beter en konden dankzij de methode beter met elkaar praten over onderhoud: "moet dit of wil jij dit?". En in plaats van het gevoel dat het onderhoud dat wordt uitgevoerd soms niet genoeg is, ontstond juist ook het inzicht dat alles wat meer is dan Moeten, feitelijk extra is. Deze gemeenschappelijke taal bleek ook zeer toepasbaar in de cursus Huurdersparticipatie, die Haag Wonen samen met haar huurdersverenigingen in 2012 gaf aan de bewonerscommissies. Ook hier kwam naar voren dat de taal van Moeten en Willen een goede manier is om huurders uit te leggen waar ze juridisch gezien recht op hebben; "wat moet, dat moet". Maar Willen is een keuze en geen recht van de huurder of plicht van de corporatie. Zo kan een corporatie er op basis van goede gronden voor kiezen om met de beperkte middelen geen energiebesparende maatregelen uit te voeren aan een wooncomplex met energielabel D (er wordt voorrang gegeven aan complexen met label F of G). Huurders vinden dat dankzij de methode de onderbouwing van keuzen duidelijker is. Onderhoudsbegroting opstellen Haag Wonen bereidt sinds de onderhoudsbegroting 2013-2014 de begroting voor planmatig en groot onderhoud voor met de methode Moeten en Willen. Planvoorbereiders inspecteren woongebouwen waaraan volgens de onderhoudsplanning de komende jaren iets moet gebeuren. Zij bekijken welke zaken Moeten worden aangepakt. Bij twijfel maken ze foto's en De Moeten en Willen-methode is ontwikkeld door woningcorporatie Haag Wonen, in samenwerking met prof.dr.ir. Vincent Gruis, TU Delft, en ir. Evert van Diepen, adviesbureau DWVB+. 4 wordt gekeken naar het aantal reparatiemeldingen in de afgelopen jaren. Vervolgens bepalen betrokken medewerkers tijdens een technische bespreking welk onderhoud per wijk de komende twee jaar dient te worden uitgevoerd. Daarna volgt een bespreking met het wijkteam (verantwoordelijk voor verhuur en dagelijks beheer), waarin vooral het Willen-deel van de begroting wordt besproken. In 2013 bestond de onderhoudsbegroting van Haag Wonen voor 98% uit Moeten en 2% uit Willen. In 2014 was dit, met een iets ruimer budget, respectievelijk 93% en 7%. Daarnaast bevat de jaarlijkse investeringsbegroting Willen-activiteiten die worden terugverdiend door huurverhoging of levensduurverlenging. Dankzij deze werkwijze ontstaat op een effici?nte manier een onderhoudsbegroting waarover weinig discussie meer nodig is. Als er moet worden bezuinigd, zorgt Moeten en Willen voor de prioriteitsstelling. Die is duidelijk: eerst Moeten, dan Willen. Besluitvormers hoeven zich niet te verdiepen in de details van de onderhoudsbegroting, maar kunnen zich concentreren op de beleidsruimte binnen die begroting. Dit zijn de Willen-thema's en hun onderbouwing: welke thema's behandelen we nu even niet en wat voor gevolgen heeft dat? Zo heeft Haag Wonen een aantal jaar achtereen besloten om het opknappen van portieken en bergingsgangen op de reservelijst te zetten bij de onderhoudsbegroting. Dit werd alleen uitgevoerd als er in de loop van een jaar financi?le ruimte ontstond door financi?le meevallers binnen de onderhoudsbegroting. Splitsing corporatie- en huurdersonderhoud De vastgestelde basiskwaliteit voor interieur en buitenruimte van woningen van Haag Wonen, is in 2013 opgesplitst in corporatieonderhoud en huurdersonderhoud. Dit is gedaan door DWVB+. Het bureau heeft binnen het corporatiedeel de werkzaamheden beoordeeld volgens de Moeten en Willen-methode en keek hierbij naar de bouwvoorschriften en de uitspraken van de Huurcommissie in Den Haag. In een volgende stap heeft het adviesbureau dat ook gedaan voor de bouwkundige elementen van planmatig en groot onderhoud. De richtlijnen liggen vast in boekjes met per bouwelement kolommen voor Moeten en Willen voor de corporatie, en een Moeten-kolom voor huurders, voorzien van toelichtende foto's. Het onderdeel Willen voor huurders is apart vastgelegd in nieuw beleid voor zelf aangebrachte voorzieningen dat aansluit bij Moeten en Willen. De boekjes en dit nieuwe beleid hebben van de huurdersorganisaties een positief advies gekregen. Opzichters, planvoorbereiders en projectleiders gebruiken de boekjes als richtlijn bij het dagelijks, planmatig en groot onderhoud. Haag Wonen heeft de afgelopen jaren meer dan 8000 geisers verwijderd uit huurwoningen. Dit is goed voor de veiligheid en het binnenklimaat en daarmee het wooncomfort. Het valt in de categorie Willen omdat het niet juridisch is verplicht. 5 Tijdens bijeenkomsten bekeken verhuurconsulenten en opzichters foto's van situaties die zich bij verhuizingen voordeden. Met Moeten en Willen als richtlijn, was het daarbij telkens de vraag of in een situatie onderhoud moest worden uitgevoerd en zo ja, of het voor rekening van de corporatie of van de huurder kwam. Soms leverde dat veel discussie op. Wat doet een corporatie bijvoorbeeld bij een plafond dat door sigarettenrook flink is vervuild? Is het overschilderen voor rekening van de vorige huurder? Wie beslist dat en waar is dat op gebaseerd? Ervaringen delen Ervaringen die Haag Wonen heeft opgedaan met de methode, zijn in drie workshops aan de TU Delft aan de orde gekomen. Deelnemers waren drie andere corporaties die ook met Moeten en Willen bezig zijn. Daarnaast zette de corporatie haar ervaringen uiteen tijdens een presentatie voor het Platform Technisch Beheer, dat bestaat uit managers onderhoudsbeleid van diverse woningcorporaties. Het gebruik van de methode is in het begin lastig, bleek tijdens de workshops. Zo leidt het strikte juridische onderscheid soms tot verwarring en misverstanden. Neem de stelling: `Bij onze corporatie moeten alle geisers weg'. Binnen de methode is dit: `Onze corporatie wil, gezien haar maatschappelijke taak of convenanten die ze heeft gesloten, alle geisers weg hebben'. Het is een prima te onderbouwen corporatiestandpunt, maar het blijft een beleidskeuze en dus Willen. Juridisch verplicht is het niet. Een ander voorbeeld: `Deze portieken moeten worden opgeknapt, anders verhuur ik deze woning niet'. Dat is heel goed mogelijk, maar zolang de portieken geen juridische gebreken vertonen, blijft het Willen. Ook leidt de methode in de beginperiode best wel eens tot weerstand. Maatschap- pelijk betrokken onder- houdsmensen zijn bang dat alleen het juridisch ver- plichte onderhoud wordt uitgevoerd. Dit is zeker niet de bedoeling, want de boodschap is juist: Willen is toegestaan, maar moet wel worden onderbouwd en tot meetbare en toetsbare resultaten leiden. Moeten en Willen leidt er vooral toe, dat de maatschappelijke inzet en het kostenbewustzijn van de corporatie geen persoonlijke beoordelingen van de betrokken medewerkers meer zijn. Onderhoudsplanningen en - werkzaamheden worden breed gedragen als transparante corporatiebesluiten. Tijdens werkzaamheden in de Van der Neerstraat in de Schilderswijk zijn beschadigingen aan het hout hersteld en vervolgens geschilderd. Dit is juridisch verplicht onderhoud (Moeten). Het houtwerk blijft aan de wettelijke eisen voldoen. 6 Andere kwaliteitsprincipes De Haagse corporatie gaat langs twee sporen verder aan de slag met de methode. Het eerste spoor is dat op basis van een analyse van de uitgevoerde grootonderhouds- en verbeterplannen, er richtlijnen worden gemaakt voor Willen bij levensduurverlengingen. Die worden een nieuw onderdeel van de methode. In plaats van een standaard programma van eisen bij renovatie en nieuwbouw, streeft Haag Wonen naar kwaliteitsprincipes op basis van Moeten en Willen. Deze komen terug in de richtlijnen. Het tweede spoor is het digitaliseren van het Moeten en Willen-model. Adviesbureau DWVB+ maakt samen met de corporatie een gegevensmodel waarmee de methode gemakkelijk kan worden beheerd en geactualiseerd. Het moet een levende methode blijven waar een corporatie eenvoudig nieuwe foto's of nieuwe huurcommissie-uitspraken aan kan toevoegen. Nu de workshops in Delft zijn afgerond, is het plan dat Haag Wonen samen met betrokken en ge?nteresseerde corporaties en DWVB+ een platform organiseert. Doelstelling daarvan is dat alle partijen van elkaar blijven leren en de methode verder ontwikkelen. De corporatie verwacht dat Moeten en Willen een goede opmaat is tot ketensamenwerking, omdat op basis van de methode de opdrachtgeversrol van de corporatie nog steviger kan worden ingevuld. Even wennen De Moeten en Willen-methode is dus even wennen, vooral door het strikte juridische onderscheid. Maar eenmaal gewend, leidt het tot minder impliciete en meer expliciete keuzen binnen het onderhoud. De methodiek zorgt voor onderbouwing van en transparantie over werkzaamheden die niet strikt noodzakelijk zijn en ze legt de besluitvorming bij de besluitvormers neer. Ook schept de methode duidelijkheid over het onderhouds- en verbeterbeleid richting huurders en andere externe partijen. En tot slot zorgt Moeten en Willen voor een gemeenschappelijke taal waarmee iedereen over onderhoud kan meepraten.