nr 2 2015 project16 Na jarenlang op de slooplijst te hebben gestaan, bleek een intensieve renovatie toch de meest realistische optie voor een aantal flats in de Veldhovense wijk Zonder- wijk. Om meer differentiatie in het bezit van woningcor- poratie `thuis te cre?ren, moest de kwaliteit van de portieketageflats aan de Muller- en Oortlaan wel flink omhoog. Dat lijkt nu gelukt. Ze kregen door een nieuwe aluminium gevel een heel andere uitstraling en het energielabel ging van E naar A. "De flats zijn nu meer dan ooit blikvangers voor de wijk geworden", stelt Ruud van Splunder van `thuis. renovatie is kwaliteitsinjectie in de wijk tekst joop van vlerken foto's huybregts relou DIFFERENTIATIE IN WONINGAANBOD Wat betreft energieverbruik kan het gebouw bovendien makkelijk tippen aan nieuwbouw, vindt Van Splunder. Hij legt uit dat na alle afwegingen is besloten om er iets nieuws van te maken, maar dan wel met behoud van de bestaande plattegrond. "We wilden wel iets maken voor het hogere segment en dus met een hogere kwaliteit, want we hebben heel veel van dit soort flats in ons bezit. Het is voor ons belangrijk om daar diffe- rentiatie in aan te brengen. We vonden de wijk veel te eenzijdig opge- bouwd. Veel mensen zijn hier komen wonen in de hoogtijdagen van Philips, hebben hier kinderen gekregen en zijn inmiddels met pensioen gegaan. Doordat ze hier al zo lang wonen, hebben ze een heel aantrek- kelijke huurprijs en zijn ze niet geneigd te verhuizen. En dus vergrijst de wijk langzamerhand. Met het toevoegen van de getransformeerde flats in een hoger segment, kunnen we hopelijk nieuw bloed naar de wijk trek- ken." Het is niet zo dat er de laatste jaren niets is gedaan om Zonder- wijk aan te pakken, in tegendeel: Van Splunder benadrukt dat dit zeker wel het geval is. "We merkten dat de beeldkwaliteit terugliep en de soci- ale samenhang langzaam verdween. In de wijkatlas scoort de wijk nu bovengemiddeld met een 7,2. V??r alle verbeteringen was dat een 6,3." "De twee portieketageflats aan de Mullerlaan en de Oortlaan in Veldho- ven, waren lang genomineerd om te worden gesloopt", gaat Ruud van Splunder, gebiedsregisseur bij woningcorporatie `thuis, van start. "Maar om verschillende redenen hebben we toch gekozen voor een intensieve renovatie. Ten eerste paste het stedenbouwkundig eigenlijk niet om hier nieuwbouw neer te zetten. Want dan was de match met de rest van de wijk weg en moesten we bijvoorbeeld ook extra parkeerplaatsen in de nieuwe infrastructuur opnemen. Het tweede aspect was dat we nieuw- bouw te duur en ingewikkeld vonden. De onrendabele top was bij nieuwbouw aanzienlijk hoger geweest. En als je naar de plattegrond van de flats kijkt, zijn er veel mogelijkheden. Het zijn erg ruime woningen." Paul Bouw, architect bij De Loods, noemt nog een argument voor reno- vatie boven nieuwbouw: "De renovatie is binnen het bestemmingsplan uitgevoerd waardoor we snel konden starten. Er was veel draagvlak onder de omwonenden, die het als een kwaliteitsinjectie in hun wijk hebben ervaren. Ze zagen de renovatie niet als bedreigend, wat bij vervangende nieuwbouw vaak wel het geval is. Dat heeft ook voor een vlot planproces gezorgd." nr 2 2015project 17 Tevreden bewoners op een van de nieuwe, royale balkons. De balkons zijn met een stalen constructie aan het gebouw gehangen. "IK HOEFDE MAAR TE BELLEN EN HET WERD GEREGELD" Aan de Mullerlaan in Veldhoven huurt Netty Jacobs al 45 jaar haar woning. Een jaar na de ople- vering in 1966 kwam ze er wonen en daarmee is ze de langstzittende bewoner van de portieketageflat. Ze is dik tevreden over de plek waar ze woont en kan bijna overal te voet naartoe. Maar de laatste jaren voor de renovatie was er niet veel goeds meer aan het gebouw, vertelt ze. "Het duurde bijna acht jaar voordat we hoorden dat de flat zou worden gerenoveerd. Voor die tijd dachten we dat hij werd gesloopt, dan steek je er als bewo- ner geen tijd en energie meer in. Bovendien zijn er de laatste jaren heel veel mensen verhuisd, omdat de flat onbewoond moest zijn voor de renovatie. Daardoor kwamen er steeds meer woningen leeg te staan." Zelf is Netty tijdelijk verhuisd. Ze heeft tijdens de renovatie een jaar lang in complex de Abdijtuinen gewoond. Het was voor haar vanzelfsprekend dat ze moest verhuizen. "Ik zat in de klankbordgroep en had al snel in de gaten dat het een rigoureuze renovatie zou worden. Dus ik vond het niet erg om tijdelijk te verhuizen. En ik moet zeggen; `thuis heeft dat heel goed geregeld." Met name over Rob Weijers, klantbeheerder bij de woningcorporatie, is ze erg te spreken. "Ik hoefde hem maar een keer te bellen en hij zorgde dat het werd geregeld." Ook over de `nieuwe' flat is ze zeer tevreden. "Het ziet er allemaal erg mooi uit. Eigenlijk is alles als nieuw." Met de wettelijk verplichte verhuisvergoeding heeft Netty haar eigen woning helemaal opnieuw ingericht. Het opge- friste uiterlijk van de portieketageflat vindt ze geweldig. "Het is echt een blikvanger geworden. En ze gaan nu zelfs de andere flats die hierachter staan, schilderen in de kleur- stelling van onze flat." Of ze minder energie verbruikt weet ze nog niet zeker, omdat ze nog geen jaarafrekening heeft gehad. Wel is ze bijna 130 meer huur gaan betalen. "Maar dat is het zeker waard", vindt ze. "IK HOEFDE MAAR TE BELLEN EN HET WERD GEREGELD" Aan de Mullerlaan in Veldhoven huurt Netty Jacobs al 45 jaar haar woning. Een jaar na de ople- vering in 1966 kwam ze er wonen en daarmee is ze de langstzittende bewoner van de portieketageflat. Ze is dik tevreden over de plek waar ze woont en kan bijna overal te voet naartoe. Maar de laatste jaren voor de renovatie was er niet veel goeds meer aan het gebouw, vertelt ze. "Het duurde bijna acht jaar voordat we hoorden dat de flat zou worden gerenoveerd. Voor die tijd dachten we dat hij werd gesloopt, dan steek je er als bewo- ner geen tijd en energie meer in. Bovendien zijn er de laatste jaren heel veel mensen verhuisd, omdat de flat onbewoond moest zijn voor de renovatie. Daardoor kwamen er steeds meer woningen leeg te staan." Zelf is Netty tijdelijk verhuisd. Ze heeft tijdens de renovatie een jaar lang in complex de Abdijtuinen gewoond. Het was voor haar vanzelfsprekend dat ze moest verhuizen. "Ik zat in de klankbordgroep en had al snel in de gaten dat het een rigoureuze renovatie zou worden. Dus ik vond het niet erg om tijdelijk te verhuizen. En ik moet zeggen; `thuis heeft dat heel goed geregeld." Met name over Rob Weijers, klantbeheerder bij de woningcorporatie, is ze erg te spreken. "Ik hoefde hem maar een keer te bellen en hij zorgde dat het werd geregeld." Ook over de `nieuwe' flat is ze zeer tevreden. "Het ziet er allemaal erg mooi uit. Eigenlijk is alles als nieuw." Met de wettelijk verplichte verhuisvergoeding heeft Netty haar eigen woning helemaal opnieuw ingericht. Het opge- friste uiterlijk van de portieketageflat vindt ze geweldig. "Het is echt een blikvanger geworden. En ze gaan nu zelfs de andere flats die hierachter staan, schilderen in de kleur- stelling van onze flat." Of ze minder energie verbruikt weet ze nog niet zeker, omdat ze nog geen jaarafrekening heeft gehad. Wel is ze bijna 130 meer huur gaan betalen. "Maar dat is het zeker waard", vindt ze. SLECHTE BOUWTECHNISCHE STAAT Omdat de woningen twee balkons hadden die een koudebrug vorm- den, was het voor isolatie van de flats nodig de balkons toe te voegen aan de woning. "In plaats van de bestaande balkons is een nieuw, royaal balkon gerealiseerd dat met een stalen constructie aan het gebouw is gehangen. Hierdoor is 10 tot 12 m2 toegevoegd aan de plat- tegrond en de bewoners hebben er bovendien een veel mooier en ruimer balkon voor teruggekregen", vertelt Bouw. Door aanbouw van de nieuwe balkons ontstond er echter wel een uitdaging. "De gemeente Veldhoven wilde niet dat we zouden uitbreiden naar de straatzijde. Daardoor was het wel een puzzel hoe we de balkons alle- maal aan de andere zijde konden plaatsen." Maar dat was volgens hem niet de grootste uitdaging, want het gebouw was bouwtechnisch in een slechte staat. "We hadden te maken met betonrot van de doorge- storte betonvloeren, slechte kwaliteit van het metselwerk en houtrot in de kozijnen." Door deze technische problemen en omdat verbetering van de ener- gieprestatie werd gevraagd, besloot De Loods in overleg met de woningcorporatie om het gebouw helemaal in te pakken. "Dat bete- kende dat de afwerking heel licht moest zijn, omdat we de nieuwe gevel aan de bestaande constructie wilden hangen. Uiteindelijk zijn de bestaande gevel en het dak ingepakt met isolatie en bekleed met een speciaal voor dit project ontwikkeld aluminiumprofiel in vijf kleu- ren." Hoewel hij blij is met de oplossing en tevreden met het eindresul- taat, vindt Van Splunder de keuze voor aluminium een gewaagde. "Een metalen gevel is zeker geen standaardoplossing, maar het heeft mooi uitgepakt. De twee flats zijn nu meer dan ooit blikvangers voor de wijk geworden." Om ze aan te laten sluiten bij de overige bebouwing is bovendien gekozen voor een bakstenen basis in de plinten van het gebouw, die aansluit bij het karakter van de wijk. Daarnaast heeft de architect de entree van de twee flats flink verbe- terd. Bouw: "In de twee portieketageflats is een tweede entree gecre?erd aan de straatzijde. Dit zorgt voor een doorkijk die bijdraagt aan een veiliger omgeving." project bramberkien bramberkien nr 2 2015 project18 RENOVATIE IN ONBEWOONDE STAAT Naast al deze aanpassingen zijn in de 48 woningen ook keuken, badka- mer en toilet vernieuwd en is er een aparte installatieruimte gereali- seerd. Deze zaken zorgden ervoor dat de renovatie niet in bewoonde staat kon worden uitgevoerd, legt Jaime Christianen uit, projectleider bij aannemer Huybregts Relou. "Daarvoor was de ingreep in de wonin- gen te groot. Eigenlijk is alles in het gebouw op zijn kop gezet. Ik zie het dan ook eerder als een transformatie- of vernieuwbouwproject dan als een renovatie." Daar is Bouw het mee eens. "De enige reden waarom het officieel geen transformatie is, is omdat de functie van het gebouw niet wordt gewijzigd." De aanpak hield ook in dat het gebouw voor de renovatie helemaal leeg moest zijn; er konden geen mensen meer verblijven. Van de twee gebouwen zijn uiteindelijk twaalf bewoners teruggekeerd. Van Splunder: "Een groot gedeelte van de huurders was al vertrokken naar een vervangende woonruimte en er woonden veel huurders met een tijdelijk huurcontract." De appartementen van ??n portieketageflat zijn opnieuw verhuurd. Van de andere flat zijn tien woningen verkocht, waarmee is bijgedragen aan de behoefte van meer woningdifferentiatie van gemeente Veldhoven. FLINKE HUURVERHOGINGEN Ook werd er een klankbordgroep opgericht die meedacht over de reno- vatie. Daar leefden vooral vragen over praktische zaken. "Zo moesten we bijvoorbeeld uitleggen waarom werd teruggegaan van twee balkons naar ??n. Na de renovatie heb ik zowel van de oude als de nieuwe bewoners alleen maar positieve geluiden gehoord." Door de kwaliteitsverhoging zijn de huurders wel flink meer geld kwijt. In de oude situatie lagen de laagste huren om en nabij de 450, in de nieuwe situatie is dat toch minimaal 550. Voor sommige van de maisonnettes in de gebouwen moet inmiddels 760 huur worden betaald. Volgens Van Splunder zijn de huurverhogingen zeker gerecht- vaardigd. "Als je kijkt naar de oude en de nieuwe situatie, is er toch een behoorlijk verschil in kwaliteit. Bovendien zijn de huurders veel minder geld kwijt aan de energierekening, omdat de meeste woningen van energielabel E naar A zijn gegaan." GEEN KETENSAMENWERKING In de aanbesteding verwierf Huybregts Relou het project; op dat moment was het project al voor een groot deel uitgetekend en bepaald. Het is om die reden in strikte zin geen ketensamenwerkingsproject. Maar het heeft er wel veel van weg, omdat de werkzaamheden dermate complex waren dat vergaande samenwerking nodig was om alles goed te krijgen. Christianen: "Ik ben op zoek gegaan naar een manier om het zo te organiseren dat de verantwoordelijkheden bij de juiste persoon liggen. Dat betekent dat je de hele bouw moet ontleden." Daarbij stelde ook de voorkeur voor het aluminium gevelprofiel de aannemer voor een uitdaging. "Door de keuze voor aluminium was de speelruimte op verschillende vlakken beperkt. En doordat het een oud gebouw is, kom je in de praktijk vaak zaken tegen die anders zijn dan op de tekening. Als je met gevelstuc werkt, kun je hier en daar nog wel wat maatverschillen opvangen, maar met metaal gaat dat niet. Mede hierdoor moet je heel creatief zijn in je oplossingen", verklaart hij. Om het project goed te laten verlopen, heeft Christianen vooraf Lean- sessies georganiseerd. "We hadden een heel duidelijke einddatum: 1 juli 2014. Daarna zou de btw op bouwwerkzaamheden weer omhoog gaan van 6 naar 21%. In de sessies hebben we daarom kritisch geke- ken naar de details en de verwachtingen helder gemaakt. En we hebben de onderaannemers nadrukkelijk betrokken. Als je die bij elkaar zet en De bestaande gevel en het dak zijn ingepakt met isolatie en bekleed met een aluminiumprofiel in vijf kleuren nr 2 2015project 19 PROJECTGEGEVENS Naam en plaats groot onderhoud Muller- laan en Oortlaan, Veldhoven Aantal woningen voor 48 Aantal woningen na 48 Type woningen portiek- en maisonnet- tewoningen Bouwjaar 1966 Eigenaar `thuis Architect De Loods architecten en advi- seurs Aannemer Huybregts Relou Constructeur Van de Laar advies- en inge- nieursbureau voor bouwconstructies Planontwikkeling/uitvoering 08-2013 tot 07-2014 Projectfase opgeleverd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1. Dak isolatie en nieuwe bedekking 2. Dichte gevel handhaven bestaand metselwerk 3. Gevelopeningen nieuwe gevelkozij- nen woningen 4. Balkon nieuw aangebracht II WONING INTERN 5. Keuken nieuw 6. Badkamer nieuw 7. Toilet nieuw 8. Indelingswijziging (binnen casco) varianten binnen woningtypen mogelijk III INSTALLATIES 9. Cv-/mv-units individuele cv, wtw- installatie IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10. Entree handhaven 11. Trappenhal en/of galerij e.d. hand- haven 12. Lift handhaven 13. Bergingen e.d. nieuw aangebracht, ??n per woning in gebouw en collectieve fietsenberging V WOONOMGEVING 14. Erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. piketpalen met draad 15. Inrichting omgeving/achterpaden e.d. herbestraten parkeerplaats, handhaven verlichting KOSTEN PER WONING (PEIL 2014) Aanneemsom inclusief btw totaal per woning 67.200 (incl. bijkomende kosten) PRIJS/KWALITEIT Kale huurprijs na renovatie (peil 2014) gemiddeld 560 Aantal WWS-punten na renovatie 146 Energielabel of energie-index na renovatie A+ Renovatieproject Mullerlaan en Oortlaan, Veldhoven is opgenomen in de projectendatabase van Renda. Deze vind je op projecten.renda.nl. laat communiceren, komt er op een natuurlijke manier een planning tot stand die voor alle disciplines passend is." VERBETERPUNTEN Van Splunder is tevreden over de geboekte resultaten in het project Muller-Oortlaan. Het is naar zijn idee dan ook voor herhaling vatbaar. "We hebben de goede afwegingen gemaakt en goede resultaten geboekt. Het gebouw is onderhoudsarm en het voldoet aan de duur- zaamheidsdoelstellingen. En ik denk dat het de volgende keer ook nog wel iets goedkoper kan, omdat bepaalde stappen in het proces kunnen worden overgeslagen. Bovendien zijn we hier uitgegaan van een exploi- tatie van 25 jaar, terwijl het gebouw volgens mij nog makkelijk 40 jaar meekan. In dat geval kun je ook op een heel andere manier rekenen." Het concept is breed toepasbaar denkt hij, omdat er in Nederland veel van dit soort flats staan. Dat geldt zeker voor `thuis, want 25% van het corporatiebezit is portieketageflat. Technisch kan het allemaal prima, meent Christianen: "De renovatie zoals die nu is uitgevoerd, kan zich zeker meten met nieuwbouw. Alleen op het vlak van geluidsisolatie tussen de woningen is nieuwbouw vaak wel wat beter." Ook Bouw is enthousiast over het project. "Voor hetzelfde geld had je hier zeker niet iets nieuws kunnen neerzetten met een vergelijkbare oppervlakte binnen het bestaande bestemmingsplan." Gevraagd naar wat bij een volgend project beter zou kunnen, antwoordt Christianen: "Door het hele gebouw met een laserscan in kaart te bren- gen en met specialisten de opgave op detailniveau verder uit te diepen, kunnen we onnodige faalkosten met elkaar voorkomen. Daarnaast had de aanbesteding door de opdrachtgever nog wel wat uitgebreider gemogen. Dan hadden we daar in de prijsvorming ook al rekening mee kunnen houden", besluit hij. Oude (l) en nieuwe (r) situatie woning Muller- en Oortlaan Veldhoven deloods