programma6 nr 1 2014 programma renovatie als spel met de tijd tijd is het meest kostbare dat we hebben. Maar als het over tijd en toekomst gaat, kunnen de betekenis en waarde ervan voor de afzon- derlijke individuen en partijen verschillen. Zeker als het over wonen gaat. bij wonen en kwaliteitsaanpas- sing van de woning gaat het veelal over de inschatting van de toekomst binnen de gekozen tijdscoop. Met andere woorden: wil ik hier lang of kort blijven wonen, is er op termijn behoefte aan deze woningen, en wat is de waarde(ring) ervan in de loop der tijd? tekst en beeld martin liebregts programma nr 1 2014 7 Alles waar we vandaag aan beginnen, doen we met het oog op morgen, overmorgen of nog veel later. Het resultaat moet zich dus in de toekomst bewijzen. Bij de afweging van oplossingen trachten we deze af te zetten tegen verschillende tijdsperioden. Soms wordt de beschou- wing nog eens gedifferentieerd door meerdere scenario's te hanteren voor de toekomstige ontwikkelingen. Bij de beschouwing over kwali- teitsaanpassingen in de woningbouw is het zinvol verschillende tijdshorizonten te hanteren, bijvoorbeeld vijftien, dertig, 45 jaar of meer. de woontijdMacHine Eigenlijk willen we spelen met de tijd, of we nu eigenaar, bewoner of huurder zijn. Zeker de variabelen en de bijbehorende parameters worden interessant als de lange termijn dominant is. De kwaliteitsaan- passing van een woning is niet zomaar te vergelijken met andere gebruiksvoorwerpen. Wonen is meer dan gebruiken. De oorspronke- lijke betekenis hield in: zich ergens prettig voelen. Als je kijkt naar de mutatiegraad in Nederland dan bedraagt die zo'n 8 % per jaar in de huursector, wat neerkomt op een verhuizing van gemiddeld om de twaalf ? dertien jaar1 . Vanaf het moment dat we zelfstandig wonen en beslissen over onze eigen woonsituatie, verhuizen we vier ? vijf keer. Ook voor eigenaar-bewoners zijn verhuizingen de belangrijke momenten dat er over kwaliteit en de aanpassing van de woning keuzen worden gemaakt. Zeker ingrijpende kwaliteitsaanpassingen ? die vanuit de levensduur van de woning nog eens een dubbele periode omvatten en plaatsvinden om de twintig ? dertig jaar ? zijn zeldzaam in het leven van een bewoner. Dit overkomt ons slechts twee tot drie keer in ons leven. Het zijn dus gebeurtenissen met verstrekkende gevolgen, die je niet zomaar even doet. En eigenlijk wil je bij dergelijke momenten inzicht hebben in wat de mogelijke consequenties zijn in de tijd. eeRst bescHouwen Bij de aanpassing van woningen gaat het om vele mogelijkheden en keuzen, die in de praktijk uiteen kunnen lopen van schilderwerk tot nieuwbouw. Het is daarom van belang dat voordat er allerlei berekenin- gen worden uitgevoerd, eerst eens een beschouwing wordt opgesteld over de toekomst van de betreffende woning(en), op die plek en met die betreffende bewoners. Het moet bijna zijn alsof je er persoonlijk eigenaar van bent of er zelf woont. Eigenlijk maakt elke eigenaar-bewo- ner voortdurend deze afweging. Waarom zouden we dit niet doen als professionals in de socialehuursector? Als de eigenaar-bewoner niet tevreden is over de huidige kwaliteit of als de woning gezien de onderhoudstoestand ingrijpende maatregelen vereist, dan vraagt deze zich af: welke kwaliteit wil ik, welke financi?le middelen heb ik, wat is minimaal noodzakelijk, en wat is wenselijk? Plus: pas ik deze woning aan of ga ik op zoek naar een reeds geschikte woning? Daarbij houdt de eigenaar-bewoner rekening met wat hij zelf wil doen en wat derden kunnen/moeten uitvoeren. Ingewikkeld is het niet. En als hij het even niet weet, dan neemt hij een adempauze van enkele jaren. In die zin zijn huurders net zo en zal het aanbod van de verhuurder hier meer op moeten inspelen. Het gaat dan om de kleine verhalen. Als het om maatschappelijk noodzakelijke herstructurering gaat en om het huisvesten van nieuwe doelgroepen, dan spelen andere verhalen een rol. Dan word je ook als eigenaar-bewoner uitgekocht voor het hogere doel. Dat wetende, kan gerekend gaan worden met verschillende kwaliteiten (opbrengstmogelijkheden) en tijdsperspectieven, die tezamen laten zien 1. De mutatiegraad in Nederland voor huurwoningen bedraagt circa 8 % per jaar. Dit betekent dat de gemiddelde huurder eens in de twaalf jaar verhuist (bron CFV). In 2007 bedroeg de mutatiegraad in de socialehuursector 8,8 % en in 2011 7,7 % (gemiddeld eenmaal in de twaalf jaar). Worden deze cijfers vertaald naar eengezins- en meergezinswoningen, dan ontstaat het volgende beeld: ? Eengezinswoningen: eens in de vijftien jaar ? Meergezinswoningen: eens in de acht jaar Mede ontleend aan de enqu?tes van BouwhulpGroep (2000-2010) programma8 nr 1 2014 wat de financi?le ruimte is bij verschillende parameters (rente, prijsont- wikkelingen). Rekenen heeft dan zin om de risico's in te schatten en niet om absolute zekerheid te verschaffen. Als je weet wat je wilt en de stap tot kwaliteitsaanpassing wilt maken, dan zou het interessant zijn als er ook een passend aanbod op de markt is dat rekening houdt met de gewenste kwaliteit, het tijdsperspectief, de diensten in de tijd, en de beschikbare middelen. Helaas bestaat dit nog niet. MaRges Van Het Rekenen De investeringsruimte is het resultaat van de potenti?le opbrengsten minus de kosten voor onderhoud en beheer en (eventueel) de verplich- tingen uit het verleden (onder andere boekwaarde). Dit over een te beschouwen periode (vijftien, dertig of 45 jaar). In figuur `De Woontijd- machine' zijn verschillende parameters gehanteerd voor de variabelen. De figuur geeft een beeld van de spreiding in de tijd. Bij een exploitatie- periode van vijftien jaar ligt de investeringsruimte tussen circa 25.000 en 65.000 per woning, afhankelijk van huurniveau ( 500 tot 700 per maand) en beheerregime ( 1500 of 2500 per jaar)2 . Verlengen we de periode tot dertig jaar, dan ligt de investeringsruimte tussen circa 35.000 en 105.000. Bij de beschouwing van de opbrengsten kan de huur worden verhoogd met de reductie van bijvoorbeeld de energie- kosten. Als het om een langere periode gaat, zullen alle betrokkenen enige terughoudendheid hanteren ten aanzien van de ontwikkelingen in de tijd. Gezien de grote spreiding in de rekensommen kan elk positief resultaat worden berekend. Dit pleit voor een flexibele opstelling die ook op termijn ruimte geeft voor aanpassingen. VeRVangbaaRHeid Van tecHniek In de praktijk is er een structurele tegenstelling tussen gebouw en installaties. Een installatie heeft een levensduur van vijf, vijftien of maxi- maal dertig jaar. Een gebouw heeft er een veelvoud van en kan uiteinde- De Woontijdmachine is samengesteld op basis van een aantal variabelen: Discontovoet: 5,25 % Inflatie/huurstijging: 2,0 % (in de afgelopen tien jaar steeg de huur 0,6 % boven inflatie) Bouwkostenstijging/beheerkostenstijging: 3,0 % Onderhoudskosten en beheerkosten: 2000 (in plaats van 2500), peil 2013 De figuur dient ter illustratie van de factor tijd bij de afweging, in combi- natie met de omvang van de opbrengsten (huur plus eventueel energie). Bij grote investering in installaties nemen de onderhoudskosten niet af, maar kunnen ze in de praktijk op korte termijn verdubbelen. De gemiddelde restantboekwaarde, inclusief activering van grote onderhoudsingrepen, is voor woningen uit de periode 1945-1975 beperkt. Voor een woning uit de periode tot 1965 zal dit 2000 ? 5000 per woning bedragen. Voor woningen uit de periode 1965-1975 zal het 10.000 per woning niet overstijgen. Dit bedrag weegt in principe op tegen de restantgrondwaarde. programma nr 1 2014 9 lijk gemakkelijk 120 jaar meegaan. Juist bij de integrale oplossing voor componenten is het aspect van vervangbaarheid een essentieel onder- deel in de beschouwing. Zeker bij installaties ? waar rendement en onderhoudskosten steeds belangrijkere factoren worden ? wordt de levensduur niet hoofdzakelijk bepaald door de techniek, maar door de voortschrijdende technologische ontwikkelingen en de veranderende vraag. Ten aanzien van het rendement van PV-cellen wordt op termijn een verdubbeling verwacht. Ook het onderhoud van de nieuwste appa- ratuur neemt steeds verder af, richt zich steeds meer op cyclische vervanging van onderdelen, en leidt vervolgens bij nieuwe technieken tot een halvering van de huidige onderhoudskosten. Het is dus van belang dat ontwikkelingen in de tijd op eenvoudige wijze kunnen worden ingepast in de toekomst. Ook het bouwkundige deel kent zijn specifieke onderhoudsbehoeften en technieken, die zich in de tijd voortdurend ontwikkelen. Toch is niet alleen de techniek van vandaag de leidraad, maar ook de veranderende behoefte aan comfort en uitstraling in de tijd, in combinatie met nieuwe technologische ontwikkelingen. Op termijn zal de isolatiewaarde van materialen verder toenemen (minder materiaal met verdere reductie van de verliezen), en zullen de energiebesparende maatregelen dus met minder ruimtebeslag kunnen worden uitgevoerd. Uitsluitend het verlen- gen van de tijdscoop biedt niet het optimale antwoord op termijn. Bij de huidige keuze van oplossingen zal bewuster een doorkijk moeten worden gemaakt naar nieuwe mogelijkheden en wenselijkheden op termijn en de dynamiek van de gewenste aanpassing in de tijd. Het wonen en de veranderingen daarin zullen een essentieel onderdeel in het denken moeten vormen. de beHeeRVoRM De huidige beheervorm van de socialehuursector is niet een bewust gekozen dienst door de bewoners/huurders, maar is het resultaat van de volkshuisvestelijke ontwikkelingen van de afgelopen twintig ? dertig jaar. Bemoeienissen van de overheid zijn geminimaliseerd, uitvoering van het beheer is sterk autonoom geworden, en er heeft een geweldige schaalvergroting plaatsgevonden. In eerste instantie heeft dit geleid tot steeds grotere beheerapparaten, die zowel `oude' als `nieuwe' volks- huisvestelijke taken van de overheid ter hand zijn gaan nemen. Dit naar eigen inzicht en met de gemeentelijke overheid als toeschouwer. Het resultaat is dat, ondanks de stijging van de huur, circa 40 % van de opbrengsten naar onderhouds- en beheerkosten gaat. Uiteindelijk drukt dit op de woonlasten van huurders, omdat de huur (zonder toeslag) met een gemiddelde van 500 per maand (peil 2013) een dominant onder- deel is van de woonlasten (energiekosten 155 per maand)3 . Zowel vanuit betaalbaarheid als vanuit zeggenschap is te verwachten dat de huidige beheervormen structureel veranderen en een grotere mate van differentiatie laten zien, met een gedifferentieerd dienstenpak- ket zoals in alle sectoren van de maatschappij. Ook een grote mate van zelfbeheer zal zich in de huursector gaan voordoen, al dan niet in combinatie met kleinschalige energiemaatschappijen. Voor het beheer bestaan er dus eveneens geen eenvoudige blauwdrukken of rekensom- metjes. Wel is het mogelijk verschillende scenario's te beschouwen, die verschillende effecten hebben op de diensten (producten), kosten en zeggenschap en tot een grote diversiteit in de consequenties zullen leiden. de speelRuiMte en de tijd Renovatie als spel met de tijd, de kop van dit artikel, houdt in dat we moeten leren omgaan met meer mogelijkheden en met onzekerheden in de tijd. Door alle woningen in Nederland morgen in nieuwbouwkwaliteit te veranderen, verliezen we alle speelruimte waarover we graag beschikken. Het is dus niet zinvol om bij een aanpak voor de toekomst compleet te fixeren op ??n eindkwaliteit. We moeten blij zijn dat de speelruimte in de tijd aanwezig is. In die zin moeten we ons meer gedra- gen zoals thuis, als eigenaar-bewoner, en de beroepsdeformatie achter ons laten. Pas dan heeft de woontijdmachine een kans en kan er gespeeld worden met kwaliteit, kosten en tijd. 2. Ter illustratie een ander beheerregime: in Nederland worden ruim 500.000 appartementen beheerd via VvE-constructies. De gemiddelde onderhouds- en beheerkosten bedroegen in 2012 760 per apparte- ment per jaar ( 600 onderhoud en 160 beheer). Zie ook `Versnipperd bezit biedt kansen', Liebregts, M., Renda 2012/2. 3. Het gemiddelde energiegebruik van een huishouden bedraagt in Nederland in 2013 circa 155 per maand (3500 kWh, 1750 m3 gas), verdeeld over elektra en gas ( 55 en 100). De gemiddelde sociale huur bedroeg in 2013 circa 500 per maand ( 489,59). Bij vrijgekomen huurwoningen was dat 556 per maand.