renda special energiesprong januari 2012 interview54 interview "Om uit te rekenen of herstructurering van bestaande woningen de investering waard is, gebruiken corporaties op dit moment rekenmo- dellen die bedoeld zijn voor nieuwbouw. Die werken niet voor dit doel. Daarmee komt elke duurzame renovatie er slecht uit." Aan het woord is Frans Versteeg, projectmanager bij EnergieSprong. Namens de SEV heeft hij een missie. Corporaties bezitten 30 procent van de bestaande woningvoorraad en kunnen daardoor een grote slag maken in het seriematig verduurzamen. Dat is volgens hem hard nodig in een markt waar stijgende energieprijzen ervoor kunnen zorgen dat huur- ders straks de huur niet meer kunnen opbrengen. Maar klopt die gedachte? Is een nieuw financieel afwegingsmodel relevant voor de corporaties en vervult deze een behoefte? Versteeg legt dit voor aan Dirk Jan van der Zeep, lid van de Raad van Bestuur van woningcorpo- ratie Portaal. tekst marleen buwalda foto's johan koelen Een nieuw kader om te beslissen of je als corporatie kan investeren in het ver duurzamen van de bestaande woningvoorraad, is dat nodig? EnergieSprong, ontwikkelt samen met woningcorporaties, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een financieel afwegings kader om investeringen van uit meerdere perspectieven te overwegen. Een dergelijk kader bestaat op dit moment nog niet. rekenen in scenario's renda special energiesprong januari 2012interview 55 AAnnAmES Van der Zeep ziet dat investeringsbeslissingen soms op te beperkte basis genomen worden. "Om te investeren, moet je berekenen wat je financieringsruimte is. Dat is een soort spel waarin we elkaar gevan- gen houden", vindt hij. "We gebruiken nu allerlei parameters, calcula- ties en aannames. Zo'n aanname is bijvoorbeeld de economische levensduur van een woning. Die staat nu op 50 jaar. Maar in werkelijk- heid is die veel langer, 80 of zelfs 120 jaar. Verander je die aanname, dan zie je een enorm effect op je financieringsruimte. Een andere aanname is de discontovoet. Het Centraal Fonds schrijft 5,25 procent voor, maar onze gemiddelde kosten voor een lening zitten onder de 4 procent. Dus als we die 5,25 procent aanhouden, hebben we minder investeringsruimte dan de werkelijke financieringslasten. We zouden de aannames eens kunnen herzien, want hiermee zijn onze berekenin- gen aan de voorkant conservatief. We weten van tevoren al dat de werkelijkheid gaat afwijken. Ik vind het goed daar met de hele sector onderbouwing aan te geven." OnrEndAbElE tOp "SEV heeft het gevoel dat de traditionele rekenmodellen te beperkt zijn, omdat ze werken met het begrip `onrendabele top' (het percen- tage investeringen dat niet terugverdiend kan worden met de huur, red.)", haakt Versteeg erop in. "Daarbij kijken ze vooral naar de finan- ci?le haalbaarheid per project. Een herstructurering kan er per project onrendabel uitzien, maar wordt dezelfde aanpak gerepeteerd in een andere wijk, dan kan de investering zichzelf terugverdienen. Dit scena- rio komt terug in het nieuwe afwegingskader. Daarnaast gaat het er vanuit dat investeringen in vastgoed de waarde ervan vergroten." De initiatiefnemers van de nieuwe richtlijn willen alle afwegingen naast elkaar kunnen zetten, om de corporaties te helpen tot een gefun- deerde strategie te komen. Je kunt meerdere kansen en bedreigingen in scenario's uitdrukken. Versteeg: "Een bedreiging is bijvoorbeeld dat de energieprijzen zullen drukken op de huren, maar de re?le levens- duur van woningen geeft weer meer ruimte. We willen uitgangspunten uitwerken waaraan we sectorbreed kunnen zien wat ree?l is." HOOgniVEAurEnOVAtiES "Ik vind de nieuwe richtlijn interessant," reageert Van der Zeep, "omdat het meerdere kanten van de medaille laat zien. Zo kun je er ook mee kijken naar de locatie van de woningvoorraad. Investeringen in Nijmegen zijn anders dan in Leiden." Hij wil breed kunnen bezien welk effect een investering heeft. "Graag volgens nieuwe modellen, bijvoorbeeld volgens woonlastenbenadering. Hiermee kijk ik vanuit het oogpunt van de huurder hoe de woonlasten zich de komende periode zullen ontwikkelen. Als ik hier de component energie bijvoeg, zie ik hoeveel huur hij zich kan veroorloven en wat dat betekent voor de investeringen van de corporatie." Versteeg stelt dat corporaties steeds meer gaan renoveren in plaats van nieuw te bouwen en vraagt zich af of dat bij Portaal ook zo is. "Dat is nog pril, want het heeft te maken met de discussie over duur- zaamheid die we net zijn begonnen: is een nieuwbouwwoning met een EPC-norm van 0,6 echt duurzaam? Of is renovatie duurzamer? Tot op heden lijkt het duurder om hoogniveaurenovaties ? zulke maatregelen treffen dat bestaande woningen de kwaliteit van nieuwbouw krijgen ? toe te passen", aldus Van der Zeep. "Dus is de vraag: kloppen die berekeningen, of zijn er richtlijnen voor beslismodellen mogelijk waarmee die duurzaamheid beter en realisti- scher in beeld gebracht kan worden?", stelt Versteeg. Van der Zeep: "Dit soort hoogniveaurenovaties moeten zich nog bewijzen. Het is interessant, ik ben er zelf van overtuigd dat duurzaamheid inderdaad betekent dat je duurzaam investeert in je bestaande woningvoorraad in plaats van dat je nieuw bouwt. Maar niet ten koste van alles. We hebben recent gekeken naar verduurzaming van jarenvijftigportiekwo- ningen. Het viel qua prijs volledig buiten onze normen." "Mijn grootste zorg is dat we focussen op ??n soort beslismodel", stelt de corporatiebestuurder. "Voor je het weet ga je het traditionele model optimaliseren door de parameters aan te passen. Je hebt meer- dere beslismodellen nodig voor je besluitvorming, bijvoorbeeld door te kijken naar waarde: direct en indirect rendement. Veel interessanter dan alleen de onrendabele top en bedrijfswaardes." rAtiOnEEl "Besluitvorming lijkt altijd zo rationeel. Het lijkt alsof ik met parameters wiskundig kan invullen wat het meest optimale beslismodel is en dat de eindconclusie dan altijd zou moeten kloppen. Dat is natuurlijk niet zo", zegt Van der Zeep. "Elke afweging gaat uit van meerdere perspectie- ven. Vanuit waardedenken, vanuit de onrendabele top, vanuit volkshuis- vesting. We moeten proberen al die perspectieven in samenhang af te wegen en dan besluiten te nemen. We proberen het rationeel te doen, maar besluitvorming gaat altijd gepaard met enige mate van subjectivi- teit. Daar is niks mis mee." "Een richtlijn noch een model kan een besluit voor je nemen. Wat is dan de toegevoegde waarde?", vraagt Versteeg aan Van Der Zeep. "Deze nieuwe richtlijn voldoet absoluut aan een sectorbrede behoefte. Het doet recht aan de uitdagingen die er zijn. Zoals die duurzame herstructureringen: ze lijken volgens de traditio- nele manier van berekenen onbetaalbaar, maar met deze richtlijn kunnen we ze in meerdere perspectieven zetten", luidt het antwoord. `Je hebt meerdere beslismodellen nodig voor je besluitvorming'