renda special 2011/2 project10 25 Woningen aan de Tromp- straat in Drunen hebben een nieuwe, warme jas gekre- gen. Hiervoor koos woon- corporatie Woonveste voor het Green Upgrade-concept van de Bonth van Hulten. Het resultaat: binnen 10 weken een upgrade van label E naar B en een geheel nieuwe uitstraling. drunen trompstraat project tekst wilbert leistra foto's sean vos, slimrenoveren renda special 2011/2project 11 Prima woningen, maar het tochtte enorm. Zo luidt het oordeel van enkele bewoners over de jarenzeventigwoningen aan de Trompstraat in Drunen v??r de renovatie-ingreep. Deze klachten werden erkend door wooncorporatie Woonveste, geeft teamleider onderhoud J?rgen Dekkers aan. "De kozijnen stonden al op de nominatie voor een onder- houdsbeurt. Daar is het energetische aspect bijgekomen en daarvoor moest de rest van de gevels en het dak ook worden aangepakt. Dat is opgeteld de nieuwe, warme jas geworden", legt hij uit. EnErGETiscHE aanpak Woonveste heeft zo'n 800 woningen uit de jaren zestig en zeventig geselecteerd waarvoor een energetische aanpak noodzakelijk is, stelt Dekkers. "Het verhaal is tweeledig. Als wooncorporatie hebben we een sociaal maatschappelijke verplichting. We moeten voor onze doel- groep in goede en betaalbare woningen voorzien. Met de kwaliteit van de woningen zit het wel goed, daar voeren we genoeg onderhoud voor uit. Het betaalbare vereist meer inspanning." Dekkers rept hier over de woonlasten, die bestaan uit huur- en energiekosten. Die moeten volgens hem verantwoord blijven. "Op het stukje huur van de woon- lasten kunnen wij als corporatie wel invloed uitoefenen, de energielas- ten daarentegen zijn een kwestie van marktwerking. Als iets schaars wordt ? zoals de fossiele brandstoffen ? dan stijgt de prijs. En de verwachting is dat die kosten zeker nog doorstijgen de komende jaren. Dan is het dus voor ons zaak om de energievraag voor ruimteverwar- ming te verminderen." Daarom heeft de Brabantse corporatie in haar ondernemingsplan voor de periode 2011-2015 opgenomen dat de geselecteerde circa 800 woningen naar minimaal energielabel C worden ge?pgraded. "En daar waar het technisch en financieel haalbaar is, zetten we in op label B. Een voorbeeld hiervan is het project aan de Trompstraat. Die huizen hebben een dikke B gekregen." concEpT De opgave was helder, toen moest er nog een passende aanpak worden gezocht. Die werd gevonden bij de Bonth van Hulten. "We hadden eerder een project gedaan met deze bouwer uit Nieuwkuijk, een passiefhuisrenovatie, en op basis van die ervaring zijn we gaan zoeken naar een passend concept voor de 25 woningen aan de Trompstraat. Waarom iedere keer het wiel opnieuw uitvinden als je het al een keer goed en naar aller tevredenheid hebt gedaan?", vertelt de teamleider onderhoud van Woonveste. Hij krijgt bijval van Eric van de Wetering, projectleider bij de Bonth van Hulten. "Bij het passiefhuisre- novatieproject hebben we 16 appartementen in Nieuwkuijk van ener- gielabel F naar A+ gebracht. Hierbij hebben we kennisgemaakt met elkaars werkwijzen en Woonveste heeft kunnen wennen aan de producten en de mogelijkheden van het concept", legt Van de Wete- ring uit. De passiefhuisaanpak werd echter voor het project in de Trompstraat niet gekozen. "Technisch zou het mogelijk zijn, maar het moet ook betaalbaar zijn. Om datzelfde label te behalen, hadden we onder andere in installaties moeten investeren, bijvoorbeeld een wtw- installatie. Je kunt echter niet bij de bewoners aankomen met een huurverhoging van 200 euro, je moet wel realistisch blijven." niEUWE scHil De opgave waar Woonveste en de Bonth van Hulten voor stonden was: hoe pak je de buitenschil aan als het grootste deel van de gevel uit kozijn bestaat en relatief weinig uit baksteen? Bijkomend probleem was ook dat de spouw van 6 cm te dun was om voldoende isolatie in aan te brengen, voegt Dekkers eraan toe. De oplossing werd het Green Upgrade-concept van de bouwer uit Nieuwkuijk, die overigens een werkmaatschappij van VolkerWessels is. "Wij stelden voor om de buitenspouw af te hakken en vervolgens per gevel twee prefab elementen op elkaar te plaatsen die samen gevelvullend zijn. De elementen zijn van houtskeletbouw en worden kant-en-klaar geplaatst, voorzien van beglaasde en afgelakte kozijnen en zelfs inclusief voor- en achterdeur. De keuzemogelijkheid voor de uiteindelijke gevelafwer- king is groot: bijvoorbeeld steenstrips, hout, stucwerk of beplating. Maar ook tuindeuren zijn mogelijk, net als schuifdeuren, erkers, luifels, dakramen, dakkapellen of uitbouwen. Noem het maar", somt Van de Wetering op. BEWonErsparTicipaTiE Nu konden de bewoners van de Trompstraat niet uit al die opties kiezen, maar inspraak op de uitvoering hadden ze wel degelijk, vertelt Dekkers. "We hadden absoluut geen voorgekookt plan voor de bewo- ners, maar wilden hun behoeftes peilen. Ze konden meedenken over de uitstraling van hun woning. Nadat de architect de visie van de bewoners had vertaald naar een ontwerp, hebben we bij de tweede bewonersbijeenkomst de plannen gepresenteerd. De bewoners waren erg enthousiast over deze aanpak, ze hebben echt het gevoel dat het resultaat iets eigens is geworden." Daar waar veel corporaties moeite hebben om de vereiste 70 procent van de bewoners mee te krijgen voor de renovatie, haalde Woonveste het percentage relatief gemakkelijk. "We hebben het plan uiteraard met hele goede motivaties en een energielastenberekening ? een besparing van zo'n 300 euro op jaarbasis ? echt wel moeten `verko- De woningen aan de Trompstraat in Drunen waren toe aan een `warme jas'. renda special 2011/2 project12 pen'. De bewoners hebben onderling de twijfelaars overtuigd van de meerwaarde, waardoor uiteindelijk zelfs 100 procent mee wilde doen. Ondanks de huurverhoging die met de ingreep gepaard gaat. Ze krij- gen er immers een energiezuinigere en comfortabelere woning voor terug, was de algehele opvatting. Die huurverhoging voeren we overi- gens in 2 stappen door; gebaseerd op een gemiddelde te verwachten energiebesparing betaalt men 27 euro meer huur per maand, waarna we na 5 jaar nog een keer 17 euro bovenop de bruto jaarlijkse huurin- dexering rekenen", legt Dekkers uit. Toch was er een klacht tijdens de uitvoering, zegt Van de Wetering. "De woningen hebben een hoge isolatiewaarde en een betere kier- dichting gekregen, de aansluitingen van kozijnen en dakvlakken op de gevels zijn namelijk goed afgedicht. Dat bleek niet door iedereen op prijs gesteld te worden, want op een ochtend kwam een bewoner de bouwkeet binnen met een klacht. Hij was gewend om 's nachts de thermostaat op 15 graden te zetten, dan had hij het huis 's ochtends bij het opstaan lekker fris, daar hield hij van. Na de renovatie was het 's ochtends nog zo'n 19 graden in de woning, veel te warm. `Nu moet ik iedere ochtend de ramen openzetten om het lekker fris te krijgen', luidde zijn klacht", vertelt de projectleider lachend. snElHEiD Dekkers hoeft niet lang na te denken over waarom de corporatie voor het concept van de Bonth van Hulten heeft gekozen. "Snelheid en risicobeperking", antwoordt hij. "De renovatie wordt in bewoonde staat uitgevoerd. Het is dus van belang dat de bewoners zo min moge- lijk overlast hebben. Dat betekent weinig rotzooi en geen weken of zelfs maanden steigers voor de gevel. Nu hebben ze slechts twee dagen `een beetje pijn' als de buitenspouw wordt afgehakt en de elementen worden geplaatst. En er staat alleen een kleine steiger in de dakrand omdat er nieuwe dakplaten en -pannen worden geplaatst. Daarnaast zorgt het werken met prefab elementen voor een behoorlijk stukje risicobeperking. Zo veel mogelijk handelingen worden van de bouwplaats afgehaald en vooraf in de fabriek uitgevoerd. Je bent dus veel minder afhankelijk van bijvoorbeeld weersomstandigheden en je hebt in totaal heel wat minder transport nodig. Een duurzame oplos- sing dus." Voor de corporatie zat er nog een duidelijk voordeel aan de aanpak van de aannemer. "In totaal moeten wij zo'n 800 woningen aanpakken. Daar hebben wij natuurlijk lang niet genoeg wisselwonin- gen voor. Daarom was de korte bouwtijd echt een eerste vereiste." "En de uitstraling, toch?", gooit Van de Wetering een balletje op. Dekkers kopt hem direct in. "Het lijkt net echt metselwerk, dat effect is goed gelukt." Volgens Van de Wetering komen er veel enthousiaste reacties op de afwerking. "De meeste mensen hebben niet in de smiezen dat het geen echt metselwerk is. Het zijn flexibele kunststof steenstrips die op de houtskeletbouwelementen worden verlijmd. In feite kan elke baksteen worden nagemaakt. Nee, waar ze precies uit bestaan vertel ik niet. Dat is het geheim van de smid. Je moet soms echt out of the box durven denken, dan ontstaan de mooiste en beste oplossingen", vertelt hij. sparrEn Het project aan de Trompstraat in Drunen is in een ketensamenwer- king uitgevoerd. Alle partijen zaten in een vroeg stadium aan de ontwerptafel. "Met elkaar sparren, wat brainstormen en dan ontstaat er iets", zo omschrijft de projectleider van de Bonth van Hulten het proces. "Naast het voordeel dat je in een vroeg stadium fouten kunt voorkomen, is de beleving anders. Je hebt als deelnemer in het proces niet alleen meer verantwoordelijkheid voor je eigen expertise, maar ook voor het eindresultaat. Het is niet meer de werkwijze van `snel je ding doen en hard wegrennen', je gaat de dialoog aan met de andere partners in het proces. Je gaat op zoek naar slimme oplossin- gen." Als voorbeeld noemt Dekkers dat advies is gevraagd bij een schildersbedrijf. "Wij hebben de vraag gesteld welke detaillering het beste werkt qua onderhoud voor een periode van zo'n twintig jaar. Een project stopt natuurlijk niet bij de oplevering." Van de Wetering valt zijn samenwerkingspartner bij: "Wij hebben de onderhoudsmensen meegenomen naar de fabriek met de vraag hoe zij de elementen qua renda special 2011/2project 13 detaillering zouden verbeteren. Dat is doorgevoerd in het uiteindelijke ontwerp en zo ontstond het beste eindproduct. Je moet de overstap maken van inspanningsverplicht naar resultaatverplicht." TEGEnslaG De bouwpartners hebben weinig tegenslag gehad tijdens de uitvoering van het project. "Wel vooraf", verzucht Dekkers. Hij doelt op de tegen- werking die ze hebben gehad van de welstandscommissie. "Dat heeft veel tijd gekost. Maar dat zal in de toekomst niet meer voorkomen, want deze renovatie-ingrepen kunnen nu welstandsvrij worden uitgevoerd." Van de Wetering kan zich ook slechts ??n "bouwkundige verrassing" herinneren waar zijn mensen in de uitvoering mee werden geconfron- teerd. "Ondanks dat we genoeg metingen hadden gedaan en testen hadden uitgevoerd, bleek er achter de buitenspouw een verrassing te zitten. De binnenspouw was namelijk vertint in de tijd dat de specie- mortel schijnbaar niets kostte, want er bleek een dikke, aangekoekte smeerlaag op te zitten. Daardoor kostte het wat meer werk om de elementen goed geplaatst te krijgen." De renovatie van de eerste 25 van de in totaal circa 800 woningen zit erop. "We hebben het nu een keer gedaan en nu moet het zich als een olievlek gaan verspreiden. Aan het plezier van de betrokken partijen zal het niet liggen, want iedereen is erg enthousiast over de werkwijze en het resultaat. Ook de bewoners, want ik weet zeker dat we er 25 ambassadeurs bij hebben. Je merkt dat bewoners van andere buurten al rondvragen wanneer zij aan de beurt zijn. Een prima compliment, toch?", besluit Dekkers. rEnovaTiEmEnUkaarT Vanaf januari 2010 hebben Doris de Bruijn en Sean Vos van advies- en productontwikkelingsbureau SlimRenoveren Woonveste bijgestaan in de plan- vorming voor de renovatie aan de Trompstraat. Het uitgangspunt was de slechte staat van de kozijnen en de wens om de woningen nog lang te kunnen exploiteren en deze energiezuiniger te maken. SlimRenoveren heeft de sterke en zwakke punten van de woning in kaart gebracht en verbetervoor- stellen gedaan. Woonveste heeft gekozen voor een complete vervanging van de woningschil met behulp van geprefabriceerde elementen. De archi- tect en bouwer zijn met dit uitgangspunt vervol- gens het ontwerp gaan uitwerken, nadat de mening van bewoners was ge?nventariseerd. Om een goed beeld te krijgen van de woonlasten van de bewoners nu en in de toekomst, heeft Slim- Renoveren ondertussen de woonlasten van de huishoudens in de Trompstraat in beeld gebracht. Hiervoor hebben de bewoners hun energierekening ter beschikking gesteld, zodat het advies- en ontwikkelingsbureau de werkelijke energielasten mee kon nemen in de analyse. Het resultaat was een compleet overzicht van de actuele woonlasten, uitgesplitst naar huur, gasverbruik, elektriciteitsver- bruik en vastrecht en een prognose van de ontwik- keling van deze woonlasten in de toekomst. Op een bewonersavond zijn de resultaten van het woonlastenonderzoek aan de bewoners gepresen- teerd. Dit gaf hen inzicht in de opbouw van de woonlasten en de financi?le voordelen van een renovatie die hun woning energiezuiniger maakt. Die avond stonden naast de financi?le kant van het verhaal ook de gebruikerservaringen van de bewo- ners centraal. Samen met de bewoners zijn De Bruijn en Vos op zoek gegaan naar de positieve en negatieve kanten van het wonen aan de Tromp- straat. Al snel kwam daaruit naar voren dat de woningen ruimtelijk prima waren, maar het woon- comfort te wensen over liet. Veel bewoners hadden last van tocht in de woonkamer, waardoor het in de winter niet comfortabel was. Op basis van het woonlastenonderzoek en de input van de bewoners heeft Woonveste de bewoners een passend voorstel voor een huurverhoging gedaan, waarmee de hele straat akkoord is gegaan. Links: De gevels werden compleet afgehakt. Rechts: Het Green Upgrade- concept van de Bonth Van Hulten gaat uit van prefab gevel- elementen. Hierdoor kan snel worden gebouwd; de elementen worden binnen een dag geplaatst. Onder: De gevels van de gere- noveerde woningen ogen als echt metselwerk. Niets is minder waar, want de gevelele- menten zijn afgewerkt met flexibele steenstrips. Foto:deBonthvanHulten