nr 2 2012 project16 Ingetogen, sober en met respect voor het verleden heeft woningcorporatie Vestia in de Haagse wijk De Raden 216 woningen gere noveerd. Het hele traject heeft zo'n tien jaar geduurd. Een goed voorbereid revitali satietraject, waaraan archi tect, corporatie en ontwikke laar jarenlang intensief hebben samengewerkt, zorgde er onder andere voor dat aanvankelijke sloopplan nen het veld moesten ruimen voor fraaie renovatiepro jecten. den haag de raden project tekst tosca vissers foto's bart duvekot nr 2 2012project 17 Volgens Ruud van den Berg, projectmanager bij Vestia Den Haag Zuid- West, is een woningcorporatie in essentie bedoeld om mensen bij te staan bij hun huisvesting als zij daar niet zelf voor kunnen zorgen. "Als je als corporatie in de Randstad woningen kunt aanbieden van rond de 110.000 tot 130.000 euro, heb je een succesformule in de hand. Dat blijkt wel uit de verkoop van de appartementen in De Raden", zegt Van den Berg. De Raden is een moeilijke buurt maar de woningen zijn toch relatief snel verkocht. De wijk is onderdeel van Den Haag Zuidwest, met zo'n 30.000 woningen een van de grootste naoorlogse stadsuitbreidin- gen. Een deel van de buurt is gesloopt, waarvoor eengezinswoningen zijn teruggekomen. Een ander deel van de woningen is gerenoveerd. In totaal bezit Vestia 650 woningen in deze buurt. De belangrijkste bouwkundige verbeteringen bestonden uit het wegnemen van proble- men met geluid, vochtigheid en tocht, zonder het uiterlijk te veranderen. Het project toont aan dat bij herontwikkeling van naoorlogse wijken een combinatie van renovatie en sloop-nieuwbouw een goede stedenbouw- kundige, architectonische en maatschappelijke oplossing biedt. NIEuw plaN Tijdens de jaren vijftig en zestig zijn in relatief korte tijd verschillende appartementencomplexen in de wijk gebouwd. Woningen van ongeveer dezelfde omvang en typologie, en de meeste voldoen bouwkundig niet meer aan de moderne eisen. Uiteindelijk is hiervoor een herstelpro- gramma voor woningen in het gebied uitgerold dat ook nog moest passen binnen de stedenbouwkundige context. In de loop der jaren was de helderheid van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan vertroe- beld en de sociale cohesie verminderd. Voor het buurtdeel De Raden is door De Nijl Architecten een nieuw plan gemaakt, waarin een deel sloop-nieuwbouw is opgenomen om meer keuze in grootte, type wonin- gen en prijs te realiseren. Bij de nieuwbouw is in stedenbouwkundige opzet, architectuur en materiaalgebruik aansluiting gezocht bij de bestaande bebouwing. Een onderdeel van het plan voor De Raden is de renovatie van zes bestaande portiekflats en 48 grondgebonden eenge- zinswoningen, woningen van Vestia. StERkE mIx De drie corporaties in Den Haag Zuidwest ? Staedion, HaagWonen en Vestia ? zagen graag verandering in de eenzijdige bevolkingssamenstel- ling in deze wijk. "Ooit begonnen als een woonwijk voor de midden- klasse, groeide in de afgelopen tien jaar de groep bewoners die liever ergens anders wilde wonen", zegt Van den Berg. "De woningen waren na 50 jaar aan vernieuwing toe. Niet alleen in technische zin, maar ook om er een sterkere mix te kunnen bewerkstelligen." Van den Berg geeft aan dat er weliswaar tussen de drie betrokken corporaties afstemming in regie plaatsvindt, maar dat Vestia voor de gebiedsont- wikkeling in De Raden de contouren rondom haar eigen bezit heeft getrokken. Dit omdat de woningen van Staedion en HaagWonen al eerder waren aangepakt. "Elders in Den Haag Zuidwest hebben Stae- dion en HaagWonen wel gezamenlijk een gebiedsontwikkeling gereali- seerd", aldus de projectmanager. RENoVatIEVERkoop Bij het renovatieproject De Raden zijn op verschillende locaties twee woningen samengevoegd tot ??n grote woning. V??r de renovatie vielen alle woningen in de sociale huursector, maar na de verbouwing zijn verschillende woningen als starterswoningen verkocht. Met verkoop wilde Vestia in dit stadsdeel een toenemende vermenging van verschillende inkomensgroepen op gang brengen. "De laatste tien jaar is het huisvestingsbeleid meer gericht op het aanbieden van een ruime keuzemogelijkheid van woningen dan op herhuisvesting. Met als doel- stelling de opbouw van een krachtige wijk met een mix aan koop- en huurwoningen voor middeninkomens en woningen voor grote gezin- nen", vertelt Van den Berg. De truc om oude sociale huurflats eerst te renoveren en daarna te verkopen, was al eerder in De Raden succesvol gebleken. "Ik ken weinig renovatieprojecten in Nederland waarbij een heel complex is verkocht voordat de woningen zijn opgeleverd. Toen herontwikkeling noodzakelijk bleek, werd besloten om de bestaande flats niet te slopen maar ook te renoveren. Ook bij deze twee recent gerenoveerde flats zijn nagenoeg alle appartementen in een rap tempo verkocht", vertelt de projectmanager. Vestia ziet in deze aanpak een uitgelezen kans om de startersmarkt te bedienen. Renovatieverkoop past daar prima bij. "Deze maatregel trekt niet alleen huurders aan maar ook startende kopers. De sociale stijgers; vaak mensen met ambitie die carri?re willen maken. Het is het type bewoner bij uitstek waaraan een stadsdeel behoefte heeft", omschrijft hij de beoogde bewoners. "Tweeverdieners met jonge gezinnen. Vaak de tweede of derde generatie allochtonen die hebben gestudeerd, die het goed doen en nog steeds binding hebben met de wijk waar ze zijn opgegroeid en die ze niet afschrikt. Of omdat hun familie hier woont. Ze willen een eigen huis kopen in hun oude buurt, iets wat hun ouders nooit gedaan hebben. Ook voor mensen uit het op een steenworp afstand gelegen Westland zijn de woningen hier erg populair. Soms hoor je over oudere mensen die in de buurt van hun kinderen willen wonen en hiervoor naar de Randstad verhuizen. Voor hen zijn deze betaalbare woningen ook ideaal. De prijs-kwaliteitverhou- ding is bij dit soort complexen een belangrijk verkoopargument." Dat het aantrekken van dit type bewoners werkt, is met De Raden geble- ken, want de flats zijn ruim voor oplevering verkocht. "En dat ondanks dat we verder de crisis in zijn geschoten en banken erg zenuwachtig reageren op hypotheekaanvragen, met name voor starters," voegt Van den Berg toe. nr 2 2012 project18 REcESSIE Jos Engels, ontwikkelingsmanager bij Ceres, de ontwikkelingspoot van Vestia voor Haaglanden, legt uit. "We waren v??r de economische crisis in De Raden begonnen met de voorbereidingen van een nieuw- bouwproject met 158 koopappartementen. Destijds hadden we de bewoners op voorhand geherhuisvest met het oog op dit oude nieuw- bouwplan, tevens de legitimering van de herhuisvesting", geeft Engels aan. "Bewoners gingen akkoord. De woningen waren in onverbeterde staat beslist niet prettig om in te wonen en ze verhuisden op kosten van Vestia naar een andere woning. Maar vervolgens sloeg de recessie toe en was verkoop geen haalbare kaart meer. Toen hebben we de woningen tijdelijk aan studenten verhuurd. In het oorspronkelijke plan was het de bedoeling om de oude flats te slopen en er nieuwe voor in de plaats te zetten. Zo'n grootschalige ingreep zou een aanzienlijk afzetrisico met zich meebrengen. En dat hadden we met de crisis niet van de grond gekregen", legt hij uit. Vandaar dat besloten werd om twee extra flats te renoveren. "Met de renovatie van de flats hebben we ons gericht op starters met woningen van net iets boven de ton. Gezien het grote aantal sociale stijgers in de buurt, durfden we een renovatieverkoop wel aan", zegt de ontwikkelingsmanager. Niet alle oude flats worden gerenoveerd; vier worden er waarschijnlijk nog gesloopt om plaats te maken voor drie nieuwe flats met koopapparte- menten voor starters. "Renoveren is niet de enige manier om een wijk aan te pakken. Voor een juiste mix moeten we ook nieuwbouw kunnen aanbieden." Binnenkort start Vestia de verkoop van deze betaalbare nieuwe appar- tementen die onder de anderhalve ton gaan kosten. "We zijn optimis- tisch over de kansen van dit project, maar we moeten gewoon afwach- ten. De markt is de laatste maanden alweer verslechterd omdat de hypotheekverstrekkers de hand op de knip houden. Wij spreken al van dagkoersen. Loopt de verkoop niet, dan laten we de vier flats staan en kunnen we overwegen om die ook te renoveren", aldus Engels. DuuRzaam opkNappEN Al vanaf de start is architect Bart Duvekot betrokken bij de renovatie- plannen van Vestia en Ceres. De bouwsystemen van de flats zijn destijds ontworpen door de ingenieurs van Rottinghuis uit Groningen, in samenwerking met Corsmit Raadgevend Ingenieurs. Duvekot stelt dat renoveren zijn absolute voorkeur had. "Zelfs in de gouden tijden van v??r de crisis bestond er geen goedkoper alternatief voor nieuwbouw. We kwamen gaandeweg tot de conclusie dat zowel de vraag naar dit nr 2 2012project 19 type woningen als het bouwsysteem zich goed leenden voor duurzaam opknappen. De bouwsystemen en plattegronden waren nog steeds zo goed dat het zonde was om die te veranderen", vertelt hij. Duvekot heeft daarom veel gepleit voor doorexploiteren. `Goed opknappen en goed houden', was zijn devies. "Het oorspronkelijke jarenvijftigbouwsysteem was zeer sober in het materiaalgebruik vanwege de schaarste. Bijzonder interessant is dat toen al veel gebruik werd gemaakt van prefab bouwsystemen met een minimum aan materiaalgebruik", zegt Duvekot. Volgens hem hadden de complexen alles in zich om bescheiden en simpel te renoveren. "Simpel in de zin van terugbrengen in de oorspronkelijke staat, aangepast met moderne voorzieningen." De gevels en trappenhuizen van de portiek- flats zijn zo veel mogelijk in oorspronkelijke staat en kleurstelling hersteld. Een groot deel van de werkzaamheden bestond uit het tech- nisch oplossen van koudebruggen, geluidslekken en betonrot. Enkel glas is vervangen door dubbelglas, zodat condensatie eerder opvalt en bewoners zullen ventileren. Een aantal dragende binnenwanden is voor- zien van een geluidsisolerende voorzetwand. Woningscheidende vloe- ren kregen een speciaal ontwikkeld lichtgewicht isolatiepakket en de uiterst dunne betonnen systeemvloer is voorzien van een zwevende dekvloer. Technisch gezien hoefden de appartementen niet compleet veranderd te worden. De originele indeling is gebleven. Zoals vroeger gebruikelijk was, is de douche vanuit de keuken te betreden. "Ruim opgezet met tegelwerk en nog steeds mooi", vindt Duvekot. De tuinen aan de achterzijde van de flat zijn aan de bewoners van de onderste woonlaag uitgegeven. Iedere tuin heeft een eigen toegang via een tuintrap. De tuin achter de portiekflats is collectief gebleven, opnieuw voorzien van beplanting en direct bereikbaar gemaakt vanuit maisonnettewoningen middels tuintrappen. "Deze flats zijn in essentie prachtig. Jammer alleen dat ze tamelijk verwaarloosd waren. Als je in het gemeentear- chief de oude bouwplannen bekijkt, straalt het optimisme van de weder- opbouw er vanaf", beschrijft Duvekot. "Een van de portiekflats aan de Eekhoornrade was nog in redelijke staat en had nog authentieke elementen, zoals houten kolenkasten op de balkons en bijzonder gede- tailleerde erkerramen op de kopgevels." De verbouwing van deze flat beperkte zich tot groot onderhoud van interieur en exterieur. Ook hier werden geluidsisolatie en vochthuishouding verbeterd. "De bestaande plattegronden hebben we ruimtelijk, licht en flexibel gelaten in het reno- vatieontwerp. Duurzaamheid in optima forma", spreekt hij zijn waarde- ring uit. aaRDwaRmtE In 2050 wil de gemeente Den Haag CO2 -neutraal zijn en moedigt bewo- ners en organisaties aan om zo veel mogelijk schone energiebronnen te gebruiken zoals wind, water en zon. Aardwarmte is een nieuwe ontwik- keling om CO2 -uitstoot te beperken. "Aardwarmte, ofwel geothermie, komt uit de kern van de aarde en stroomt naar de aardkorst. Ongeveer 2000 meter onder Den Haag Zuidwest zit een laag zandsteen, en in die poreuze zandsteen bevindt zich water van ongeveer 75?C", legt ontwik- kelingsmanager Engels uit. Dit onderaardse water wordt opgepompt en via een warmtewisselaar afgekoeld om vervolgens weer teruggepompt te worden in de aarde. "Via een leidingnet dat door de wijk is aange- legd, wordt de warmte verpompt naar de aangesloten woningen en gebouwen. Het heeft een aanvoertemperatuur van tenminste 65?C en een retourtemperatuur van circa 35?C. De nieuwbouwwoningen worden voorzien van vloerverwarming om voldoende uitkoeling te realiseren." Engels vertelt dat in Den Haag Zuidwest 4000 woningen van Staedion, HaagWonen en Vestia aangesloten worden op deze energiebron. "Helaas zorgt de recessie voor vertraging. Veel nieuwbouw is stil komen te liggen", zegt hij. "Maar omdat de put er toch al ligt, is beslo- ten om te onderzoeken of ook bestaande woningen op aardwarmte kunnen worden aangesloten." Bij de renovaties in De Raden bleek dat de flats ook zonder vloerverwarming met aardwarmte opgewarmd konden worden. "In de flats zijn specifieke radiatoren toegepast, die niet veel groter zijn dan standaardformaat en die toch een lage retour- temperatuur leveren. Het mooie aan dit renovatieproject is dat we hebben kunnen aantonen dat aardwarmte in principe ook geschikt is voor bestaande woningen", besluit Engels. Een van de flats in De Raden, voor (l) en na (r) de renovatie.