renda special 2012/1project 49 De Rotterdamse woningcor- poratie Havensteder heeft gekozen voor alternatief teamwork bij een groot onderhoudsproject van de wijk Schollevaar in Capelle aan den IJssel. Een geza- menlijke aanpak met externe partijen op basis van lange- termijnvertrouwen. Het project levert naast veel werkplezier een aanzienlijke effici?ntieslag op. capelle aan den ijssel schollevaar project tekst tosca vissers foto's ferrymen fotografie renda special 2012/1 project50 De grootonderhoudswerkzaamheden die Havensteder voor de sociale huurwijk Schollevaar nu uitvoert, bestaan uit het opknappen van circa 2450 woningen uit de jaren zeventig en tachtig. Het project wordt in delen opgeleverd. De meeste woningen, zo'n 1950 in totaal, zullen worden aangepakt door middel van ketenintegratie, iets wat Havensteder al eerder met succes heeft toegepast op nieuwbouwprojecten. Of deze vorm van samenwerking zou werken voor een groot onderhoudsproject, werd de nieuwe uitdaging voor de Rotterdamse woningcorporatie. DE opDRaCHt WoontEam+ Om de ketenintegratie bij dit grootonderhoudsproject in goede banen te leiden, heeft de corporatie een speciaal Woonteam+ samengesteld. Woonteam+ is een ketensamenwerking van Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West, en ketenpartners Giesbers & Van der Graaf, verwar- ming- en ventilatie-installateur, Electro Groeneweg, Installatiebedrijf Werkendam voor het loodgieterswerk, en TimmerSelekt Doornenbal BV. Jeroen Theuns van Havensteder is projectmanager van het Woon- team+. Hij schetst de wijk in Capelle aan den IJssel als een groene wijk uit de jaren zeventig en tachtig, met een voor die tijd typische platte- grond van woonerven en waterpartijen, waarin meergezins- en eenge- zinswoningen versnipperd liggen aan hofjes en slingerende straten. Geen strakke rijtjes dus. "Schollevaar is een wijk die destijds snel werd opgebouwd. Maar de bouw van toen geeft nu condensproblemen, de isolatie was veel minder en de afwerking van een aantal balkons en gale- rijen zorgden voor lekkages. Kortom: problemen die eigenlijk nooit structureel zijn opgelost. De conditie van de woningen en woonomge- ving verslechterde aanzienlijk door de jaren heen", legt Theuns uit. Enkel glas in aluminium kozijnen en ge?soleerde daken voldeden allang niet meer aan de heersende woonnormen van tegenwoordig. Theuns legt uit dat v??r 2002 onduidelijk was wat er met Schollevaar moest gebeuren. "Voor de wijk werden grootscheepse herstructureringsplan- nen opgesteld met als gevolg dat kleinschalige plannen, zoals het plan- matig onderhoud, voortdurend werden uitgesteld", zegt hij. Ondertus- sen groeide de behoefte om het achterstallig onderhoud flink aan te pakken. Klachten van bewoners werden ad hoc opgelost, zonder vast- gesteld plan of project. In 2006 werd met het vaststellen van het Stra- tegisch Voorraadbeleid door Havensteder besloten om de woningen in Schollevaar weer leefbaar te maken en ze met een grootonderhouds- traject grondig aan te pakken. "Omdat het een groot aantal woningen betreft, wilden we het liefst een continu proces van aanpak", vertelt Theuns. "Als het ene project is afgerond, moet vrijwel direct het volgende project starten. Op deze manier kunnen woningen op een ideale manier onderhouden worden en lukt het ons ook om elk jaar circa 400 woningen af te ronden." pIlotpRoJECtEn Het principe van ketenintegratie sloot naadloos aan op deze aanpak. In 2009 startte Havensteder met pilotprojecten in de wijk. "Aan de hand van deze eerste projecten, die via de markt zijn aanbesteed, hebben we een overzicht kunnen maken van wat er nu precies aan de woning mankeerde, wat eraan moest gebeuren en hoeveel die onder- houdsingreep dan zou kosten", verklaart de projectmanager. "Die pilots hebben ertoe bijgedragen dat we budgetten kunnen vaststellen voor het opknappen van een eengezins- en een meergezinswoning. Die gegevens zijn uiteindelijk toegepast op het totaal van 2450 wonin- gen in de wijk. Pas na de oplevering van de pilotprojecten in 2010 zijn we met de ketenintegratie gestart." Volgens planning zullen in 2014 renda special 2012/1project 51 alle woningen verbeterd zijn. Badkamers, keukens en toiletten worden meestal vervangen en alle woningen krijgen nieuwe gevelkozijnen en veelal nieuwe voordeuren. Ook wordt het schilderwerk aan de buiten- kant grondig aangepakt. Bij een aantal woningen wordt de buitengevel van nieuwe bekleding of nieuw voegwerk voorzien als dat nodig blijkt, de platte daken worden bijge?soleerd en de dakbedekking, dakgoten en regenafvoerpijpen worden waar nodig vervangen. Tot nu toe zijn er vier deelprojecten opgeleverd. Begin 2012 zijn twee nieuwe deelpro- jecten gestart. KEnnIS In DE WIJK Volgens Theuns is ketensamenwerking een mooie manier van projec- tongebonden samenwerken om snel het woningenbezit op orde te krijgen. "Het is een ideaal proces. Door jarenlang samen met gelijkge- stemde partners aan projecten te werken, raken de teams goed op elkaar ingewerkt. De klus blijft bij de aannemer, die op deze manier ook jarenlang betrokken blijft en er dus alles aan doet om de woningen in optimale conditie op te leveren", aldus de projectmanager. De voor- delen van ketensamenwerking ten opzichte van een aanbesteding zijn volgens Theuns eenvoudig op te sommen. "Effici?ntere manier van werken, snelle beslissingen kunnen nemen, en de mogelijkheid tot samenwerken met goed opgeleide teams die exact op de hoogte zijn van wat er in de wijk speelt en die weten wat er in de toekomst moet gebeuren. Je wilt als opdrachtgevende woningcorporatie commitment van de aannemer en de zekerheid dat een bepaald kwaliteitsniveau gehandhaafd blijft", merkt hij op. "Ook is het van belang dat kennis over het project binnen het team en in de wijk blijft. Zo valt de nazorg van het project onder de hoede van Bouwborg, een dochterbedrijf van Ballast Nedam. Het is een langetermijnvisie waarvan we inmiddels vele vruchten hebben geplukt." QuICK WInS De vraag die iedereen hem stelt, is of deze vorm van grootonderhoud uitvoeren vele malen duurder uitpakt dan een aanbesteding. "Uiteraard blijven kosten een belangrijk onderdeel van elk project. Maar we maken met z'n allen de denkfout dat het bij projecten alleen maar om de euro's gaat. Quick win is ook dat het werk in ketenintegratie goedkoper is en geld dat `over' blijft direct weer in het werk besteed wordt', zegt Theuns. "Quick wins zitten wat ons betreft ook in het feit dat bij dit project huurders snel gehoord worden bij klachtenafhandelingen. Zij kunnen direct bij de aannemer aankloppen met hun vragen. De aanne- mer zit immers met zijn uitvoerders al jaren in de wijk en vormt een gemakkelijk aanspreekpunt voor de bewoners." Winst zit wat Theuns betreft ook in de continu?teit die ??n aannemer met zich meebrengt. "Als aannemers voortdurend afwisselen in een wijk heb je elke keer weer opnieuw opstartkosten en kosten voor het afvoeren van materi- eel. Dat loopt snel op als er elke keer een nieuwe aannemer aan de slag gaat. Bij ??n aannemer kan het materieel snel van de ene straat naar de andere worden verplaatst om ingezet te kunnen worden." Daarbij komt ook dat aannemers duiken in prijzen, wat het project vaak niet ten goede komt, vindt de projectmanager van Havensteder. "Je krijgt als opdrachtgever eigenlijk niet echt wat je wilt. Ondanks deze crisistijden van snelle winst en lage aanneemsommen, is het maar de vraag of je op die manier de kwaliteit haalt die je voor ogen hebt. Ik denk dat het per saldo meer geld zal kosten, achteraf bekeken. Keten- integratie betekent voor dit project ook dat de huurders al vanaf het eerste uur betrokken zijn. We hebben ze gevraagd wat zij graag anders willen in en aan hun woning. Blije en tevreden huurders blijven namelijk langer in hun woning wonen en willen niet verhuizen. Dat pakt voor een corporatie weer gunstig uit omdat deze geen mutatieproces op gang hoeft te zetten en nieuwe huurders hoeft te zoeken", zegt Theuns. langEtERmIJnSafSpRaKEn Ondanks dat corporaties lange tijd weinig op hadden met een langeter- mijnvisie en langetermijnafspraken, ziet Theuns juist veel voordeel in de nieuwe visie, die door ketenintegratie wordt be?nvloedt. "Ondanks het zware krachtenveld waarin corporaties verkeren, zie je binnen de orga- nisatie vaker een nieuwe lichting van medewerkers ontstaan. Jongelui en mensen jong van geest, die snel en daadkrachtig aan het werk gaan en de voordelen inzien van het organiseren van projecten op basis van langetermijnsamenwerking. Ze willen vernieuwen en daarbij vind je in veel gevallen een langetermijnvisie terug", constateert hij. DE uItvoERIng DE aannEmER Ingrid Ohlsen, senior projectleider bij Ballast Nedam Bouw & Ontwik- keling, begeleidt de uitvoering van het grootonderhoud in Schollevaar. De grootonderhoudswerkzaamheden die Havensteder nu uitvoert, bestaan uit het opknappen van circa 2450 woningen uit de jaren zeventig en tachtig. Het project wordt in delen opgeleverd. Alle 2450 woningen krijgen nieuwe gevelkozijnen en veelal nieuwe voordeuren. renda special 2012/1 project52 Ook voor haar was ketensamenwerking nieuw. Na twaalf jaar ervaring als projectleider is Ohlsen gewend dat projecten op de traditionele manier worden aanbesteed. Ketenintegratie houdt volgens haar in dat aannemer en opdrachtgever nauw met elkaar samen moeten werken. Havensteder heeft bij de keuze voor de projectleider voor de uitvoe- ring naast deskundigheid en ervaring, ook nadrukkelijk gekeken naar dat aspect. "Grappig is dat ik voor deze functie een heus sollicitatie- gesprek heb gevoerd", herinnert Ohlsen zich. "Ze kozen uiteindelijk voor Ballast Nedam en voor mij." Ketensamenwerking was nieuw voor de projectontwikkelaar, maar vanuit de beide directies, ook bij Haven- steder, werd wel bepaald dat het alle aandacht verdiende en beide bedrijven hebben een persoon aangesteld voor de procesbegeleiding. Voor Schollevaar is een speciaal comit? Havensteder-Ballast samen- gesteld, waaraan in totaal vijf ketenpartners deelnemen. pRoCESmanagEmEnt Als afgevaardigde procesmanager van Ballast Nedam, werd Ilse Brou- wers verantwoordelijk voor Schollevaar als manager ketensamenwer- king. Naast de begeleiding van de keten kreeg zij eveneens de taak om intern een breder draagvlak te krijgen voor het begrip ketensamen- werking. "Ketensamenwerking werkt alleen als de organisatie ervoor openstaat." Brouwer legt uit dat het bedrijf het traditionele model van gesplitste inkoop en calculatie al ruime tijd v??r de start van de keten- integratie had losgelaten. "Er is bij ketensamenwerking geen afzonder- lijke inkoop en calculatie noodzakelijk. Ketensamenwerking betekent ook dat de ketenpartners zo vroeg mogelijk in de ontwikkelingsfase bij het project betrokken moeten worden. Op deze manier wordt de vakkennis van de ketenpartners optimaal benut. Het haalt het beste uit de ketenpartners die je contracteert, omdat de verantwoordelijkheid grotendeels bij de partner zelf ligt", zegt zij. Brouwers geeft toe dat in deze crisistijd de ketenpartners niet de goedkoopste partijen zijn. "Maar als een hoofdaannemer zijn onderaannemers vraagt om onder de prijs te duiken, kan hij verwachten dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Of het kan dat er een lijst van meerwerken ontstaat na contractvorming, of dat afspraken toch minder goed worden nageko- men dan verwacht. Toegevoegde waarde zit bij ketensamenwerking niet in de laagste kostprijs, maar in het beste product voor de beste prijs, in een gedegen plan met weinig financi?le risico's door een goede afstemming in het voortraject ?n door het nakomen van gemaakte afspraken", legt Brouwers uit. KRItISCH Ohlsen vertelt dat zij aan het begin van de werkzaamheden een groot deel van haar tijd kwijt was met het bestuderen van het fenomeen ketenintegratie. "Als werk wordt aangenomen, is het gebruikelijk dat je eerst bekijkt welke aannemers worden ingezet. Belangrijke expo- nenten zijn cijfers, offertes en prijsaanbiedingen. Bij ketenintegratie is een aantal onderaannemers zelf de geselecteerde ketenpartner. Bij de keuze voor onderaannemers, zoals installateur en kozijnenfabrikant, gaat het sterk om wie het beste overkomt. Collectief wordt dan beslo- ten wie als nieuwe ketenpartner aan tafel mag schuiven. Natuurlijk blijven kosten een belangrijk uitgangspunt", geeft Ohlsen toe. "Maar kosten zijn niet meer het leidende argument bij keuzes. Zaken als betrouwbaarheid en transparantie zijn bijvoorbeeld net zo doorslagge- vend voor partners om samen te willen werken. Dat geldt niet alleen voor het product op dat moment, maar ook voor wat een partij in het renda special 2012/1project 53 verleden heeft gepresteerd. Dus hoe kritisch hij is en hoe hij samen- werkt en meedenkt over duurzame, goedkopere of alternatieve producten, over nazorg en klantgerichtheid. Zaken die bij grootonder- houd zeer belangrijk zijn," zegt Ohlsen. "Een van de ketenpartners is de kozijnenfabrikant Doornenbal, die een complete nieuwe pui inclusief het glas en deuren aanlevert en de oude pui vervangt." WERKplEzIER Theuns en Ohlsen werken intensief samen aan het Schollevaarproject en wandelen regelmatig bij elkaar binnen op kantoor. Die korte lijnen zijn nodig om gezamenlijk besluiten te kunnen nemen en dat maakt het samenwerken ook erg plezierig. "Alles gaat in overleg, keuzes worden samen gemaakt. We vullen elkaar ook aan. Jeroen (Theuns red.) is minder goed bekend met inkopen en ik bereid hem daarin voor", vertelt Ohlsen. "Gesprekken met partners duren langer, zeker voor de eerste deelprojecten, en vinden vaker plaats dan we gewend zijn. Geen enkele partner is echt al goed vertrouwd met ketenintegratie. Er ontbreken nog duidelijke kaders of richtlijnen voor houvast, dus moet er veel meer met elkaar afgestemd worden. Voorbereidingen kosten daardoor wel meer tijd." Daar staat wel tegenover dat er een heel andere verhouding is onder de betrokkenen, gebaseerd op een stevig vertrouwen. "Je hebt niets te verbergen, alle mappen met informatie en werkzaamheden zijn voor elkaar in te zien. Successen worden elkaar ook gegund. Dat is volgens mij het grote verschil met de traditi- onele manier van samenwerken in de bouw. En het werkt veel relax- ter", besluit Ohlsen. Toegevoegde waarde zit bij ketensamen- werking niet in de laagste kostprijs, maar onder andere in het beste product voor de beste prijs, en in een gedegen plan met weinig financi?le risico's, volgens procesmanager Ilse Brouwers. Bij een aantal woningen worden de platte daken bijge?soleerd en de dakbedekking, dakgoten en regenafvoerpijpen worden waar nodig vervangen. KEtEnIntEgRatIE De theorie Ruben Vrijhoef promoveerde eind 2011 aan de TU Delft op het onderwerp ketenintegratie in de bouw. Hij onderzocht welke lessen en bijbehorende voordelen ketenintegratie vanuit andere sectoren voor de bouw kunnen opleveren. Het begrip is uiteraard niet nieuw. Immers, betere samenwerking ontstaat meestal als partijen in een hecht teamverband kunnen en willen samenwerken. Communicatie blijft het sleu- telwoord. Hoe beter men elkaar begrijpt, hoe succesvoller het project verloopt. Met ketenintegratie wordt dus een eeuwen- oud begrip nieuw leven ingeblazen. Vrijhoef stelt vast dat ketenintegratie is gericht op het leveren van een gezamenlijk product op een gezamenlijke markt aan een gezamenlijke klant via een gezamenlijk proces. "Ketenin- tegratie is geen doel op zich. Het moet leiden tot structureel betere prestaties in tijd, geld en kwaliteit. Dat impliceert dat er structurele maatregelen en investeringen worden gedaan om als ketenpartijen gezamenlijk te verbeteren. De basis daar- voor is strategische samenwerking. Een ketenstrategie is dus niet meer, maar ook niet minder dan een optelsom van de eigen bedrijfsstrategie, toeleveringsstrategie en marktstrate- gie, waarbij de keten als ??n organisatie moet worden gezien. Want," zo citeert Vrijhoef de tegeltjeswijsheid van Loesje, "waarom moeilijk doen als het samen kan?" Gelijke belanGen Ketenintegratie probeert een structurele oplossing te bieden voor de fragmentatie van de bouwketen, waarmee faalkosten gereduceerd kunnen worden. "Ketenintegratie kan ook het ontwikkeltraject aanzienlijk versnellen. Een belangrijke zoek- richting is de fragmentatie van de keten te verminderen door belangen gelijk te richten en processen op elkaar af te stem- men. Grote opdrachtgevers zoals woningcorporaties kunnen een strategische samenwerking met uitvoerende partijen op poten zetten, om samen tot een beter resultaat te komen. Niet alleen door anders en slimmer met elkaar te werken, of op een cultuuromslag te vertrouwen. Maar vooral door uit te gaan van een langdurige samenwerking, volledige transparan- tie, integratie van processen, en het actief opdoen en te gelde maken van leereffecten", aldus Vrijhoef. Volgens Vrijhoef is ketensamenwerking niet mogelijk met de huidige projectencultuur en het eindeloos uitbesteden in de bouwketen. "Een belangrijke oplossing bestaat uit het doorbre- ken van de vicieuze projectencirkel, waarin telkens opnieuw projecten worden opgestart met compleet nieuwe samenstel- lingen van partijen. Ketenintegratie vereist een projectongebon- den visie en een hoog niveau van gemeenschappelijk onderne- merschap en zakelijk vertrouwen. Vanuit corporaties bezien zijn bouwbedrijven meestal de meest logische partners om ketenin- tegratie mee te starten", stelt Vrijhoef. Bron: Ketenintegratieprogramma, Ruben Vrijhoef en Jurgen Wicherson, Kenniscentrum CPI, TU Delft.