renda special 2012/2 project48 Wat te doen met de bewo- ners van woningen die een grootscheepse renovatie voor de kiezen krijgen? Je kunt ze naar een bungalow- park sturen. Maar je kunt ook op het plein voor hun huis een aantal compleet inge- richte woonunits plaatsen en een en ander aankleden alsof het een camping is. Met bovendien een aantrekkelijke naam: Ibisplaza. Voor deze oplossing koos De Goede Woning uit Apeldoorn bij de aanpak van de voormalige aanleunwoningen van verzor- gingstehuis Avondzon aan het Ibisplein. Voor de corpo- ratie bleek het ook het ideale moment om een duurzame weg in te slaan. apeldoorn ibisplein project tekst wilbert leistra foto's bam renda special 2012/2project 49 woningen ons niet zouden richten op specifieke voorzieningen die ouderenhuisvesting vereist. In plaats van de bovenwoningen levens- loopbestendig te maken, hebben we de oudere bewoners aangeraden bij mutatie in een benedenwoning te gaan wonen. Door ons op jonge- ren en studenten te richten, was de absolute noodzaak voor het fysiek samenvoegen van de woningen niet nodig. Dit zou namelijk een erg dure oplossing zijn. Het richten op een nieuwe doelgroep betekende uiteraard dat we niet voor sloop zouden kiezen. Eind 2009, begin 2010 hebben we het groot onderhoud van de woningen aan het Ibisplein opgenomen in de strategische plannen." PArtnershIP "Wij wilden dit project vanaf het ontwerp tot en met de uitvoering en het onderhoud samen uitvoeren in een partnership", zegt Van Otter- loo. Het samenwerken met een partner heeft volgens hem namelijk grote voordelen. "Denk alleen al aan duidelijke communicatielijnen doordat je ??n aanspreekpunt hebt. Niet alleen naar ons toe, maar ook naar de bewoners toe. Voor hen moet duidelijk zijn wie ze over de vloer krijgen. Daarom hebben we samen met BAM voorafgaand aan de werkzaamheden een barbecue georganiseerd om de medewerkers aan de bewoners voor te stellen. Ook werd hen duidelijk door middel van de verschillende kleuren van de hesjes die de bouwvakkers droe- gen, wie bij BAM hoorde en wie bij de onderaannemers." Een ander voordeel om met BAM als partner te werken, was volgens de projectleider van De Goede Woning dat zij gebruik konden maken van de innovatieve ontwikkelingen bij de bouwer, zowel op het gebied van duurzaamheid, als op het gebied van bewonerscommunicatie. "BAM was in de voorbereiding ook nadrukkelijk als adviseur betrok- ken. Samen met de bouwer is een commissie samengesteld, waar zes bewoners deel van uitmaakten. Het is van belang om ook aan de voor- kant van het proces alle partijen erbij te betrekken. Zo krijg je ook op een goede manier en in een vroeg stadium te horen wat de wensen van de bewoners zijn." Uit het overleg van de commissie kwam duidelijk naar voren dat de renovatie in bewoonde staat zou worden uitgevoerd. Bovendien werd besloten dat het werk maximaal tien werkdagen per woning mocht bedragen. "Voor herhuisvesting van de bewoners hebben we zoals eerder genoemd Ibisplaza ingericht. Vervolgens hebben we een logis- tiek treintje ontworpen: op vrijdagmorgen werd de inboedel van het huis dat op de planning stond, door verhuisbedrijf Kattenberg uit de In de stromende regen doet de aanblik een beetje triest aan. Vandaag gaat de laatste bewoner van de woonunits aan het Ibisplein terug naar haar geheel gerenoveerde woning. "Dit doet absoluut geen recht aan hoe de bewoners Ibisplaza hebben ervaren", legt Gert van Otterloo, projectleider vastgoedbeheer bij De Goede Woning, uit. "Wij hebben vooral te horen gekregen dat de bewoners een echt campinggevoel hadden en dat ze het erg prettig vonden", valt Eug?ne Korff zijn collega bij. "Het bleek voor alle betrokken partijen een prima oplos- sing: voor ons was het een relatief goedkope herhuisvestingsmogelijk- heid, de werknemers van BAM konden goed aan het werk en de bewoners waren ook tevreden", legt de senior vastgoedadviseur van de Apeldoornse corporatie uit. AVonDzon De Goede Woning is de oudste woningcorporatie van Apeldoorn. Van oorsprong bestond het bezit hoofdzakelijk uit arbeidershuisjes. Naar- mate meer bewoners ouder werden, was er behoefte aan verzorgings- tehuizen en het eerste verzorgingstehuis werd Avondzon aan het Ibis- plein. "In de jaren negentig werd besloten dat het verzorgingstehuis niet meer paste binnen de functie van huisvesten van de corporatie. Daarom ontstond er bestuurlijk een scheiding tussen De Goede Woning en de nieuw opgerichte Goede Zorg, die zich uitsluitend bezig ging houden met dienstenzorg. Begin 2000 werd geconcludeerd dat het verzorgingstehuis sterk verouderd was. Sloop en nieuwbouw volgde", schetst Van Otterloo de geschiedenis. De sloop van Avondzon bleek ook aanleiding om een onderzoek te starten naar de gesteldheid van de aanleunwoningen die nog wel tot het bezit van De Goede Woning behoorden. "We zijn ons gaan bera- den over de doelgroep ? willen we ons nog uitsluitend op ouderen richten? ?, de mogelijkheid om woningen fysiek samen te voegen ? de woningen zijn met een woonoppervlak van zo'n 35 vierkante meter erg klein ? en we hebben ook de mogelijkheden van sloop en nieuwbouw onderzocht. Tijdens deze onderzoeksperiode begonnen de bewoners zich meer en meer te roeren. Ze wilden weten wat wij van plan waren, ze wilden zekerheid", legt Van Otterloo uit. De corporatie kwam met zekerheid over de doelgroep en presen- teerde de strategie. "Het complex moest zich gaan richten op een nieuwe doelgroep, namelijk jongeren", stelt Korff. "Gevolg van dit besluit was onder andere dat wij bij een eventuele aanpak van de Door voortaan op jongeren en studen- ten te richten, was de noodzaak voor het fysiek samen- voegen van de woningen niet nodig. renda special 2012/2 project50 woning gehaald en naar de woonunit en de opslagcontainer gebracht. Twee weken later op vrijdagochtend werden alle werkzaamheden in omgekeerde richting uitgevoerd, dus de inboedel uit de woonunit en uit de opslagcontainer werd weer in de woning geplaatst", legt Korff uit. Deze planning leverde volgens Van Otterloo ook wel een kritiek- puntje op: "Het bleek in de praktijk een erg krappe planning. Het lief- ste hadden we de bewoners iets meer tijd en ruimte willen geven om hun gerenoveerde woning op orde te krijgen. Maar dat bleek helaas niet mogelijk." Bijna was het campingidee niet doorgegaan door een bureaucratisch misverstand. "We kregen van de ene afdeling van de gemeente de vergunning om de woonunits op het plein te plaatsen, terwijl een andere afdeling net wilde beginnen met de aanleg van een wadi. Gelukkig werd die aanleg uitgesteld", lacht de projectleider. CreAtIef Door specifiek voor een nieuwe doelgroep te kiezen ? jongeren ? moes- ten de woningen aan nieuwe eisen voldoen. Bijvoorbeeld op het gebied van geluidsisolatie, stelt Van Otterloo. "We hebben de woningen in lege toestand gemeten en kwamen tot de conclusie dat een goede isolatie qua contactgeluiden tussen beneden- en bovenwoningen noodzakelijk was. Probleem vormde de geringe woonoppervlakte van de woningen. Dat vereiste een creatieve oplossing." Die werd gevonden in de vorm van een sterk ge?soleerd systeempla- fond dat in de benedenwoningen is aangebracht. "Dit bleek de meeste inventieve manier van omgaan met de beperkte ruimte, omdat in dit plafond ook de nieuwe cv-leidingen voor de bovenwoning zijn opgeno- men. En kwalitatief is het ook de beste oplossing, de systeemplafonds voldoen aan de normen voor nieuwbouw", valt Korff zijn collega bij. Voor extra bergruimte voor de bovenwoningen werd ook een creatieve oplossing gevonden. "We hebben een bergzolder gecre?erd, die met een vlizotrap bereikbaar is. Enig nadeel is dat de trap ongeveer in het midden van de woonkamer is geplaatst, dat kon niet anders. Dat kan eventueel problemen opleveren met de inrichting van de woning", geeft Van Otterloo toe. De benedenwoningen kregen een vrijstaande berging. Al deze oplossingen werden eerst getest in twee proefwoningen. "Door de aanpak van deze proefwoningen is er tijdens het werk niet echt iets misgegaan. De foutjes hebben we vanuit die woningen door- ge?ngineerd", aldus Korff. Van Otterloo onderbreekt zijn collega: "Nou, er kwamen toch nog wat lijken uit de kast. Denk alleen al aan de staat van het elektra; de grondkabel voor de stroomvoorziening bleek zo slecht dat we die in zijn geheel moesten vervangen. We hadden voor het begin van de renovatie geen 100 procent inventarisa- tie verricht en dan kun je met dergelijke onaangename verrassingen worden geconfronteerd." InstAllAtIe Ruimtegebrek speelde ook een grote rol bij de keuze voor een nieuwe installatie voor de woningen. "We wilden eigenlijk zelfstandige voorzie- ningen voor de woningen cre?ren. Tot de sloop van Avondzon werden de aanleunwoningen door het verzorgingstehuis voorzien van water, elektra en verwarming. Na de sloop hebben we een tijdelijk ketelhuis neergezet. De woningen bleken echter geen ruimte te hebben voor een zelfstandige installatie, daarom hebben we alsnog voor een collec- tieve voorziening gekozen", aldus Van Otterloo. Het bleek voor De Goede Woning het ideale moment om een duur- zame weg in te gaan, verklaart Korff. Een kolfje naar de hand van de senior vastgoedadviseur die duurzaamheid en energie in zijn takenpak- ket heeft. "We moesten de woningen toch bouwkundig aanpassen en het bleek dat we een permanent ketelhuis nodig hadden. Voor de uiteindelijke oplossing hebben we gebruikgemaakt van de expertise die BAM heeft op het gebied van energievoorziening. Zo wilden we in eerste instantie inzetten op een individuele gasketel in de woning, maar het plan wijzigde al snel naar een houtpelletgestookte ketel. Dit is een milieuvriendelijkere oplossing, omdat het hier samengeperst houtafval betreft waarvoor dus geen bomen gekapt hoeven te worden", legt Korff uit. Langzaamaan groeide het besef bij de twee mannen van De Goede Woning dat de bouw van een ketelhuis voor de pelletketel niet alleen renda special 2012/2project 51 een goede oplossing voor de woningen aan het Ibisplein was, maar dat het misschien wel het begin was van het cre?ren van een eigen warmtenet voor meerdere complexen in de buurt. "Dat konden we van tevoren niet bedenken, maar we zaten in een unieke situatie", vertelt Korff enthousiast. "We hebben meer bezit in de buurt van het Ibis- plein, aan de Adelaarslaan, waarvoor in feite eenzelfde soort renovatie op de planning staat. Deze 38 appartementen kunnen we dus ook aansluiten op het ketelhuis. En daarnaast hebben we nog vier apparte- mentblokken aan de Eendenweg staan waarover op korte termijn nog een strategische keuze zal moeten worden gemaakt: sloop, renove- ren, nieuwbouw, en zo ja, in welke vorm? Dat is nog allemaal niet bekend. We onderzoeken te zijner tijd zeker of deze (wellicht nieuwe) woningen dan wel appartementen ook op het nieuwe warmtenet aan te sluiten zijn. Echt een unieke mogelijkheid om al die woningen aan te pakken, met behoud van de oorspronkelijke uitstraling." KloKKentoren Blikvanger op het Ibisplein is de klokkentoren, waarvan de koperen stoel blinkt in het inmiddels doorgebroken waterige zonnetje. "De nieuwe klokkenstoel vormde ook onderdeel van de renovatie; we wilden heel graag de buurt de oorspronkelijke uitstraling teruggeven. De staat van de klokkenstoel uit 1952 bleek zo slecht, dat hij compleet nagebouwd moest worden. Nu heeft de toren weer zijn monumentale looks terug", zegt Van Otterloo trots. Volgens Korff had De Goede Woning een andere bestemming voor de klokkentoren. "Vroeger deed de klokkentoren dienst als mortuarium van Avondzon. Wij wilden er oorspronkelijk het ketelhuis in vestigen, maar dat idee werd door de brandweer afgekeurd. Nu wordt het een informatiecen- trum, waarin een permanente expositie over de geschiedenis van het complex wordt ingericht. Ook zullen we in beeld laten zien hoe we de renovatie hebben aangepakt", sluit hij af. De beWoner "Kom binnen, ga zitten", klinkt het gastvrij. Meneer Snip is met z'n 92 jaar de oudste bewoner van de voormalige aanleunwoningen aan het Ibisplein. Hij heeft iets met het complex. "Ik heb in 1952 nog aan de bouw meegewerkt, als timmerman", klinkt het niet zonder trots. "Ik heb nog meegemaakt dat onder de klok de overledenen lagen opgebaard, op de eerste verdieping waren op de gang de douches, daar waar nu de bergingskasten zijn." Toch duurde het tot 1997 voordat hij in het complex kwam wonen. "Mijn dochter was hier net komen wonen en ik dacht bij mezelf `dat past mij ook, wat moet ik met zo'n grote kast van een huis'", legt hij uit. Hij ging naar De Goede Woning en al snel kon Snip met zijn boeltje intrek nemen aan het Ibisplein. "Ja, als het klaar is, is het mooi", zegt hij tevreden over de renova- tie. "Kijk, een renovatie brengt nu eenmaal overlast met zich mee, dat is logisch. Ik heb lang genoeg in de bouw gezeten om te zien dat het goed is gedaan. Ik heb niet gekozen voor een nieuwe keuken. Waarom wel als deze het nog prima doet?", vertelt hij terwijl hij wijst naar de typische keukenkastjes uit de jaren tachtig. Snip zat in de bewonerscommissie die was ingesteld voorafgaand aan de renovatie. Hij had dus inspraak in de plannen? "Ja, dat zeggen ze wel. Dat is ook wel zo, maar ik had liever gehad dat ze het aan de achterkant een stukje hadden uitgebouwd. Maar ze hebben niet naar mij geluisterd", verzucht hij. Dat er steeds meer jonge mensen komen wonen, vindt meneer Snip prima. "Ik vind het wel leuk, zo'n mengeling van jong en oud. Brengt weer wat leven in de buurt. Ik moet alleen vaker zoeken naar een parkeerplaats, want dat jonge volk brengt allemaal een auto mee natuurlijk." "Prachtig mooi", zegt Snip als het gaat over de tijdelijke woonunits die aan de overkant van zijn woning op het plein waren geplaatst. "Daar ben ik twee weken op vakantie geweest. Ik heb daar best gezeten. De woning was groter dan ik nu heb en een vakantie op een echte camping moet ik betalen", lacht hij. De staat van de klokkenstoel uit 1952 bleek zo slecht, dat hij compleet nagebouwd moest worden. Voorafgaand aan de renovatie werd een barbecue georganiseerd voor de bewoners, samen met medewerkers van BAM en De Goede Woning.