1 Project Amsterdam 1-9-2011 Sommige opknapbeurten monden uit in slepende gebeurtenissen met veel haken en ogen. Van een overtreffende trap is die aan de Schoolstraat in Amsterdam, een vernieuwingstraject dat zelfs tot forse koppen in de dagbladen leidde. Wonderwel staan na tien jaar geharrewar de voorgevels alsnog in de steigers. Sjoerd Meuleman Op het oog is het een doodgewoon straatje, de verbinding tussen Overtoom en Vondelpark. Aan beide zijden tien pandjes op een rij, meer is het eigenlijk niet. Met om de hoek ervan een kroeg. Direct ernaast ? op nummer 2A ? het onderkomen van de bekende Amsterdamse tafeltennisvereniging Amsterdam ,,78. Bomen in de straat zijn niet of nauwelijks te zien. Ook de huizen zelf ogen op het eerste gezicht niet heel bijzonder. Wat er dan nog staat tenminste, want de ene zijde is thans gesloopt, terwijl de overkant in de steigers staat. W?l bijzonder is dat ze er ?berhaupt nog staan, die pandjes aan de even zijde. Want als woningcorporatie Eigen Haard het voor het zeggen had gehad, waren ook die verdwenen om plaats te kunnen maken voor nieuwbouw. Afgedwongen Jurgen van de Laarschot, projectontwikkelaar bij Eigen Haard, geeft onmiddellijk toe dat de renovatie Schoolstraat een afgedwongen renovatieproject betreft. "Als het aan ons had gelegen, hadden we de hele straat vervangen met nieuwbouw. Maar wanneer de politiek zich er eenmaal mee gaat bemoeien, heb je weinig keus. Niemand was gebaat bij nog langer gesteggel." Hij spreekt dus over de even zijde Schoolstraat 1994, rechts nummers 3 t/m 25. Gezien naar Overtoom. 2 van de straat. Net als aan de andere kant stammen de achttien nummers uit de laat-negentiende eeuw, met voornamelijk huurders als bewoners. Het zijn kleine woningen met 30, hooguit 35 m2 aan woonoppervlak. Te gering volgens de huidige woonmaatstaven. Wanneer de woningen vijf jaar terug na een fusie Eigen Haards eigendom worden, ligt het goedgekeurde sloopplan klaar. De funderingen zijn verrot, het achterstallig onderhoud enorm ? genoeg redenen voor slopen en opnieuw beginnen. Het wachten is nog op de definitieve klap. Toen al klonk er kritiek op de slechte staat waarin de straat verkeerde. Dat er al jarenlang niets aan werd gedaan, begon steeds meer zichtbaar te worden. Van de Laarschot erkent dat het beheer destijds geen schoonheidsprijs verdiende, al vindt hij enige nuance op zijn plaats. "We hebben inderdaad lange tijd weinig aan de woningen gedaan. Maar vergeet niet dat we op het punt stonden goedgekeurde plannen uit te voeren. Je kunt niet van ons verwachten dat we uitgebreid gaan sleutelen aan een auto, die even tevoren compleet total loss is verklaard." Hij doelt op de geaccordeerde sloop/nieuwbouwplannen die de vorige beheerder Ons Huis al op de plank had liggen. Eigen Haard ziet na de overname van de woningen geen aanleiding om die te veranderen. "Toen de pandjes in ons bezit kwamen, wilden we de ingezette lijn voortzetten", meent Van de Laarschot. "Slopen voor nieuwbouw vonden wij de beste optie, vooral ook omdat comfortabele woonprogrammas binnen bestaande bouw lastig te realiseren zijn. Bovendien waren de plannen goedgekeurd. In feite konden we dus beginnen." Weerstand Dat verandert echter wanneer die sloop/nieuwbouwplannen algemeen bekend worden, zo omstreeks 2005. Buurt- en straatbewoners laten weten dat de gevels van ten minste de even zijde behouden moeten blijven. Er wordt een stichting opgericht, die naar de Stadsdeelraad stapt. Opeens lijkt alles en iedereen fel gekant tegen sloop, met als uiteindelijk gevolg dat de deelraad unaniem v??r behoud van de pandjes stemt. Van de Laarschot sluit niet uit dat electorale motieven daarbij een rol speelden. "Je ziet vaker dat volksvertegenwoordigers renovatieplannen omarmen. Misschien dat de verkiezingen die toen speelden van invloed waren. Want hoe je het ook wendt of keert: bewoners zijn natuurlijk kiezers." "We hadden onze poot stijf kunnen houden", vindt hij ook nu nog. "Omdat de peildatum was afgegeven, stond Eigen Haard volledig in haar recht. Maar was daar iemand iets mee opgeschoten? Als woningcorporatie heb je belang bij een goede verstandhouding met je buurtbewoners. Ook wilden we de goede relatie met de deelraad in stand houden. Dan wordt het moeilijk om vol te houden." In 2007 Krakers hebben in 2008 de nummers 4, 10 en 16 bezet. 3 laat Eigen Haard daarom weten de even zijde alsnog te willen renoveren. Met de opbrengst van de verkoop zal de sociale nieuwbouw aan de overkant bekostigd moeten worden. Het is een bekend beleid, dat woningcorporaties vaker bezigen. Verder kijken Even klinken dan nog buurtverzoeken om ook de woningen aan de overkant te renoveren, maar dat is de corporatie een brug te ver. "Het was al een forse tegenvaller dat we een compleet nieuw plan moesten ontwikkelen. Nog meer op het project toeleggen was niet acceptabel", meent Van de Laarschot. Hij wijst op de verschillen met marktontwikkeling. "Als je als marktontwikkelaar geld wilt verdienen, dan herstel je de funderingen en verkoop je de boel zo snel mogelijk. Maar zo werkt het bij woningcorporaties niet. Want wat gaat er dan met de woningen gebeuren? Verloederen ze verder, dan schaad je gelijk je bezit aan de overkant ook. Soms moet je als woningcorporatie verliezen kunnen nemen en verder kunnen kijken dan alleen naar morgen." Kraakacties Het is inmiddels 2008 en de straat ligt er vervallener bij dan ooit. Eigen Haard besluit om het architectenbureau Hooyschuur uit Wormerveer naar de tekentafel terug te sturen, met de opdracht om binnen de bestaande structuren koopwoningen te ontwerpen in het duurdere segment. Haast is intussen geboden; krakers hebben de nummers 4, 10 en 16 bezet, wat ? niet overdreven ? voor een explosief sfeertje zorgt. Om meer kraakacties te voorkomen, besluit Eigen Haard in de overige leegstaande woningen antikrakers te plaatsen, wat weer tot pesterijen vanuit de krakershoek leidt. Omwonenden beginnen te klagen over overlast. Nadat het getreiter steeds meer toeneemt, dreigt de boel zelfs uit de hand te lopen. Geregeld moet de politie in actie komen. "Je zou misschien denken dat na onze tegemoetkoming het rumoer zou verstommen, maar niets bleek minder waar", vertelt Van de Laarschot. "Toen de toenmalige burgemeester Job Cohen via zijn ambtenaren ging verzoeken om vooral haast te maken, wisten we dat het bijna twaalf uur was." De politieke druk mist haar uitwerking niet. In nauwelijks twee jaar tijd ontstaat een nieuw plan voor elf te renoveren koopwoningen aan de even zijde, en twintig nieuw te bouwen huurwoningen aan de andere zijde. De oneven zijde van de Schoolstraat is reeds gesloopt, de even zijde staat in de steigers. Aan beide zijden stammen de achttien nummers uit de laat- negentiende eeuw, met voornamelijk huurders als bewoners. Nadat het getreiter steeds meer toeneemt, dreigt de boel zelfs uit de hand te lopen. Geregeld moet de politie in actie komen. 4 Uitvoerend aannemer voor de renovatie wordt Bouwbedrijf Deurwaarder uit het Westfriese Warmenhuizen. Begin 2011 gaat de renovatie dan toch van start. Samenvoeging Inpandig kiest de corporatie voor horizontale samenvoeging van de woningen, op nummer 14 na, dat als compleet herenhuis zal blijven bestaan. "Alle pandjes hebben extreem kleine beukmaten van hooguit vier meter, met dus heel smalle kamertjes. Verticaal samenvoegen was voor ons geen optie. Dat zou zeker ten koste gaan van de afzetbaarheid", licht Van de Laarschot de keuze toe. Uiteindelijk ontstaat het volgende woonprogramma: op de nummers 4 tot en met 8 komen 6 appartementen, waarvan de onderste met twee lagen. De nummers 10/12 en 16/18 krijgen 4 woningen, elk met twee lagen. Het herenhuis ten slotte blijft bestaan uit 4 aaneengesloten lagen, met eronder nog een souterrain. De verwachte prijzen lopen flink uiteen: van drie ton voor de kleinste appartementen, tot circa negen ton voor het herenhuis. De nieuwbouw aan de overkant kan wel doorgang vinden. Voor de huidige woningen komen 20 huurwoningen in de plaats, waarvan 12 stuks sociale huur en de overige 8 in de vrije sector. Onder de nieuw te bouwen woningen komt een parkeergarage, waarvan ook een aantal huiseigenaren van de overkant gebruik kan maken. Een van de renovatie-insteken was het zoveel mogelijk ongemoeid laten van de bestaande bouwmuren. Niet louter om financi?le redenen, zegt Van de Laarschot. "Iedereen weet dat doorbraken veel geld kosten, maar daar was het ons niet alleen om te doen. Op zich waren de cascos ? op wat herstelwerkzaamheden na ? nog goed genoeg om ze te laten staan. Forse doorbraken hadden de constructieve staat zeker zwakker gemaakt." Ook in architectonisch opzicht had hij redenen niet te veel aan de woningen te versleutelen. Alleen dan immers kon het project aanspraak maken op de Beter Verbeteren-subsidie, een door de overheid ingestelde subsidiepot voor behoud van beschermde stadsgezichten. "Zaak was, het aanzicht van de pandjes exact terug te brengen naar hoe het vroeger was. Dan is het niet logisch om kamerbrede ruimtes te cre?ren, terwijl de gevels smalle beukmaten vertonen. Het aanzicht van de buitenkant moest kloppen met wat je binnen zou aantreffen." Grondig Bouwkundig onderscheidt het werk zich niet veel van soortgelijke renovaties. Om te beginnen krijgt elke woning een nieuwe fundering. Die werkzaamheden zijn intussen al enige tijd achter de rug. Zoals vaker bij binnenstedelijk werk gebeurde dit via trillingsarm heiwerk en in de muur opgelegde constructievloeren. De verdiepingvloeren zullen worden opgekrikt tot ze weer waterpas liggen. Daarbij 5 zullen bestaande balklagen waar nodig worden verzwaard. De oorzaak, scheefstand, blijft verder ongemoeid. Wel wordt die zoveel mogelijk aan het oog onttrokken. Daarnaast worden ook de daken en het dakbeschot aangepakt. De shingles die er nu nog op liggen gaan eraf, om plaats te maken voor precies dezelfde soort dakpannen die er ruim honderd jaar terug ook op lagen. Uit de gevels verdwijnen de bestaande kozijnen, die vervangen zullen worden door nieuwe hardhouten exemplaren, gevuld met isolatieglas. Authentieke detailleringen komen terug. Verder krijgt het metselwerk een reinigingsbeurt, wordt het voegwerk vervangen, en vinden waar nodig reparatiewerkzaam heden plaats. Wat ontsluitingen betreft krijgt elke woning een separate toegang met een eigen trappenhuis. Een aantal voordeuren wordt loos, omdat er minder woningen terugkomen dan voorheen. Positief Nu het treintje eenmaal loopt, gaat het werk voorspoedig. Van de Laarschot verwacht dat de woningen ergens in november dit jaar kunnen worden opgeleverd. De tien woningen en het herenhuis zullen als bestaande bouw worden verkocht, met pre-sales als aanloop. Het zal nog even duren voordat ook de nieuwbouw zover is. Graag had Van de Laarschot de woningen gelijktijdig met de renovatie omhooggetrokken, maar de gecompliceerde (grond)waterstroom richting het Vondelpark speelde daarbij parten. Onderzoeken wijzen uit dat de damwanden voor de parkeergarage alsnog getrokken moeten worden. Wel is de sloop reeds enige tijd afgerond. Volgens verwachting zal de nieuwbouw in oktober van start kunnen gaan. Ofschoon het werk uiteindelijk geld zal kosten, wil Van de Laarschot niet van een slecht project spreken. De corporatie heeft zijn goede wil getoond, waardoor de relatie met de buurt sterk is verbeterd. Ook is de verstandhouding met het stadsdeel weer prima op orde. Zeker nu de renovatie vordert, wordt hij hoe langer hoe positiever over het eindresultaat. "Als je er puur vakinhoudelijk naar kijkt, is het eigenlijk een heel mooi project geworden. De woningen zullen hun oorspronkelijke charme weer terugkrijgen ? op een uitzonderlijk mooie locatie bovendien. Dat we af en toe op projecten moeten toeleggen, weten we. Maar we zijn een stabiele organisatie, die elke keer nauwkeurig blijft kijken of ontwikkelingen haalbaar zijn. Alleen dan ben je in staat om ook in de toekomst te kunnen blijven bouwen."