renda special 2012/1 perspectief voor corporaties en aanbieders20 perspectief voor corporaties en aanbieders die vragen. Een eenduidig antwoord blijkt echter niet te geven. Elke situatie vraagt van iedere partij weer een eigen benadering. Wat een corporatie of een aanbieder het beste kan doen, is bijvoorbeeld sterk afhankelijk van de ontwikkelingen in energieprijzen en de algemene economische situatie. De ene situatie vereist andere acties en biedt andere mogelijkheden en kansen dan de andere. Partijen beschikken daarbij over wat je een `regelpaneel' zou kunnen noemen; een palet van mogelijke acties die ze kunnen inzetten, met `knoppen' waar in meer of mindere mate aan wordt gedraaid. Onder `aanbieders' worden hier al die partijen verstaan die concrete producten, diensten of concepten leveren die passen binnen het kader van de Slim&Snel-opgave. Het gaat dus niet alleen om leveranciers of ontwikkelaars van technische producten, maar ook om projectontwik- kelaars, architecten, ingenieursbureaus en bijvoorbeeld financiers. Een derde van de huidige woningvoorraad in Neder- land stamt uit de jaren zestig en zeventig. Een groot deel van die woningen is seriematig gebouwd en heeft vergelijkbare kenmer- ken. Niet alleen vanwege bouwtechnische redenen, maar ook omdat ze niet meer aan de huidige eisen voldoen wat betreft woon- comfort en energiezuinig- heid, zijn deze woningen eraan toe aangepakt te worden. Er is daarbij een grote behoefte aan slimme en snelle renovatiemetho- des met zo min mogelijk overlast voor bewoners en bij voorkeur in bewoonde staat. Een grote groep professionals houdt zich momenteel binnen het programma Slim&Snel intensief met deze opgave bezig. Dit gebeurt onder meer door onderzoek, dat concreet naar voren brengt wat betrokken partijen zoal kunnen doen op dit vlak. In dit artikel gaat het daarbij om het handelingsperspec- tief voor corporaties en de aanbiedende marktpartijen. tekst anke van hal en anne marij postel anke van hal is hoogleraar sustainable building & development op nyenrode business universiteit en praktijkhoogleraar sustainable housing transformation aan de tu delft. anne marij postel is als onderzoeker betrokken bij het programma slim&snel. foto's energiesprong Er is behoefte aan een grootschalige slimme en snelle aanpak van woningen uit de jaren zestig en zeventig die niet alleen leidt tot toename van de algemene kwaliteit van woningen en die het woongenot voor de bewoners laat toenemen, maar die ook tot vergaande energiebesparing leidt. De energiekosten gaan tenslotte een steeds groter deel van de woonlasten bepalen. Om tot die slimme oplossingen te komen en ze uiteindelijk gerealiseerd te zien, is er inzet nodig van meerdere partijen, zoals corporaties, bewoners, overheid en aanbieders. Al die partijen hebben ook belang bij die slimme en snelle oplossingen: corporaties willen graag hun woningen verbeteren, bewoners willen een zo laag mogelijke energierekening, de overheid wil de CO2 -uitstoot terugdrin- gen, en voor aanbieders liggen er (nieuwe) marktkansen. Maar waar liggen daarbij de beste kansen? In onderzoek ? uitgevoerd in het kader van Slim&Snel (zie kader) ? wordt antwoord gezocht op renda special 2012/1perspectief voor corporaties en aanbieders 21 OvErEENkOmStEN Dit artikel gaat over het handelingsperspectief van corporaties en aanbieders. Waaruit bestaat hun palet aan actiemogelijkheden? Welke acties zijn wanneer effectief en waar liggen prioriteiten? En aan welke activiteiten kunnen zij het best hun energie besteden? Het blijkt dat de regelpanelen voor aanbieders en corporaties grote overeenkomsten hebben. Voor beide partijen zijn er vijf overeenkomstige knoppen: (1) een goede aansluiting op belangen van klanten, (2) het bijdragen aan samenwerking, (3) het verlagen van kosten, (4) het optimaliseren van communicatie en (5) het benutten van hogere schaalniveaus. Voor corporaties geldt bovendien dat het verbeteren van beleid en interne organisatie van groot belang is. AANSluItEN Op bElANgEN Het lijkt een open deur, maar voor zowel corporaties als aanbieders is het aansluiten op wat de klant werkelijk wil cruciaal bij de renovatieop- gave van de bestaande voorraad ? zij het deels vanuit een ander perspectief. Voor aanbieders zijn de klanten in dit verband deels woningcorporaties, maar ook, via de corporaties, bewoners. Meestal beperkt de aandacht van aanbieders zich tot de milieu- en kostenvoor- delen van een energiebesparende maatregel. Maar er zijn vaak veel meer voordelen, zoals een beter binnenklimaat. Aanbieders kunnen extra marktkansen cre?ren door kwaliteit toe te voegen aan hun producten of diensten. Zoals het verlenen van extra service; een zorgvuldige afwerking, het beperken van overlast, en het en passant verhelpen van bestaande problemen. Zo kunnen bedrijven nieuwe vormen van dienstverlening cre?ren die zorg van corporaties wegneemt. Het ligt voor de hand dat renovatieprojecten moeten aansluiten op de behoeften van bewoners, zeker als deze ook na de ingreep in de woning blijven wonen. Maar zijn die behoeften wel goed in beeld, ook waar deze minder uitgesproken zijn? Professionals denken vaak te weten wat bewoners wensen en waar hun belangen liggen, zonder zich echt in een specifieke situatie te verdiepen. Daardoor worden kansen gemist om bewoners te enthousiasmeren. Aspecten als gezondheid, brandveiligheid, geluidsoverlast, comfort, leefbaarheid en leefomgeving (sociale kwaliteit) kunnen met Slim&Snel-projecten ook worden geadresseerd. Zo waarderen bewoners uit het project Koningsvrouwen van Landlust in Amsterdam het feit, dat er in de nieuwe installatieruimte bij de voordeur tegelijk ??k schoenberging werd ingericht. ENthOuSIASmE Uit het onderzoek blijkt dat het enthousiasme voor projecten onder bewoners groter wordt, naarmate ze herkennen dat de ingrepen hen voordelen bieden. Die voordelen zijn niet altijd meteen evident. Het ervaarbaar maken van plannen, bijvoorbeeld door middel van een demonstratiewoning of een excursie, is niet alleen belangrijk voor bewoners, maar ook voor (medewerkers van) de corporaties. Een demonstratiewoning biedt de uitvoerende partijen bovendien de kans de beoogde technische uitwerking van het project uit te testen. Een vanzelfsprekend belang van bewoners is natuurlijk dat hun woonlasten niet stijgen. Huurders willen weten wat de consequenties zijn op dit gebied en of er garanties zijn. Hier is nog winst te behalen, ook in het aanbod van aanbiedende partijen. Verschillende corporaties onderzoe- ken de mogelijkheden om aantrekkelijke woonlastenmodellen te ontwikkelen, onder meer door op te treden als energieleverancier. Het hebben van keuzemogelijkheden is zeker in het belang van huur- ders. Het enthousiasme van bewoners wordt groter door differentiatie te realiseren binnen projecten en tussen woningen of complexen. De uitdaging is te zoeken naar hoeveel maatwerk mogelijk is binnen stan- daardisatie. Vaak kan sowieso onderscheid gemaakt worden in de renda special 2012/1 perspectief voor corporaties en aanbieders22 aanpak van gevel en binnenzijde van de woningen. Het aanpakken van bestaande woningen in bewoonde staat levert overlast op voor de zittende huurders. Een goede planning en zorgvuldige afstemming met bewoners is dus cruciaal, evenals nazorg. Overlast beperken kan ook door bewoners bijvoorbeeld een korte vakantie aan te bieden, terwijl in hun woning de meest ingrijpende aanpassingen plaatsvinden. Dan kan effici?nter worden doorgewerkt. Wanneer bewoners worden betrok- ken bij het planvormingsproces, vergroot dat het draagvlak. Niet alleen omdat ze zo meer inzicht krijgen in de plannen en er invloed op kunnen uitoefenen, maar ook kunnen deze bewoners een ambassadeursrol vervullen naar anderen die minder betrokken zijn. Een project is tot slot pas echt succesvol wanneer een corporatie in de ogen van bewo- ners boven verwachting presteert. Wees dus realistisch in wat je belooft, maar maak m??r waar. Aanbieders kunnen corporaties helpen dit te verwezelijken. OrgANISAtIE vErbEtErEN Het op snelle en slimme wijze verduurzamen van woningen ? bij voor- keur in bewoonde staat ? kan andere manieren van denken en werken vereisen dan gebruikelijk. Dat geldt voor alle betrokken partijen en zeker ook voor de opdrachtgevende partij. Een belangrijk aspect hierbij is de focus verschuiven van de korte naar delange termijn. Een consequen- tere langetermijnvisie en -planning die meer gebaseerd is op levensduur- denken, vergroot de mogelijkheden om te investeren en kan een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de ingrepen. Hierbij is het van belang nieuwe modellen te ontwikkelen in planontwikkeling, interne organisatie en opdrachtverlening. Denk bijvoorbeeld ook aan het ? waar zinvol ? ontschotten van groot onderhoud, renovatie en mutatieonder- houd. Een en ander vraagt ook iets van de organisatie van corporaties. Knel- punten kunnen eenvoudiger worden opgelost met een heldere besluit- vormingsstructuur, waarin partijen verantwoordelijkheid krijgen voor het duurzaamheidsvraagstuk. Hierbij kan gedacht worden aan een slechte communicatie tussen (hi?rarchische) lagen, gebrek aan interesse bij de Raad van Bestuur, onduidelijke afbakening van `duurzaamheid', en het gebrek aan inzicht in welke argumenten de Raad van Bestuur overtui- gen. Het benoemen en faciliteren van duurzaamheidsambassadeurs binnen de organisatie kan een corporatie ondersteunen bij het blijven focussen op het realiseren van duurzaamheidsdoelstellingen. SAmENwErkEN Om de ambitieuze doelen van Slim&Snel te kunnen behalen, zijn inge- nieuze oplossingen nodig die snel worden uitgevoerd. Dat vraagt om een goede samenwerking tussen aanbiedende partijen; niet alleen in de uitvoering, maar ook bij het bedenken van nieuwe concepten en die gezamenlijk aanbieden aan opdrachtgevers. Zo kunnen innovaties ontstaan in producten, en ook door het combineren van producten en diensten. Een voorbeeld is het in ??n hand uitvoeren van de totale renovatie, inclusief onderhoud. Dit vereist ook dat corporaties hun vraagstelling ? wat willen ze uiteindelijk bereiken in hun renovatiepro- jecten en wat zijn daarbij hun prioriteiten ? zo helder mogelijk maken. De markt heeft er behoefte aan dat de uitvraag functioneler en meer in termen van prestatiedoelen wordt geformuleerd. Pas daarna kan de keten met gepaste antwoorden komen en kan innovatie ontstaan die ?cht aan de behoefte van corporaties voldoet. De mogelijkheden voor een succesvolle Slim&Snel-aanpak worden groter wanneer projecten anders dan traditioneel worden aanbesteed. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aanbesteden op basis van prestatieaf- spraken in plaats van bestek, en andere vormen die niet alleen gericht zijn op prijs maar ook op kwaliteit, en/of rekening houden met een langetermijnvisie (levensduurkosten). Daarnaast kunnen door samen te werken ook kosten worden bespaard. SlIm&SNEl In het programma Slim&Snel houdt een grote groep professionals zich intensief bezig met een specifieke opgave in de bestaande woningbouw. Het duurzaam renoveren van de seriematig gebouwde (huur)woningen uit de jaren zestig en zeventig op een slimme en snelle manier, liefst in bewoonde staat en met zo weinig mogelijk overlast voor de bewoners. Dit programma bestaat uit een netwerk van professionals uit de hele bouwketen die de krachten bundelen; een praktijkprogramma dat daadwerkelijk tot aanpak van woningbouwpro- jecten leidt en een onderzoekstraject. De resulta- ten uit het onderzoekstraject vormen de basis voor activiteiten binnen het praktijkprogramma. Het programma is ontwikkeld op initiatief van Nyenrode Business Universiteit en EnergieSprong en wordt uitgevoerd in samenwerking met veel marktpar- tijen, TU Delft en Hogeschool Utrecht. De bewoners uit het project Koningsvrou- wen van Landlust in Amsterdam waarde- ren niet de nieuwe installatie an sich, maar het feit dat er in de nieuwe instal- latieruimte bij de voordeur tegelijk ??k schoenberging werd ingericht. renda special 2012/1perspectief voor corporaties en aanbieders 23 kOStEN vErlAgEN Hoe zit het met de financiering van Slim&Snel-projecten? In principe hoeven deze niet m??r te kosten dan andere projecten om woningen energiezuinig te renoveren. Bovendien zijn er verschillende aankno- pingspunten voor het verhogen van kosteneffici?ntie. Zo is door ketenintegratie (en processamenwerking) een betere prijs-kwaliteitver- houding mogelijk. Sowieso werkt het kostenverlagend om bij aanbe- steding veel aandacht te besteden aan het voortraject. Als idee?n realistisch en op haalbaarheid worden gecheckt, en een goede plan- ning en projectorganisatie worden opgezet, beperkt dit de doorlooptijd van een project ?n is het kostenbeheersend. Door aanbieders bij aanbesteding mee te laten denken over de uitwerking van het project (marktconsultatie en co-makership), en deze uitwerking als criterium bij de aanbesteding mee te laten wegen, is de kans op financieel aantrekkelijke concepten ook groter. Bij ketensamenwerking zijn ook nieuwe verdienmodellen mogelijk, gebaseerd op gelijkheid tussen partijen en transparantie. Voorwaarde is wel dat er vertrouwen is tussen betrokken partijen om risico's te verkleinen. Het inzien en behartigen van gezamenlijk belang is voor het welslagen hiervan een voorwaarde. Daarbij kan de bouwbranche nog veel leren van andere branches, waar ketenintegratie vaak al meer gebruikelijk is dan in de bouw. Ook kan gezocht worden naar nieuwe vormen van financiering. Denk hierbij aan leaseconstructies, het cre- eren van financieringsruimte door (`sociale') verkoop en aan een woonlastenbenadering, of aan nieuwe regelingen met financieringsor- ganisaties. Slim&Snel-projecten kunnen ook worden ge?ntegreerd in projecten waarvoor externe financiering wordt verkregen. Inspiratie is bovendien te vinden in het buitenland. In Groot-Brittanni? wordt bijvoorbeeld een aanpak uitgewerkt waarin ? na een energie- audit ? eigenaar-bewoners ?n huurders energiebesparende maatrege- len kunnen laten uitvoeren zonder daarbij te hoeven investeren. De kosten worden betaald en afgeschreven via de energierekening en dit contract is overdraagbaar aan volgende bewoners. Door kosten integraal te benaderen en de focus dus niet alleen te richten op de investeringskosten maar op de gehele exploitatietermijn, wordt er meer mogelijk. Dit betekent niet zozeer dat de kosten naar beneden gaan, maar wel dat zich meer mogelijkheden voor financiering voordoen. Integraal benaderen gaat tevens suboptimalisatie tegen. Overigens kunnen korte terugverdientijden dan nog steeds een probleem vormen. Kostenbesparing is natuurlijk ook mogelijk door nieuwe producten en productiemethoden (zoals prefabricage), maar ook in het standaardise- ren van producten. Dakkapellen bijvoorbeeld zijn tegenwoordig op bijna elk dak snel te plaatsen. Vanuit diezelfde gedachte zijn nog veel meer producten mogelijk die snel te verwerken zijn in de naoorlogse woning- bouw, ook al verschillen die woningtypen onderling op punten. Er zou bij productinnovatie bijzondere aandacht moeten uitgaan naar de begane- grondverdieping: daar wordt de meeste energie gebruikt. COmmuNICAtIE vErbEtErEN Goed communiceren tussen corporaties, (samenwerkende) bedrijven en bewoners is bij dit alles belangrijk. Dat geldt voor alle fasen: ori?n- tatie, planontwikkeling, aanbesteding, uitvoering en in evaluaties. Wat dat laatste betreft kunnen ervaringen, zoals met pilots op het gebied van duurzaam renoveren, nog veel beter worden gedocumenteerd en gedeeld. Nu wordt vaak het wiel opnieuw uitgevonden. Communicatie met bewoners is natuurlijk essentieel. Dit is zeker zo indien het verkrijgen van het vereiste draagvlak voor projecten gevoe- Bij het renovatieproject de Koningsvrouwen van Landlust is in het doos-in-doosconcept meteen een lagetemperatuurver- warmingssysteem (ltv) en hoge- temperatuurkoelsysteem (htk) ge?ntegreerd, waarbij de individu- ele woon- en slaapvertrekken separaat kunnen worden gere- geld met wandthermostaten. De ventilatie wordt verzorgd door een balansventilatiesysteem. renda special 2012/1 perspectief voor corporaties en aanbieders24 lig ligt, maar ook om de vaart bij projecten te vergroten. Dat geldt beslist voor projecten waar woningen snel en in bewoonde staat worden gerenoveerd. Bewoners hebben behoefte aan betrouwbare, zorgvuldige, heldere ?n goed getimede informatie, en aan keuzemoge- lijkheden. En dat vereist ook tact en inlevingsvermogen. Ook in de gebruiksfase is communicatie belangrijk: hoe kunnen bewoners zelf bijdragen aan het realiseren van de beoogde energieprestaties? Een ander punt is: denk verder dan alleen de woning of de straat. Renovatieprojecten kunnen (ook financieel) aantrekkelijker worden door ze te combineren met plannen die er toch al zijn om een wijk te revitaliseren. En zeker op energiegebied zijn slagen te maken; denk aan collectieve en centrale vormen van energieopwekking, zoals warmtelevering en warmte-koudeopslag. Zowel corporaties als aanbie- dende partijen kunnen hierbij initiatief nemen. SCENArIO'S Al met al zijn er dus veel concrete actiemogelijkheden voor aanbieders en corporaties. Er kan aan heel veel knoppen worden gedraaid, op verschillende manieren. Maar wat het meest ge?igend is (voor de opgave als geheel of als marktkans), is afhankelijk van de situatie. Een situatie met oplopende energieprijzen vraagt om andere acties (en biedt andere kansen) dan wanneer deze stabiel blijven. In een situatie met afnemende werkgelegenheid in de bouwsector ontstaat een ander speelveld dan wanneer er volop werk is. Dat betekent dat er voor iedere partij dan ook andere triggers en mogelijkheden zijn om een succes te maken van verduurzaming van de bestaande woningbouw. Deze situa- ties, die niet rechtstreeks te be?nvloeden zijn door de betrokken partijen maar wel hun handelingsperspectief bepalen, noemen we scenario's. Voor corporaties relevante scenario's zijn bijvoorbeeld een stijgende energieprijs en een terugtredende overheid. Welk handelingsperspec- tief levert dit voor corporaties op? Dus aan welke knoppen kunnen zij dan (het beste) draaien? In een situatie met een terugtredende over- heid ligt het bijvoorbeeld voor de hand om veel energie te investeren in het verbeteren van samenwerkingsverbanden met aanbiedende partijen, en in nieuwe vormen van aanbesteding en financieringsmodel- len. Bij een stijgende energieprijs wordt het woonlastenmodel steeds belangrijker en ligt een accent op het afstemmen op belangen van bewoners voor de hand. Het verkrijgen van medewerking van bewo- ners voor renovatieplannen zal dan echter niet zozeer een probleem zijn; voor hen zullen voordelen van de voorgestelde maatregelen immers eerder evident zijn dan wanneer energieprijzen stabiel blijven. `Kosten' krijgt in beide scenario's een ander accent: in het ene geval gaat het primair om het belang van bewoners (woonlasten), en in het andere geval ligt de focus bij de exploitatielasten en investeringsruimte voor de corporaties. Het bedienen van de knop `hoger schaalniveau benutten' kan zowel bij stijgende energieprijzen als bij een terugtre- dende overheid van belang zijn, ook weer op verschillende manieren. En zo zullen ook aanbiedende partijen, overheden en huurders hun regelpaneel weer anders bedienen, wanneer zich andere scenario's voordoen. Kortom: bij de verschillende scenario's zijn verschillende actiemogelijkheden (knoppen) van belang, en zullen acties anders worden uitgewerkt. SAmEN mEt ANDErEN In dit artikel is beschreven hoe aanbiedende partijen en corporaties een bijdrage kunnen leveren aan het verduurzamen van de bestaande woningbouw uit de jaren zestig en zeventig. Maar ze staan daarin niet alleen. Ze hebben ieder hun eigen regelpaneel, en andere partijen zoals bewoners en overheden, evenzo. Alle partijen uit de keten kunnen een positieve rol spelen bij het behalen van het uiteindelijke doel: een slimme en snelle verduurzaming van gestandaardiseerd ontwikkelde woningen uit de jaren zestig en zeventig. In bewoonde staat! SOltAg Het Deense SOLTAG-concept is een voorbeeld van een totaalcon- cept geschikt voor verduurzaming van woningbouw uit de jaren zestig en zeventig. Het betreft een zelf- voorzienende unit die onder meer te plaatsen is op bestaande woning- bouw (optoppen). Deze unit produ- ceert energie (onder andere met zonthermische voorzieningen en PV) en heeft een gezond binnenklimaat. De woning kan onder meer worden geplaatst op bestaande meerverdie- pingscomplexen, zonder aangeslo- ten te hoeven worden op de bestaande energievoorzieningen in het gebouw. De unit is CO2 -neutraal en heeft een energiegebruik dat de helft bedraagt van de Deense stan- daard voor nieuwbouw. Het Deense SOLTAG-concept adamm?rkvoordeveluxgroep