nr 4 2013 project16 102 flats, verdeeld over drie complexen, goed was, besloot Ymere in 2010 tot renoveren. De werkzaamheden zijn in zomer 2012 begonnen; de oplevering is gevierd op 27 september 2013. acHterstallig onDerHouD Na het besluit om tot renoveren over te gaan, wilde de woningcorpora tie de panden meteen goed aanpakken. "De uitstraling van de complexen aan de Engelandlaan was ouderwets en had wel iets weg van oude Oostblokflats", vertelt Rob Kleijn, manager Klant en Vastgoed na de renovatie staan de 102 portiekflatwoningen uit de jaren zestig aan de enge- landlaan in Haarlem er weer netjes bij. Het contrast met de toestand v??r de renova- tie is groot; het waren `oost- blokflats' met een verouderd verwarmingssysteem en een laag energielabel. nu heeft het merendeel van de wonin- gen een a-label en heeft de buitenzijde van de flats een eigentijdse uitstraling gekre- gen. Bewoners zijn tevreden, maar spreken wel over een ingrijpende renovatie. oostblokflats krijgen eigentijdse uitstraling project tekst joop van vlerken foto's architektenburo hans wagner De appartementencomplexen aan de Engelandlaan van woningcorpora tie Ymere stonden er in 2010 niet al te best bij. De flats hadden een collectieve cvketel, een open geiser in de keuken, de vensters waren van enkel glas, er was houtrot in de kozijnen, slechte isolatie en een monotoon gevelbeeld. De corporatie stond dan ook voor de keuze: slopen of renoveren? De drie portiekflats werden in de jaren zestig gebouwd in het stadsdeel Schalkwijk in Haarlem en zijn ruim opgezet. In die periode werd in de wijk veel hoogbouw neergezet om aan de grote woonvraag te voldoen vanwege de bevolkingsexplosie. De straten in het stadsdeel zijn breed en er is veel groen. Omdat de indeling van de nr 4 2013project 17 bij Ymere in Haarlem. "Op een gegeven moment waren alle lapmidde len op. Je kunt met planmatig onderhoud niet alles opvangen. De gebouwen hadden te kampen met achterstallig onderhoud, en nog een keer de kozijnen schilderen was daarom geen optie." En zo kwam Ymere uit bij grootschalig onderhoud. Kleijn legt uit: "Een van de goede dingen aan de flats was de plattegrond. Een groot deel van de wonin gen heeft vijf kamers en een oppervlakte van 115 m2 . De andere wonin gen zijn vierkamerflats met een oppervlakte van 83 m2 . Dat is toch een behoorlijke oppervlakte voor appartementen uit die tijd." Vanwege die goede indeling maakte de corporatie de keuze voor verlen ging van de exploitatie met ten minste 25 jaar. "Toen zijn we, samen met de bewoners, met het plan aan de slag gegaan. We wilden van tevoren goed nadenken over wat we wilden", zegt Kleijn. "Het was een hele uitdaging en een ambitieus project. Omdat we de woningen langer willen door exploiteren, vinden we het belangrijk dat er een goed energielabel aan hangt. En aangezien de flats een Glabel hadden, was het duidelijk dat we ingrijpend moesten renoveren. Dat wilden we zo duurzaam moge lijk aanpakken, maar geld om bijvoorbeeld zonnepanelen te plaatsen, was er niet." Kleijn vertelt dat een meerderheid van de woningen, ondanks de beperkte middelen, na de renovatie uitgekomen is op energielabel A en een aantal woningen op label B. Naast de aanpak van de verwarmingsin stallatie, de aanleg van mechanische ventilatie en de isolatie van de gebouwschil, werden ook de kozijnen vervangen, kregen alle woningen HR++glas, werden alle toegangsdeuren van de woningen vervangen en werden er slimme meters geplaatst. Samen met de uitbouw van de entree zorgen de ingrepen nu voor een nieuwe, eigentijdse uitstraling van de flats. De renovatie was door deze maatregelen uiteindelijk niet goed koop. "Maar nu kunnen de woningen er weer voor 25 jaar tegenaan. In Haarlem staan nog meer van deze portiekflats, maar we weten nog niet of het haalbaar is om daar ook eenzelfde vergaande renovatie uit te voeren", aldus de manager Klant en Vastgoed. Omdat de woningen door de renovatie flink verbeterd zijn, berekent Ymere wel een huurverhoging door. "De huur gaat met 42 euro per maand omhoog. Maar doordat de stookkosten gemiddeld met ongeveer 35 euro per maand omlaag gaan, is de netto huurstijging erg klein." lastige scHilisolatie Om te komen tot een beter energielabel, is de schil van het gebouw behoorlijk onder handen genomen. Dat was niet eenvoudig, weet Paul Bos, projectleider bij Heddes Bouw & Ontwikkeling, aannemer van het project. "We hebben eerst tempex tegen de buitenmuren geplaatst. Daar overheen is een stuclaag gekomen en daar weer overheen hebben we steenstrips geplakt", somt hij op. "Omdat was gekozen voor deze manier van schilisolatie moesten we aan allerlei voorwaarden voldoen. Zo mocht het gewicht van de steenstrips niet te groot zijn en nr 4 2013 project18 konden we die alleen bij een bepaalde temperatuur bevestigen. Om de schilisolatie volgens de voorwaarden en op de goede manier aan te brengen, moest het overdag namelijk minimaal 5 ?C zijn en mocht het `s nachts niet vriezen. Zo stond het hele gebouw in november in de stei gers, maar moesten we het werk stilleggen omdat het te koud was voor het aanbrengen van de isolatieschil." Dat laatste heeft volgens Kleijn van Ymere veel problemen veroorzaakt in het eerste blok dat gerenoveerd werd. Het leidde tot grote overlast voor de betreffende bewoners. "Door de problemen met het aanbrengen, heeft het eerste blok van november tot april in de steigers gestaan en kon er eigenlijk niet gewerkt worden. Op een gegeven moment gaan mensen dan natuurlijk toch klagen", vertelt hij. Het plaatsen van een nieuwe hrketel leidde, in combinatie met de schi lisolatie, in iedere woning tot een extra labelstap. "In de complexen was ??n centrale verwarmingsketel die het hele complex van warmte voor zag", volgens Kleijn. "Dat systeem was ineffici?nt en verouderd. Door de keuze voor een nieuwe hrketel in elke woning, werden de apparte menten veel energiezuiniger en konden ook de oude, open geisers vervangen worden. Die waren veel te oud en de risico's van die dingen zijn te hoog. Daarom hebben wij als woningcorporatie het beleid om al deze open geisers uit onze complexen te halen." Bos vertelt dat het plaatsen van de hrketels een intensief proces was. "In iedere woning moest een cvketel geplaatst worden. Dat moest binnen een dag gebeuren, omdat de renovatie in bewoonde staat plaatsvond. En omdat we ook meteen de rookkanalen moesten aanleggen, was het belangrijk dat we gelijktijdig in drie appartementen onder elkaar konden werken. Dat vereiste nogal wat planning en organisatie. Dat gold trouwens ook voor het vervangen van de kozijnen, want die moesten er ook in ??n dag uit en weer in", aldus de projectleider. communiceren met BeWoners Het lastigste aspect aan deze renovatie, was dat deze in volledig bewoonde staat moest plaatsvinden, zo vindt aannemer Bos. Dat vereist namelijk een andere manier van werken. "We kwamen er al snel achter dat het heel belangrijk is om goede afspraken te maken", licht hij toe. "Ondanks gemaakte afspraken, kunnen bewoners het niet altijd waarde ren als er om zeven uur 's ochtends bij hen wordt aangebeld. Terwijl onze mensen dan wel graag aan de slag willen. Je bent soms volledig afhankelijk van de wil van de bewoner. Als die jou niet binnenlaat, komt het project achter te liggen op schema. Daarom was het wel eens nodig om een gesprek aan te gaan met bewoners en uit te leggen dat de bouw vertraging op zou lopen als zij ons niet binnenlieten." Op die momenten is het van belang dat er goed gecommuniceerd kan worden met mensen. Daarom heeft Bos bij de samenstelling van het renovatieteam rekening gehouden met de kwaliteiten van de werkne mers. "Je kiest dan toch voor een team waarvan je weet dat de communicatie met de bewoners goed zal verlopen. Ook onze uitvoer der heeft ervoor gezorgd dat bewoners zich geholpen voelden, samen met de opzichter van de woningcorporatie uiteraard. Zij waren bij cala miteiten altijd bereikbaar." Hoewel Heddes Bouw & Ontwikkeling aanvankelijk niet bij dit project betrokken was, kwam de opdracht uiteindelijk toch bij de aannemer uit Hoorn te liggen. Bos legt uit: "Aanvankelijk had Ursem Bouw deze aanbe steding gewonnen. Maar dat bedrijf ging voor de start van het project failliet. Omdat wij een deel van de opdrachtenportefeuille van Ursem over namen en Ymere een bekende klant van ons is, kwamen wij op het project aan de Engelandlaan terecht. Een groot deel van de voorbereiding van het project was al gedaan, wat op zich gunstig was. Hierdoor konden we direct aan de slag en liepen we nauwelijks vertraging op." nr 4 2013project 19 Belangrijke rol voor BeWoners De renovatie van de woningen aan de Engelandlaan was voor Ymere een zogenoemde Niet Ingrijpende Woningverbetering (NIW), zoals de corporatie dat noemt. "Die term kan enigszins misleidend overkomen, omdat een renovatie natuurlijk altijd ingrijpend is. Maar voor ons bete kent het dat we heel duidelijk kiezen voor de aanpak van de buitenzijde van de woningen. De binnenzijde wordt dus nadrukkelijk niet meegeno men. De bewoners krijgen bijvoorbeeld geen nieuwe badkamer, keuken of wc", licht manager Kleijn toe. Een andere voorwaarde voor een NIW project is dat de renovatie in bewoonde staat moet worden uitgevoerd. "Dat betekent wel dat de impact van de renovatie op bewoners groot is. Het is daarom logisch dat zij een belangrijke rol hebben gespeeld bij de aanpak van deze renovatie. Er was nog geen bewonerscommissie in dit complex en daarom heeft Ymere geholpen deze op te richten." Vervolgens is de bewonerscommissie van de Engelandlaan nauw betrokken geweest bij de ontwikkeling van het plan voor renovatie. Zo is er, om de betrokkenheid van de bewoners te vergroten, een bewo nersavond georganiseerd. Uiteindelijk bleek, ook na een aantal huisbe zoeken, dat ruim 80 procent van de bewoners akkoord ging met de renovatie. "Dat betekende voor ons in ieder geval dat we door konden gaan. Door bewoners zo veel mogelijk te betrekken bij het proces en het inrichten van een modelwoning, hebben ze zich een goed beeld kunnen vormen van de plannen en een bewuste keuze kunnen maken", vertelt Kleijn. Omdat er meer portiekflats uit de jaren zestig in Nederland staan die nog gerenoveerd moeten worden, heeft de manager Klant en Vastgoed nog wel een paar tips voor andere corporaties. "Het is heel belangrijk om goed te overleggen met bewoners. Als er een bewonerscommissie is, maak daar dan gebruik van. Dat kan een heel goede ingang zijn om met bewoners in gesprek te raken. Je kunt natuurlijk niet alle eisen van de bewonerscommissie inwilligen. Dat moet je ook goed kunnen uitleg gen", weet hij. Kleijn vindt dat zijn corporatie haar uiterste best heeft gedaan om het de bewoners zo veel mogelijk naar de zin te maken. "Zo hebben ze inspraak gekregen in de groenstroken voor en achter de woning, en hebben we op hun verzoek een aparte ingang gemaakt voor fietsers die direct naar de bergingen loopt." verBeterpunten De samenwerking tussen de aannemer en de woningcorporatie is goed verlopen, vinden ze zelf, maar had geen innovatief karakter. "Dit project is nog traditioneel aanbesteed. Sinds het begin van dit jaar worden al onze NIWprojecten in comakership gerealiseerd, maar dit project kwam daarvoor te vroeg", zegt Kleijn. Beide partijen zijn erg tevreden over de samenwerking tijdens het project, met name vanwege het feit dat er ondanks het faillissement van Ursem Bouw geen grote vertragin gen zijn ontstaan. Gevraagd naar wat hij de volgende keer anders zou doen, heeft Bos nog wel een verbeterpunt. "Een volgende keer zou ik het project in twee fases opdelen, zodat er een weersafhankelijke en een nietweersafhankelijke fase ontstaat. Dan kan de weersafhankelijke fase in het gunstige seizoen worden gerealiseerd. Doordat de fases elkaar nu zo snel opvolgden, leek het voor de bewoners of ze doorlie pen. Het geeft meer rust als zij tussen twee fases in even geen overlast ervaren", sluit hij af. cHaotiscHe renovatie Al 35 jaar wonen Hein Kramers (75) en zijn vrouw (65) aan de Engelandlaan. Het echtpaar heeft er zijn kinderen opgevoed, maar die zijn inmiddels de deur uit, vertelt Kramers. Hij is voorzitter van de bewonerscommissie van het gerenoveerde complex. Hoewel het gezin achteraf erg tevreden is over de renovatie, is er ook kritiek over de manier waarop deze verlopen is. "Ik wil het nooit meer meemaken. De eerste fase van het renovatieproject is ronduit chaotisch verlopen", zegt Kramers. "Dat kwam met name doordat de bouw lang heeft stilgelegen in de winter, waardoor het eerste blok van november tot april in de steigers heeft gestaan. Het is eigenlijk van de zotte dat zo'n project in bewoonde staat wordt uitgevoerd. In het begin was er veel overlast, in de latere fases van de renovatie is dat wel sterk verbeterd." Uiteindelijk is Kramer blij met de stijging van het comfort in zijn woning. "Je merkt wel dat de isolatie zijn werk doet. Verder is het fijn dat we nu allemaal een eigen cvketel hebben. Dat merk je bijvoorbeeld als je onder de douche staat, de straal is veel krachtiger", vindt hij. Ook de uitstra ling van de buitenzijde van de flats is volgens Kramer verbeterd. Met de bewonerscommissie, waar hij voorzitter van is, hebben ze best wat voor elkaar gekregen. "We hebben bijvoorbeeld mee mogen denken over de voor en achtertuintjes van het complex, en we hebben ervoor gezorgd dat de voorschotten voor de oude verwarming werden terugbetaald. Ook is de onkostenvergoeding voor bewoners dankzij ons verhoogd van 250 naar 450 euro. Hoewel dat voor sommige mensen nog niet genoeg was, omdat ze bijvoorbeeld nieuwe gordijnen moesten kopen", somt de 75jarige Haarlemmer op. De voorzijde van de woningen voor (l) en na (r) de renovatie.