Onvoldoende invloed 40 c Paradox Wonen is voor mensen in toenemende mate de belangrijkste vorm van zelfverwerkelijking, of de woning nou wordt gehuurd of gekocht. Het pro- bleem is echter dat ze zelf erg weinig mogelijkheden hebben de woning te be?nvloeden. Deze mogelijkheden beperken zich vaak tot het interieur en (kleine) verbouwingen in de bestaande woning. Gezien het aantal woonbla- den en woonprogramma's op televisie is dit inmiddels een hele industrie aan het worden. De vraag naar zeggenschap is er dus wel degelijk, maar de aanbieders op de markt geven er geen serieus antwoord op. Nog steeds is er niet echt een vraaggestuurde markt. Het offici?le woningtekort is groter dan 200.000 woningen. Gezien de om- vang van de woningproductie en de demografische ontwikkelingen, zal dit tekort in 2010 niet terug zijn gelopen tot de `Dekker-doelstelling' van 1,5 procent van de woningvoorraad (wat neerkomt op 105.000 woningen). De woningmarkt zit op slot en dat zal met de huidige bouwproductie ook nog wel even zo blijven. Overigens is de keuze in de koopsector momenteel veel groter dan die in de huursector. Waar je in de Randstad toch al gauw vijf tot zes jaar in- schrijftijd moet hebben om voor een huurwoning in aanmerking te komen, staan er ruim 125.000 bestaande koopwoningen te koop. Hiervan staan er ook behoorlijk wat leeg. Dankzij de Vinex-productie loopt de verkoop van nieuwbouw koopwoningen wel, maar ondanks deze productie neemt de druk op de woningmarkt niet af in steden als Utrecht, Amsterdam en Den Haag. Kortom: nieuwbouwwoningen verkopen nog steeds goed, maar er is nog geen sprake van echte concurrentie waardoor er weinig marktdruk is om tot innovaties te komen. Koopsegment Sommige ontwikkelende partijen kijken al wel wat verder vooruit. Zeker nu in de ruimtelijke spreiding van de demografische ontwikkelingen het begrip `krimp' aan de orde komt, wordt het voor aanbieders van woningen tijd om verder na te denken over het accommoderen van de bewonersvraag. Voor een klein deel zal hiervoor de oplossing gevonden worden in particulier opdrachtgeverschap, of vormen van collectief particulier opdrachtgever- schap. Ook kunnen de zogenaamde catalogusbouwers naar mijn mening een veel belangrijker rol spelen en betere producten leveren dan nu het geval is. Kijk maar naar de Duitse markt van Fertigha?ser (geprefabriceerde huizen) waar zelfs kwaliteitscertificatie aan de orde is. In het koopsegment speelt ook het grondbeleid een belangrijke rol. De uitgifte van vrije kavels loopt in het westen van Nederland toch maar moei- zaam, zeker op de Vinex-locaties. De oorzaak: dichtgetimmerde grondex- ploitaties? Geen zin bij de welstandscommissie en BWT om 50 individuele bouwaanvragen te behandelen in plaats van ??n van de ontwikkelaar? Angst voor Belgische toestanden? Veel excuses zijn al genoemd, maar vaak is het gewoon onwil. Deze onwil blijkt uit de praktijk waar vrije kaveluitgifte alleen betrekking heeft op kavels van minimaal 600 m2. Gezien de prijs van zo'n kavel loopt de afzet nooit snel, wat wel het geval is bij uitgifte ineens aan een ontwik- kelaar of corporatie. En kleinere kavels? Stel 300 m2, maal , 400/m2 komt neer op , 120.000: betaalbaar dus. Deze kleinere kavels vragen wel om een andere stedebouwkundige benadering, met een hogere dichtheid, en wellicht ook om twee-onder-??n-kappers in (collectief) particulier opdracht- geverschap. De andere belangrijke lijn bij het beter accommoderen van de bewoners- vraag is die van de consumentgerichte projectontwikkeling. Enkele jaren geleden waren bijna alle ontwikkelaars die zichzelf serieus namen, bezig met vormen van consumentgericht bouwen. Dat ging van een vrije keuze van de kleur van de tegeltjes, via een vrije keuze van de keuken- en de badkamerinrichting, tot en met het mogelijk maken van keuzes in platte- grondindelingen. Vaak beperkten de mogelijkheden zich tot keuzes die al- Paradox cOnvoldoende invloed Het blijft merkwaardig: je doet de aankoop van je leven, een woning, en je hebt er vervolgens nauwelijks zeggenschap over. Al jaren wordt de kanteling van een aanbod- naar een vraaggestuurde markt voorspeld. Maar wat komt hier eigenlijk van terecht? En wat zijn op dit vlak de verschillen tussen de koop- en de huursector? In dit artikel gaat Henk Westra, Universitair hoofddocent Housing Management aan de TU Delft en voormalig directeur van de SEV in op deze en andere zaken die verband houden met de positie van de consument. Onvoldoende invloed 41 c Paradox van de woning wordt gehuurd terwijl de binnenkant, de inbouw, wordt ge- kocht) door fiscale ingrepen onmogelijk, of ieder geval onaantrekkelijk is gemaakt. Woningcorporaties storten zich tegenwoordig steeds meer op projectont- wikkeling. Ze doen dit zelf (of soms via een zelfstandige dochter) om grip te hebben op het type, de prijs en de kwaliteit van de te ontwikkelen wonin- gen. Gezien de missie die corporaties hebben om ook voor mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien, passende en betaalbare woonruimte te leveren, is dit een gouden kans om huurders maximale zeg- genschap over hun woning te geven. Dit zou ook het (hoognodige) goede voorbeeld geven aan de commerci?le ontwikkelaars. b leen de eerste bewoners/kopers konden maken. Het is een stap vooruit, maar het leidt nog steeds niet tot permanente keuzevrijheid. Via program- ma's als IFD-bouwen [1] en Concept House [2] werd en wordt gewerkt aan bouwtechnische oplossingen om permanente flexibiliteit mogelijk te ma- ken. Dit vraagt vooral om innovaties in vloeren, leidingen en gevels. Wat de auteur betreft is de aanpak van prof. ir. John Habraken [3] over een schei- ding tussen drager en inbouw nog altijd de weg waarop we moeten voort- gaan. Het is goed in dit kader verder te denken over de gelaagdheid die in de zeggenschap nodig en gewenst is, van gemeenschappelijke beslis- singen (woonomgeving, woningscheidende zaken) tot absolute individu- ele zeggenschap (afwerkingsniveau [4]), en deze gelaagdheid te koppelen aan bouwkundige elementen. Maar de marktdruk is weer even weg en dus schieten de verdere ontwikkelingen bij de ontwikkelaars niet echt op en dat is jammer. Huursector In de huursector is het, ondanks een recente regeling voor zelf aange- brachte voorzieningen, nog slechter gesteld met de zeggenschap van de eindgebruiker. Ook huurders hebben behoefte aan zeggenschap over hun woning, maar helaas: ze zijn geen eigenaar en zeggenschap botst hier op het belang van de verhuurder om voor langere tijd een goed verhuurbaar product te houden. Ook op dit vlak valt nog veel te winnen. Het is daarom ontzettend jammer dat een innovatie als Koophuur (waarbij de buitenkant 1 Zie www.sev-realisatie.nl 2 Zie www.concepthouse.bk.tudelft.nl 3 J.N. Habraken. De dragers en de mensen, Amsterdam, 1961. Zie ook de Stich- ting Architecten Research (SAR) publicaties en de publicaties over Open Bouwen, van de OBOM-groep: www.obom.org. 4 Zie het proefschrift van Bernard Leupen, Kader en generieke ruimte, een onder- zoek naar de veranderbare woning op basis van het permanente, Rotterdam, 2002 cIr. Henk Westra Henk Westra is Universitair hoofddo- cent Housing Management bij de afde- ling Real Estate & Housing aan de fa- culteit Bouwkunde van de TU Delft en is voormalig directeur van de SEV. ILLUSTRATIE:D.FUENGSHUNUT