T.b.v. Renda Drs. Henri Busker Annemiek van de Burgt MA September 2013 - b13renov1 Toekomstscenario's woningcorporaties Rapportage 2Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 Inhoudsopgave 3Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 1.1 Managementsamenvatting ? Er heerst veel onzekerheid onder woningcorporaties in Nederland. Hoewel de daadwerkelijke effecten nog niet helemaal uitgekristalliseerd zijn, bereiden de woningcorporaties zich voor op de nieuwe situatie: zich richten op de primaire doelgroep, waarbij alleen nog maar de hoognodige nieuwbouw wordt gepleegd. ? De belangrijkste ontwikkelingen waar corporaties de komende 2 jaar mee te maken krijgen, zijn maatregelen m.b.t. efficiency en kostenbesparing, invloed van de Verhuurdersheffing en saneringssteun, veranderingen in het corporatiestelsel en beperking van de financi?le middelen voor investeringen. De belangrijkste activiteiten van corporaties voor de komende jaren zijn de zorg voor de primaire doelgroep (met een inkomen tot 34.000) en het waarbogen van de financi?le continu?teit. ? Het huidige overheidsbeleid heeft vooral effect op nieuwbouw (uitstel en afstel) en grootschalig onderhoud (uitstel). Kleinschalig/ dagelijks onderhoud wordt amper geraakt. Bijkomend probleem is de financi?le situatie van de woningcorporatie. Kon zij voorheen nog een deel van haar activiteiten (bijv. onderhoud) financieren vanuit de nieuwbouw en verkoop van woningen, nu is dat veel minder het geval. De bezuinigingen binnen corporaties zijn met name gericht het personeelskosten, het uitvoeren van minder of geen nieuwbouwactiviteiten en bezuinigingen op bepaalde activiteiten (m.n. leefbaarheid). Investeringen in leefbaarheid, wijkontwikkeling en zorg voor hogere inkomens worden flink teruggeschroefd. ? De belangrijkste knelpunten die zowel voor grootschalig onderhoud, dagelijks onderhoud als nieuwbouw opgaan, zijn betaalbaarheid, de grote tijdsinspanning voor de betrokken afdelingen en onderhoud dat niet duurzaam of energiezuinig genoeg wordt uitgevoerd. De voorgestelde verbeterpunten om deze knelpunten op te lossen, liggen voornamelijk op het vlak van samenwerking (communicatie en planning). Daarnaast voorzien corporaties een toenemend belang van totaaloplossingen in plaats van losse producten. ? Het is aan de aanbodzijde om grote bezuinigingen op onderhoud te voorkomen. Deze partijen moeten de corporaties er van overtuigen dat met hun kennis, vaardigheden en totaaloplossingen hetzelfde resultaat kan worden bereikt, maar dan tegen een gunstigere prijs. Hier is voor de aannemer, het vastgoedonderhoudsbedrijf, de installateur of fabrikant met name een rol weggelegd om kennis in te brengen, de corporatie te ontzorgen, afspraken na te komen en standaard maatwerk (concepten) te leveren. 4Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 1.1 Managementsamenvatting ? Een belangrijke stap in dit proces is ketensamenwerking: door middel van samenwerking worden ieders capaciteiten volledig benut. Ketensamenwerking wordt momenteel al mondjesmaat toegepast, maar staat voor de corporatiesector nog in de kinderschoenen. De eerste geluiden zijn positief, omdat het de corporaties uiteindelijk minder tijd ? en dus minder geld ? kost en de corporaties meer waar voor hun geld krijgen. Met ketensamenwerking ligt een optimaal resultaat voor zowel de opdrachtgever (goede kwaliteit woning tegen gunstige prijs) als voor de opdrachtnemer (winst) in het verschiet. 5Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 6Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 2.1 Aanleiding onderzoek ? In de uitgeverijwereld is de laatste jaren zowel de informatieconsumptie als het gedrag van adverteerders veranderd, en traditionele uitgeefconcepten zijn zelden nog een succes. Om op deze veranderingen in te spelen, heeft ?neas het multimediale kennisplatform Renda opgericht. Jaarlijks brengt Renda een themanummer uit, dat gebaseerd wordt op maatonderzoek. In 2011 en 2012 hebben ?neas en USP Marketing Consultancy themanummers uitgebracht met de titels `De Renda Renovatie Enqu?te' en `De bewoner centraal'. Dit jaar heeft ?neas USP wederom gevraagd om invulling te geven aan het themanummer, dit maal met de werktitel `Hoe maak ik mijzelf als woningcorporatie overbodig?'. ? De ervaring van Renda, BouwhulpGroep, VNU Exhibitions en USP is dat er grote verschillen bestaan tussen de vraagzijde (woningcorporaties) en de aanbodzijde (aannemers, toeleverende industrie). De aanbodzijde beschikt over de techniek en kennis om grote stappen te maken in de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad, maar de vraagzijde weet deze niet altijd te vinden of optimaal te benutten. Daarbij is de investeringsruimte van corporaties flink ingeperkt, waardoor de middelen en de wil om te investeren in verduurzaming afgenomen zijn. Dit themanummer moet inzicht gaan bieden in de wijze waarop corporaties de bestaande woningvoorraad zo effici?nt mogelijk kunnen exploiteren en wat hierbij de structurele rol van de aanbodzijde kan zijn. ? Concrete vragen die met dit onderzoek beantwoord worden, zijn onder meer: ? Op welke wijze willen corporaties bepaalde doelstellingen realiseren? ? Welke rol is weggelegd voor de aanbodzijde, en hoe dient deze rol optimaal vervuld te worden? ? Welke garanties verlangt de vraagzijde van de aanbodzijde? ? Hoe moeten vraag- en aanbodzijde tot elkaar komen om de huurder het optimale resultaat te bieden? ? Welke (prestatie-)eisen gaan corporaties neerleggen bij de aanbodzijde? ? Om de antwoorden op deze vragen te achterhalen, is zowel kwalitatief als kwantitatief onderzoek uitgevoerd. Gedurende de voorfase zijn diepte-interviews met 6 corporatiebestuurders gehouden om de uitkomsten vervolgens verder uit te diepen en te toetsen middels een online onderzoek onder woningcorporaties. Om deze resultaten verder te onderbouwen, is tevens desk research uitgevoerd. 7Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 2.2 Methode ? In de diepte-interviews die gedurende de voorfase zijn gehouden, is 6 corporatiebestuurders gevraagd welke rol zij de corporatie van de toekomst toegedicht zien worden en hoe de aanbodzijde op deze ontwikkelingen kan inspelen. Uit deze gesprekken bleek al snel welke onzekerheden de sector de laatste maanden bezig houden. Het is voor veel corporaties moeilijk om toekomstplannen te maken, aangezien de uiteindelijke maatregelen nog niet duidelijk zijn geformuleerd. Veel corporaties beperken zich dan ook tot het hoognodige: onderhoud en nieuwbouw voor de primaire doelgroep. ? De tweede fase van het onderzoek richtte zich veel meer op hetgeen uit de eerste fase naar voren is gekomen: focus op onderhoud, zowel grootschalig als dagelijks/planmatig en in iets mindere mate op de nieuwbouwplannen van corporaties. Deze kwantitatieve fase van het onderzoek is online uitgevoerd. De woningcorporaties zijn eind september per e-mail uitgenodigd om de online vragenlijst in te vullen. Na de start van het veldwerk bleek de online response tegen te vallen vanwege de lange enqu?tetijd. Daarop is, zoals vooraf afgestemd met Renda, besloten om de vragenlijst in te korten door de vragen met betrekking tot nieuwbouw niet meer aan de corporaties voor te leggen. ? Naast de gevoerde diepte-interviews en het online onderzoek voor de totstandkoming van het artikel en deze rapportage is tevens aanvullend deskresearch uitgevoerd. USP Marketing Consultancy heeft in de afgelopen 20 jaar veel onderzoek binnen de corporatiesector, zowel voor corporaties als opdrachtgever als onder corporaties als onderzoeksdoelgroep. In de loop der jaren heeft USP veel waardevolle benchmarkcijfers voor woningcorporaties verzameld met haar Continue Klant Contact Monitor (CKC Monitor) en de Bewonersscan. Daarnaast heeft USP in samenwerking met BouwKennis vele monitoren uitgevoerd die inzicht bieden in de ontwikkelingen in de corporatiesector, zoals het BouwKennis Jaarrapport Nederland, de BouwBarometer en de Corporatie Bouwplannen Scan. 8Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 2.3 Achtergrond corporaties ? Aan de onzekerheid die de afgelopen maanden heerst, zijn de afgelopen jaren diverse ontwikkelingen vooraf gegaan. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op de achtergrond waartegen de huidige situatie zich afspeelt. ? In 2012 hadden woningcorporaties gezamenlijk circa 2,24 miljoen woningen in bezit. Dit aantal is het afgelopen decennium redelijk stabiel gebleven, met een licht dalende neiging. Dit komt doordat de nieuwbouwproductie van corporaties en de verkoop van het bezit elkaar ongeveer in evenwicht houden. Het aantal woningcorporaties in Nederland neemt echter in hoog tempo af. In 2011 waren er 389 corporaties; dat waren er in 1994 nog 865. Als gevolg van deze schaalvergroting neemt het gemiddeld aantal woningen dat een corporatie in bezit heeft toe, van circa 2.500 in 1994 tot circa 5.800 in 2011. 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2000000 2050000 2100000 2150000 2200000 2250000 2300000 2350000 2400000 2450000 Verloop woningvoorraad corporaties en gemiddelde bezit per corporatie (aantal woningen) Voorraad woningen corporaties (linker as) Gemiddelde bezitsgrootte (rechter as) Bron: CBS/CFV/bewerking BouwKennis, juli 2013 9Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 2.3 Achtergrond corporaties ? Het bezit van de woningcorporaties is voornamelijk te vinden in stedelijke gebieden en daardoor ongelijk verdeeld over Nederland. Een kwart van alle corporatiewoningen is te vinden in Zuid-Holland en nog eens ruim 19% in Noord-Holland. ? De leeftijd van de corporatievoorraad loopt met de jaren verder op. De afgelopen decennia is er relatief weinig gebouwd, grofweg een vijfde van de woningvoorraad. Ongeveer een derde is gebouwd tussen 1970 en 1990 en ruim een kwart tussen 1946 en 1969. Nog eens ruim een vijfde is van voor de oorlog. Dit deel is in de loop der tijd onttrokken aan de voorraad of fors opgeknapt. ? De kwaliteit van de voorraad is sterk be?nvloed door de voorschriften die in de loop der jaren zijn ingevoerd. Na de Tweede Wereldoorlog was er schaarste aan materialen en financi?le middelen, waardoor de woningen sober en van matige kwaliteit zijn. Met de invoering van de Voorschriften en Wenken (V&W) uit 1951 werden er voor het eerst kwalitatieve ondergrenzen gesteld. De V&W uit 1968 zorgden voor een behoorlijke kwaliteitsslag ten opzichte van de naoorlogse woningen. Dit maakt dat BouwKennis de indeling 1946-1970 hanteert. Met de invoering van het Bouwbesluit uit 1992 krijgen de woningen een moderne kwaliteit, vooral door de EPC. Daarom valt in deze indeling van de voorraad een grens bij 1990. Bron: SYSWOV/bewerking BouwKennis, juli 2013 28 24 16 19 0 17 20 30 22 22 13 16 25 25 28 27 8 28 24 23 26 29 29 33 28 31 34 31 44 33 33 28 30 30 36 34 19 19 23 23 47 21 24 20 21 19 22 17 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Voorraad corporaties naar bouwperiode (in %) Voor 1944 1945-1970 1970-1990 1990-nu 10Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 2.3 Achtergrond corporaties ? Ruim de helft van de voorraad heeft een huurprijs tussen de kwaliteitsgrens en de aftoppingsgrens. Ongeveer een vijfde valt tussen de aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens, deze relatief dure woningen vormen een minderheid. Dat komt doordat corporaties de woningen betaalbaar willen houden vanuit hun sociale doelstellingen. De woningen boven de liberalisatiegrens (circa 681 in 2013) vormen een marginaal deel. Bron: CBS/CFV/bewerking BouwKennis, juli 2013 Bezit corporaties naar prijsklasse (aantal woningen) Tot kwaliteits- grens Tot aftoppings- grens Tot liberalisatie- grens Boven liberalisatie- grens Totaal Groningen 18.250 48.250 9.850 1.270 77.620 Friesland 23.450 41.370 10.620 1.290 76.730 Drenthe 12.730 31.180 6.440 670 51.020 Overijssel 27.920 73.290 25.860 7.030 134.100 Flevoland 3.170 24.650 13.790 1.980 43.590 Gelderland 34.620 147.910 41.470 10.240 234.240 Utrecht 29.280 78.590 34.730 10.950 153.550 Noord-Holland 95.920 221.880 89.750 27.510 435.060 Zuid-Holland 101.180 285.280 132.970 40.970 560.400 Zeeland 8.370 22.950 5.920 2.300 39.540 Noord-Brabant 45.870 181.190 56.540 16.080 299.680 Limburg 21.870 83.790 23.970 8.200 137.830 NL 422.630 1.240.330 451.910 128.490 2.243.360 2006 2009 2012 2013 Liberalisatiegrens 605 632 665 681 Aftoppingsgrens (hoog) 509 535 562 574 Aftoppingsgrens (laag) 475 500 524 536 Kwaliteitskortinggrens 332 349 366 374 Normhuur Opbouw huurprijs gereguleerde segment (in euro's, lopende prijzen) 11Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 -2 0 2 4 6 8 10 12 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Beleidsontwikkelingen en jaarlijkse huurverhogingen (in %) Zuivere huurverhoging Inflatie 12Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.1 Historie ? Dat de overheid zich bemoeit met de corporatiesector is niet nieuw, de corporatiesector is de afgelopen decennia blootgesteld aan vele beleidsveranderingen. Guido van Beek van BouwKennis maakte een korte historische schets, waarbij de focus met name ligt op de laatste decennia, vanaf de jaren '80. Deze schets is een inleiding op het vervolg van dit hoofdstuk, namelijk de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende jaren in het algemeen en specifiek de aandacht voor onderhoud en nieuwbouw. Bron: CBS/BouwKennis, juli 2013 ? Sinds de bruteringsoperatie in 1995 zijn corporaties zelf verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van hun organisatie. Alle kosten moeten corporaties dus zelf dekken uit hun inkomsten, maar krachtens de BBSH moeten corporaties wel aan enkele verplichtingen voldoen. Deze kerntaken van corporaties komen neer op de volgende punten: 1. Passend huisvesten van de aandachtsgroep, bestaande uit de mensen binnen de huurtoeslaggrens 2. Kwalitatief in stand houden van het woningbezit 3. Betrekken bewoners bij beleid en beheer 4. Waarborgen van de financi?le continu?teit 5. Bevorderen van de leefbaarheid (sinds 1997) 6. huisvesting voor ouderen, gehandicapten en personen die zorg of begeleiding nodig hebben (sinds 2001) ? Om een idee te krijgen van de geldstromen die er in de sector rondgaan, heeft BouwKennis de lasten en baten van woningcorporaties op een rij gezet. De huurinkomsten maken circa 80% uit van de totale baten, de rest is het exploitatieresultaat op projecten voor de verkoop, een beetje subsidie en rente-inkomsten. Aan de lastenkant is rente en afschrijvingen de grootste post (43%). Onderhoud neemt ruim een vijfde (21%) van de lasten in beslag. De rest is apparaatskosten (personeel, huisvesting) en het jaarresultaat om een boekhoudkundig evenwicht te cre?ren. 13Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.1 Historie Bron: BouwKennis o.b.v. cijfers CFV, juli 2013 ? Corporaties komen dus voornamelijk aan hun geld door het verhuren van hun bezit en een stukje verkoop uit projecten voor de verkoop. De afgelopen jaren staan de inkomsten behoorlijk onder druk door het inflatievolgend huurbeleid en de stagnerende verkoop van het bestaande bezit. Sinds de crisis en de vastgelopen woningmarkt is de winst uit de projectenverkoop sterk geslonken. ? Aan de kostenkant is de afgelopen jaren alleen maar een stijging te zien. Onderhoudskosten zijn de afgelopen jaren structureel toegenomen, de kwaliteit in de nieuwbouw is toegenomen door het Bouwbesluit en corporaties zijn door de tijd heen steeds meer voor het dure segment gaan bouwen. ? Kortom, de lasten zijn structureel toegenomen terwijl de inkomsten hierbij zijn achter gebleven. Dat komt met name door het inflatievolgend huurbeleid. 14Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.2 Ontwikkelingen ? Wanneer corporaties nu gevraagd wordt naar de belangrijkste ontwikkelingen voor de komende twee jaar, komt de onzekerheid aan het licht. Vanwege deze onzekerheid was het , op basis van de diepte-interviews, niet mogelijk een langere horizon dan twee jaar in kaart te brengen. ? In de vier belangrijkste ontwikkelingen zijn overheidsinvloed (Verhuurdersheffing en saneringssteun alsmede veranderingen in het corporatiestelsel) en de eigen financi?le huishouding (maatregelen met betrekking tot efficiency en kostenbesparing alsmede beperking van de financi?le middelen voor investeringen) sterk vertegenwoordigd. Wat vorig jaar nog als een belangrijk speerpunt van corporaties werd gezien, het bevorderen van energiebesparing en duurzaamheid, komt dit jaar op de vijfde plaats. 39% 31% 29% 27% 16% 14% 7% 7% 7% 6% 4% 2% 1% 1% Maatregelen m.b.t. efficiency en kostenbesparing Invloed verhuurdersheffing en saneringssteun Veranderingen in het corporatiestelsel Beperking van de financi?le middelen voor investeringen Bevorderen energiebesparing en duurzaamheid Woonlasten die sterk zullen oplopen Imago-ontwikkeling van de sector Verkoop van woningen Scheiden Wonen en Zorg Financiering van niet-DAEB woningen Bewonersparticipatie Hervorming van de woningmarkt door Europese regels Anders Weet niet/geen mening Belangrijkste ontwikkelingen komende 2 jaar 9% 45% 4% 2% 6% 34% 25% 15% 23% 17% 6% 21% 2% 6% 49% 25% 53% 43% 49% 25% 47% 26% 19% 28% 32% 2% 26% 19% 21% 49% 13% 32% 17% 9% 8% 2% 2% 9% 9% 19% 11% 40% 51% 45% 47% 4% 2% 6% 17% 13% Veel meer Iets meer Even veel als nu Iets minder Veel minder Weet niet/geen mening Belangrijkste activiteiten voor corporatie in de toekomst Activiteit in volgorde van belang Punten Aandacht voor activiteiten in de toekomst 1 Zorg voor primaire doelgroep (tot 34.000) 25,8 2 Waarborgen van de financiele continuiteit 25,1 3 Kwalitatief in stand houden van woningbezit 17,7 4 Huisvesting voor ouderen/gehandicapten/zorgbehoevenden 11,4 5 Zorg voor middeninkomens ( 34.000-43.000) 7,7 6 Bevorderen van de leefbaarheid 6,7 7 Betrekken bewoners bij beleid en beheer 5,9 8 Stads- en dorpontwikkeling 2,4 9 Zorg voor hogere inkomens (boven 43.000) 1,8 10 Werkgelegenheid waarborgen in de wijken 0,6 11 Goed onderwijs in de wijk 0,2 15Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.2 Ontwikkelingen ? Door allerlei heffingen en teruglopende inkomsten vanuit nieuwbouw en verkoop van woningen ziet het huishoudboekje van de corporaties er anders uit dan pakweg 5 tot 10 jaar geleden. Waar vorig jaar nog sprake was van actieve deelname aan zaken als leefbaarheid in wijken, zorg en welzijn en veiligheid, zien de corporaties hun belangrijkste taak dit jaar met name weggelegd op het gebied van zorg voor de primaire doelgroep: huishoudens met een inkomen tot 34.000 (26 punten op een schaal van 100). Daarnaast zijn het kwalitatief in stand houden van het woningbezit (18 punten) en het waarborgen van de financi?le continu?teit (25 punten) de komende jaren van groot belang voor de corporaties. ? Richting de toekomst zal met name de financi?le huishouding van de corporatie veel aandacht krijgen (70% meer aandacht) en ligt de focus op huisvesting van de primaire doelgroep. Dit gaat ten koste van het bevorderen van leefbaarheid (68% minder aandacht), stads- en dorpontwikkeling (72%) en zorg voor hogere inkomens t.b.v. goede mix van woningen en huishoudens (68%). 16Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.3 Gevolgen voor corporaties ? Dat de maatregelen uit het verleden en de toekomst hun invloed hebben op de activiteiten van corporaties mag geen verrassing zijn, maar hoe gaan corporaties om met deze opgelegde maatregelen? ? Allereerst proberen corporaties hun financi?le huishoudboekje op orde te houden door met name te bezuinigen op het eigen personeel (71%), door minder (52%) of geen (20%) nieuwbouw te plegen en door bepaalde activiteiten niet meer uit te voeren (43%). Dit zijn met name activiteiten op het gebied van leefbaarheid. Verder geeft een derde van de corporaties aan dat zij onderhoud uitstelt om kosten te besparen (32%). ? Deze verminderde activiteiten zullen, afgezien van onderhoud, niet leiden tot veel protesten vanuit de huurders. Uit eigen onderzoek van USP onder huurders is eerder dit jaar gebleken dat zij vinden dat woningcorporaties met name dienen te bezuinigen op nieuwbouw voor middeninkomens (27%), voorzieningen in de buurt/wijk (24%) en het verbeteren van de contacten met buurtbewoners (23%). Top 5 bezuinigingen woningcorporaties Volgens corporaties Waar in de organisatie probeert u te bezuinigen? Volgens huurders * Waar mogen corporaties op bezuinigen? 1 Personeelskosten verminderen 71% 1 Nieuwbouw voor middeninkomens 27% 2 Minder nieuwbouw plegen 52% 2 Voorzieningen in de buurt/wijk 24% 3 Bepaalde activiteiten niet meer uitvoeren 43% 3 Verbeteren van contacten buurtbewoners 23% 4 Onderhoud uitstellen 32% 4 Groen in de buurt/wijk 19% 5 Geen nieuwbouw plegen 20% 5 Zorg en welzijn 10% * Bron: Personderzoek USP Marketing Consultancy, april 2013. 17Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.3 Gevolgen voor corporaties ? Nieuwbouw wordt het zwaarst getroffen door de huidige maatregelen die vanuit de overheid worden opgelegd. Maar liefst 41% van de corporaties ziet afstel van nieuwbouw en nog eens 55% voorziet uitstel van nieuwbouw. Wanneer doorgevraagd wordt voor welke doelgroepen corporaties de gewenste kwaliteit niet kunnen bieden middels renovatie, maar waarvoor nieuwbouw noodzakelijk is, benoemen de corporaties met name senioren als uitgezonderde doelgroep. ? Naast nieuwbouw worden ook grootschalige onderhoudsprojecten getroffen. Ruim tweederde van de corporaties geeft aan dat zij deze activiteiten zullen uitstellen onder invloed van het huidige overheidsbeleid. Het minst getroffen wordt kleinschalig en dagelijks onderhoud: driekwart van de woningcorporaties geeft aan dat de huidige situatie hier geen invloed op heeft. 18% 76% 2% 69% 18% 55% 12% 4% 41% Grootschalig onderhoud/renovatie Kleinschalig/dagelijks onderhoud Nieuwbouw van woningen Effect huidig overheidsbeleid Geen effect Uitstel Afstel Weet niet/geen mening 18Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 3.3 Gevolgen voor corporaties ? De huurprijs is de afgelopen jaren redelijk constant gebleven. De gemiddelde huur is echter slechts tweederde van de maximaal toegestane huur. Een van de plannen die de afgelopen maanden is geopperd is de huurprijs te gaan koppelen aan de WOZ waarde van de woning. De maximumhuur zou dan 4,5% van de WOZ waarde mogen bedragen. We zien dat daar inderdaad wel ruimte lag (3%), maar dit plan is inmiddels van de baan. ? 90% van alle woningen in het bezit van corporatie zijn goedkope (22%) of betaalbare woningen (68%). De rest zijn dure woningen die al dan niet onder of boven de huurtoeslaggrens vallen. De verwachting is dat dit aandeel langzamerhand zal gaan dalen, aangezien de corporaties zich meer op de primaire doelgroep gaan richten. Woningbezit naar kosten woning 2008 2009 2010 2011 Aandeel 2011 in % woningvoorraad Goedkope woningen 574.520 549.817 503.696 465.419 22% Betaalbare woningen 1.437.769 1.455.055 1.469.696 1.469.042 68% Dure woningen onder huurtoeslaggrens 113.352 125.684 153.417 182.740 8% Dure woningen boven huurtoeslaggrens 32.444 38.979 49.341 59.939 2% Bron: CFV Huurprijs 2008 2009 2010 2011 In % van maximale toegestane huur 68% 68% 69% 67% In % van WOZ waarde 4% 3% 3% 3% 19Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 20Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.1 Knelpunten ? Om ondanks de bezuinigingen op grootschalig onderhoud en nieuwbouw er toch voor te zorgen dat de huurders comfortabel kunnen blijven wonen in hun woning, is het echter wel noodzakelijk op zijn tijd onderhoud te plegen aan de woning. ? Aan de corporaties is dan ook de vraag voorgelegd wat de grootste knelpunten zijn bij grootschalig onderhoud. Voor ruim driekwart van de woningcorporaties (78%) vormen de betaalbaarheid van het onderhoud en oplopende kosten een belangrijk knelpunt. Andere knelpunten die zij bij deze activiteiten zien, zijn `niet duurzaam, energiezuinig genoeg' (30%), `tijdrovend voor de afdeling onderhoud en beheer' (24%) en `langdurige processen voorafgaand aan onderhoud' (22%). 78% 30% 24% 22% 16% 14% 11% 11% 3% 8% 5% Betaalbaarheid, oplopende kosten Niet duurzaam, energiezuinig genoeg Tijdrovend voor afdeling onderhoud en beheer Langdurige processen voorafgaand aan bouwen Onvoldoende aandacht voor eindgebruiker Maatschappelijke ontevredenheid, politieke onrust Onzekerheid en afbreukrisico Lange doorlooptijden Tegenvallende kwaliteit onderhoud Anders Weet niet/geen mening Belangrijkste knelpunten bij grootschalig onderhoud Grootschalig onderhoud Werkt met vaste partners voor grootschalig onderhoud Top 5 vaste partners voor grootschalig onderhoud 1. Aannemer / bouwbedrijf 2. Gespecialiseerde aannemer 3. Installateur 4. Architect 5. Constructeur Werkt met prestatiegaranties Informatie vastgelegd in prestatiegaranties ? "Kosten/prijs" ? "Kwaliteit" ? "KWH normen" ? "Looptijd van de overeenkomst" ? "Onderhoudsafspraken voor de toekomst" ? "Opleverniveau" ? "Verwacht eindresultaat, bv. B-label" Ja 62% Nee 30% Weet niet/geen mening 8% Ja 38% Nee 49% Weet niet/geen mening 13% 21Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.2 Samenwerking ? De meeste corporaties werken bij grootschalig onderhoud samen met een vaste partner (62%), vaak een (gespecialiseerde) aannemer. ? Circa vier op de tien corporaties werken bij grootschalig onderhoud met prestatiegaranties (38%). Informatie die in deze prestatiegaranties vastgelegd wordt, heeft met name betrekking op de kwaliteit van het eindresultaat en de duur van de overeenkomst. 55% 42% 42% 42% 32% 52% 13% 26% 26% 19% 23% 16% 6% 6% 6% 10% 16% 3% 26% 26% 26% 29% 29% 29% Schilrenovatie Isoleren van de woning Energieprestatie van de woning Badkamer Keuken Esthetische upgrade van de woning Voornaamste rol bij grootschalig onderhoud Aannemer Vastgoedonderhoudsbedrijf Fabrikant Weet niet/geen mening 22Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.2 Samenwerking ? De voornaamste rol is bij grootschalig onderhoud weggelegd voor aannemers, met name voor schilrenovatie (55%) en esthetische upgrades van de woning (52%). Fabrikanten spelen een zeer minimale rol in grootschalig onderhoud, enkel bij onderhoud van de badkamer of keuken speelt de fabrikant enigszins een rol. 23Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.3 Oplossingen ? Wanneer de corporaties gevraagd wordt welke oplossingen zij graag vanuit de aanbodzijde aangereikt zouden zien, blijkt dat er voornamelijk behoefte is aan totaaloplossingen. Voor grootschalig onderhoud in de badkamer en keuken is er tevens relatief veel behoefte aan losse producten. 6% 9% 9% 34% 28% 6% 16% 19% 9% 6% 9% 13% 50% 44% 53% 28% 31% 44% 28% 28% 28% 31% 31% 38% Schilrenovatie Isoleren van de woning Energieprestatie van de woning Badkamer Keuken Esthetische upgrade van de woning Gewenste oplossingen vanuit de aanbodzijde Losse producten Componenten(systeemoplossingen) Totaaloplossingen Weet niet/geen mening Grootschalig onderhoud - Quotes Elementen om grootschalig onderhoud zo effici?nt mogelijk te laten verlopen ? "De planning en de communicatie met de bewoners" ? "Duidelijk prestatie-eis en vertrouwen" ? "Goed proces; heldere stappen en duidelijke communicatie" ? "Aannemer die met bewoners kan communiceren" ? "Goede planning, communicatie met de huurders" ? "Goede co?rdinatie van werkzaamheden, flexibiliteit van partners" ? "Ineffici?ntie zit vaak in communicatie met bewoners. Ook kan effici?ntie gehaald worden door eerder met partijen om tafel te gaan en niet pas als er al een volledig bestek ligt" ? "Ketensamenwerking" ? "Goede procesaansturing" ? "Beloftes nakomen, eindverantwoordelijkheid pakken" ? "Logistiek, prefab, goede voorlichting van bewoners" ? "Goede adviseurs, doordacht plan" ? "Samenwerking tussen uitvoerders, sterke regie door opdrachtgever" ? "Vooraf goed plan van aanpak, duidelijke informatie aan bewoners, bewoners er vooraf betrekken" Rol die de aanbodzijde hier in kan spelen ? "Aanbieden totaalpakket tegen vaste prijs per type woning" ? "Afspraken nakomen, ook bij onvoorziene zaken goed communiceren" ? "Concepten aanbieden voor onderhoud en energiebesparing" ? "Door in ketens totaaloplossingen voor de schil of de inbouw aan te bieden" ? "Eerder aan tafel komen zitten en zich ontwikkelen in de communicatie met bewoners" ? "Faciliterende functies meedenken in het voortraject en meewerken aan de bewonersvoorlichting" ? "Ketensamenwerking en dus samen de processen zo verbeteren dat er voor alle partijen winst in zit, meer met minder" ? "Meedenken, marktontwikkelingen inbrengen" ? "Ontzorgen van het gehele proces' ? "Participeren in voorbereiding van projecten, sturen op resultaten" ? "Stroomlijnen van de processen op de werkvloer" ? "Vaste teams" ? "Waarmaken wat gezegd wordt en verantwoordelijkheid hierin nemen, ook als het tegenzit" 24Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.3 Oplossingen ? De sleutel tot succes om het grootschalig onderhoudsproces effici?nter te laten verlopen en welke rol de aanbodzijde hierin vervolgens kan spelen, ligt volgens de corporaties met name op het gebied van planning, communicatie met bewoners en totaaloplossingen om de corporatie te ontzorgen. De overkoepelende term die hierbij past is natuurlijk ketensamenwerking. Dit is iets wat als een rode draad door alle drie de activiteiten (grootschalig onderhoud, dagelijks onderhoud en nieuwbouw) loopt en waarop in hoofdstuk 7 uitgebreider wordt ingegaan. 25Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 4.4 Best practice ? Een mooi voorbeeld van het succesvol toepassen van een effici?nt groot onderhoudsproject is dat van Wonen Breburg. Grootschalig onderhoud - Best practice WonenBreburg laat bewoners meestemmen in keuze aannemer. Een aanbestedingstraject onder aannemers voor een groot onderhoudsproject is niet bijzonder. Zo'n traject wordt wel bijzonder als bewoners van de woningen zelf mogen meestemmen welke aannemer gekozen wordt. WonenBreburg organiseerde dit op 5 juli 2012 voor het groot onderhoud aan de Hooilaan, Mollenberg en Bali?ndijk in Breda. Vanaf oktober tot eind 2013 knappen ze daar 208 woningen op voor 6,2 miljoen. Een van de aanwezige bewoners zegt: "Door het zien van de presentaties en het mee mogen stemmen over wie de aanbesteding krijgt, ben ik meer betrokken geraakt bij het project en de woningcorporatie". Aannemer BAM Woningbouw Breda heeft de opdracht gekregen. In dit aanbestedingstraject telt, naast de offerte, de aanpak en communicatie met bewoners van de aannemer mee. Als corporatie met veel ervaring in groot onderhoudsprojecten, weet WonenBreburg dat groot onderhoud overlast geeft en willen we dit natuurlijk tot een minimum beperken. Door aannemers op hun sociale aanpak te screenen ?n bewoners te laten meestemmen, verwachten we dat het onderhoudstraject beter verloopt. De projectgroep, vertegenwoordigers van de bewoners in de klankbordgroepen, bewonersplatform Wonen-Breda en adviseur Atriensis zaten op donderdag 5 juli aan tafel om een keuze te maken. Communicatie met bewoners erg belangrijk. Tijdens groot onderhoud blijven de huurders in hun woning wonen. Dat betekent veel bouwstof en bouwgeluid in huis ?n bouwvakkers over de vloer. Tijdens de presentaties vertelden de aannemers hoe zij de overlast denken te beperken. BAM Woningbouw Breda doet dat door bijvoorbeeld heel goed na te denken over de manier en het moment van toevoer van bouwmaterialen, waardoor er veel minder gebruik hoeft te worden gemaakt van de trappenhuizen. Ook stemt BAM met alle partijen iedere werkdag de voortgang af, wat er voor zorgt dat het werk in de woningen zo snel als mogelijk opgeleverd kan worden. Een van de bewoners vertelt: "Doordat ik in de selectiecommissie zat, heb ik dit unieke kijkje in de keuken gehad. Ik heb me nooit zo gerealiseerd dat dit soort projecten zo'n organisatie en voorbereiding vergen. Het is leuk om te zien hoe verschillend de aannemers zich presenteerden en hoe betrokken en enthousiast alle medewerkers bij dit project zijn. Ik vind het heel goed dat de stem van de klankbordgroep meeweegt. Kortom, het was een interessante, leerzame dag in een ontspannen sfeer met medewerkers van WonenBreburg." Offerte en gunning WonenBreburg vroeg de aannemers uiteraard ook een offerte uit te brengen. De offerte moest voldoen aan de vereiste minimale kwaliteit van het onderhoud. Aannemers waren vrij om verbeteringen voor te stellen die de kwaliteit zouden verbeteren of de kosten konden verlagen. Bron: www.aedes.nl ? oktober 2012 26Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 63% 28% 22% 19% 16% 9% 6% 3% 3% 13% 9% Betaalbaarheid, oplopende kosten Tijdrovend voor afdeling onderhoud en beheer Onvoldoende aandacht voor eindgebruiker Niet duurzaam, energiezuinig genoeg Tegenvallende kwaliteit onderhoud Langdurige processen voorafgaand aan bouwen Onzekerheid en afbreukrisico Lange doorlooptijden Maatschappelijke ontevredenheid, politieke onrust Anders Weet niet/geen mening Belangrijkste knelpunten bij dagelijks onderhoud 27Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.1 Knelpunten ? Dat er op dagelijks onderhoud amper bezuinigd wordt en er ook niet veel uitstel van dagelijkse onderhoudsactiviteiten plaatsvindt, wil nog niet zeggen dat deze processen optimaal verlopen. ? Bijna tweederde van de woningcorporaties geeft aan dat het belangrijkste knelpunt bij dagelijks onderhoud, evenals bij grootschalig onderhoud, de betaalbaarheid is (63%). Andere veelgenoemde knelpunten zijn eveneens vergelijkbaar met die van grootschalig onderhoud: het is tijdrovend voor de afdeling onderhoud en beheer alsmede niet duurzaam en energiezuinig genoeg. ? Bij dagelijks onderhoud komt echter ook een knelpunt sterker naar voren dan bij grootschalig onderhoud: onvoldoende aandacht voor de eindgebruiker (22%). Daar waar bij ingrijpende werkzaamheden de huurder wel wordt betrokken in het proces, lijkt de huurder bij dagelijks onderhoud minder betrokken te worden. 28Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.1 Knelpunten ? Veel van het afstel en uitstel in de sector heeft te maken met de (financi?le) onzekerheid bij woningcorporaties. Het bezuinigen op onderhoudskosten is niet iets van het afgelopen jaar. Als we de CFV-cijfers (Centraal Fonds Volkshuisvesting) van de laatste jaren erbij pakken, zien we een gestage daling van 1.500 per verhuureenheid in 2008 en 2009 naar 1.400 per verhuureenheid in 2010 en 2011. Met name de post planmatig onderhoud is in die jaren sterk gedaald (-11%), terwijl klachtenonderhoud (+3%) en mutatieonderhoud (-3%) redelijk op niveau zijn gebleven. Dit bevestigt de bevinding dat met name op grootschalig onderhoud wordt bezuinigd. Dagelijks onderhoud in per vhe 2008 2009 2010 2011 Klachtenonderhoud 302 300 302 312 Mutatieonderhoud 174 198 174 168 Planmatig onderhoud 1.030 1.008 889 921 Totaal onderhoud 1.506 1.506 1.365 1.401 Bron: CFV Ja 81% Nee 6% Weet niet/geen mening 13% Dagelijks onderhoud Werkt met vaste partners voor dagelijks/planmatig onderhoud Top 5 vaste partners voor dagelijks onderhoud 1. Aannemer / bouwbedrijf 2. Installateur 3. Gespecialiseerde aannemer 4. Vastgoedonderhoudsbedrijf 5. Fabrikant Werkt met prestatiegaranties Informatie vastgelegd in prestatiegaranties ? "De kwaliteit bij aanvang en bij einde" ? "Functionele kwaliteit gegarandeerd voor bepaalde periode" ? "Kwaliteitseisen, duur van het project" ? "Mutatiepakketten" ? "Vast bedrag voor totale levensduur of tot volgende onderhoudsbeurt" Ja 36% Nee 35% Weet niet/geen mening 29% 29Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.2 Samenwerking ? Bij dagelijks onderhoud werken de corporaties vaker samen met een vaste partner dan bij grootschalig onderhoud (81% vs. 62%). Voor dagelijks onderhoud werken de meeste corporaties samen met een aannemer. ? Evenals bij dagelijks onderhoud werkt circa vier op de tien corporaties met prestatiegaranties (386%). Ook voor de uitvoering van dagelijks onderhoud wordt hierin met name informatie met betrekking tot de kwaliteit van het eindresultaat vastgelegd. 36% 43% 68% 50% 25% 43% 7% 11% 7% 21% 39% 14% 18% 18% Schilderwerk binnen Schilderwerk buiten Onderhoud aan warm water voorzieningen Onderhoud aan elektrische voorzieningen Voornaamste rol bij dagelijks/planmatig onderhoud (Gespecialiseerde) Aannemer Vastgoedonderhoudsbedrijf Fabrikant Weet niet/geen mening 30Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.2 Samenwerking ? Evenals bij grootschalig onderhoud is ook bij dagelijks onderhoud de voornaamste rol weggelegd voor (gespecialiseerd) aannemers, met name voor onderhoud aan warm water voorzieningen (68%) en elektrische voorzieningen (50%). Fabrikanten spelen wederom een zeer minimale rol, enkel bij onderhoud aan elektrische voorzieningen speelt de fabrikant een relatief grote rol. 17% 13% 13% 17% 10% 13% 13% 33% 53% 47% 43% 50% 23% 27% 27% Schilderwerk binnen Schilderwerk buiten Onderhoud aan warm water voorzieningen Onderhoud aan elektrische voorzieningen Gewenste oplossingen vanuit de aanbodzijde Losse producten Componenten(systeemoplossingen) Totaaloplossingen Weet niet/geen mening 31Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.3 Oplossingen ? Wanneer de corporaties gevraagd wordt welke oplossingen zij graag vanuit de aanbodzijde aangereikt zouden zien voor dagelijks onderhoud, blijkt dat er evenals voor grootschalig onderhoud voornamelijk behoefte is aan totaaloplossingen. Dagelijks/planmatig onderhoud - Quotes Elementen om dagelijks/planmatig onderhoud zo effici?nt mogelijk te laten verlopen ? "Bereikbaarheid, beschikbaarheid, goede communicatie, kennis, klantgerichte houding" ? "Clusteren, langjarig uitbesteden" ? "Co?rdinatie in combinatie met communicatie" ? "Goed contact tussen uitvoerende partij en huurder" ? "Goede voorbereiding, plan van aanpak, bewoners tijdig informeren, duidelijkheid naar uitvoerende partijen" ? "Heldere en eenduidige procedures en kwaliteitsomschrijvingen" ? "Probleem en oplossing helder omschrijven" ? "Procesafspraken tbv tevredenheid klant/huurder" ? "Vaste mensen, ketensamenwerking" ? "Vaste partners. Software matig alles goed geregeld" ? "Verbinden van opdrachtnemers binnen prestatie-afspraken, materiaalkeuze: ? "Werken met vast partners die afspraken, processen en normen o.g. kennen heldere prestatieafspraken (kosten / tijd / kwaliteit)" Rol die de aanbodzijde hier in kan spelen ? "Aanbieden van slimme manier van onderhoud uitvoeren. Kan ook tegen een scherpere prijs dan een corporatie" ? "Aanbieden van vaste contracten voor bv 30 jaar met vastgelegde kwaliteitscriteria en procedures" ? "Afspraken nakomen en kritische factoren monitoren" ? "Complete onderhoudsplannen aanbieden passend op strategie corporatie" ? "E?n partij als aanbieder van meerdere activiteiten" ? "Ketensamenwerking, afspraken bijv. rechtstreeks inplannen bij de aannemer onder bepaalde voorwaarden" ? "Klantgericht worden naar onze corporatie en naar onze klanten" ? "Meer denken vanuit de klant en meer denken vanuit de keten" ? "Ondersteuning informatie naar bewoners, tijdens uitvoering goed overleg met bewoners, tijdig informeren, overlast tijdens uitvoering zoveel mogelijk beperken" ? "Totaalontzorging" 32Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.3 Oplossingen ? Om het onderhoudsproces van dagelijks onderhoud effici?nter te laten verlopen, voorzien de woningcorporaties met name een belangrijke rol voor communicatie, prestatieafspraken, nakomen van afspraken en het afsluiten van langdurige contracten met vaste partners. Dit laatste betekent voor de aanbodzijde een vaste inkomensstroom per jaar, mits de aannemer, het vastgoedonderhoudsbedrijf of de fabrikant haar afspraken nakomt en de beloofde kwaliteit levert. 33Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.4 Kritieke succesfactoren ? Sinds 2004 voert USP Marketing Consultancy de Continue Klant Contact-Monitor (CKC) voor een groot aantal corporaties uit om de belangrijke interactieprocessen tussen klant en corporatie in kaart te brengen. Op basis van de benchmarks die uit deze CKC Monitor naar voren komen, zijn de volgende kritieke succesfactoren met betrekking tot reparatieverzoeken uitgekristalliseerd. Deze resultaten geven in 3 fasen weer weer hoe dagelijks onderhoud vanuit het perspectief van de huurder geoptimaliseerd zou kunnen worden. Dagelijks onderhoud - Kritieke succesfactoren Melden en afspraak maken Inspectie Uitvoering Reparatieverzoeken 1. Goede telefonische bereikbaarheid en korte wachttijden 3. Direct bij het melden een afspraak maken. 4. Een precies tijdstip opgeven of een tijdsblok van 2 uur. 2. Reparaties direct bij de aannemer kunnen melden. Kritische succesfactoren melding (o.b.v. landelijke cijfers) 5. Rekening houden met wensen van de klant bij maken afspraak. Ja (80%): 7,4 Nee (20%): 6,5 Ja (4%): 7,7 Nee (96%): 7,3 Ja (49%): 7,6 Nee (51%): 7,1 Ja (53%): 7,5 Nee (47%): 7,2 Ja (85%): 7,5 Nee (15%): 5,8 Bron: Continu Klant Contact Monitor (CKC Monitor), USP Marketing Consultancy 34Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 5.4 Kritieke succesfactoren Dagelijks onderhoud - Kritieke succesfactoren 1. Er heeft een inspectie plaatsgevonden? 2. Afspraak nagekomen? Kritische succesfactoren inspectie (o.b.v. landelijke cijfers) Ja (48%): 7,1 Nee (52%): 7,5 Ja (92%): 7,4 Nee (8%): 5,6 Bron: Continu Klant Contact Monitor (CKC Monitor), USP Marketing Consultancy 1. Binnen ??n week verzoek afhandelen (na melden) 3. Vervolgafspraak nakomen 4. Uitvoerder stelt zich voor 2. Uitvoering zelf binnen ??n dag (na start uitvoeren) 5. Service-abonnement Ja (66%): 7,6 Nee (34%): 7,2 Ja (76%): 7,5 Nee (24%): 6,8 Ja (82%): 7,0 Nee (18%): 5,6 Ja (94%): 7,4 Nee (8%): 6,5 Ja (68%): 7,5 Nee (32%): 7,0 Melden en afspraak maken Inspectie Uitvoering Melden en afspraak maken Inspectie Uitvoering 35Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 36Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 6.1 Historie ? Hoewel de nieuwbouw niet een speerpunt van Renda is, is er toch voor gekozen om deze voor de corporatie belangrijke activiteit in het onderzoek mee te nemen. De reden hiervoor is dat een deel van de opbrengsten uit de verkoop van bestaande en/of nieuwe woningen ingezet kan worden voor (groot) onderhoud of renovatie. ? Dat de woningbouwproductie de afgelopen jaren bijna gehalveerd is, is niet te wijten aan de woningcorporaties. Zij waren de afgelopen jaren goed voor zo'n 20.000 nieuwe woningen per jaar, een constante factor dus. Hun aandeel in de nieuwbouwproductie is dan ook gestegen van 20% begin jaren '00 tot 35% in 2011. 0,0 10,0 20,0 30,0 40,0 50,0 60,0 70,0 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nieuwbouwproductie Nieuwbouw door corporaties % van totale productie Bron: CBS/BouwKennis, juli 2013 37Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 6.1 Historie ? Of corporaties de komende jaren nog zoveel woningen zullen bouwen, valt nog te bezien. We zagen eerder al dat woningcorporaties en masse aangeven minder of geen nieuwbouw te plegen. Dit wordt bevestigd door CFV cijfers. ? De belangrijkste reden hiervoor is dat corporaties zich weer gaan richten op de primaire doelgroep en dus niet meer op koopwoningen of huurwoningen voor een duurder segment. Dit wil niet zeggen dat het laatste helemaal niet meer gebouwd zal worden door de woningcorporaties, het is namelijk wel toegestaan tot een limiet, maar het zal wel veel minder gebeuren. Nieuwbouw, sloop en verkoop Realisatie 2009-2011 jaargemiddelde in % voorraad 2011 Prognose 2011-2015 jaargemiddelde in % voorraad 2011 Nieuwbouw woongelegenheden 1,4% 1,3% Sloop woongelegenheden 0,4% 0,4% Aankoop woongelegenheden 0,2% 0,1% Verkoop woongelegenheden 0,7% 0,5% Nieuwbouw koopwoningen 0,4% 0,2% Bron: CFV 79% 63% 42% 26% 26% 21% 16% 11% 5% 5% Betaalbaarheid, oplopende kosten voor corporatie Langdurige processen voorafgaand aan bouwen Tijdrovend, veel tijd in voor ontwikkelafdeling Lange doorlooptijden Onzekerheid en afbreukrisico Maatschappelijke ontevredenheid, politieke onrust Tegenvallende kwaliteit nieuwbouw Onvoldoende aandacht voor eindgebruiker Niet duurzaam, energiezuinig genoeg Anders Belangrijkste knelpunten bij nieuwbouw 38Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 6.2 Knelpunten ? Evenals voor grootschalig en dagelijks onderhoud is ook voor de nieuwbouw gevraagd naar de belangrijkste knelpunten. Betaalbaarheid en oplopende kosten (79%) zijn wederom knelpunt nummer 1, maar ook de langdurige processen voorafgaand aan het bouwen vormen volgens 63% van de corporaties een belangrijk knelpunt. Andere knelpunten die relatief veel naar voren komen, zijn tijd (tijdrovend en veel tijd voor ontwikkelafdeling), lange doorlooptijden en onzekerheid/afbreukrisico. 39Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 6.3 Oplossingen ? Om het nieuwbouwproces effici?nter te laten verlopen zien corporaties veel minder oplossingen op het communicatie- en planningsvlak dan voor de onderhoudsprojecten. Bij nieuwbouw gaat het de corporaties vooral om een goede medewerking vanuit de gemeente, maar ook om een strakke organisatie en meer conceptueel bouwen (standaardwoning die repeterend gebouwd kan worden). De rol van de aanbodzijde draait hier vooral om het aanbieden van goede concepten, meedenken in het hele proces en partners worden met corporaties en onderaannemers. Nieuwbouw - Quotes Elementen om nieuwbouw zo effici?nt mogelijk te laten verlopen ? "Goed PvE vanuit de corporatie" ? "Goede afspraken met gemeente die ook na worden gekomen, snelle doorlooptijd om fluctuaties in markt voor te zijn" ? "Goede medewerking gemeente en de juiste partners" ? "Goede samenwerking, ook aan het begin van het proces" ? "Ketensamenwerking" ? "Logistiek, concepten, beheersing ontwikkelingsproces" ? "Meewerkende gemeente en goede planning bij aannemer" ? "Prestatie overeenkomst met gemeente afsluiten" ? "Proces beter organiseren en meer standaardiseren" ? "Standaardwoning die repeterend wordt gebouwd" ? "Strakke regie gemeente en opdrachtgever, bouwconcepten" Rol die de aanbodzijde hier in kan spelen ? "Aanbieden concepten, risicoverdeling, ontzorgen" ? "Communiceren, fouten oplossen en planning" ? "Concepten ontwikkelen die hergebruikt kunnen worden" ? "Innovativiteit" ? "Meedenken in het proces" ? "Ontwikkelen van bouwconcepten gevolgd door onderhoud na oplevering voor periode van circa 10 jaar" ? "Partners zoeken voor een goede samenwerking" ? "Standaardconcepten aanbieden" ? "Totaalsystemen aanbieden, waardoor ontwikkeltijd ingekort kan worden" ? "Transparantie in processen en prijzen" 40Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 Managementsamenvatting 21 Onderzoeksverantwoording 52 Thema's en businessmodellen 113 Grootschalig onderhoud 194 Dagelijks onderhoud 265 Nieuwbouw 356 Ketensamenwerking 407 41Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 7.1 Ontwikkelingen ? Bij de verschillende activiteiten die een corporatie ontplooit ten aanzien van haar bezit (grootschalig onderhoud, dagelijks onderhoud en nieuwbouw) zagen we veelal dezelfde verbeterpunten terugkomen om de effici?ntie van deze processen te verbeteren: 1. Communicatie met huurders 2. Strakke en goede planning van de uit te voeren activiteit 3. Goede samenwerking tussen opdrachtgever en opdrachtnemer en tussen opdrachtnemers onderling 4. Het aanbieden van concepten. ? Met name de eerste drie aspecten kunnen goed worden opgepakt indien er gebruik wordt gemaakt van ketensamenwerking. Deze drie aspecten vloeien eigenlijk voort uit het traditionele bouwproces zoals dat tegenwoordig nog veel wordt gebezigd: de opdrachtgever, in dit geval de corporatie, schrijft iets uit en verleent de opdracht aan een opdrachtnemer (veelal de aannemer). Deze zoekt vervolgens onderaannemers en zo wordt iedere schakel betrokken op een ander moment. Bij ketensamenwerking is het ultieme doel dat alle betrokken partijen vanaf het begin mee doen in het proces, of in ieder geval op de hoogte worden gehouden. Hierdoor zou er betere communicatie plaatsvinden, kunnen er betere en realistischere planningen worden afgegeven en is er sprake van een goede samenwerking. ? Op dit moment is ketensamenwerking echter nog geen gemeengoed in de corporatiesector. Uit de verkennende diepte-interviews aan het begin van het onderzoek bleek al dat sommige corporaties de term wel kennen, maar nog geen project in ketensamenwerking hebben uitgevoerd. Andere corporaties hebben al een paar pilot projecten gedraaid tot volle tevredenheid. 42Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 7.1 Ontwikkelingen ? Partijen waarmee corporaties mee samen hebben gewerkt in het kader van ketensamenwerking, zijn voornamelijk aannemers, installateurs en architecten. Indien er meer en meer in ketens wordt samengewerkt, betekent dit dat er een grotere rol is weggelegd voor de uitvoerende partijen (aannemers, installateurs en vastgoedonderhoudsbedrijven). De ontwikkelende (projectontwikkelaars) en ontwerpende (architecten) partijen zullen genoegen moeten nemen met een minder belangrijke rol. Reden hiervoor is dat door ketensamenwerking kennis wordt gedeeld en er concepten ontstaan. Deze concepten worden met ieder uitgevoerd project verder geoptimaliseerd (zowel proces als eindproduct), waardoor er niet telkens opnieuw ontworpen of gerekend hoeft te worden. 49% 43% 37% 26% 26% 23% 20% 17% 9% 3% 31% Aannemer / bouwbedrijf Installateur Architect Ontwikkelaar Gespecialiseerde aannemer Vastgoedonderhoudsbedrijf Constructeur Fabrikant Gemeente Anders Weet niet/geen mening Ketensamenwerking Partijen waarmee men mee heeft samengewerkt bij het toepassen van ketensamenwerking Top 5 partijen die door ketensamenwerking een belangrijkere rol zullen krijgen 1. Aannemer / bouwbedrijf 2. Vastgoedonderhoudsbedrijf 3. Installateur 4. Architect 5. Gespecialiseerde aannemer Top 5 partijen die door ketensamenwerking een minder belangrijke rol zullen krijgen 1. Gemeente 2. Ontwikkelaar 3. Architect 4. Installateur 5. Gespecialiseerde aannemer 43Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 7.2 Ervaringen ? Op dit moment is 37% van de corporaties positief over ketensamenwerking. Deze groep is positief over ketensamenwerking doordat zij `een betere kwaliteit tegen maximaal gelijke prijs krijgen', `het faalkosten vermindert', 'het proces sneller verloopt' en `de samenwerking beter verloopt omdat alle partijen hetzelfde doel nastreven'. De rest van de woningcorporaties staat er neutraal tegenover (26%) of kan zich geen mening hierover vormen (37%), veelal omdat ze dit nog niet toegepast hebben. Ketensamenwerking - Quotes Voordelen voor de corporatie ? "Beter product voor betere prijs" ? "Beter voortraject verdient zich tijdens de uitvoering terug" ? "Effici?nter en beter voor eindgebruiker" ? "Iedereen werkt aan hetzelfde product en heeft dezelfde informatie" ? "In beginsel meer tijd investeren, maar naarmate proces vordert verloopt proces sneller; meer kwaliteit tegen gelijke kosten" ? "Kennis van de markt zo optimaal mogelijk gebruiken, niet zelf het wiel uitvinden" ? "Kennisdeling, bredere en betere afweging keuzes inzake kwaliteit op korte en lange termijn" ? "Meer integrale (en dus werkzame) oplossingen" ? "Minder faalkosten, imago" ? "Minder regie, dus minder kosten; de verantwoordelijkheid ligt bij degene die de kennis heeft" ? "Minder tijd met het proces bezig en betere kwaliteit" ? "Opdrachtgeversrol wordt in de vorm van regisseur versterkt, meer aandacht voor eindproduct dan voor proces" ? "We krijgen meer voor dezelfde prijs, voorbereidingstijd wordt verkort" Nadelen voor de corporatie ? "Afspraken worden niet altijd (goed) nagekomen. Verwachtingen blijken niet altijd goed op elkaar afgestemd" ? "In het begin meer tijd investeren" ? "Je kunt geen specifieke producten voorschrijven" ? "Je staat als organisatie een deel van je invloed op het resultaat af, de prijsvorming is minder transparant" ? "Mogelijk klantcontact verlies, overgeleverd worden aan de markt" ? "Niet de scherpste prijs, veel kaf en nog weinig koren" ? "Organisatie van toezicht en kwaliteitsborging, leren loslaten, visie op eindresultaat moet scherper" ? "Vergt meer afstemming en co?rdinatie, flexibiliteit van partners" ? "Verlies van banen en verlies van de grip op de kwaliteit" ? "Vooraf inzicht verschaffen in budget, openheid geven die bij andere projecten (waar ketensamenwerking niet plaats vindt) misbruikt kan worden" ? "We missen de voordelen van aanbesteding. Kennis binnen de organisatie ebt weg" 44Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 7.3 Best practice ? Hoewel er nog niet op grote schaal gebruik wordt gemaakt van ketensamenwerking is ook hier wel een goed voorbeeld te vinden, welke als rolmodel kan dienen voor toekomstige projecten. De voordelen voor een corporatie zijn hierin onderstreept. Ketensamenwerking - Best practice Beter en sneller bouwen door ketenintegratie. 'Samenwerking in de keten zorgt ervoor dat je sneller, goedkoper en leuker bouwt en meer kwaliteit neerzet.' Dat zei de projectmanager van woningcorporatie Portaal maandag 4 maart tijdens een presentatie aan minister Blok (Wonen) over innovatieve nieuwbouwprojecten in Leiden. Samenwerken Minister Blok bezocht in Leiden een aantal nieuwbouwprojecten van de gemeente, projectontwikkelaars en woningcorporaties Ymere en Portaal. Portaal bouwde samen met projectontwikkelaar Era Contour onder meer 42 sociale huurappartementen in de wijk Nieuw Leyden. Alle marktpartijen (architecten, leveranciers, aannemers) verwerkten hun bouwplannen gedetailleerd in een 3D-model en maakten een gezamenlijke planning. Doordat het bouwproces voor een groot gedeelte wordt overgelaten aan de markt, bespaart een woningcorporatie tijd en kosten, zegt Berdowski. `De uitvoering kost nog maar ??n tot anderhalf jaar. Daardoor gaan ook de risico's van zo'n project omlaag. Je weet dat als je iets bedenkt, het er over twee jaar kan staan.' De kosten van het project in Leiden lagen uiteindelijk 15 procent onder de reguliere norm voor onrendabele toppen bij woningcorporaties. Huurders Met vernieuwende vormen van opdrachtgeverschap wil Portaal ook huurders meer inspraak geven in het bouwproces. De woningcorporatie bedacht NiaNesto: een bouwconcept voor energienotaloze sociale huurwoningen waarbij de toekomstige bewoners met het bouwbedrijf om tafel gaan om hun woonwensen te bespreken. Huurders kunnen hun wensen toevoegen aan vaste concepten van bouwbedrijven, zolang de huurprijs daardoor niet boven de liberalisatiegrens uitkomt. Dat is heel wat anders dan bouwen op de traditionele manier, zegt Berdowkski: `Daarbij maakten wij het ontwerp, brachten dat op de markt en verwachtten we dat een aannemer het voor een lage prijs kon bouwen. Dan zit je uiteindelijk met een product dat duurder is en niet helemaal aansluit op de woonwensen van de bewoners.' Spannend Portaal stelt het concept van NiaNesto ter beschikking aan andere woningcorporaties. Berdowski hoopt dat de eerste NiaNesto-woningen snel gebouwd kunnen worden. `Dat is nu nog spannend, omdat alle investeringen van de corporatie nu onder een vergrootglas liggen. Toch zetten we vol in op innovatie. Het terugdringen van het energiegebruik is noodzakelijk om wonen betaalbaar te houden.' Welke manieren van samenwerking in de bouw leveren het meest op en welke neveneffecten zijn er? Dat moet blijken uit de Ketenmonitor die Kenniscentrum Bouwprocesinnovatie CPI uitvoert in opdracht van het Platform Ketensamenwerking Woningbouw. Bron: Aedes, maart 2013 45Toekomstscenario's corporaties t.b.v. Renda - b13renov1 ? 11 oktober 2013, USP Marketing Consultancy B.V. De in deze uitgave vermelde gegevens zijn strikt vertrouwelijk en alle hierop betrekking hebbende auteursrechten, databankrechten en overige (intellectuele) eigendomsrechten worden uitdrukkelijk voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van USP Marketing Consultancy B.V. verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt worden.