programma10 nr 3 2012 programma nieuwe zoektocht met samenspel Stijgende prijzen En dan hebben we al jaren te maken met stijgende bouwprijzen. De afgelopen twee jaar is door conjuncturele omstandigheden de markt wat gunstiger geweest, maar over een langere periode beschouwd, blijft de productiviteit achter. De prijzen van renovatie en groot onder- houd zijn de afgelopen tien jaar met 10 procent extra gestegen ten opzichte van de inflatie.(4) Al deze aspecten ? stijgende energie- en (ver)bouwprijzen ? zorgen ervoor dat de betaalbaarheid verder wegraakt van de dagelijkse mogelijkheden. Deze discussie is niet van 2012, maar bestaat al zo lang de (sociale) woningbouw bestaat. In het verleden is door het benutten van goedkope grond, systeembouw of ladeplannen en een samenstel van subsidies gepoogd hierop bij te sturen. Nu, anno 2012, zijn er nieuwe geluiden te horen die het passende antwoord moeten geven. De thema's die dit De sterke stijging van de bouwprijzen ? of het nu om nieuwbouw, reno- vatie of groot onderhoud gaat ? leidt ertoe dat er een grotere spanning ontstaat tussen kosten en opbrengsten via de huur. Zo is het onrenda- bele deel van de exploitatiekosten van een nieuwbouwwoning uitgeste- gen tot boven het een derde deel van de totale exploitatiekosten.(1) Dit zet zowel de huurstelling als de financi?le middelen van de corporaties sterk onder druk. Het gevolg is dat de huur van de bestaande woningen extra toeneemt en dat de huur, uitgedrukt in het percentage van de maximale redelijke huur, elk jaar stijgt.(2) Tegelijkertijd nemen de woon- lasten extra toe door de stijgende energieprijzen.(3) Op allerlei manie- ren wordt gezocht om een deel van het energievraagstuk binnen de woning en haar omgeving op te lossen, door extra energiebesparende maatregelen en het benutten van mogelijkheden tot energieopwekking. programma nr 3 2012 11 Sinds de eerste sociale huurwoningen gebouwd werden in het kader van de Woningwet van 1901, richt zich de terugkerende discussie op de realisatie van goede en betaalbare woningen en de zoektocht naar het passend antwoord hierop. nieuwe thema's en kwesties zetten het onder- werp van de goede, betaal- bare woningen steeds opnieuw op de agenda. tekst martin liebregts foto's bouwhulpgroep nader invullen, zijn de nieuwe perspectieven voor energie, vari?rend van besparing tot neutraliteit, ketensamenwerking als antwoord op de opti- malisatie van de proceskosten (stapelkosten), en de roep om innovatie. In alle gevallen gaat het om de zoektocht naar een betere kosten-kwali- teitverhouding van het wonen, zowel bij de bouw als tijdens het beheer. goed en betaalbaar In de huidige situatie betekent een goede en betaalbare woning een woning die ruimte biedt aan de specifieke eisen van de individuele bewoner ten aanzien van ruimte, comfort en identiteit. De tijd dat voedsel van de gaarkeuken voldoende was als maaltijdvoorziening is voorbij en dat geldt ook voor de aangeboden woonkwaliteit. Ook hier ontstaan diverse nuances in de vraag naar kwaliteit, zowel naar inhoud als moment. Bijvoorbeeld, niet alle eenpersoonshuishoudens stellen dezelfde eisen en zijn op ??n manier te bedienen. Dit houdt in dat er ten aanzien van de geboden kwaliteit meer differentiatie moet ontstaan, waaruit huidige en toekomstige bewoners kunnen kiezen. Tegelijkertijd zal de uniformiteit bij kwaliteitsaanpassing doorbroken moeten worden en zal ruimte moeten ontstaan voor de `serie van ??n'. En al deze kwali- teit moet ook nog betaalbaar zijn. bijdrage van energiebeSparing De interesse voor energiebesparing, die vaak begeleid wordt door doemscenario's over de prijsontwikkeling van energie, brengt de betaal- baarheid niet dichterbij. Het is van belang enige nuchterheid hiervoor te ontwikkelen om in de praktijk van alledag tot een passende strategie te komen. Aandacht voor het energiegebruik is en blijft van belang, want uiteindelijk vormen de energiekosten een substantieel deel van de woonlasten. De netto woonquote voor huurders is in de periode 1986- 2009 sterk gestegen, met name de laatste jaren, door de ontwikkeling van de gasprijzen (in totaal van 29 naar 37 procent).(5) Dat de energiekosten om aandacht vragen, is logisch. En zuinig omgaan met energie is onder alle omstandigheden goed. Maar dan moet de beschouwing over de toekomstige prijs wel meer realiteit bevatten. Op dit moment is het met de huidige techniek al mogelijk om voor dezelfde prijs op woningniveau elektra op te wekken als nu geleverd wordt door de energiebedrijven. Dat houdt in dat er grenzen aan de prijs zullen zijn, nu de energieopwekking op woningniveau meer een rol gaat spelen. De vraag komt dan op hoe er zo veel mogelijk energie opgewekt kan worden op woningniveau, in combinatie met beperking van verspilling. programma12 nr 3 2012 De discussie dat de energiekosten de huur zullen overtreffen, behoort vanuit de bovenstaande constatering tot het verleden. Dat wil echter niet zeggen dat energiegebruik en energiekosten geen belangrijke rol spelen in de zoektocht naar goede en betaalbare woningen. Er komt nog bij dat het huishoudelijk energiegebruik steeds meer stijgt en op dit moment 3.500 kWh per jaar bedraagt. De mogelijkheid om op woning- niveau energie op te wekken en de woning als energiebron beter te benutten, wordt dus belangrijk. Voor de kwaliteitsaanpassing van de bestaande woningvoorraad bete- kent dit twee dingen: het beperken van het energieverlies met behoud van de ruimtelijke kwaliteit, en het benutten van de mogelijkheden van het gebruik van duurzame energie (de woning als energiebron). Tegelij- kertijd moet de verlaging van de kosten van de energiebesparende maatregelen bovenaan de agenda blijven staan. dilemma van prijSStijging Bovenop elke euro die besteed wordt op de bouwplaats, komt 50 euro- cent voor alle kosten die verband houden met de organisatie van het werk. Of het nu de werkzaamheden van de uitvoerende bedrijven, advi- seurs of van de opdrachtgever betreffen. Maar dit is niet de enige reden voor de sterke toename van de (ver)bouwkosten. Ook het achterwege blijven van innovatie en de daarmee samenhangende nood- zakelijke productiviteitsverbeteringen, hebben geleid tot structurele stijgingen van de kosten. De huidige ketensamenwerking poogt op onderdelen van dit probleem een antwoord te geven. Deze richt zich daarbij vooral op de integratie van de bedrijfsprocessen (proceskosten verminderen) en op het benutten van het serie-effect, door oplossingen te ontwikkelen en in te zetten die een enkel project overstijgen. Niet alleen is er sprake van hoge kosten door de huidige ineffici?ntie vanwege de stapeling van kosten en het ontbreken van integratie van de plan- en uitwerkingsprocessen, maar ook door het ontbreken van structurele productiviteitsverbetering. De prijzen voor onderhoud en renovatie stegen de afgelopen ruim tien jaar circa 1 procent bovenop de inflatie. Over de gehele exploitatie leidt de achterblijvende producti- viteit dan tot een stijging van 20 procent van de onderhoudskosten.(6) Sleutel tot koStenreductie De sleutel van de kostenreductie ligt niet in de eerste plaats in ketensa- menwerking, maar bij de totstandkoming van integratie van de bedrijfs- processen ? dus reductie van de proceskosten ? en verhoging van de productiviteit van de uitvoering. Voor beide aspecten is het van belang dat er een projectoverstijgende vraag ?n aanbod komt. En ketensamen- werking is ??n van de oplossingen. Bij deze vorm is het risico, dat de dynamiek van de voortdurende ontwikkeling en het zoeken naar nieuwe oplossingen met een betere kosten-kwaliteitverhouding achterwege blijft of vertraagt, omdat de marktwerking niet volledig benut wordt. Ketensamenwerking is geen doel op zich. Het doel is de verbetering van de kosten-kwaliteitverhouding van onderhoud en renovatie en de afstemming van het aanbod op de vraag van de gebruiker. Om dit handen en voeten te geven, moet de opdrachtgever beginnen met de specificatie van de vraag op korte en lange termijn, zodat het marktaan- bod zich hierop uiteindelijk kan instellen. ge?ntegreerd aanbod De ontwikkelingen van de afgelopen decennia op de markt van renova- tie en onderhoud zijn uitermate teleurstellend, als het gaat om de prijs- kwaliteitverhouding. Zoals reeds aangegeven, zijn de kosten beduidend meer gestegen dan de inflatie. Van structurele innovatie is geen sprake geweest. Het enige aspect dat gedomineerd heeft, is het voortdurend zoeken vanuit de aanbieder (bouwbedrijven) naar continu?teit in de contractuele samenwerking met de opdrachtgever. Dit kan gaan om programma nr 3 2012 13 uiteenlopende prestatiecontracten, maar ook om allerlei vormen van co-makership. Dit in tegenstelling tot alle andere marktsegmenten, waar voortdurend gezocht wordt naar betere kosten-kwaliteitverhoudin- gen ? al of niet in combinatie met vernieuwd aanbod ? en dit perspectief de leidraad vormt van het handelen. Een langdurig contact met je auto- leverancier biedt je op geen enkele wijze de garantie op een beter en goedkoper product op termijn. En waarom zou dat in de (ver)bouw wel gelden? Bij innovatie gaat het om marktgerichte toepassingen van nieuwe uitvin- dingen ten aanzien van product, proces en samenwerking, met als doel de markt beter bedienen. In de renovatie is hiervan niet of nauwelijks sprake. Het meest in het oog springend zijn de diverse sandwichpane- len die op de markt gekomen zijn, waarbij verschillende aspecten, zoals constructie, afwerking en isolatie, ge?ntegreerd zijn. Op zich verdient dit geen vermelding, want revolutionair en schokkend is dit niet. De hele engineering is nog zeer traditioneel en de integratie van hande- lingen en producten is zeer bescheiden. Onder het mom van `Lean en Mean' wordt hier voorzichtig een begin mee gemaakt. De verbetering ofwel optimalisatie van het proces maakt op dit moment kleine stapjes. Om echt sprongen vooruit te maken, is het nodig dat de uitvoerende partijen tot een ge?ntegreerd aanbod komen. terug naar de vraag De sociale woningbouw vindt haar oorsprong in het feit dat de eerste mensen die zich inzetten voor de volkshuisvesting, geloofden in de noodzaak van goede en betaalbare woningen. De hele geschiedenis van de vorige eeuw is hiervan een afspiegeling. De motivatie om dit doel te realiseren, is de voortdurende leidraad voor allerlei vernieuwin- gen geweest. Zie de eerste tuindorpen, de opkomst van het Nieuwe Bouwen, de toepassing van systeemwoningen, en woonstraten met bijbehorende bloemkoolwijken. Er was een drive om het beste mogelijk te maken. Zoals elke ondernemer begint met geloof in zijn ambitie, zo zal ook innovatie in de bestaande woningvoorraad haar kracht moeten vinden in de overtuiging om de oplossing voor goede en betaalbare woningen dichterbij te brengen. En dan ligt de opgave in eerste instantie bij 7,2 miljoen bestaande woningen, die we in ruim honderd jaar gebouwd hebben. Een dergelijk proces komt niet zomaar van de grond. Het begint met een goede vraagspecificatie, en natuurlijk moet deze een gezonde bedrijfsmatige basis hebben. Maar vernieuwen betekent ook allereerst vooruitkijken, dus ondernemen. Dit houdt in dat er een nieuwe invulling gegeven moet worden aan goede, betaalbare wonin- gen. Er moet eindelijk iets te kiezen zijn en kwaliteit moet hierbij de leidraad zijn. En dan zijn we terug in de toekomst. (1) In 2010 bedroeg het deel onrendabel 34,9 procent van de stichtingskosten, ofwel circa 64.000 euro per woning, ontleend aan CFV. (2) De stijging van de huren is gemiddeld circa 0,5 procent per jaar, ontleend aan CFV. (3) Variabelen waarmee gerekend wordt bij de energieontwikkeling in de tijd en het contant maken van de kosten, ontleend aan Rigo-studie, eindrapport `Woonlastenconvenant Tilburg 2012-2015', november 2009: Scenario's elektra gas Stijging t.o.v. inflatie: Laag 0,75% 1,75% Midden 3,75% 5,75% Hoog 7,75% 9,75% Inflatie 2,25% Rente 6,00% (4) In de periode 2000 tot en met 2011 zijn de prijzen voor onderhoud en renova- tie met 1 procent bovenop de inflatie gestegen. De inflatie bedroeg circa 2 procent en de stijging voor onderhoud en renovatie zo'n 3 procent, ontleend aan CBS. (5) In `Woonuitgaven huurders en koper: uitkomsten WoON2009', MBZK, november 2010, wordt de ontwikkeling van de netto woonquote voor huur- ders beschreven over de periode 1986-2009 van circa 29 procent naar bijna 37 procent. Vooral in de periode 2006-2009 wordt dit veroorzaakt door de stijging van de gasprijzen. (6) De gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten per woning, prijspeil 2012, bedra- gen circa 1500 euro exclusief woningverbetering, volgens de gegevens van Aedes, en 1400 euro volgens CFV. Hier komt nog een bedrag voor verbete- ring bij dat ligt in de orde van grootte van 350 ? 600 euro. Voor vijftig jaar komt dit neer op gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten van 1400 plus 200 euro, voor verbetering levert dit circa 1600 euro op, peil 2012. Als we uitgaan van de levensduur van 120 jaar, dan bedragen de jaarlijkse kosten voor onderhoud en verbetering circa 1900 euro, waarvan zo'n 400 euro voor verbetering. Uitgaande van gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten van 1600 euro en een exploitatieperiode van 50 jaar, dan vertegenwoordigt 1 procent extra stijging een waarde van 7500 euro per woning, ofwel een verhoging van ruim 20 procent van de totale onderhoudskosten.