1 Nieuwe modellen voor betaalbaar wonen 30-05-2013 Ontstaan vanuit een koplopersgroep voor ketensamenwerking, heeft Lincubator de opdracht vernieuwende business modellen te ontwikkelen voor prettig en betaalbaar wonen voor lagere en middeninkomens, nu en in de toekomst. De groep, bestaande uit vier bouwbedrijven en vijf woningcorporaties, ziet noodzaak om ketensamenwerking in de bouw te versnellen. Tekst Sonja van Galen, de Alliantie De markt van nu vraagt om vernieuwing. De klant van morgen vraagt om een nieuwe manier van het ontwikkelen van betaalbare woningen. Bestaande structuren en verdienmodellen hebben hun tijd gehad. Het is noodzaak om op korte termijn tot nieuwe concepten en Bij het Lincubator-concept ,,Wij cre?ren de buurt bepalen de bewoners wat er met de buurt gebeurt. 2 producten voor woningbouw te komen, die passen bij de behoefte en de mogelijkheden van de consument van morgen. "Innovatie vraagt om out of the box-denken. Hiervoor zijn we gaan praten met veel innovatieve bedrijven, ook buiten onze branche, om idee?n op te doen. Bijvoorbeeld WeTransfer, TUI en FoodValley", licht Timo Stoopman, een van de Lincubators toe. "Momenteel zitten we niet alleen in een woningmarktcrisis, maar er is meer gaande. Er is een transitie gaande waarbij zorg, pensioen, energieopgave en de financieringsopgave een nieuw evenwicht zoeken." Volgens Stoopman is het niet mogelijk dat de ,,systeemfouten op de woningmarkt, zoals hij ze noemt, zomaar kunnen worden opgelost. "Wel hebben we een aantal problemen of actuele themas ge?dentificeerd en oplossingen ervoor bedacht. Daarbij zien we bestaande wetten en regels niet als kaders. Waar het om gaat, is wat de klant wil. Op dit moment zitten we in de fase van de eerste conceptmodellen; 18 ruwe diamanten gaan we fijn slijpen. Daarover willen we discussi?ren, en ze toetsen met klantenpanels en partijen binnen en buiten onze branche. Na de uitwerking is het de taak aan bouwbedrijven en corporaties om de concepten verder te ontwikkelen. Ze moeten innovatie in hun bedrijfsfilosofie opnemen", vertelt Stoopman. Een greep uit de 18 concepten. Ze spelen in op actuele themas. Thema: De woningmarkt op slot Concepten: Bureau doorstroming en Aankopen en verhuren "De woningmarkt zit op slot en niemand doet er iets aan. Er zit voor huurders een boete op verhuizen omdat de huur soms verdubbeld wordt", volgens Lincubator J?rgen Klaassen. Het concept ,,Bureau doorstroming moet ervoor zorgen dat de markt in beweging komt door verhuisgedrag in de sociale huur te belonen. "Daarnaast zitten in een deel van de sociale huurwoningen bewoners met te hoge inkomens, maar die kunnen nergens anders heen omdat er geen aanbod is in het middensegment. De prijzen van koopwoningen zijn jarenlang explosief in prijs gestegen, maar zijn nu ingezakt. Daardoor ligt de koopmarkt stil." De Lincubators denken in het concept ,,Aankopen en verhuren de Lincubators op de Provada In het najaar van 2012 is Lincubator gestart als een initiatief van vier bouwbedrijven en vijf woning- corporaties. Dit zijn AM, de Alliantie, Ballast Nedam, BAM Woningbouw, Dura Vermeer, Eigen Haard, Era Contour, Havensteder, Portaal en Ymere. Op het Corporatieplein tijdens de Provada, op 5 juni om 11.00 uur, organiseert Lincubator een bijeenkomst. Bouwen aan relaties - InnovatieKoffie over vernieuwende concepten, wordt samen met de Alliantie en Portaal georganiseerd, in samenwerking met renda. Meer informatie vindt u via www.lincubator.nl. Het concept ,,Bureau doorstroming moet ervoor zorgen dat de markt in beweging komt door verhuisgedrag in de sociale huur te belonen. 3 oplossing te hebben voor dit probleem; ze lossen het op door de opgave in de huurmarkt te koppelen aan de opgave in de koopmarkt. Thema: Vraag en aanbod Concepten: Wijkcarri?re-abonnement en De flexibele wijk Tot 2040 groeit het aantal huishoudens in Nederland met ??n miljoen. Dit komt uit op een gemiddelde aanvullende productie (zonder vervangingsvraag) van circa 35.000 woningen per jaar. Twee derde van deze vraag bestaat uit eenpersoonshuishoudens. Daarna treedt er landelijk een krimp van het aantal huishoudens op. Door een trek naar de stad doen zich nu echter regionaal al grote verschillen voor in de woonvraag, waardoor er krimpgebieden ontstaan. Het lineair doortrekken van de productie naar 2040 ? uitgaande van een exploitatietermijn van 50 tot 100 jaar ? is niet verstandig en brengt een gezonde woningmarkt op termijn in gevaar. "Dit biedt kansen voor nieuwe verdienmodellen met onder andere nieuwe exploitatietermijnen als de tijdelijke verplaatsbare woning, de uitbouwwoning, de krimpwoning of de recyclewoning", licht Sanne Uiterwaal van Lincubator toe. "De opgave voor de aanbieders is geen aanbodmarkt meer, maar het flexibel anticiperen op de vraag. Ze moeten optimaal en snel tegemoetkomen aan de woonwensen van de klant. In de basis komt dit neer op inzicht krijgen in de woonbehoefte van klanten in alle levensfasen. Dus bij een wooncarri?re niet alleen uitgaan van groei, maar ook van teruggaan in ruimte. Partijen die niet participeren op deze verandering worden rechts ingehaald door nieuwe partijen zoals Ikea en worden de dinosaurussen van de woningmarkt. Voor beleggers en corporaties ligt hier een kans." Het concept ,,Wijkcarri?re-abonnement biedt volgens Lincubator zekerheid in huurprijs en woonkwaliteit gedurende het hele leven. Dit vraagt om denken m?t de klant en niet v??r de klant en een anticiperend vermogen van organisaties op de vraag. Het concept ,,De flexibele wijk cre?ert ? door het loskoppelen van het gebouw van de grond ? voor corporaties en beleggers de mogelijkheid de wijk flexibel mee te laten bewegen in de woonwensen van bewoners. Gedacht wordt aan constructies als lease, als grondeigenaar het gebouw huren, en de verplaatsbare of de wegwerpwoning. Thema: De wijk Concepten: Wij cre?ren de buurt en Ik blijf in de wijk "Het wonen beperkt zich niet tot de muren van de woning. In het concept ,,Wij cre?ren de buurt bepalen de bewoners wat er met de buurt gebeurt", vertelt Stoopman. "Daarnaast komt er een vergrijzingsgolf op Nederland af; het aantal senioren verdubbelt de komende jaren. Zij maken een grote aanspraak op de zorg, maar tegelijkertijd kleedt de overheid het zorgpakket uit. Het ,,Ik blijf in de wijk-concept zorgt ervoor dat ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. De meesten willen dat ook graag. Dat vraagt echter om een branche- overschrijdende samenwerking, waarbij de kostenbesparing idealiter teruggegeven wordt aan de klant." 4 Thema: Betaalbaarheid Concepten: All inclusive wonen en Energiemaatschappij als investeerder De bruto woonlasten stijgen door aanpas- singen in de Huurwet, de recente btw-verhoging, groei in energielasten, en de prijsstijgingen in andere opslagen als rioolbelasting en de WOZ-aanslag. Ook de zorgkosten zijn aan het stijgen. Veel mensen zijn het overzicht kwijt over welke effecten dit heeft op de woonlasten. Daarentegen worden de lonen gematigd en stijgt de werkloosheid naar een historisch hoogte- punt. "Het ,,All inclusive wonen-concept geeft duidelijkheid en zekerheid in woonlasten waarbij de collectiviteit kansen biedt voor de betaalbaarheid door een inkoopvoordeel. Bij de ,,Energiemaatschappij als investeerder blijven de all inclusive-woonlasten lager en verbetert het wooncomfort door onder andere woningisolatie", licht Barry van der Graaff toe, ook een van de betrokken Lincubators. Thema: Financiering Concepten: Woonbank en Financiering zonder banken "Financiering heeft de komende jaren een ander speelveld dan we gewend waren. De financi?le crisis laat zijn sporen na en de komende decennia staan in het teken van de hand op de knip houden en het weer in evenwicht brengen van bankreserves en overheidsreserves", aldus Bauke Geuzenbroek van Lincubator. "Het is daardoor voor de klant lastiger de aankoop van zijn huis gefinancierd te krijgen. Welke criteria hiervoor gelden, is voor de klant ook vaak onduidelijk. Het concept ,,Woonbank is transparant, geeft snel duidelijkheid en werkt met een marktconform tarief. Bij ,,Financiering zonder banken financieren bewoners zelf de verbeteringen in de wijk." Het ,,All inclusive wonen-concept moet duidelijkheid en zekerheid geven in woonlasten.