1 Nederland versus Belgi?: de renovatieopgave 06-06-2013 Zijn er verschillen tussen de Nederlandse en de Belgische bouwsector als het gaat om het energetisch renoveren van de bestaande voorraad? Of zijn er ook overeenkomsten in uitdagingen, knelpunten en oplossingen? Daar komen we achter door bouwpartijen uit beide landen samen aan ??n tafel te zetten en het erover te hebben. Tekst Tosca Vissers Kalkzandsteenproducent Xella organiseerde in mei dit jaar een rondetafelgesprek met vertegenwoordigers van Belgische en Nederlandse bouwpartijen, die zich veelal richten op de renovatie van bestaande gebouwen. De deelnemers werd gevraagd welke ontwikkelingen zij signaleren bij energetische renovatie en welk effect deze zullen hebben op de bouwbranche. De discussie vond plaats in een fysiek zeer inspirerende locatie: het Centrum voor Duurzaam Bouwen in Heusden-Zolder in Vlaams Limburg. Op die plek werd zo'n 20 jaar geleden de laatste steenkool uit de schachten gewonnen. Verschillende bestaande gebouwen, die ooit de De deelnemers: Edwin de Ceukelaire, PPS-manager Infrastructuur bij GO, Onderwijs van de Vlaamse Gemeenschap. Voor het gemeenschappelijk onderwijs bezit de Vlaamse overheid 5 miljoen m 2 schoolgebouwen. Paul Steskens, technisch wetenschappelijk medewerker Vlaams onderzoeksinstituut voor de bouw WTCB. Deze organisatie vertegenwoordigt ook de Belgische aannemers. Gerton Starink, projectleider Nederlands ingenieursbureau Nieman Raadgevende Adviseurs Wim Hazeu, bestuurder corporatie Wonen Limburg en lid van dagelijks bestuur Aedes Jos Cox, CEO Xella Noordwest-Europa Rob van der Leij, algemeen directeur Nederlands bouwbedrijf Van der Leij Bouwbedrijven Bj?rn Mallants, directeur Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen, koepelorganisatie van sociale huisvestingsmaatschappij in Belgi? Eric Cloes, hoofdredacteur Vlaamse vakblad Ik ga Bouwen & Renoveren Tosca Vissers, freelance journalist Nederlandse bouwvakbladen 2 lucratieve kolenmijnindustrie weerspiegelden, hebben de status van Belgisch industrieel erfgoed gekregen. Ze worden nu gerenoveerd of getransformeerd. Budgettair gebonden In zowel Nederland als Belgi? liggen veel mogelijkheden om bestaande gebouwen energetisch te renoveren. Kennis is volop aanwezig. Toch gooit de crisis vaak roet in het eten en zijn organisaties budgettair aan handen en voeten gebonden om effici?nte renovatiemaatregelen door te voeren. De vraag is dus in hoeverre en op welke manier voorgenomen ambities en afgesproken doelstellingen worden gerealiseerd. Gerton Starink, raadgevend ingenieur bij technisch adviesbureau Nieman in Utrecht, legt uit dat vanuit zijn werkveld gezien renoveren gelijk staat aan de energetische aanpak van een gebouw. "Woningcorporaties in Nederland proberen steeds opnieuw het wiel uit te vinden door op zeer ambitieuze manier aan te besteden met soft selectie-achtige principes. Ze willen immers het beste voor de klant", denkt hij. En daar liggen volgens hem talrijke uitdagingen in energieneutrale en energienotaloze doelstellingen. "Maar corporaties vergeten regelmatig om concrete afspraken te maken over hoe ze die doelstellingen willen realiseren." Bj?rn Mallants legt uit dat in Belgi? de sociale huisvesting een relatief kleine sector is, vergeleken met die van Nederland. Volgens de directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen omvat deze sector in Belgi? 90 maatschappijen die slechts 6 procent van alle woningen beheren. De gemiddelde huurprijs is 270 euro per maand. "De Vlaamse overheid heeft ons twee grote doelstellingen voorgelegd voor 2020", legt hij uit. "We moeten jaarlijks 37.000 nieuwe huurwoningen bijbouwen, circa 30 procent van het volledige patrimonium. Voor bestaande woningen geldt dat ze op energetisch vlak fors verbeterd worden. Zoals dubbel glas, dakisolatie en cv. De helft van de woningen, 140.000 stuks, voldoen hier nog niet aan. Hiervoor is 3 miljard euro nodig en dat bedrag hebben wij niet. Voordeel is wel dat de meeste woningen, vooral appartementencomplexen, bij elkaar staan, zodat we aan totaalrenovatie kunnen doen." Bewonersbeleving Bij onze zuiderburen is renovatie een snel groeiende markt die sterk stuurt op emotie, volgens Eric Cloes, hoofdredacteur van Ik ga Bouwen & Renoveren. "In Belgi? is het de traditie dat woningen in bezit blijven van een familie. Je ziet wel vaker dat jonge mensen met weinig geld een huis kopen dat nog opgeknapt moet worden. Dat is altijd goedkoper dan bouwgrond kopen en een nieuwe woning bouwen." Rob van der Leij, directeur van 3 bouwbedrijf Van der Leij uit Amsterdam, stelt vast dat in de Randstad meer vraag is naar woningen dan aanbod. "Het maakt bewoners eigenlijk niet zo veel uit welk label hun woning heeft. Ze vinden een geschikte locatie met goede faciliteiten in de buurt veel belangrijker", denkt hij. Van der Leij vindt dat een aannemer zich moet onderscheiden in de aanpak van renovatie, door deels op grote schaal complexen te verbeteren en de bewoner voor een deel mee te laten beslissen. "Dat roept veel minder weerstand op. Een aannemer kan een opdrachtgever prima adviseren over hoe met bewoners gecommuniceerd kan worden over het belang van energetische maatregelen", zegt Van der Leij. Paul Steskens, wetenschapper bij WTCB, de Belgische variant van TNO, onderschrijft dat emotie een belangrijke factor is. "Renovatie staat op ??n lijn met de sensibilisering van de bewoners. In hun beleving gaat renovatie over een nieuwe keuken of badkamer en niet over de voordelen van dubbel glas en schilisolatie. Op academisch niveau weten we perfect hoe we moeten renoveren, maar die kennis ontbreekt vaak in de bouwpraktijk. We zullen dus een weg moeten vinden om die kennis ge?mplementeerd, en de renovatie gefinancierd te krijgen", stelt hij. Forse opgave Volgens freelance journalist Tosca Vissers is het intere ssant om te onderzoeken hoe woningcorporaties hun voorraad op peil kunnen houden, ondanks allerlei politieke maatregelen zoals verhuurdersheffingen. "Bezuinigingen dwingen corporaties kosten te besparen, terwijl ze een enorme renovatieopgave hebben", stelt Vissers vast. "Er ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden zoals ketenintegratie en co-makership. Daarbij spelen aannemers en bouwtoeleverende bedrijven een sterk adviserende rol naar opdrachtgevers toe, om renovatieprojecten uit te voeren en te financieren." "In Belgi? verkeren veel scholen in zeer slechte staat en in Nederland is dat niet veel beter", haakt Edwin de Ceukelaire in. Hij is PPS-manager Infrastructuur bij GO, dat de schoolgebouwen beheert en onderhoudt waarvan de Vlaamse overheid eigenaar is. "Voor onderhoud ontvangen wij jaarlijks 50 miljoen euro, maar om de schoolgebouwen te renoveren, hebben we eigenlijk 120 miljoen euro nodig. We bekijken dus per dag waaraan we het geld kunnen besteden." Hij ziet wel mogelijkheden in derdepartijfinanciering. "Op het gebied van renovatie is voor ons de grootste uitdaging om de onderwijsgebouwen niet meer te beschouwen als een object, maar ze eerder te zien in de context van de bebouwde omgeving, toegespitst op de vraag naar onderwijs in dat gebied. Het heeft geen zin een perfect milieuverantwoord en duurzaam gebouw te ontwikkelen dat alleen per auto te bereiken is", volgens De Ceukelaire. "Er is groeiende aandacht voor renovatie. Niet alleen vanwege de economische conjunctuur, maar ook door demografische ontwikkelingen," constateert Wim Hazeu, lid van het dagelijkse bestuur van Aedes en bestuurder van corporatie Wonen Limburg. Volgens hem ligt de socialewoningsector in Nederland behoorlijk onder vuur en hij merkt dat, als gevolg van krimp in Nederlands Limburg, een overschot aan woningen ontstaat. Wonen Limburg, 4 dat circa 25.000 woningen in bezit heeft, moet zo'n 5000 woningen uit de voorraad halen omdat ze niet meer voldoen. Een trend die ook in andere delen van Nederland is ingezet. Vanuit die opties is naar idee van Hazeu nieuwbouw alleen haalbaar als vervanging van heel slechte woningen of als er om een totaal nieuw product wordt gevraagd, zoals voor woonzorgcombinaties. "Daarin ligt landelijk sowieso een forse opgave. Wonen Limburg is in 2011 gestart om de opvolgende 15 jaar 9000 woningen te verbeteren naar een hoger energielabel. Maar ik denk dat snelle technologische ontwikkelingen huidige toepassingen zullen achterhalen. De toekomst ligt eerder in energieloze nota's dan in het halen van energielabel B", is Hazeu's overtuiging. Budgetafhankelijk Is renoveren goedkoper dan nieuwbouw? Hoofdredacteur Cloes denkt dat dit zeker niet het geval is. "Goed renoveren met de juiste maatregelen in een bestaand gebouw is altijd duurder dan nieuwbouw, ook al geldt een btw-tarief van 6 procent voor renovatie en 21 procent voor nieuwbouw. Dat verschil van 15 procent is niet voldoende om een oud gebouw te verbeteren tot nieuwbouwniveau. Renovatie is sterk afhankelijk van het beschikbare budget, waarbij een beperkt budget vaak betekent dat weinig geld aan woningverbetering wordt besteed. Hiermee houd je de voorraad oude en slechte woningen in stand", legt Cloes uit. "Betaalbare nieuwbouw presteert beter op energetisch vlak, dus is nieuwbouw altijd goedkoper dan een gebouw renoveren", reageert Mallants. "In Belgi? is geen sprake van krimp, zoals in Nederland. We hebben dus meer ruimte voor nieuwbouw." Volgens Vissers levert een goed gerenoveerd en ge?soleerd huis uiteindelijk meer energiebesparing op dan een slecht ge?soleerd huis. Gezien de opgave die er nog ligt, zijn daar nog forse winsten te boeken, stelt zij. Daar is Hazeu het mee eens. "Energetische opwaardering van een woning, gekoppeld aan een renovatie, leidt weliswaar tot huurverhoging. Maar per saldo is een huurder goedkoper uit omdat de woonlasten meer dalen dan dat de huur stijgt. Huurders snappen ook steeds beter dat als ze niets doen, hun energierekening zal stijgen", zegt hij. Emotiebeleving Zoals al eerder in deze discussie naar voren is gekomen, blijkt bij de keuze voor renovatie of nieuwbouw emotiebeleving minstens zo zwaar mee te wegen als het financi?le aspect. "In Belgi? ligt een groot potentieel om per stad bestaande woningen aan te pakken in trajecten van 20 jaar, waarmee we stapsgewijs het energiepeil af laten nemen", vertelt Steskens. "Subsidies dragen bij om bepaalde maatregelen doorgevoerd te krijgen, zoals spouwmuurisolatie of dakisolatie. Hiermee krijg je een klant gemakkelijker mee dan dat hij 5 het volledig zelf moet financieren." De Ceukelaire is ervan overtuigd dat schoolgebouwen net iets minder last hebben van `emotie', dan gebouwen of wijken die een bepaalde architectonische waarde vertegenwoordigen of onderdeel uitmaken van het culturele erfgoed. "Daarom zijn bij scholen energetische maatregelen misschien eerder door te voeren. Keerzijde is wel dat er ook veel echt oude, slechte schoolgebouwen nodig opgeknapt moeten worden", licht hij toe. Volgens Cloes is emotiebeleving alleen te doorbreken met de portemonnee. "Op het moment dat energie drie keer zo duur wordt, zal iedereen energetische maatregelen willen treffen", verwacht hij. Hazeu meent dat de aanpak voor particulier bezit, zoals Steskens omschrijft, zeker werkt. "In de sociale woningbouw zijn niettemin forse kosten te besparen, door grootschalige complexen met veel dezelfde woningen tegelijk te renoveren. Zeker als we de ambities voor 2020 willen halen. En dat emoties meespelen blijkt wel uit het feit dat bij prijsvorming van de woning het energielabel steeds zwaarder meeweegt", zegt Hazeu. Jos Cox, CEO van Xella Noordwest-Europa, denkt dat renovatie een structureel onderdeel van bouwen wordt. "Recente cijfers wijzen uit dat renovatie sterker is gegroeid dan nieuwbouw. De vergrijzing, verdichting van bevolking en schaarste van betaalbare particuliere en huurwoningen, hebben daar zeker invloed op gehad. Er is gewoon geen plaats voor nieuwbouw, dus er zal hoe dan ook veel meer gerenoveerd worden dan nieuw gebouwd", is zijn verwachting. Vindingrijke oplossingen De renovatieopgave in beide landen is aanzienlijk, zo veel is duidelijk. Maar de vragen daarbij zijn op welk vlak de grootste opgave ligt plus welke verbeterpunten zijn te noemen. "Bij kantoren ligt een enorm grote opgave om te transformeren. Hiervoor worden vindingrijke oplos- singen bedacht en ook toegepast", antwoordt Starink. "De minste leeg- stand zie je bij gebouwen die energetisch het beste presteren. Energetisch opwaarderen kan een oplossing zijn om leegstand te voorkomen. Bij scholen is het nog heel weinig toegepast, terwijl daar minstens zo'n grote opgave ligt, zeker op het gebied van comfort. Liever stopt men geld in leermiddelen dan in het gebouw, of worden twee scholen samengevoegd waarbij een nieuwe vestiging wordt gebouwd." De Ceukelaire legt uit dat in Belgi? het budget voor leermiddelen niet aangewend mag worden voor onderhoud aan het gebouw. Voor kantoren heeft de Vlaamse overheid zich conform de Europese richtlijn ge?ngageerd om jaarlijks 3 procent van de bestaande gebouwen energieneutraal te maken. Dit is inclusief overheidsgebouwen, dus ook scholen van het gemeenschappelijk onderwijs. "Die 3 procent is veel te weinig en we krijgen ook geen eurocent meer voor renovatie. Een voortrekkersrol willen we best spelen, maar we moeten er ook de middelen voor krijgen", vindt De Ceukelaire. 6 Betere manieren Van der Leij merkt op dat opdrachtgevers soms geen idee hebben hoe ze de middelen het best kunnen inzetten. "Dat heeft vaak met verantwoordelijkheid te maken. Een gebouweigenaar zou eigenlijk verplicht moeten zijn om na te gaan op welke manier hij het beste energie kan besparen met zijn gebouw", oppert hij. "Bij een school kan dat naschoolse opvang zijn of de school kan andere functies bieden", zegt Hazeu, die daarmee aangeeft dat je ook kunt bedenken hoe een gebouw effectiever gebruikt kan worden. Mallants denkt dat het in Belgi? een probleem is dat de toepassing van energetische maatregelen niet doorberekend mag worden in de huurprijs. "De huurder verdient dubbel: geen hogere huur en toch een lagere energierekening. Dat moet anders, want het stimuleert zo een verhuurder niet om energetische maatregelen door te voeren; hij verdient ze niet terug", weet hij. Maar als een gebouw op alle fronten nog perfect functioneert, moet het ook snel en eenvoudig een andere bestemming kunnen krijgen, doet Cloes de suggestie. Van kantoor naar appartementencomplex bijvoorbeeld. Hij vindt dat hiervoor een eenduidig transformatiebeleid opgesteld moet worden dat uitgaat van de functies die het gebouw nog steeds te bieden heeft. "Er zou veel meer synergie moeten zijn tussen beslissers in de utiliteits-, zorg-, scholen- en woningbouw als het gaat om herstructurering. Daarbij werkt overregulering vaak remmend om creatief met herbestemming van het gebouw aan de slag te gaan", aldus Cloes. Van der Leij vult aan dat leegstand meestal waardevermindering inhoudt. "In een leeg gebouw wordt niets ge?nvesteerd. Totdat een nieuwe eindgebruiker zich aanmeldt en toekomst ziet in het gebouw. Dan is een eigenaar of belegger wel bereid om het te transformeren naar een andere functie. In de Randstad gebeurt dat steeds vaker." Steskens vindt dit soort transformatieprojecten prachtige projecten. "Nadeel is dat het vaak voorbeeldprojecten zijn waarin een aannemer heeft ge?nvesteerd om kennis en ervaring op te bouwen. Het lukt dan niet om dezelfde renovatie op een ander gebouw uit te voeren, met andere bouwpartijen. En dat is nu precies het probleem in de renovatiemarkt. Er is onvoldoende expertise om seriematig gebouwen te renoveren", besluit Steskens.