nr 2 2013 project16 Samen met BAM Woning- bouw W&R-Renovatie, startte vermogensbeheerder en eigenaar MN in 2012 met het verduurzamen van een aantal wooncomplexen door heel Nederland. Het betreft 1044 naoorlogse woningen nederland 1044 naoorlogse woningen project tekst tosca vissers foto's bam die per complex worden aangepakt. Inmiddels zijn drie projecten opgeleverd. In 2014 zal het laatste uit de reeks zijn afgerond. "We zijn in een trein gestapt waarmee we met een vast uitvoeringsteam en co-makers het hele land door trekken. Alles hoeft niet telkens opnieuw te worden uitgelegd", zegt Martine van Duijven- bode, projectleider bij BAM Woningbouw W&R-Renovatie. Gert van der Heiden en Martine van Duijvenbode in gesprek met een bewoonster. nr 2 2013project 17 "De reden om de woningen te verduurzamen is vooral ingegeven door onze klant, het pensioenfonds Metaal en Techniek", gaat Gert van der Heiden, technisch manager woningen Nederland bij MN, van start. "Een maatschappelijke insteek, die uiteindelijk ook rendement moet opleveren. Want we beleggen immers voor het pensioenfonds met een goed en betaalbaar pensioen als doel." Het fonds heeft als groendoel- stelling voor de woningportefeuille een vermindering voor ogen van de CO2 -uitstoot en het energieverbruik. Ook moet een commerci?le verhuurder, net als een woningcorporatie, woningen onderhouden en verbeteren voor de woonconsument. "Verduurzamen van woningen impliceert dat ze voor langere tijd goed verhuurbaar zijn en voorbereid op toekomstige energiemaatregelen. Maar wij werken vanuit een ander perspectief dan een sociale verhuurder. Want verhuren doen we niet met het doel om mensen te huisvesten die niet in een hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien", vertelt Van der Heiden. Projectleider Martine van Duijvenbode legt uit dat de aanpak in het renoveren of verbeteren van woningen voor een commerci?le of sociale verhuurder nauwelijks verschil maakt. "Uitgangspunt bij dit project is om de woningen te verduurzamen en de investeringen binnen tien jaar terug te verdienen. Gekozen is voor schilisolatie omdat dit voor de bewoner lagere energielasten en een comfortabelere woning oplevert", legt ze uit. BAM Woningbouw werd door MN geselecteerd op grond van goede voorstellen en prijsvorming. "Het ging nadrukkelijk niet om de laagste prijs", geeft Van der Heiden aan. "BAM had ook een bijzon- der goed voorstel voor bewonerscommunicatie. Dat gaf voor ons de doorslag om voor BAM te kiezen." MN kende de aannemer van eerdere gezamenlijke projecten en was op de hoogte van de Toolkit Bestaande Bouw, die BAM in 2008 ontwikkelde. ReekS AAN pRojecteN In 2012 is BAM gestart met de renovatiewerkzaamheden. De opdracht bestaat uit een reeks aan projecten op verschillende locaties in Neder- land, die na elkaar uitgevoerd worden. In totaal gaat het om het verduurzamen van 1044 eengezinswoningen. Het zijn wooncomplexen uit de jaren zestig en zeventig, vari?rend van 20 tot 164 woningen, waarvan de meeste niet eerder zijn ge?soleerd. De volgorde van uitvoe- ring is gebaseerd op de onderhoudscyclus van de woningen. "Een mooi, natuurlijk tijdstip om een verduurzaming aan te koppelen met slechts ??n keer steigers tegen de gevel", vindt Van der Heiden. BAM neemt het hele traject voor haar rekening; van initiatief ? dus de eerste oveR MN MN beheert het vermogen van meerdere pensioenfondsen. Een ervan is het pensioenfonds Metaal en Techniek, waarvoor MN circa 4500 woningen in de verhuur heeft, verspreid over heel Nederland. Het pensioenfonds beheert onder meer de pensioenen van kleine metaalverwerkende bedrijven, zoals installateurs, loodgieters, fietsenmakers en autodealers. contacten met de bewoners ? tot en met de nazorg. Inmiddels zijn drie renovatieprojecten gerealiseerd in Amersfoort, Groningen en Oegst- geest (zie kader). Binnenkort gaan de werkzaamheden ook van start in Huizen, Oosterbeek, Prinsenbeek, Emmen en Nunspeet. Van Duijvenbode noemt het ideaal dat BAM met deze serie projecten een continu proces in gang kan zetten. "Toen wij definitief geselecteerd werden, hebben een collega en ik de kaart van Nederland erbij gepakt en aangevinkt waar we aan de slag konden. Bij het ad hoc uitvoeren van projecten tuigen we telkens een hele organisatie op die moet aansluiten op het project, met andere woningen, een andere aanpak en andere materialen die door corporaties en architecten zijn uitgekozen. Voor deze reeks aan identieke projecten zijn we in een trein gestapt waarmee we met een vast uitvoeringsteam en co-makers het hele land door trekken. We hoeven niet elke keer alles opnieuw uit te leggen. Verspillingen en faalkosten nemen daardoor sterk af", vertelt Van Duij- venbode. BAM weet als landelijk opererende partij de opdracht prima te organiseren, zonder dat mensen onnodig ver hoeven te reizen. "In Bunnik werken we aan het voortraject en organiseren we de projecten. De daadwerkelijke uitvoering op locatie wordt verricht door vaste colle- ga's in de regio's", legt Van Duijvenbode uit. "Daarmee houd je het werk in de regio. En door de regio's aan te sturen met hetzelfde project- team kunnen we leer- en verbeterpunten direct meenemen naar het volgende project." eNeRgIeBeSpARINg Volgens de gezamenlijke aanpak wordt er per object gekeken hoeveel energie bespaard kan worden. "Een woning met energielabel D, E, F of G willen we verbeteren naar label B. We stellen vast welke energiebe- sparing een verbetering oplevert. Hiervoor mogen we huurverhoging vragen omdat na renovatie een woning meer comfort oplevert en lagere energielasten kent", zegt Van der Heiden. MN maakt het voorstel van maatregelen aantrekkelijk voor de huurders door heel nauwkeurig aan te geven wat de daadwerkelijke energiebesparing voor de huurder inhoudt. Hiervoor is informatie nodig over het werkelijke energiever- bruik van de huurders, wat een klus is voor BAM. Het bedrijf stelt enqu?tes op en vraagt bewoners hun individuele energieverbruik door te geven. "Op basis van deze informatie kan voor elk huishouden een gemiddelde energiebesparing worden vastgesteld. De besparingen baseren we op het werkelijk gemiddelde energieverbruik van de wonin- gen", volgens Van der Heiden. Van Duijvenbode kreeg voor de reeds afgeronde projecten een goede respons op de enqu?tes. "We hebben veel informatie binnengekregen. Prettig dat bewoners zo goed meewerkten. Elke bewoner profiteert van de verbetering. Ook mensen die altijd zuinig met energie omgaan, besparen energie en worden per saldo niet geconfronteerd met hogere woonlasten", vertelt de project- leider. Na opname van de woningen stelt BAM een EPA op en bepaalt hier- mee het huidige label van de woningen. Via deze berekeningsmetho- diek wordt uitgerekend hoe de woning kan worden verduurzaamd naar energielabel B. In de meeste gevallen betekent dat dakisolatie, spouw- muurvulling, kruipruimte-isolatie en het vervangen van enkel glas door HR++-glas. De energetische maatregelen en onderhoudswerkzaamhe- nr 2 2013 project18 den worden toegepast in bewoonde staat. Indien nodig wordt het metsel- en voegwerk van de gevels hersteld, de houten kozijnen opnieuw geschilderd en wordt houtrot verwijderd. BeWoNeRSeNqu?te De bewonerscommunicatie voor de komende projecten is al gestart. De meeste woningen hebben energielabel F, sommigen C. Duidelijk is dat de gevelisolatietoepassingen uit de jaren zeventig slecht of niet meer functioneren. Voordat hun woning wordt gerenoveerd, krijgen de bewoners een brief van de beheerder met informatie over de voorgeno- men verduurzaming. "De beheerder is de eerste contactpersoon van de bewoners", zegt Van der Heiden. In de brief worden ook de mede- werkers van BAM Woningbouw W&R-Renovatie voorgesteld, en kort daarna volgt een brief van BAM waarin het plan in hoofdlijnen wordt uitgelegd. De enqu?te met vragen zit erbij, met vragen over hoe lang een bewoner er woont, wat de gezinssamenstelling is, wat hij goed en minder goed vindt aan de woning en eventuele klachten over de wijk. Daarnaast vraagt de aannemer de bewoners de energierekeningen van de laatste twee jaren mee te sturen. "We krijgen ook hier weer veel ingevulde vragenlijsten terug. Bewoners hebben we erop gewezen dat bij zo volledig mogelijke ingevulde enqu?tes de meest realistische bere- keningen voor energiebesparing gemaakt kunnen worden", zegt Van Duijvenbode. "Deze informatie helpt ons in te zien waar de knelpunten in de woningen zitten. Bij klachten over tocht of vocht in de woning, kan de oplossing hiervoor in de planvorming worden meegenomen." 26 WoNINgeN IN gRoNINgeN In Groningen zijn in maart 2013 26 woningen opgeleverd. Ze zijn ge?pgraded van energielabel G naar C. Onder de begane grond is bodemisolatie toegepast met polystyreen parels. De spouw is gevuld met Supafill inblaaswol, en ook het plafond in de keuken is nage?soleerd. De gevelplaten zijn nage?soleerd of vervangen en het metsel- en voegwerk van de gevels is hersteld. kIeReN geDIcHt IN oegStgeeSt De daken van 35 woningen in Oegstgeest, zijn aan de binnenkant ge?soleerd (bestaande RC =3,48). De spouwmuren en de voor- en achtergevels zijn nage?soleerd (RC =1,36). De begane grond is ge?so- leerd met zilverparels (RC =2,0) en kieren zijn gedicht. Tevens is in elk pand een CO2 -vraaggestuurd ventilatiesysteem aangebracht. Het onderhoud aan deze woningen, opgeleverd in juni 2012, omvatte het reinigen en hydrofoberen van de gevels. AMeRSfooRt: ISolAtIe Met zIlveRpARelS BAM verbeterde in Amersfoort 72 woningen. De binnenkant van het dak is ge?soleerd met metalstud (RC =3,72). De spouwmuren en voor- en achtergevels zijn na-ge?soleerd (RC =1,36), en de begane- grondvloer is ge?soleerd met zilverparels (RC =2,5). Ook zijn kieren gedicht. Evenals in Oegstgeest zijn de gevels van deze woningen gereinigd en gehydrofobeerd. Gerenoveerde woningen in Groningen nr 2 2013project 19 NIet oNMIDDellIjk vAN eeN leIeN DAkje In een van de gerenoveerde woningen in Amersfoort woont Marieke van der Kooij. Ze is zeer tevreden over de manier waarop de renova- tie werd aangepakt. "Maar", zegt ze zelf, "dat ging niet onmiddellijk van een leien dakje." Door voortdurend in gesprek te blijven met de verhuurder en de aannemer, is de renovatie uiteindelijk goed verlopen en woont ze nu met haar drie kinderen in een comfortabel en tochtvrij huis. "Ik hoef de thermostaat niet meer op 21?C te zetten en dikke truien aan om het binnen een beetje warm te krijgen", zegt ze. Van der Kooij vindt dat ze bijzonder goed ge?nformeerd is door beide partijen. De communicatie van BAM naar de bewoners is professio- neel aangepakt. "BAM heeft in begrijpelijke taal een open en helder verhaal bij ons neergelegd. Medewerkers zijn langs alle woningen gegaan om te horen wat er aan de woningen mankeerde en om uit te leggen wat ze van plan waren", vertelt Van der Kooij. Tijdens de informatieavonden waren contactpersonen van zowel verhuurder als aannemer aanwezig, en werden bewoners getrakteerd op lekkers en attenties voor de kinderen. "Dat gaf een fijn, vriendelijk gevoel van een warm welkom." Vragen konden worden gesteld en twijfels werden zo veel mogelijk weggenomen. Van der Kooij opperde de mogelijkheid om de zolder van haar woning, die toch ge?soleerd zou worden, van een puntdak te voorzien voor meer ruimte. Verder wilde ze weten of ze overal dubbel glas zou krijgen, ook in de uitbouw op de zolder. "De verhuurder vond dat een prima idee", vertelt ze. Dus zette ze haar handtekening onder het plan. Puntdak Maar na de tweede informatieavond kreeg ze toch een minder goed gevoel bij de voorgenomen uitvoering van de plannen, want in de presentatie werd niet meer gerept van een puntdak en dubbel glas op zolder. Ook de contactpersoon van MN wilde niets meer over de eerder gedane toezeggingen zeggen. Zonder stennis te schoppen, heeft Van der Kooij die avond een mailtje gestuurd aan beide partijen waarin ze aankondigde het niet eens te zijn met de gang van zaken en haar handtekening weer introk. Ze kreeg binnen een half uur een telefoontje van BAM die haar gevoel van onrust zeer betreurde en haar ook in het gelijk stelde. Binnen een paar dagen kreeg Van der Kooij bericht van de aannemer dat het puntdak en het dubbele glas op zolder geregeld werden. Het puntdak zou alleen gelden voor de bewoners die er nadrukkelijk om gevraagd hadden. Twee bomen De verbouwing liep vervolgens vlekkeloos, vindt Van der Kooij. Over de bouwvakkers heeft ze geen onvertogen woord. "De mensen van BAM waren ontzettend bereidwillig om gemaakte schade te herstel- len en een handje te helpen als je erom vroeg", volgens haar. Ze vertelt dat ze een aantal jaren geleden een tweeling heeft verloren, en als herinnering aan haar baby's heeft ze twee bomen in de voor- tuin. Bij elke verhuizing neemt ze deze mee en plant ze opnieuw. Van der Kooij vroeg de bouwvakkers er voorzichtig mee om te gaan. "En dat deden ze. De bomen werden door die schatten volledig beschut achter een stellage en voorzien van rood-witte linten, zodat er niets mee kon gebeuren. Iedereen was van mijn verhaal op de hoogte. Je bent als BAM wel erg goed bezig als al jouw medewerkers en onder- aannemers weten dat dit zo belangrijk voor mij is. Dat heeft me geweldig ontroerd", concludeert ze. peRSooNlIjke geSpRekkeN Na verwerking van de enqu?tes gaat een projectteam samen met de regio-uitvoerder de woningen bezoeken voor opname. "Zo'n bezoek- ronde in de wijk levert extra informatie op", meent Van Duijvenbode. Van der Heiden benadrukt het belang van een goede bewonerscommu- nicatie. "Als commercieel verhuurder komen wij met een voorstel voor verduurzamen waarvoor we de huurder een huurverhoging vragen. Ik begrijp heel goed dat bewoners in eerste instantie willen weten welke voordelen die verbetering oplevert. Onze visie wordt niet altijd begre- pen. Er worden zo veel mogelijk persoonlijke gesprekken met bewoners gehouden om ze uit te leggen hoeveel ze kunnen besparen en hoe comfortabel hun woning uiteindelijk wordt", legt Van der Heiden uit. Dat klinkt logisch, maar er zijn ook bewoners die energiezuinig niet associ?- ren met comfortabel. Ze betalen liever een huurverhoging voor een nieuwe keuken of badkamer. "Het verbaast me soms hoeveel weer- stand er ontstaat tegen een naar ons idee prachtig voorstel. Door persoonlijk in gesprek te gaan, wordt die weerstand vrijwel altijd wegge- nomen. Maar het vergt enorm veel tijd en energie, vooral van BAM, om uiteindelijk 70 procent van de bewoners mee te krijgen", weet de tech- nisch manager. "Dat klopt wel", beaamt Van Duijvenbode. "We hebben een goed verduurzamingsplan met een reductie aan CO2 -uitstoot, dat we in begrijpelijke bewoordingen uit moeten leggen om de bewoners mee te krijgen. Toch snap ik die weerstand wel. Zo'n verbouwing komt altijd totaal ongelegen. Mensen kijken op tegen overlast of snappen die huurverhoging niet. Daarom steken wij veel energie in bewonerscom- municatie. Dat moet ook wel, want zonder hun medewerking kunnen we ons brood niet verdienen", besluit zij. Gerenoveerde woningen in Groningen Gerenoveerde woningen in Groningen