Life Cycle Costing in de praktijk 32 Artikel Life Cycle Costing in de praktijk Soms is duurzaamheid een kreet die de lading dekt van investeringen en activiteiten die pr-technisch heel leuk klinken, maar die in economische en zelfs in ecologische zin alleen maar blijk geven van ondoordacht asset management. In andere gevallen lijkt een investering vooral vanwege duurzaam- heidsoverwegingen gedaan, maar blijkt dan juist ook heel groot economisch voordeel op te leveren. Zo'n situatie is dan ook erg goed voor de duurzaamheid van de betrokken partijen zelf. Aan de hand van voorbeelden uit de praktijk legt Olga van Kampen, Life Cycle Costing-consultant bij S&G Asset Management, uit hoe de relatie duurzaamheid en Life Cycle Costing (LCC) kan liggen. antonvandaal Life Cycle Costing in de praktijk 33 Artikel Olga van Kampen S&G Asset Management En inderdaad, soms leiden lCC-analyses ertoe ? zeker als je eco-aspec- ten meeneemt in je berekeningen ? dat nieuwe projecten plaatsmaken voor renovaties en dat vervanging wordt uitgesteld. Maar is dat nou wer- kelijk zo schadelijk voor de branche? Is het geen kwestie van de focus verleggen en nieuwe kansen goed benutten? Hieronder geef ik een aantal voorbeelden. Energiezuinige liften Een grote luchthaven overwoog in het kader van duurzaamheid alle be- staande liften te vervangen door energiezuinige. deze verbruikten volgens de leverancier slechts een derde van de elektriciteit die nodig was om de bestaande liften aan de gang te houden. Het kostenplaatje van de vervan- ging (berekening gemaakt voor ??n van de ruim 200 liften) wees uit dat de jaarlijkse kosten voor het in stand houden van de bestaande liften ruim 530 euro bedroeg. Het toenemen van het correctieve onderhoud was hierbij overigens sterk gechargeerd. Het life Cycle kostenbeeld van de energie- zuinige liften ? inclusief sloop en herinvestering ? gaf aan dat de jaarlijkse kosten bij die keuze bijna drie keer zo hoog zouden zijn. In een onlangs door mij gehouden lezing over lCC bracht ik dit voorbeeld te berde. Een opmerkzame toehoorder merkte terecht op dat het energie- zuiniger maken van bestaande liften door renovatie hier de meest voor de hand liggende alternatieve en ideale optie is. Bovendien is een bekende liftenleverancier al met dit optimale concept aan de slag gegaan, vernam ik van dezelfde toehoorder. En inderdaad is dit ook de manier om business te maken van duurzaamheid: werkelijke verduurzaming is nieuwe markt- kansen benutten op een manier die recht doet aan de achterliggende ge- Life Cycle Costing life Cycle Costing is heel simpel. Het houdt in dat je niet alleen uit- gaat van een initi?le investering in een project of bedrijfsmiddel, maar dat je zo objectief mogelijk ook de latere kosten die verbonden zijn aan het project of het bedrijfsmiddel, meeneemt in je keuze of afwe- ging. dit kan bijvoorbeeld gedaan worden door een netto contante waarde van de komende kosten, inkomsten en voordelen uit te rekenen. de wat verdergaande lCC-benadering ? uitgewerkt en verfijnd door S&G asset Management ? gaat uit van gemiddelde kosten per tijdseenheid of productie-eenheid. Met deze benadering kan bijvoorbeeld ook gekeken worden naar een optimale gebruiks- duur of kunnen verschillende gebruiksperiodes met elkaar vergeleken worden. Zo cre?er je een perfecte basis om afspraken te maken over tarieven, bijvoorbeeld bij projecten die investering en beheer en on- derhoud van een object combineren. Life Cycle Costing in de praktijk 34 Artikel 1.000,00 Jaarlijkse gemiddelde: 533,30 egalisatierente 2011 900,00 800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00 -,-- 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 onderhoudskosten overige kosten 200,00 400,00 600,00 800,00 1.000,00 1.200,00 1.400,00 1.600,00 1.800,00 2000,00 2.200,00 2.400,00 -,-- Jaarlijkse gemiddelde: 1.453 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 overige kostenegalisatierente boekwaarderente afschrijvingen onderhoudskosten dachte. de betreffende luchthaven heeft de uitdaging uiteindelijk ook op deze manier benaderd. Renovatie als duurzame optie Bij de keuze sloop en nieuwbouw aan de ene kant, of renoveren aan de andere, is renoveren vaak verreweg de meest duurzame optie. Sloop- nieuwbouw heeft een niet te verwaarlozen groot negatief effect op onze ecologie. Het lijkt alsof zelfs overheden totaal voorbij gaan aan dit feit als je kijkt naar de slooppremies en belastingvoordelen die gekoppeld zijn aan de aanschaf van een energiezuinige auto. Uiteraard ligt de wens om de automobielbranche te stimuleren veel eerder aan dit soort regelingen ten grondslag. Maar als je duurzaamheid objectief bekijkt, liggen er dus grote kansen voor bouwondernemers bij het maken van een verduurzamings- slag die de benutting van bouwwerken verlengt. dit brengt ook dermate lagere kosten voor de opdrachtgever met zich mee, dat in een later sta- dium ? als er w?l nieuwbouw moet plaatsvinden ? gemakkelijker gekozen kan worden voor nog duurzamere oplossingen. Er is zo een grote kans dat een bedrijf nog steeds bouwpartner is op het moment dat nieuwbouw plaatsvindt, nadat het in de voorliggende jaren de opdrachtgever heeft geholpen indrukwekkende kostenbesparingen te realiseren. In de figuren 3 en 4 is een voorbeeld uitgewerkt, dat duidelijk aantoont hoe groot de kostenverschillen kunnen zijn bij een ecologisch verantwoorde keuze om de levensduur van een gebouw te verlengen in plaats van nu te slopen en nieuwbouw te realiseren. In de grafieken wordt over verschil- lende levensduren gerekend. In een lCC-berekening volgens dit model kan dat gewoon, aangezien teruggerekend wordt naar kosten per jaar. Het is dus mogelijk de komende vijftien jaar voor een vijfde van de kosten die een keuze voor nieuwbouw met zich mee zou brengen, de levensduur te verlengen en de duurzaamheid te verhogen. Energieneutrale nieuwbouw Maar er zit ook een andere kant aan het verhaal. als nieuwbouw de enige optie is, kunnen duurzame opties uitgebreid bekeken worden, en meestal leveren die dan veel rendement op, zowel in de zin van kostenbesparingen als van inkomstenverhogende effecten. Energiezuinige en zelfs energieneu- trale opties leveren bij stijgende energieprijzen gigantische besparingen op. Het is erg interessant om deze kostenvoordelen over de te verwachten le- vensduren met verschillende indexeringen te bekijken. lCC-software maakt dit een simpele oefening. daarnaast maken lichter materiaal de ecokosten een stuk lager, en slimme bouwtoepassingen een gebouw aanzienlijk flexibeler. Hierdoor worden de levensduurverwachting (belangrijk voor de kostenkant) en aantrekkings- kracht (belangrijk voor de inkomstenkant) van een gebouw aanmerkelijk verhoogd. door S&G asset Management is het voorbeeld uitgewerkt van investeringskeuzes rondom een kantoorgebouw. Een meer duurzame va- riant bleek ?n aantrekkelijk gezien de investeringskosten ?n de meest voordelige optie over de levensduur. Klimaatbeheersing als je het hebt over verduurzaming van bestaande gebouwen, dan spreek je al gauw over optimale klimaatbeheersingssystemen. Juist op dit onder- deel is veel duurzaams te doen binnen een gebouw; de levensduur van de installaties is doorgaans immers korter dan die van het gebouw zelf. Je kunt zelfs ? uitgaande van de voortschrijdende techniek ? in geval van Figuur 2. Bestaande lift, instandhouden, totaalkostenFiguur 1. Nieuwe energiezuinige lift, investering, totaalkosten Life Cycle Costing in de praktijk 35 Artikel 1.800.000,00 1.600.000,00 1.400.000,00 1.200.000,00 1.000.000,00 800.000,00 600.000,00 400.000,00 200.000,00 -,-- Jaarlijkse gemiddelde: 109.013 egalisatierente 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 2039 2040 2041 2042 2043 2044 2045 boekwaarderente afschrijvingen eco-kosten 1.800.000,00 1.600.000,00 1.400.000,00 1.200.000,00 1.000.000,00 800.000,00 600.000,00 400.000,00 200.000,00 -,-- Jaarlijkse gemiddelde: 19.415 egalisatierente 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 boekwaarderente afschrijvingen eco-kosten nieuwbouw kiezen voor systemen die korter meegaan, om later een veel groter rendement te halen als de betreffende installatie wordt vervangen. Bij klimaatsbeheersingsvraagstukken speelt nog wel een andere moeilijk- heid: wie profiteert van de optredende kostenvoordelen? Een huurder gaat nog niet automatisch meer betalen aan een verhuurder als zijn energiere- kening beduidend lager wordt. Het is zaak over dit soort zaken verder- gaande onderlinge afspraken te maken. lCC-berekeningen in de vorm van plaatjes en daaraan gekoppelde berekeningen kunnen hierbij een han- dig communicatiehulpmiddel zijn. life Cycle Costing is slechts ??n van de gereedschappen om beslissingen over duurzaam investeren en onderhouden inzichtelijk te maken. Wel is het een cruciaal hulpmiddel, omdat het duidelijk maakt of de beoogde duur- zaamheid rendabel is, en zelfs of er al dan niet sprake is van werkelijke duurzaamheid. Want toekomstgericht omgaan met de aarde en op de toekomst gerichte economische beslissingen, horen hand in hand te gaan voor de beste resultaten. Figuur 3. Nieuwbouw, totaalkosten Figuur 4. Renoveren, totaalkosten LCC werkt met vijf basisprincipes: 1 netto contante waarde. Kort samengevat komt het erop neer dat het kostbaarder is nu veel geld uit te geven, dan later. dit heeft te maken met de invloed van rente. 2 Jaarlijkse kosten. In het lCC-systeem wordt het effect van rente over de totale cashflow over de gehele levensduur, en het uitgangspunt van netto contante waarde vertaald naar egalisatierente die het tijdseffect in de jaarlijkse kosten verwerkt. 3 Kostprijs en bedrijfseconomisch vervangingsmo- ment. aan de hand van de verwachte ontwikkeling van de kosten in de tijd kun je uitrekenen hoeveel geld je kwijt bent per tijdseenheid of product, en bij welke levensduur die kosten het laagst zijn. 4 Complementair en integraal rekenen. Kosten die je in het verleden gemaakt hebt en niet meer kunt beheersen ? zoals het afbetalen van leningen voor investeringen die in het verleden gedaan zijn ? zijn niet relevant voor de lCC-berekening. Het gaat erom de komende kosten die je nog wel beheerst, te optimaliseren bij een gewenste functionaliteit. 5 Cycliciteit. Kosten zijn cyclisch. Zowel op projectni- veau als op concernniveau moet rekening worden gehouden met golfbewegingen. deze kun je be?n- vloeden door bewust te werken met lCC. Er wordt niet gekeken naar een toevallige en financieel bepaalde afschrijftermijn, maar naar de werkelijke levensduur van de bedrijfsmiddelen. vISSErS&roElandSarCHItECtEn&InGEnIEUrS