Liever een beetje op de meter dan nul-op-de-meter 26-2-2015 Het duurzaamheidsbeleid van Wooncompagnie verloopt niet alleen topdown, maar ook bottom-up. Wordt er in een wijk gerenoveerd dan stimuleert de woningcorporatie bijvoorbeeld omwonende huurders om tegen een vriendelijke prijs energiebesparende maatregelen te treffen. Dat wordt hen niet opgelegd, bewoners nemen zelf die beslissing. Het gevolg is een meer gedifferentieerd woningaanbod dat beter aansluit bij huurderswensen. Tekst en beeld Thijs Kurstjens, W/E adviseurs In het gebied boven het Noordhollandsch Kanaal beheert Wooncompagnie ruim 14.500 woningen. De corporatie heeft al v??r de wettelijke verplichting een groot deel van haar woningvoorraad voorzien van energielabels. Zo is dit onderdeel geworden van het In de Kanaalstraat te Schagen zijn afgelopen twee jaar 57 jarenvijftigwoningen opgewaardeerd naar energielabel A strategisch portefeuillebeleid. Naast stapjes met planmatig onderhoud worden ook grotere labelsprongen gemaakt, zoals project Kanaalstraat in Schagen laat zien. Hier zijn de afgelopen twee jaar 57 jarenvijftigwoningen opgewaardeerd naar energielabel A. Een andere woningvraag De klant van de corporatie is aan het veranderen, denkt John Hendriks, directeur-bestuurder van Wooncompagnie. "Het inkomen van onze bewoners daalt vanwege de magere economie. De hogere inkomens stromen uit naar de koopsector en de instroom beperkt zich tot lagere inkomensgroepen als gevolg van de aangescherpte toewijzingsregels. Deze bewegingen leiden tot een andere woningvraag, waar ons huidige aanbod ook energetisch minder goed bij past." Dezelfde trend signaleerde de samenwerkende huurdersorganisaties (SHO) en liet de Woonbond in 2013 onderzoek doen naar woonlastenontwikkeling. Daaruit kwam naar voren dat naar verwachting ook in de kop van Noord-Holland het aantal huishoudens met betalingsproblemen zal stijgen1 ). In diezelfde periode werd bij de Noord-Hollandse woningcorporatie gewerkt aan een nieuwe strategie en gaf SHO aan, betrokken te willen zijn bij de formu- lering van nieuw energie- en duur- zaamheidsbeleid van Wooncom- pagnie. Het bestuur benoemde duurzaamheid als een van de zes hoofdlijnen, vanuit de stellige overtuiging dat huurders, organisatie en andere belang- hebbenden hier baat bij zullen hebben. Hoewel de focus onge- twijfeld op een energiezuinige en betaalbare woningvoorraad is komen te liggen, wilde Wooncompagnie duurzaamheid over de volle breedte in de organisatie implementeren. Hendriks heeft daarom W/E adviseurs gevraagd voor onder- steuning bij het met huurders samen vormgeven van nieuw duurzaam- heidsbeleid. Samen met huurders Dankzij eerdere deelname aan het KWH Duurzaamheidslabel?), heeft Wooncompagnie al inzicht in de eigen succes- en faalfactoren op het gebied van duurzaamheid. Een van de leerpunten uit de deelname, is dat er weliswaar hard wordt gewerkt aan de energieprestatie van de voorraad, maar dat de effecten daarvan onvoldoende inzichtelijk zijn voor huurders en andere betrokkenen. Zowel binnen als buiten de organisatie. Dat heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat op de twee vestigingen het centrale energiebeleid anders is ge?nterpreteerd. Zo is Duurzaamheidsbeleid Wooncompagnie Definitie: vanuit een toekomstbestendige bedrijfsvoering samen (be)sparen. Urgentie: focus op de huurder (mens), energiegebruik, binnenmilieu (milieu) en betaalbaarheid en comfort (meerwaarde). Ambitie: gemiddelde Energie-Index van 1,25 in 2020, het combineren van energiebesparing met verbetering van het binnenmilieu, een hoger comfortniveau en een gedifferentieerde voorraad (labelmix). Bredere duurzaamheid wordt aansluitend uitgewerkt. Strategie: energielabels goed op orde houden, energieprestatie van woningen opwaarderen en verbeteren, maatregelpakketten aanbieden bij omwonenden van onderhoud- en verbeterprojecten, maatwerk per huurder en eenvoud in communicatie. De strategie is een combinatie van voorraadbeleid (topdown van woningcorporatie) en maatwerkbeleid (bottum-up van huurderswens). Uitvoering en evaluatie: beleid is in 2015 ingegaan en wordt jaarlijks ge?valueerd samen met SHO. het wel eens voorgekomen dat een huurdersverzoek om vloerisolatie door de ene vestiging werd gehonoreerd en door de andere geweigerd. Als eerste stap van het plan van aanpak om te komen tot duurzaam beleid, heeft W/E adviseurs samen met vertegenwoordigers van beide vestigingen een werkgroep gevormd. Die heeft vervolgens de opdracht gekregen heldere, meetbare en haalbare duurzaamheidsdoelstellingen voor de periode 2014-2020 te formuleren. Met het oog op het betrekken van huurders, is de werkgroep samengesteld uit een mix van medewerkers die dicht bij het vastgoed staan en medewerkers die dicht bij de huurders staan. Vervolgens is voorgesteld de cyclus voor het vormgeven van duurzaamheidsbeleid samen met huurders te doorlopen. Daarbij kwamen achtereenvolgens definitie, urgentie, ambitie, strategie, uitvoering en evaluatie van dit beleid aan bod (zie kader Duurzaamheidsbeleid Wooncompagnie). Door deze fasen afwisselend met de werkgroep en met vertegenwoordigers van de huurders te behandelen, werden behoeften en belangen ge?nventariseerd en geconvergeerd tot een gezamenlijk gedragen beleid. Het plan van aanpak is zo uitgegroeid tot een `zaagtand' met twee keer drie bijeenkomsten (fig. 1). Samen (be)sparen Tijdens de eerste bijeenkomst bleek dat er al veel kennis en ambitie over het thema duurzaamheid aanwezig is in de werkgroep. Zo kwam SHO met een opmerking over het gebruik van de Nederlandse taal; de duurzaamheidsbegrippen People, Planet en Profit worden daarom omgedoopt tot Mens, Milieu en Meerwaarde. De werkgroep bracht een werkbaar voorstel in voor de definitie van duurzaamheid: vanuit een toekomstbestendige, groene bedrijfsvoering samen (be)sparen. De volle breedte aan duurzaamheidsthema's zijn door zowel het management van Wooncompagnie als SHO samengevat tot de urgente focus op huurders (mens), energiegebruik en binnenmilieu (milieu) en betaalbaarheid en comfort (meerwaarde). Figuur 1. Het plan van aanpak houdt in het doorlopen van de beleidscyclus, via de zaagtand en met de werkgroep en SHO Liever labelmix dan alles naar B Gezien de gekozen focus op duurzaamheid, de uitgangspositie (energielabel B) en de beleidstermijn (vijf jaar), ligt het blijvend aanhaken op het landelijke sectorconvenant (gemiddeld label B voor de voorraad in 2020) voor de hand. Mede op verzoek van SHO zijn nadrukkelijk en aanvullend de verbetering van kwaliteit van het binnenmilieu en het wooncomfort geagendeerd. Daarnaast heeft SHO haar voorkeur uitgesproken voor een gedifferentieerde voorraad. De organisatie wil liever een labelmix dan alles naar B brengen. Dit komt ten goede aan de diversiteit van huurderswensen. Er zijn namelijk ook huurders die erg weinig energie verbruiken, ook al wonen ze in een woning met label E. SHO waarschuwt er daarom voor niet blind te varen op de labelsystematiek, maar ook aandacht te besteden aan individueel bewonersgedrag en - wensen. Dat houdt maatwerk per huurder in. Bewoners achter het stuur Het energiebeleid van Wooncompagnie is een afgeleide van het strategisch portefeuillebeleid en hoofdzakelijk gericht op de door te exploiteren bestaande voorraad. Als centrale spelregel geldt, dat voor energiebesparende maatregelen een maximale huurverhoging van 60% van de theoretische besparing in rekening wordt gebracht bij de huurder. Of een woning voor verbetering in aanmerking komt, wordt in feite alleen gestuurd vanuit de onderhoudsplanning. Paul Stegers-Wentink, hoofd vastgoedbeheer bij de corporatie, geeft aan dat de gerealiseerde, succesvolle projecten soms ook bewerkelijk zijn gewest. Veel tijd is besteed aan precieze berekeningen en het overtuigen van bewoners. "Zou het ook andersom kunnen werken? Dat alle huurders in een complex zelf met een verzoek voor energiebesparende maatregelen bij ons aankloppen?", vraagt hij zich af. SHO ziet wel wat in dit spoor, want huurders komen zo meer achter het stuur te zitten. Voorwaarde is wel dat communicatie en effecten op comfort en huurprijs beter worden uitgelegd. Misschien is de wens van eenvoud wel de reden dat het nul-op-de-meter-concept (NOM- concept) niet bovenaan op de verlanglijst van SHO staat. Geluiden over de eerste NOM- woningen in het land zijn positief, maar het verhaal over de geldstromen roept nog wel veel vragen op bij huurders. Bovendien zou het NOM-concept voor slechts een beperkt deel van de voorraad uitkomst kunnen bieden. Huurders zijn eerder gebaat bij het vervullen van hun eigen (woon)wensen, aldus SHO. De organisatie is ervan overtuigd dat alle beetjes helpen en dat diversiteit en flexibiliteit ook belangrijk zijn; liever een beetje op de meter dan nul-op- de-meter. Overleg met SHO Woningverbetering op maat Na analyse van de huidige woningvoorraad van Wooncompagnie, het doorrekenen van reeds voorgenomen onderhoudsbeleid en aanzienlijke aanvullende investeringen, blijkt dat voor het behalen van de ambitie (label B) aanvullende maatregelen nodig zijn. Om die te kunnen realiseren, wordt samen met SHO ingezet op het interesseren en mobiliseren van huurders voor energiebesparing en -opwekking en comfortverbetering. In de praktijk betekent dit het aanbieden van woningverbeterpakketten die op maat kunnen worden gemaakt voor de individuele huurder. Die pakketten bestaan uit bijvoorbeeld isolatie, zonnepanelen en hulpmiddelen voor monitoring van energiegebruik. Naast het voorgenomen onderhoudsbeleid wordt hiermee additioneel en op verzoek maatwerk geleverd door de corporatie. Het is onzeker of via deze weg de ambitie van gemiddeld label B voor de hele voorraad wordt behaald. Huurdersinspraak in de praktijk Directeur Hendriks heeft er alle vertrouwen in dat het nieuwe beleid gaat werken. "Corporaties durven nog onvoldoende invloed te geven aan huurders", zo vindt hij. Als voorzitter van de Groene Huisvesters3 ) kent hij de verhoudingen in de sector maar al te goed. Het nieuwe duurzaamheidsbeleid, dat eind 2014 door Wooncompagnie en SHO is vastgelegd, is in 2015 direct ingegaan. Jaarlijks wordt ge?valueerd wat is bereikt binnen het reguliere onderhoud en via verzoeken van huurders. Ook daarover zal het gesprek worden gevoerd met SHO. Hendriks: "Zo ligt er ook een eigen verantwoordelijkheid bij de huurders voor het behalen van de doelstellingen in 2020". Wooncompagnie heeft in dit traject laten zien huurders serieus te nemen en te betrekken bij het veelzijdige thema duurzaamheid. En ondanks dat de volle breedte wellicht nog even in de wachtkamer staat, is een essenti?le kanteling van beleid ingezet waarbij de huurder meer achter het stuur zit. Meer inspraak voor huurders is hier in feite al in praktijk gebracht. SHO heeft hierin een belangrijke rol gespeeld, waaraan eerder opgebouwd onderling vertrouwen en elkaar de ruimte gunnen, hebben bijgedragen. De paradox is dat in tijden van meten en afrekenen, juist de weg van ruimte geven en samenwerken uitkomst biedt. Voetnoten 1 ) Groot woonlastenonderzoek onder huurders, Woonbond.nl, 5 september 2013. ?) Het KWH Duurzaamheidslabel is een meetinstrument voor de duurzaamheidsprestaties van woningcorporaties en is ontwikkeld door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH), samen met de corporaties zelf. 3 ) De Groene Huisvesters is een groep van twintig corporatiebestuurders met een voortrekkersrol op het gebied van duurzaamheid. De groep wordt ondersteund door BZK en Aedes.