1 Leren van vervangende nieuwbouw 8-11-2012 In 1957 werden op drie locaties in de gemeente Montferland 44 zogenoemde `Oostenrijkse woningen' geplaatst. Voor die tijd was dit een zeer innovatief project, aangezien de woningen geprefabriceerd waren in Oostenrijk en van daaruit met de trein naar Nederland getransporteerd. Nu, meer dan 50 jaar later, voldoen deze woningen niet meer aan de eisen van deze tijd en de toekomstige vraag. Technisch zijn ze verouderd, hebben een laag energielabel en bevatten relatief veel asbest. Daarom hebben deze ooit zo moderne woningen plaatsgemaakt voor een nieuw innovatief project. Tekst Eefje van de Werf, Energiesprong, impressies ARX architectuur Met in totaal 61 nieuwe, grondgebonden woningen, zowel huur als koop, wil woningstichting Bergh een nieuwe kwaliteitsimpuls geven aan de betreffende wijken. Dat zijn de locaties waar de vervangende nieuwbouw plaatsvindt, maar daarnaast gaat het ook om een vierde 2 locatie in Stokkum. Het doel is `duurzaam en betaalbaar met veel inspraak'. Het gebruik van schone energie en duurzame producten en materialen wordt gestimuleerd met het project. De woningstichting heeft in haar beleid duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Hiermee wil ze de woonlasten beheersbaar maken en reduceren, en werken aan een toekomstbestendig vastgoed. Het toekomstbestendige is ook terug te zien in het type woningen. Er wordt een mix van eengezinswoningen en levensloopgeschikte woningen gerealiseerd en de woningen voldoen aan Woonkeur. Dit certificaat houdt in dat deze woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn en bewoners kunnen daardoor langer zelfstandig blijven wonen. De woningen zijn zowel levensloopgeschikte huurwoningen van circa 95 m2 GBO en eengezins huur- en koopwoningen van zo'n 108 m2 GBO, respectievelijk maximaal 120 m2 GBO. De vier deellocaties vormen gezamenlijk een familie en versterken elkaar in samenhang. Achterliggende gedachte is dat de woningen een prettig gevoel uitstralen dat gecombineerd wordt met een groene omgeving waarin aandacht is voor flora en fauna. Twee energieambities Voor al haar nieuwbouw- projecten hanteert Bergh sowieso al een minimale energieambitie van EPC 0,4. De stap naar energie- neutrale nieuwbouw wil de woningstichting dan ook al eerder dan 2020 nemen. Sinds de initiatieffase van het project in Montferland had ze de ambitie om als pilot een aantal woningen met een EPC van 0,0 te realiseren. Al snel sloot de gemeente Montferland zich aan bij deze ambitie en ondersteunt nu het project. Deelname aan de trajectregeling van het programma Energiesprong heeft nog een extra boost gegeven aan de energieambitie. Deze deelname had namelijk de voorwaarde om minimaal 30 woningen te realiseren met een energiereductie van 60 procent op het gehele energiegebruik, en 30 woningen met een energiereductie van 80 procent. Door het project in meerdere fases uit te voeren met een oplopende energieambitie, kan een leertraject worden doorlopen. Voor het project Montferland betekende dit dat er meer woningen naar energieneutraal zouden moeten en kunnen, maar ook dat het ambitieniveau van de al geplande energieneutrale woningen omhoog zou moeten. Oorspronkelijk was gepland om alleen de woningen op gebouwgebonden energiegebruik energieneutraal te maken. Maar door de eis van 80 procent energiebesparing, moest er nu ook ingezet worden op een besparing van het gebruiksgebonden energiegebruik. 3 Andere procesaanpak Uit de verkennende (financi?le) haalbaarheidsstudie blijkt dat het technisch doorvoeren van vergaand energieneutraal (EPC 0,4 en 0,2) en zelfs energieneutraal (EPC 0,0) niet hoogdravend hoeven zijn. "Het mogelijk maken van de hoge energieambitie zit hier vooral in de andere procesaanpak", reageert Marcel van Bodegraven, projectmanager bij Aardvast. Optimale samenwerking blijkt voor het behalen van de doelstellingen een vereiste. Vanaf het initiatief van het gehele proces is hierop een speciale focus geweest. Woningstichting Bergh heeft als vragende partij samenwerking gezocht met de gemeente Montferland, Aardvast, Berentsen Communicatie en W/E adviseurs. Voor kennisdeling in en over het project zijn Stadsregio Arnhem-Nijmegen en Hogeschool Arnhem Nijmegen (HAN) aangesloten als consortiumpartners bij het project. Daarnaast zijn ook Rabobank Graafschap-Zuid en de provincie Gelderland erbij betrokken. Die laatste in het kader van het provinciaal project `Woonparken Gelderland'. Bovendien is in de initiatieffase ook al de samenwerking gezocht met de bewoners. Voor het defini?ren van het plan en om uit te leggen wat er met de verschillende locaties gaat gebeuren, zijn verschillende bewonersavonden gehouden met zowel de oorspronkelijke huurders als de omwonenden. Van de oude huurders uit de gesloopte woningen komen er maar een paar terug in de nieuwe woningen. De meesten hebben in de tussentijd al een andere woning gevonden die voldoet aan hun eisen. De samenwerking met de toekomstige bewoners van de vierde locatie verloopt soepel. Hier worden namelijk vier koop- woningen gerealiseerd die ontwikkeld worden in collectief particulier opdrachtgeverschap. Voor deze vier woningen zijn de toekomstige bewoners dus zelf opdrachtgever, in plaats van woningstichting Bergh. Prestatiegerichte uitvraag De samenwerking tussen de vragende partijen en de bewoners van en rondom het gehele project, heeft in de definitiefase geleid tot een prestatiegerichte uitvraag aan drie consortia uit de markt. De aanbesteding van het project is namelijk niet gedaan aan de hand van de laagste inschrijving, maar op basis van prestatie. "De prijs is hierbij totaal losgelaten", zegt Van Bodegraven. Door middel van een design- en constructaanbesteding zijn drie consortia uitgedaagd om met een vooraf gegeven budget een zo kwalitatief hoogwaardig mogelijk plan 4 aan te bieden. En doordat gewerkt wordt met een prestatiegericht programma, wordt overgelaten aan de markt hoe het technisch opgelost dient te worden. Hierdoor heeft de markt meer ontwikkelingsruimte en kan er tot goedkopere of andere oplossingen gekomen worden. Voor de selectie van het winnende consortium hebben bewoners uit de buurten ook inspraak gehad, waarvoor een speciale avond is georganiseerd. Van de drie aanbiedende consortia, die veelal samengesteld bleken vanuit een ontwikkelend aannemer, is het consortium Goldewijk geselecteerd, op basis van de criteria energie, en kwaliteit wat betreft beeld, woon, duurzaamheid, onderhoud en proces. Het consortium Goldewijk bestaat uit de partijen Goldewijk Doetinchem, ARX architectuur, HV Technical Consultancy, Dusseldorp Infra, Sloop & Milieutechniek, Green M2 Ontwerp, Staringadvies en Daas Baksteen. Extra investeringskosten Door deze wijze van aanbesteden, kunnen er nu ? voor een normaal investeringsbedrag van 171.000 euro voor nieuwbouwwoningen ? in het eerste trac? 31 woningen worden opgeleverd met een EPC van 0,24. De investeringskosten voor de woningen uit het tweede trac? ? 30 woningen met een EPC van 0,0 waarbij een energiebesparing van 80 procent wordt behaald ? liggen wel zo'n 20.000 euro hoger ten opzichte van de Bouwbesluit-eis (EPC 0,6). Een deel van de extra kosten is gedekt door subsidies van de trajectregeling van Energiesprong, van de gemeente Montferland, en van de provincie. Maar volgens woningstichting Bergh is het project de extra investeringskosten waard, omdat hiermee kennis opgedaan kan worden en er gewerkt wordt aan een duurzamere samenleving. Bij de exploitatie kan nu nog maar een klein deel van de investeringskosten terugverdiend worden. In het ontwerp is wel op lage onderhoudslasten is gestuurd. Echter, om dit energieniveau te bereiken, zijn ook extra installaties nodig die extra onderhoud vergen. De huur van de woningen kan iets omhoog, maar hierbij wordt al snel tegen de aftoppingsgrens aangelopen. Om zeer energiezuinige projecten haalbaar te maken, is dit nu een grote belemmering die ook bij veel andere corporaties speelt. In de sociale huursector kan op een gegeven moment niet m??r huur gevraagd worden, terwijl juist door dit soort woningen te bouwen, de energielasten en daarmee de woonlasten betaalbaar gehouden kunnen worden. Momenteel is nog een onderzoek gaande, waarbij gekeken wordt of van project Montferland ook een pilot gemaakt kan worden waarbij een deel van de energiebesparing toekomt aan de woningstichting. De koopwoningen uit het eerste en tweede trac? worden met een hogere verkoopprijs in de markt gezet. Maar met de huidige woningmarkt is het nog de vraag of de extra investeringskosten daarmee terug te verdienen zijn. Er wordt daarom overwogen de keuze tussen de twee energieambitieniveaus over te laten aan de koper. Ook wordt de optie onderzocht om de woningen met een koopgarantregeling in de markt te zetten, zodat het voor potenti?le kopers aantrekkelijker wordt deze woningen te kopen. 5 Energiegebruik in beeld Het is relatief eenvoudig om met standaard maatregelen de woning technisch goed te maken en een lagere EPC te halen. Maar als het gaat om betaalbaarheid, is het belangrijk dat ook, en voornamelijk, gekeken wordt naar het terugbrengen van het gebruikersafhankelijk energiegebruik. Meestal wordt alleen gekeken naar gebouwgebonden energiebesparingsmaatregelen. Maar om woonlasten, en daarmee de energielasten, betaalbaar te houden, moet er juist ook gekeken worden naar het totale energieverbruik. Om 80 procent energiereductie te halen, was het beperken van het gebouwgebonden energieverbruik dan ook onvoldoende. Voor Montferland is daarom specifiek gekeken naar wat gedaan kan worden aan de verschillende energiegebruikscategorie?n: Het gebouwgebonden energiegebruik (klimatisering, warm tapwater en bijbehorende hulpenergie) Het gebouwafhankelijke energiegebruik van gebruikers (kookvoorziening en verlichting) De gebruikersapparatuur (energiegebruik door onder andere witgoed, computers, beeldschermen en audiovisuele apparatuur) Maatregelen Voor het ontwerp van de woningen is uitgegaan van een aantal principes. Als eerste stap is gekeken naar de ori?ntatie van de woningen; waar mogelijk is deze zo veel mogelijk in zuidelijke richting. Ten tweede is ingezet op het verlagen van de energievraag, en tot slot is gekeken naar de installaties en inzet van duurzame energieopwekking. De woningen zijn allemaal voorzien van isolatie met een Rc-waarde van 6,0 en driedubbelglas, een 6 zonneboiler en lagetemperatuurverwarming waarmee zowel verwarmd als gekoeld kan worden. De huizen krijgen onder meer een wtw-douche en een ventilatiesysteem met natuurlijke toevoer en vraaggestuurde mechanische afvoer. Ter compensatie van het (beperkte) elektriciteitsgebruik worden PV-panelen gebruikt. In de woningen wordt deels led- verlichting toegepast. Daarnaast worden de bewoners zo veel mogelijk begeleid en gestimuleerd tot energiezuinig gedrag. Hiertoe zijn in de woningen meters geplaatst waardoor de bewoners elke dag geconfronteerd worden met hun eigen verbruik. Om een reductie te realiseren van het energiegebruik van de gebruikersapparatuur, wordt gebruikgemaakt van tegoedbonnen waarmee nieuwe apparaten met een A++-label aangeschaft kunnen worden. Hiervoor is eerst onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van energielabels in de verkoop van witgoed. Daaruit blijkt dat wasdrogers vaak nog achterblijven in label, aangezien het A-segment gevormd wordt door de relatief dure gasgestookte wasdrogers en warmtepompdrogers. Door de uitgifte van de bonnen wordt het de bewoners aantrekkelijk gemaakt wel tot deze aanschaf over te gaan en kan hierop bespaard worden. Naast deze maatregelen, zal de komende drie jaar met de bewoners geregeld in overleg worden gegaan om hen bewust te maken van de eigen positieve invloed op de daling van het huishoudelijk energiegebruik, en om ze te helpen hun energiegebruik laag te houden. Met de nieuwe bewoners is reeds sinds de start van de bouw overleg gaande om uitleg te geven over wat het betekent in een energiezuinige woning te wonen. Al voordat de keuze wordt gemaakt, wordt deze informatie meegegeven zodat bewust voor een energiezuinige woning en wonen gekozen wordt. Tot slot wordt in deze voorbereidende gesprekken ook aangegeven dat de woningen de komende drie jaar worden gemonitord; hier is medewerking voor nodig van de bewoners. Leren voor de toekomst Dit monitoren van de woningen maakt onderdeel uit van ??n van de speerpunten van project Montferland, namelijk leren voor de toekomst. De woningen nog energiezuiniger maken, is dan ook niet de enige bestemming van de subsidie die gegeven is vanuit de trajectregeling Energiesprong. De bedoeling is dat de kennis die in dit project wordt opgedaan, breed wordt 7 gedeeld. De projectpartners hebben hiervoor gezamenlijk een kennis- en leerplan gemaakt. Alle projectpartners, dus zowel vanuit de vraag- en aanbodzijde, de kennisinstituten als verschillende toekomstige bewoners, participeren in het leerplan, met als doel het bereiken van interne (binnen de eigen organisatie) en externe leereffecten. Het leerplan maakt inzichtelijk hoe de opgedane kennis en ervaring ? met de gehanteerde technieken en procesvernieuwing ? bij de realisatie van het traject breder kan worden toegepast. De verwachting hierbij is dat met dit project een `vliegwieleffect' in de regio ontstaat. De projectresultaten zullen breed in de regio worden verspreid en zich vertalen in vervolgmaatregelen om partijen en samenwerking (consortiavorming) te stimuleren en ook innovatief te bouwen. Naast het leren van nieuwe vormen van aanbesteden en samenwerken, zullen de woningen zoals gezegd voor de komende drie jaar gevolgd worden. De monitoring houdt in te bekijken of de beloofde prestatie en energiereductie inderdaad geleverd worden. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de verschillende energieposten, bewonerservaringen en wooncomfort. Voor het gebouwgebonden energiegebruik wordt onderscheid gemaakt tussen energiegebruik voor ruimteverwarming, warm tapwater, opbrengst door PV-panelen, en overige posten, zoals hulpenergie en huishoudelijk energiegebruik. De monitoring zal zowel voor de bewoners een leerproces zijn (zij leren hoe ze energiezuinig in hun wonen kunnen leven), als voor de betrokken partijen (zij leren wat het betekent om energiezuinig te wonen).