Leren van het verleden 28 c Artikel De regels waaraan nieuwe woningen moeten voldoen zijn behoorlijk veran- derd de laatste jaren. Zo is de minimale vrije verdiepingshoogte in wonin- gen opgetrokken van 2,45 m naar 2,60 m en zijn de hoogtes van binnen- deuren van 2,10 m naar 2,30 m gegaan. Verder moeten trappen tegenwoordig luier worden uitgevoerd, waardoor ze een groter deel van de vloeroppervlakte van een woning in beslag nemen. En de laatste, maar misschien wel meest ingrijpende verandering is de aanpassing van de ge- eiste EPC. Deze is verlaagd van 1,4 (in 1995) via 1,2 (in 1998) en 1,0 (in 2000) naar 0,8 (in 2006). Vraag is nu wat al deze veranderingen in termen van bouwkosten, levens- cycluskosten en ecokosten betekenen? Hebben we, als we woningen van het type `stadswoning' aanpassen aan de eisen van de huidige versie van het Bouwbesluit, een beter product? Welke aanpassingen zijn er (naast een verhoging van de R-waarden van de schil) nog meer nodig om de gevraagde EPC van 0,8 te bereiken? En wat betekent de aanpassing voor de levenscycluskosten van zo'n woning? In een casestudie is met behulp van de EVR-methode gezocht naar een antwoord op deze vragen1. Bij deze methode worden de ecokosten van de woning afgezet tegen de waarde. Het onderzochte object is een tussenwoning in een bouwproject met stadswoningen in Roosendaal, gebouwd in 1997/1998. Met behulp van de Winket bouwkostendatabase2 is een elementenbegroting gemaakt van de bouwkosten van deze woning. Met dezelfde database is ook een ra- ming gemaakt van het te verwachten onderhoud aan de woning (uitge- drukt in contante waarde-bedragen voor een gebruiksperiode van 30 jaar en een discontovoet van 3% re?el). Alle kosten hebben als prijspeil 1 janu- ari 2007. Voor zowel de bouw als het onderhoud zijn, naast de kosten in traditioneel economische zin, ook de ecokosten berekend. De EVR, de ecokosten/waardeverhouding, is vervolgens berekend door de ecokosten te delen door de (traditionele) kosten. In beginsel mag je er im- mers van uitgaan dat een product of een dienst alleen wordt verkocht als de kosten ervan praktisch gelijk zijn aan de waarde. De resultaten van de berekeningen zijn weergegeven in tabel 1. Energieverbruik Met behulp van het EPC rekenprogramma van SenterNovem3 is de EPC van de woning bepaald en is een raming gemaakt van het verwachte ener- gieverbruik tijdens de gebruiksfase. Op basis van de gas- en elektraprijzen voor huishoudens met prijspeil 1 januari 2007 is vervolgens de contante waarde van het verwachte energieverbruik berekend (ook voor een ge- bruiksperiode van 30 jaar en een discontovoet van 3% re?el). Ook voor het energieverbruik zijn de ecokosten en de EVR vastgesteld. Deze resultaten zijn weergegeven in tabel 2. Omdat stadswoningen veelal gebouwd zijn als koopwoningen, zijn de le- venscycluskosten in deze casestudie gedefinieerd vanuit de optiek van de koper van zo'n woning. De levenscycluskosten zijn hier opgevat als som van de stichtingskosten en de contante waarde van het onderhoud en energieverbruik. Tot de stichtingskosten worden behalve de bouwkosten ook de grondkosten en de zogenaamde bijkomende kosten (honoraria van architect en adviseurs, leges en dergelijke) gerekend. Ook de levenscy- cluskosten zijn weer als traditioneel economische kosten en als ecokosten berekend. De resultaten staan in tabel 3. Twee stappen Om de effecten van de aanpassingen van het woningtype aan de huidige eisen goed te kunnen analyseren, zijn de aanpassingen ? virtueel ? in twee stappen uitgevoerd. In de eerste stap is de woning aangepast aan de ver- anderde eisen op het gebied van de afmetingen van ruimten en bouwkun- dige elementen. Hierbij is er van uitgegaan dat voor de bouwkundige ele- Nieuwbouw op basis van geactualiseerd woningconcept cLeren van het verleden cDr. ir. Tim de Jonge Tim de Jonge is directeur/eigenaar van bureau Winket voor de bouw, een adviesbureau voor bouwkosten en bestekken en is daarnaast werkzaam als docent bouw- en exploitatiekosten aan de Faculteit Bouwkunde van de TU te Delft. Info: www.winket.nl en www.tudelft.nl In de jaren 90 zijn op diverse plaatsen in ons land zogenaamde stadwoningen gebouwd. Eengezinshuizen met drie woonlagen, vaak met de woonkamer op de eerste verdieping, een flink dakterras, een kleine tuin en een vrij gesloten karakter aan de straatkant. Sindsdien is er nogal wat veranderd aan de regels waaraan nieuwe woningen moeten voldoen. Welke aanpassingen zijn er nodig om dit type woning aan de eisen van het huidige Bouwbesluit te laten voldoen en kan het worden ontwikkeld tot een type woning met een toekomst in een duurzame samenleving? Een casestudie geeft antwoord op deze en meer vragen. Leren van het verleden 29 c Artikel In tabel 2 kunnen we zien, dat het energieverbruik afneemt. Bij stap 1 met 15% en bij stap 2 met nog eens 9%, zodat in totaal een reductie van 23% gerealiseerd wordt. Ook treedt een verschuiving op wat betreft het soort gebruikte energie. In de aangepaste woning wordt relatief meer elektriciteit gebruikt en minder gas. Daardoor neemt ook de EVR van het energiever- bruik iets af: van 143% naar 141%. Per saldo stijgen de levenscycluskosten in traditioneel economische zin met 7%, terwijl de ecokosten voor de beschouwde levenscyclus met 3% afnemen. Daardoor neemt de EVR af van 46% naar 41%. De EVR neemt echter alleen af als de gesignaleerde kostenstijging door de consument (die de woning koopt en erin gaat wonen) ook in dezelfde mate ervaren wordt als een waardestijging. Als dit niet het geval is, zal de woning als `te duur' worden beschouwd, wat een duurzaam gebruik in de weg staat. Op termijn zal de woning in dat geval immers ? bij doorverkoop aan een volgende eigenaar ? een (relatieve) prijsverlaging laten zien, waardoor de EVR toeneemt. Mogelijkheden Kan het type `stadswoning' verder worden ontwikkeld tot een type met toekomst in een duurzame samenleving? Het antwoord is ja, tenminste als aan twee voorwaarden wordt voldaan. Ten eerste moet de woning gunstig geprijsd kunnen worden in verhouding tot zijn waarde voor de doelgroep. Ten tweede moeten de ecokosten relatief laag blijven ten opzichte van deze waarde. We moeten dus zoeken naar aanpassingen van de woningen die de waar- de verhogen tegen relatief lage kosten (zowel traditioneel economische kosten als ecokosten) of naar aanpassingen die de ecokosten verlagen. De menten in de woning technische oplossingen worden toegepast met de momenteel gangbare prestaties op het gebied van de thermische isolatie. Deze aanpassingen leiden tot een woning met een EPC van 1,0. In stap 2 zijn verdere aanpassingen aan de woning onderzocht die nodig zijn om een EPC van 0,8 te bereiken (de aanpassingen zijn toegelicht in de kadertek- sten `stap 1' en `stap 2'). De consequenties van alle aanpassingen zijn verwerkt in de tabellen. Effecten We kijken eerst in tabel 1 naar de kosteneffecten in traditioneel economi- sche zin van de aanpassingen aan het woningconcept in stap 1 en 2. Het totaal van de bouwkosten van de woning neemt bij stap 1 met 8% toe en bij stap 2 met nog eens 4% (ten opzichte van stap 1). Het gevolg is een toename van de bouwkosten met 13% ten opzichte van de uitgangssitu- atie. Wat betreft de ecokosten van bouwen zien we bij stap 1 een toename die vergelijkbaar is met die van de traditioneel economische kosten. Bij stap 2 zien we hier echter een lichte daling doordat er minder gevelkozijnen worden toegepast. In totaal nemen de ecokosten van bouwen toe met 8%. De EVR van het bouwen van de woningen neemt daardoor af van 47% naar 45%. Wat betreft het onderhoud zien we dat zowel de traditioneel economische kosten als de ecokosten bij stap 1 met 5% stijgen en bij stap 2 nog eens met 13% (!), wat in totaal een stijging van 19% betekent. Deze relatief grote stijging van de onderhoudskosten bij stap 2 is vooral toe te schrijven aan de (onderhoudsgevoelige) zonwering en de ingewikkelder installatie. De EVR van het onderhoud blijft zoals hij in het oorspronkelijke project ook was: 27%. Stap 1 In stap 1 is de woning wat dieper geworden, om ruimte te maken voor de luiere trap en de dikkere isolatie van de gevels. Ook is de woning hoger geworden om de ge- wenste plafondhoogte van 2,60 m te kunnen realiseren. De hoogtemaat van de gevelkozijnen is hierop aangepast. Omdat de borstweringshoogte van de kozijnen in verband met het uitzicht vanuit de woning niet omhoog kan, is de hoeveelheid gevel- opening toegenomen. De kavelgrootte is in de casestudie niet veranderd, waardoor het stadstuintje achter de woning iets kleiner is geworden. Naast aanpassingen van de afmetingen van de woning, hebben ook de toegepaste technische oplossingen in stap 1 een aantal wijzigingen ondergaan. Het gaat hier om een beter ge?soleerde begane grondvloer (Rc=2,5 wordt Rc=4,0), een dikker isolatie- pakket in het dak (Rc=2,5 wordt Rc=4,0), zowel de gesloten gevel (Rc=2,5 wordt Rc=4,0) als de gevelopeningen (Uglas