nr 2 2011 project 2314 Bij de renovatie van een galerijwoningcomplex in Leidschendam veranderde het uiterlijk van de flats op subtiele wijze. De basisken- merken uit de jaren zestig zijn zoveel mogelijk geble- ven. Het project is op een haar na voltooid. De bouw- crisis gooide roet in het eten waardoor de oplevering tijdelijk is opgeschort. leidschendam frisolaan project 23 tekst tosca vissers foto's scagliola brakkee nr 2 2011project 23 15 Afgezien van wat schilderwerk, een paar gevelplaten en het ophogen van een aantal galerijen is het renovatieproject compleet. De twee complexen met 276 galerijwoningen zijn allemaal weer bewoonbaar en de nieuwe liften zijn operationeel. De flats hebben een facelift gekregen zodat ze weer 25 jaar mee kunnen. De bewoners zijn er ontzettend blij mee. Hun oude flat is veranderd in een heus appartement. Met prach- tige entrees en royale balkons die ruim genoeg zijn voor zomerse barbecuefeesten. Verantwoordelijk architect Andries Laane van het Rotterdamse architectenbureau VILLANOVA architecten legt uit dat het zijn bedoeling is geweest om de jarenzestiguitstraling van deze flat zoveel mogelijk in tact te houden. "De zwakke punten van dit apparte- mentencomplex zijn zoveel mogelijk aangepakt, zoals de schaalloos- heid, de entrees en de balkons." Laane vindt dat een stijve flat vooral flat mag blijven. "De typische kenmerken van deze flats zijn onveran- derd gebleven. Als je probeert de hele typologie uit te poetsen en van een lange rechthoekige galerijflat iets heel anders te maken waarin je het oude niet herkent, wordt de ingreep vaak duurder dan nieuwbouw. Het complex moet dan eerst worden leeggemaakt en vervolgens deels afgebroken om plaats te maken voor iets nieuws." Ook de toevoeging van een paar afwijkende, eigentijdse elementen aan oude flats om het complete beeld op te vrolijken, ziet Laane niet als kwalitatieve verbete- ringen van een renovatie. "Die toevoegingen blijven namelijk beweren dat het oude niet goed genoeg was. Bovendien verkort die combinatie de levensduur, omdat ze zichtbaar tot verschillende stijlen behoren. Het blijkt na verloop van tijd toch niet te passen, waarna het weer wordt afgebroken", stelt hij vast. Om in de Frisolaan het onderscheid tussen oude en nieuwe gebouwde- len te beperken, werd gekozen voor witte beeldbepalende materialen aan de gevel. De bestaande galerijen en de nieuwe betonnen entrees zijn wit geschilderd. De nieuwe kaders rond het gebouw en de kopge- vels zijn uitgevoerd in wit gecoat staalplaat. "Deze kleur is zo basic dat het hele complex de bonte rij aan zonneweringen nu goed kan hebben." Carr? Het complex met galerijwoningen van de Frisolaan ligt in een carr? met een dubbele rij van galerijflats dat een groot park omringt. Sander Witte, projectmanager bij Vidomes en betrokken bij een aantal renova- tieprojecten in Leidschendam, legt uit dat de wijk in het laatste decen- nium flink is aangepakt. Verschillende galerijflats zijn duidelijk zichtbaar door verschillende architecten onder handen genomen. "We hebben voor elk renovatieproject een ander architectenbureau gevraagd om meer diversiteit in de wijk te krijgen", legt hij uit. In het midden van het park ligt De Waterlelie, een brede school die midden in de vijver ligt. Aan de Frisolaan hebben de doorzonhuiskamers hun balkons aan de zuidoostkant met uitzicht op het park. De apparte- menten hebben ruime oppervlakten. De entrees aan de andere kant van de flats zijn na de renovatie doorgetrokken en hebben nu ook een entree aan de parkkant. "Dat was een enorme verbetering", geeft Witte aan. "De entrees zijn een stuk lichter geworden en geven veel meer overzicht dan voorheen. En de bewoners hoeven nu niet helemaal om het flatgebouw heen te lopen om naar het park te kunnen." FaCeLiFt In de Frisolaan gaat het om twee complexen die v??r de renovatie bestonden uit ??n grote wand met zeven galerijen boven elkaar, waarin schaal noch maat te vinden waren. De flats hadden een tamelijk schim- mige indeling en gaven een indruk van onduidelijke hoogte en lengte. Door de lange oneindig repeterende galerijen aan de voor- en achterge- vels ontbrak het aan authenticiteit op wooncomplexniveau. Van veraf kon geen bewoner duidelijk aanwijzen op welke verdieping van de flat hij nu eigenlijk woonde. Dat eentonige beeld heeft de architect veran- derd in wit omkaderde blokken die aaneen zijn geschakeld door trap- penhuizen met dubbelhoge glazen entrees. Het overzicht is direct verbeterd. Vijf telbare galerijen met boven en onder een kader, die in de lengte door de entrees worden onderbroken. In plaats van lange, onbe- paalde stroken flats ontstaat er een beeld van zeven gekaderde blok- ken ingevuld met appartementen. Zodra de renovatiewerkzaamheden worden hervat, zal in elke entree van het complex een 5 bij 15 meter groot kunstwerk op de muur worden aangebracht naar een ontwerp van beeldend kunstenares Sanja Medic. Ge?nspireerd op de interieurs van de bewoners maakte zij trompe l'oeils van de lampenkappen, stoelen, planten, dressoirs en gordijnen die ze in de woningen tegenkwam. www.renda.nl nr 2 2011 project 2316 ruimere BaLkons De balkons aan de zuidoostkant zijn uitgebreid. De oude balkons van 1,2 meter waren veel te smal om een tafel op te zetten. Buiten eten werd dus lastig. Niet alle bewoners wilden een breder balkon. Dichte borstweringen zouden het uitzicht te veel belemmeren, was hun inschatting. Niettemin zijn dichte borstweringen noodzakelijk tegen inkijk van beneden naar boven. Zo mochten de bewoners kiezen voor een balkon bij de woonkamer of bij de slaapkamer. Door op willekeurige plekken balkonverbredingen en borstweringen te plaatsen, krijgt de gevel een fraai versnipperde aanblik. Op de woonscheidingen zijn houten wasschermen geplaatst, die de schone was buiten uit het zicht houden. De balkons zijn plaatselijk 1,9 meter diep geworden. De verbreding van de oude balkonplaten is technisch opgelost door de oude balkonplaten er helemaal uit te halen en die te vervangen door Microbeton platen, lichtgewicht balkonplaten gemaakt van een plak piepschuim omgeven door een dunne laag beton. Het balkongewicht bleef ondanks het grotere oppervlakte laag genoeg om de nieuwe balkons op de oude consoles te kunnen dragen. typoLogie "De facelift heeft de Frisolaan buitengewoon goed gedaan waardoor de kans op verpaupering in de wijk de komende jaren sterk is af geno- men", stelt architect Laane. "De ruimtelijke en functionele kwaliteit is nu weer erg hoog en kan decennia mee. De corporaties en de gemeente hechten duidelijk ook toekomstwaarde aan deze buurt. Dat blijkt uit het feit dat de complexen en het park gerenoveerd zijn." Laane gelooft niet dat dit complex zal worden gesloopt na de exploita- tieperiode van 35 jaar. "Locatie en gebouwtypologie van dit complex zijn zo goed, dat ze na ruim 3 decennia nog steeds waardevol zijn. Een langere levensverwachting kan de corporatie veel geld opleveren. Ook al zijn de woningen financieel afgeschreven, ze blijven geld opleveren." Het huidige energetische niveau van de renovatie is volgens Laane echter niet optimaal. "Dit niveau zal zeker na de exploitatietermijn van 35 jaar, maar waarschijnlijk al veel eerder, weer om verbetering vragen", constateert hij. Laane had graag de toepassing van een collec- tieve warmtepomp onderzocht als extra energiebesparende maatregel. "Ook de woningbouwvereniging had daar wel oren naar, maar het bleek voor dit complex een gepasseerd station te zijn. Bewoners hadden namelijk al gekozen voor individuele hr-ketels." Een gemiste kans, vindt Laane. "Een collectieve warmtebron had hier voor iedereen veel gunstiger kunnen zijn. Daarin schuilt een individueel belang, dat op zich vrij logisch is. Bewoners willen liever hun eigen stookkosten bepalen en zijn minder ge?nteresseerd in het totale rende- ment van de flat. Een aantal woont misschien elders gedurende de wintermaanden en zet de cv dan helemaal uit. Bij een collectieve instal- latie moeten ze dan wel de omslagkosten mee betalen", verklaart hij. Echt grote energiewinst is alleen te halen als het collectief wordt aange- pakt. Laane zou graag een keer onderzoeken of flats zoals die aan de Frisolaan zich lenen voor energienulwoningen. Door ze passief te isole- ren (RC-waarde 10) in combinatie met een warmtepomp in het park, warmteterugwinning uit ventilatielucht en zonneboilers op het dak. Laane: "Maar als je bij elke investering rekening moet houden met volledige afschrijving in 35 jaar, is het moeilijk om te investeren op dit niveau. En dat is jammer. Juist passieve energiezuinigheid wordt daarna pas echt interessant en rendabel." aCHterHaaLD Yvonne van der Brugge, directeur techniek bij Vidomes, geeft toe dat bij dit project in de Frisolaan op energetisch vlak de renovatie door de tijd is ingehaald. "Plannen voor deze renovatie zijn tien jaar geleden al vastge- steld en we zijn daar niet veel van afgeweken. Anders dan toen stellen we nu bij elke renovatie vast welke energetische maatregelen mogelijk zijn, welke investeringen daarvoor nodig zijn en welke consequenties deze maatregelen hebben voor de woonlasten. Onze plannen leggen we aan de bewoners voor. Uiteindelijk beslissen z?j wat er met hun woning gaat gebeuren." Regelgeving verplicht woningcorporaties dat voor het uitvoeren van een renovatie of andere verbeteringen aan woningen toestemming nodig is van 70 procent van de bewoners. "Soms vallen die plannen goed bij bewoners, maar soms willen ze er niets van weten", stelt Van der Brugge vast. "Wij berekenen 75 procent van de geprognosticeerde besparing door als huurverhoging aan onze huurders. Bewoners hebben dus een voordeel van 25 procent van de verwachte energiebesparing. Gemiddeld genomen gaan ze er per saldo dus op vooruit! Het kost ons enorm veel inspanning om de vereiste toestem- Het complex met galerijwoningen van de Frisolaan ligt in een carr? met een dubbele rij van gale- rijflats dat een groot park omringt. Door op willekeurige plekken balkonver- bredingen en borst- weringen te plaatsen, krijgt de gevel een fraai versnipperde aanblik. Op de woon- scheidingen zijn houten wasschermen geplaatst, die de schone was buiten uit het zicht houden. nr 2 2011project 23 17 ming van 70 procent van de bewoners voor elkaar te krijgen." Van der Brugge vindt dat corporaties voor een megapatstelling staan om kost wat kost toestemming van 70 procent van de bewoners te krijgen. Vidomes pleit voor de afschaffing van deze verplichte maatregel en lobbyt via Aedes en de Woonbond op dit moment voor voorstellen die voor corporaties redelijker zijn. "De wetgeving moet anders", vindt Van der Brugge. "Een goedkeuring van 70 procent van de bewoners die ?berhaupt reageren op onze plannen, zou al een hele vooruitgang zijn. We weten uit ervaring dat er altijd bewoners zijn die niet vanuit zichzelf reageren, helaas. Vaak gaan we persoonlijk bij ze langs of bellen we ze 's avonds na om onze plannen uit te leggen. Uiteraard is het niet de bedoeling om te paternalistisch op te treden, maar sommige zaken zoals energiebeperkende maatregelen zouden we het graag willen afdwingen", zegt Van der Brugge. goeD woon- en LeeFkLimaat Huidige economische ontwikkelingen dwingen corporaties hun strategi- sche visies te herijken en aan te passen. Vidomes onderzoekt hoe ze die ontwikkelingen in een nieuw ondernemingsplan kan vertalen. "De kern van onze visie is een goed woon- en leefklimaat voor iedereen. We bekijken welke projecten daarbij passen en stemmen daar onze investe- ringsportefeuille op af", geeft Van der Brugge aan. "Betaalbaar huisves- ten, senioren en zorg blijven de belangrijkste elementen van onze visie, waar niet alleen een bepaalde wensportefeuille bij hoort, maar ook een passend huur- en verkoopbeleid. Duidelijk is dat het te investeren volume afneemt." Welke gevolgen het Europees beleid ? corporaties moeten 90 procent van hun woningen verhuren aan klanten met een inkomen van maximaal 33.600 euro, anders vervalt de WSW-borging ? en de maatre- gelen van het kabinet voor renovatieprojecten zullen hebben, kan Van der Brugge nog niet concreet overzien. Vast staat wel dat het een forse impact op de corporaties zal hebben. Bouwen voor een doelgroep met een bovenmodaal inkomen mag wel, maar dan vervalt de WSW-borging. "Corporaties moeten hiervoor commercieel geld aantrekken", legt Van der Brugge uit. In de Randstad, de regio van Vidomes, wonen vooral veel gezinnen met lage middeninkomens. Door deze regel vallen veel van deze gezinnen buiten de boot. Ze verdienen te weinig voor een koopwo- ning en te veel voor een sociale huurwoning. De vraag die zich onmiddel- lijk aandient is: waar moeten deze mensen dan wonen als ze niet meer van een corporatie als Vidomes mogen huren? Voor de lage middeninko- mens voorziet Van der Brugge forse problemen. "Vidomes probeert oplossingen te bedenken voor mensen die geen kant meer op kunnen. In deze regeling zit nog wel 10 procent ruimte die we kunnen inzetten voor mensen die echt geholpen zijn met een huurwoning. Gezinnen krijgen voorrang. Daarnaast werkt Vidomes mee aan `Huur Op Maat', een lande- lijk experiment van de SEV, waarin we de hoogte van de huur afhankelijk maken van het (gezins)inkomen. Vidomes is daarmee de eerste woning- corporatie in de regio Haaglanden die deelneemt aan dit experiment." Ook biedt Vidomes bewoners van royale appartementen aan de Friso- laan de mogelijkheid om met een koopgarantconstructie hun huis te kopen. "Dit lijkt ons een geschikte manier om de lage middeninkomens toch te kunnen huisvesten. Bovendien ontstaat er dan meer differentiatie in het complex en houden we de woningen bereikbaar voor de sociale doelgroep", aldus Van der Brugge. een ander project van Vidomes en ViLLanoVa architecten ? sleephellingstraat rotterdam ? is onderwerp van een projectdo- cumentaire van renda. Deze is te zien op de website, www.renda.nl www.renda.nl