1 Project Leiden Castellumweg Ketensamenwerking moet in het DNA zitten 13-3-2014 Al vanaf het prille begin is intensieve ketensamenwerking in de hand gewerkt bij de aanpak van de Leidse wijk Meerburg. Doelgerichte kennisdeling tijdens het planproces tussen aannemer, architect en opdrachtgever zorgde daarvoor. Binnen negen maanden zijn de zestig appartementen aan de Castellumweg van woningcorporatie De Sleutels aangepakt en gemoderniseerd. "Een aannemer moet exact weten wat het vak grootonderhoud in bewoonde staat inhoudt. Zo niet, dan gaat het project niet werken", volgens Jo van Beers, technisch directeur bij Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West. Tekst Tosca Vissers, foto's Van Schagen Architekten 2 Opmerkelijk aan dit project is de zeer korte tijd waarin het ontwerp is bedacht voor de aanpak van de galerijflat uit de jaren zeventig. Woningcorporatie De Sleutels wist het planproces zodanig te organiseren, dat planvorming en investeringsbesluiten zonder tijdverlies nauw op elkaar aansloten. Ketensamenwerking bleek de ideale samenwerkingsvorm om binnen drie maanden niet alleen het plan van aanpak vast te stellen, maar ook gebouwontwerp, bouwkosten en uitvoeringsvolgorde. Daar bovenop is gezorgd dat de bouwplanning goedgekeurd op papier stond en wist de corporatie het voor elkaar te krijgen om snel interne toestemming te krijgen op de investeringskosten. Een belangrijk uitgangspunt was het intensief betrekken van bewoners bij de planvorming. Zij raakten vooral enthousiast door de twee typen proefwoningen en een modelwoning, die een aantrekkelijke woonsituatie lieten zien. De Sleutels heeft vervolgens alle bewoners persoonlijk benaderd om het projectplan toe te lichten en om hun goedkeuring te krijgen voor het uitvoeringsplan. Tegelijkertijd waren architect en aannemer druk bezig met bouwaanvraag en -voorbereiding. Zij voerden gesprekken met hun leveranciers over de esthetische en technische uitvoering van onder meer kozijnen, hekken en dakranden. De architect stemde de plannen af met de bouwinspecteur en afdeling Welstand van de gemeente. De bouw startte in april vorig jaar en werd eind december 2013 afgerond. Samenwerkend bouwteam De corporatie koos bouwbedrijf Ballast Nedam voor het uitvoe- ren van de flatrenovatie aan de Castellumweg. Vooral de respectvolle benadering van bewoners en de slimme aanpak en uitvoeringslogistiek van de aannemer vielen op. De bouwer hanteert al jarenlang een speci- fiek voor galerijflats ontwikkelde aanpak, om overlast zo veel mogelijk te beperken. "Deze horizontale aanpak is een door ons bedachte slimme oplossing voor het aan- en afkoppelen van verticale leidingen zoals riolering, ventilatie en rookgas- afvoeren", zegt Jo van Beers, technisch directeur bij Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West. "Door de woningen per galerij af te werken en vervolgens af te zakken naar de onderliggende galerij, beperken we de overlast aanzienlijk. Bewoners van opgeleverde woningen zitten minder lang in de troep en hebben nauwelijks hinder meer van de uitvoeringswerkzaamheden." De aannemer stelde de corporatie voor deze renovatie samen met Van Schagen Architekten uit te voeren. Dat was geen toevallige keuze; architect en bouwbedrijf kennen elkaar goed en hebben de afgelopen vijftien jaar een reeks aan renovatieprojecten samen uitgevoerd voor verschillende corporaties. "Sinds we elkaar kennen, hebben we vrijwel altijd als bouwteam 3 samengewerkt. Lang voordat het woord ketensamenwerking bestond", vertelt Van Beers. "We werken graag samen en zijn niet anders gewend dan aan tafel te zitten met opdrachtgever en architect. Als je in rap tempo een project wilt ontwikkelen en niet m??r hebt dan een goed plan plus een paar tekeningen, moet je enorm goed op elkaar zijn ingespeeld." Sceptisch over ketensamenwerking Aanvankelijk was Klaas Waarheid, architect bij Van Schagen Architekten, tamelijk sceptisch over ketensamenwerking. "We hadden een paar slechte ervaringen met bouwteams, vooral in de periode v??r de crisis toen er volop werkaanbod was. Iets te vaak kwamen we aannemers tegen die hard riepen hoe goed ze waren in meedenken en mee- ontwikkelen. Maar zodra ze de klus binnen hadden, leunden ze achterover om vervolgens hun traditionele manier van werken met dubbele agenda's weer op te pakken", legt Waarheid uit. "Als het gaat om de interpretatie en uitvoering van ketensamenwerking, bestaan er overigens bij zowel verschillende aannemers als opdracht- gevers grote verschillen. Die hebben te maken met de 'oude' bedrijfscultuur van voor de crisis. Deze gewoonten moet je vaarwel zeggen. Het gaat nu om transparantie, vertrouwen en respect voor ieders vaktechnische inbreng, daar is keten- samenwerking op gebaseerd. En dat moet ook de basis vormen voor de 'nieuwe' bedrijfscultuur." Hij vindt dan ook dat ketensamenwerking nu nog te sterk afhangt van de mate waarin aannemer en opdrachtgever zijn gehecht aan de oude bedrijfs- cultuur. Met Ballast Nedam en De Sleutels als ketenpartners stapte Van Schagen Architekten volgens Waarheid in een warm bad en durfde zij het project onmiddellijk aan. "We kennen het bouwbedrijf heel goed van eerdere projecten en ook met de corporatie werkten we al langere tijd samen. Dat zorgt voor onderling vertrouwen." Betrokkenheid is essentieel De eerste renovatieidee?n voor de Leidse Castellumweg werden besproken met de bewonersklankbordgroep. Met het programma van eisen als uitgangspunt presenteerde de architect haar schetsten en eenvoudige presentatietekeningen. "Als team raakten we snel op elkaar ingespeeld, zodat we in een zaaltje met bewoners zonder problemen elkaars verhaal konden vertellen", aldus Waarheid. "Regelmatig werden gesprekken gevoerd tussen de bewonersklankbordgroep en het planteam, waardoor snelle beslissingen konden worden genomen. Prachtig was om te zien hoe de uitvoerder van de aannemer op handen werd gedragen door de bewoners. 4 Volgens Van Beers geldt ook voor de aannemer dat mensen binnen de organisatie exact moeten weten wat het inhoudt om ketenpartner te zijn in de gekozen samenwerkingsvorm. "Directe betrokkenheid vanuit het bouwbedrijf bij het renovatieproject en bij de mensen die er wonen, is essentieel. Regel nummer ??n is dat je je als aannemer verplaatst in de bewoner en snapt wat zo'n ingreep in hun huis teweegbrengt." Ballast Nedam ging hiertoe op bezoek bij bewoners, om te horen wat zij wilden en om uit te leggen wat en waarom er moest worden gerenoveerd. Een voorselectie van aannemers met wervelende presentaties, draagt volgens Van Beers niet bij aan het vinden van de juiste bouwer. "Een aan- nemer moet exact weten wat het vak grootonderhoud in bewoon- de staat inhoudt. Zo niet, dan gaat het project niet werken. Het is mensenwerk en ketensamen- werking moet in het DNA zitten van de uitvoerders. De complete organisatie die bij dit soort projecten is betrokken, moet erop zijn afgestemd. Dat geldt overigens niet alleen voor het uitvoeringsteam, maar ook voor vaklieden en co-makers", legt de technisch directeur uit. Kordate keuzen Nicole de Vrij, gebiedsont- wikkelaar bij De Sleutels, is als projectleider nauw betrokken bij het grootonderhoudsproject in Leiden. De Vrij vertelt dat voor en tijdens de uitvoering, bewo- ners aan het planteam konden doorgeven wat zij veranderd wilden zien aan hun woning. Ook kon worden aangegeven welke verbeteringen waren gewenst voor de algemene ruimten als hal en entree. "Om de deadline te kunnen halen, moesten we erop toezien dat kordate keuzen werden ge- maakt, zonder de goodwill en medewerking van de bewoners te verspelen. Vertrouwen in de ketenpartners speelt hierbij een Regisserend opdrachtgeverschap Het succesvolle ketensamenwerkingsproject van De Sleutels is vrij uitzonderlijk. Maarten Georgius, senior adviseur opdrachtgeverschap bij Aedes, schreef in 2013 een visiestuk over hoe corporaties als professionele opdrachtgevers zo effici?nt mogelijk te werk kunnen gaan in deze snel veranderende bouwsector. "Bij de meeste corporaties staat opdrachtgeverschap onvoldoende op de agenda. Veel corporaties werken nog steeds op een traditionele, projectmatige manier samen met marktpartijen. Dit leidt vaak tot een complexe relatie tussen corporatie en opdrachtnemer, waarin de verschillende belangen nauwelijks op elkaar worden afgestemd", volgens Georgius. Het productieproces is eveneens complexer geworden omdat steeds meer partijen in de keten worden getrokken. Dit vraagt om een sterke regierol van de opdrachtgever, om de verschillende partijen op elkaar af te stemmen. Georgius: "Ketensamenwerking moet wel serieus worden aangepakt, zowel door de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Als een directeur roept dat zijn organisatie gaat ketensamenwerken, maar vervolgens de interne organisatie nauwelijks hierop voorbereidt, komt er weinig van ketensamenwerking terecht." "Ketensamenwerking kent verschillende vormen, waarover duidelijke afspraken moeten worden gemaakt. Daarnaast moeten mensen soms worden opgeleid om voor een lange termijn met de markt te kunnen samenwerken. Ze moeten onder meer leren om de juiste partijen te kiezen." Georgius geeft aan dat het landschap van ketensamenwerking tegenwoordig nogal diffuus is. De een doet aan co-making, de ander aan projectgebonden of -ongebonden samenwerking, met vaste partijen of juist weer niet. In het ene geval is het alleen een dansje tussen hoofdaannemer en corporatie, terwijl in een ander geval de hele keten erbij wordt betrokken tot en met nutsbedrijf aan toe. Kortom, er bestaat nog geen ideale vorm van ketensamenwerking. "Belangrijk voor de opdrachtgever is hoe hij die rol binnen de keten wil invullen en in welke mate hij betrokken wil blijven bij de keten. Als hij kiest voor langdurig samenwerken met de markt met vaste partijen, moet dit wel een weloverwogen beslissing zijn die corporatiebreed wordt gedragen", stelt Georgius vast. 5 cruciale rol", volgens De Vrij. "Intern is uitvoerig gediscussieerd over welke ingrepen uit de meerjarenonderhoudsbegroting naar voren werden gehaald. De bedoeling is om de woningen voor minimaal de komende dertig jaar te behouden." De corporatie heeft hiervoor samen met Ballast Nedam verschillende scenario's opgesteld voor verdienmodellen en toekomstige rendementen. De Vrij: "Niet alleen is gekeken naar wat deze renovatie nu kost, maar ook wat onderhoud over de hele periode van dertig jaar gaat bedragen. Urgente zaken zijn allemaal aangepakt, zodat we over vijf jaar niet opnieuw moeten verbouwen." Versleten geisers De haakvormige galerijflat is constructief goed ge- bouwd en ligt in een rustige, parkachtige buurt. In de wijk Meerburg staan ruim duizend woningen, voornamelijk portiek- en galerijflats uit de jaren vijftig en zestig en kleinere eengezins- woningen. Oorspronkelijk is de buurt gebouwd voor gezinnen en kleine huis- houdens met modale inkomens, maar op dit moment wonen er relatief veel senioren. Een snelle aanpak van de jarenzeventigflat was absoluut noodzakelijk omdat de blokverwarming met versleten geisers sterk was verouderd. De verwarming is vervangen door individuele HR-combiketels, waardoor de geisers konden worden verwijderd. Verschillende energiebesparende maatregelen zijn toegepast zoals HR++-glas, mechanische ventilatie en isolatie van dak, gevels en vloeren. Dakranden zijn vernieuwd en verfraaid en de balkongevels zijn voorzien van nieuwe, beter ge?soleerde gevelpuien met ventilatieroosters en lagere borstwering. Verder is de voordeur aan de galerijkant vervangen door een hogere deur, wat de individuele woningtoegang een stuk eleganter maakt. Alle woningen hebben een nieuw keukenblok, badkamer en toilet gekregen. Daarnaast hebben de bewoners gekozen voor uitbreiding van de entreehal en het lichter maken van de lifthallen. Deze verbeteringen zorgen nu op alle verdiepingen voor een uitgebreid uitzicht op de groene, boomrijke omgeving. De entreehal zelf is beter verlicht en afsluitbaar gemaakt, zodat de flat een stuk veiliger is dan voorheen. De woningen hebben een energielabelsprong gemaakt van F naar B en voldoen voor de komende jaren weer aan de huidige eisen. 6 Deskundigheid bij externen In de voorfase gaf ruim 70% van de bewoners goedkeuring aan de vernieuwing van hun woningen. "Belangrijk is dat de bewoners vertrouwen krijgen in de aannemer die de corporatie kiest", zegt Wilbert de Wilde, manager Vastgoed bij De Sleutels. "Intensieve samenwerking met alle betrokken partijen en laten zien dat je elkaar vertrouwt, geven bewoners sneller de indruk dat het in orde is wat je als corporatie van plan bent. Nu we dit project op een andere manier hebben ge?nitieerd, moet iedereen binnen onze organi- satie gaan inzien wat deze vorm van ketensamenwerking inhoudt, hoe via dit principe kan worden gewerkt en welke voordelen het oplevert." Binnen De Sleutels bestaat de huidige afdeling Ontwikkeling uit vier mensen, die zorgen voor planning en verantwoording, technische en juridische zaken en administratie. Nieuw bij renovatieprojecten die door ketensamenwerking tot stand komen, is dat aannemer en architect samen met bewoners en corporatie ? binnen het vastgestelde budget en voorgenomen planning ? een aantal scenario's bedenken voor de aanpak. "Voorheen maakte een architect in opdracht van De Sleutels bestek en tekeningen. Vervolgens werd op basis hiervan aanbesteed. Dat krijgen we met vier man niet meer voor elkaar. We vonden de juiste kennis en deskundigheid bij externe partijen, die hun kwaliteiten op een veel slimmere en effici?ntere manier inzetten", aldus de manager Vastgoed. Dit betekent wel dat de corporatie de regie over de uitvoering grotendeels overlaat aan marktpartijen, met inzet van eigen projectleiding en beperkt toezicht. "De relatie blijft zakelijk met respect voor elkaars rol en kennis in het project. De traditionele houding van `wie betaalt, bepaalt' is hierbij niet meer van toepassing. We hebben uiteindelijk alles kunnen doen wat we van plan waren", besluit De Wilde. Lees de technische projectgegevens op de volgende pagina. De uitgebreide projectgegevens zijn te vinden in de projectendatabase op www.renda.nl/projecten. 7 PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Castellumweg Leiden Aantal woningen en typen galerijflat: 24 drie-, 32 vierkamerwoningen, 4 MiVa-woningen Bouwjaar 1974 Eigenaar De Sleutels Architect Van Schagen Architekten Aannemer Ballast Nedam Bouw & Ontwikkeling West Planontwikkeling/uitvoering 09-2012 tot 01-2014 Uitvoeringswijze ketensamenwerking Projectfase gerealiseerd MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN I SCHIL 1. Dak ge?soleerd, nieuwe dakrand en voorzien van valbeveiliging 2. Dichte gevel ge?soleerde panelen, aanbrengen spouwisolatie, metselwerk- en betonherstel 3. Gevelopeningen galerijzijde: herstel en schilderwerk houten kozijnen met HR++-glas, balkonzijde: plaatsing kunststofkozijnen met HR++-glas, aan weerszijden aanbrengen ventilatieroosters, nieuwe voordeur 4. Balkon herstel beton en afschot, aanbrengen nieuwe glazen hekwerken II WONING INTERN 5. Keuken 95% vernieuwd 6. Badkamer 100% vernieuwd 7. Toilet 100% vernieuwd III INSTALLATIES 8. Cv-/mv-units 100%: vervanging collectieve ketel door individuele HR-ketels, plintsysteem en nieuwe radiatoren, verwijderen geisers, plaatsing mv-boxen op het dak, woningen voorzien van ventilatieroosters 9. Rest woninginstallatie 100%: videofoon, individuele watermeters en hydrofoor geplaatst IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 10. Entree 100% vernieuwing en verbetering uitstraling entree, waaronder afsluiten en uitbreiden 11. Trappenhal en/of galerij e.d. led-verlichting, herstel beton en afschot, nieuwe hekken langs galerij, op verdieping metselwerk vervangen door glazen pui 12. Lift geschilderd op begane grond 13. Bergingen e.d. plafond ge?soleerd, led-verlichting, kozijnen geschilderd, kozijnen en deuren vervangen V WOONOMGEVING 14. Erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. erfafscheidingen beganegrondwoningen geplaatst 15. Inrichting omgeving/achterpaden e.d. vluchtrappen van buitenaf gesloten KOSTEN PER WONING Aanneemsom inclusief btw totaal per woning 70.000 PRIJS/KWALITEIT Kale huurprijs voor renovatie (peil 2012) 426 Kale huurprijs na renovatie (peil 2012) 476 Energielabel voor renovatie F/ G Energielabel na renovatie B