kan nieuwbouw af met minder m2 ? nr 2 2015 29 kan nieuwbouw af met minder m2 ? Betaalbaarheid van wonen is weer helemaal terug op de politieke en maatschappelijke agenda. Maar vier jaar eerder al zag Marja Elsinga, hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft, deze ontwikkeling aanko- men. Ze deed toen een studie naar de gevolgen van de crisis voor de woningmarkt, waarover ze op 12 maart jl. een presentatie hield op het Jaarcongres 2015 van het Netwerk Conceptueel Bouwen. Ze is ervan overtuigd dat woningcorpo- raties meer aandacht moeten hebben voor betaalbare woningen en de toewijzing daarvan. tekst joop van vlerken Vanwege deze ontwikkeling past de voorraad van woningcorporaties inmiddels dus niet meer bij de doelgroep. "Corporaties hebben te veel relatief dure woningen in bezit en te weinig betaalbare. Het is altijd vanzelfsprekend geweest voor ze om te sturen op kwaliteitsverbetering, dat is ook decennialang gestimuleerd door de overheid. Maar dat auto- matisme wordt nu doorbroken doordat betaalbaarheid opnieuw op de agenda komt. Er is meer noodzaak voor kwaliteitsdifferentiatie." ZIJN ER OPLOSSINGEN? Het is dus belangrijk te onderkennen dat de woningvoorraad grotendeels wordt bewoond door mensen die dat niet kunnen betalen. Ook moeten we constateren dat de politiek niet meer is bereid woonkwaliteit te subsidi?ren. "Het voorstel `passend toewijzen' van het kabinet is een stap in de goede richting, maar dan moeten er wel goedkope woningen zijn. Kwaliteitsverbetering was jarenlang het motto. Nu betaalbaarheid een probleem is, moeten we ook de kwaliteit onder ogen zien. Kan het in de nieuwbouw wellicht met minder vierkante meters?" "Voor mijn vak reis ik veel en onderwijs ik buitenlandse studenten, heel inspirerend", vervolgt Elsinga. "Er zijn trends en ontwikkelingen die voor ons betaalbaarheidsprobleem perspectief kunnen bieden. Kijk bijvoor- beeld naar Japan, waar de grond veel schaarser en duurder is dan hier. Je kunt met veel meer creativiteit naar een vierkante meter kijken." Bij woningverbetering is het bovendien van belang betaalbaarheid in de gaten te houden, ook die van investeringen in verbetering van energie- effici?ntie. "Investeringen leveren niet altijd de bezuiniging op die theore- tisch is berekend. Ten bate van de betaalbaarheid moet het streven naar label A misschien worden vervangen door B of C. En denk eens na over het idee om huurders (deels) in natura te laten betalen. Laat ze bijvoor- beeld zelf een deel van het onderhoud doen. Mensen kunnen vaak meer dan je denkt. Mijn boodschap luidt: laat je creativiteit de vrije loop. Het wordt tijd voor de Expeditie Volkshuisvesting." "Vier jaar geleden werd betaalbaarheid van wonen in de corporatiesector nog niet als probleem gezien. Iedereen vond het belachelijk wat ik zei. Nu zien ze dat de grenzen van betaalbaarheid zijn bereikt." Prof.dr.ir. Marja Elsinga is dankzij eigen onderzoek al langer bekend met de finan- ci?le problemen van huurders. De recente huurverhogin- gen die woningcorporaties hebben doorgevoerd, maken de problemen voor huurders naar haar idee alleen maar erger. "We moeten op zoek naar oplossingen die wel de betaalbaarheid vergroten. Op dit moment is een groot gedeelte van de voorraad namelijk te duur voor de doelgroep." Ondanks dat betaalbaarheid inmiddels meer aandacht krijgt, is volgens Elsinga nog altijd niet duidelijk wat de definitie ervan is. "De Europese Unie hanteert bijvoorbeeld een woonquotum van 30%. Als je meer dan 30% van je inkomen uitgeeft aan wonen, heb je volgens die redenering een betaalbaarheidsprobleem. Maar als je heel veel verdient, is dat hele- maal niet zo en als je weinig verdient misschien al bij veel minder dan 30%." Ze ziet om die reden veel meer in de budgetmethode, waarbij wordt gekeken naar het inkomen van de bewoner en of daarvan voldoende overblijft voor sociale en maatschappelijke deelname. KWALITEITSDIFFERENTIATIE IN WONINGBEZIT Elsinga bepleit een andere blik op de bestaande voorraad, ??n die veel meer is gericht op betaalbaarheid. "Dat betekent dat corporaties andere keuzen moeten maken. In veel gevallen is het bijvoorbeeld helemaal niet verstandig te slopen, want meestal betekent het dat er veel duurdere woningen voor in de plaats komen. En ook vraag ik me af of renovaties naar energielabel A of nul-op-de-meter passen bij de portemonnee van de huurder. Daar is in de afgelopen decennia te weinig rekening mee gehou- den, omdat er altijd geld genoeg was bij corporaties. Steeds weer werden betaalbare woningen afgebroken en kwamen er relatief dure nieuwbouw- woningen voor terug. Dat terwijl de doelgroep niet meer ging verdienen." stadlander,fototonnypressen