nr 3 2012 interview rudy stroink4 "Sloop is onvermijdelijk; de helft van de leegstaande kantoren is zijn tijd voorbij" nr 3 2012interview rudy stroink 5 interview Het interview vindt plaats vanuit de auto, op weg van de ene naar de andere afspraak. Liefst telefonisch, luidde het verzoek. Rudy Stroink is een druk bezet man. Twee jaar geleden trad hij terug als directeur van het door hem opgerichte TCN. Hij ging zich inzetten voor maatschap- pelijke vernieuwing, gaf hij als verklaring. Nu treedt hij naar voren met zijn visie over herbestemming, transformatie en sloop. "Er moet worden gesloopt", beweert Stroink stellig. "We zijn hard op weg naar een leeg- stand van 30 tot 40 procent van het kantorenaanbod. Maximaal de helft daarvan is transformeerbaar voor een andere functie, van wonen tot en met het vestigen van een champignonkwekerij, zo hoorde ik laatst. Voor de rest bestaat geen toekomst. Die gebouwen zijn hun tijd voorbij. Er is een hele lange tijd veel te eenzijdig gebouwd; een lange centrale gang waar een hele batterij kantoorcellen op uitkomt. Dat werkt abso- luut niet meer, men wil liever op andere plekken werken. Daarnaast hebben we te maken met het krimpen van de vraag." Recessie Deze krimpvraag heeft volgens de vastgoedman niets te maken met de recessie. "Absoluut niet, dat is een groot misverstand. Er is minder behoefte aan kantoorgebouwen, omdat onze manier van bedrijfsvoering is veranderd. Vroeger was een kantoor de enige plek waar werd verga- derd, waar het archief zich bevond en waar de informatietechnologie aanwezig was. Tegenwoordig is bijvoorbeeld door internet informatie niet meer plaatsgebonden. Ik zei tegen mijn medewerkers bij TCN ook altijd: het geld wordt niet op kantoor verdiend, ga erop uit, ga naar de klant toe. Het zijn allemaal structurele wijzigingen in opvattingen over het verrichten van arbeid, waarvan bijvoorbeeld Het Nieuwe Werken een uiting is." De leegstand heeft volgens Stroink nog een reden: "Door een gebrek aan co?rdinatie hebben we met zijn allen een Nederland gepland voor 25 miljoen inwoners, terwijl we wisten dat het ergens bij 17,5 miljoen zou stoppen. De private sector had dat moeten zien, maar was verblind door de groeigedachte: `if they build it, they will come'. Nu moet vooral de markt zichzelf corrigeren. Dat is even door de zure appel heen bijten, maar het is niet anders." tekst wilbert leistra foto's ivar pel Leegstand leidt tot herbe- stemming, transformatie en zeker ook sloop, stelt Rudy stroink, voormalig directeur bij vastgoedontwikkelaar TcN in Utrecht. "sloop is onvermijdelijk, simpelweg omdat de helft van de leeg- staande kantoren zijn tijd voorbij is. Daar is geen vraag meer naar. Daarom kunnen ze beter worden platgegooid en plaatsmaken voor bijvoorbeeld meer groen", aldus de pleitbezor- ger van het onlangs opge- richte sloopfonds. interview rudy stroink nr 3 2012 interview rudy stroink6 VeRLoeDeRiNg Leegstand leidt vaak tot verloedering. Onnodig, volgens Stroink. Het gaat om prioriteiten stellen, beweert hij. "Je moet een duidelijk onder- scheid maken tussen de kansrijke locaties en de zorgenkindjes. Kans- rijk zijn steden met meer dan 150.000 inwoners. Mensen willen graag in een stedelijke omgeving werken en is er leegstand, dan zijn er vaak voldoende goede mogelijkheden tot herbestemming, vooral door een kantoorpand te transformeren tot woningen. Zorgenkindjes zijn de snel- weglocaties. Daar zijn er ontzettend veel van gebouwd, maar ze voldoen qua locatie absoluut niet meer aan de wens van de gebruikers. Dan moet je stoer zijn en zeggen: slopen. Prima gelegenheid om er groen voor in de plaats aan te leggen. Meer groen draagt bij aan de kwaliteit van de omgeving. Dat is ook wat waard", zegt Stroink, die als voorzitter van de adviescommissie van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocaties (Plabeka) in Amsterdam, Utrecht en regio Gooi- en Vechtstreek regelmatig met dergelijke vraagstukken te maken heeft. Om verloedering te voorkomen, doet hij een beroep op Den Haag: "De problematiek heeft ook met stedelijk beheer te maken. Dat is niet goed verankerd in de wet en zou dat wel moeten zijn." HeRbesTemmiNg Bij de enorme sloopgolf die eraan komt, is het volgens Stroink zaak dat niet het karakteristieke Nederland verloren gaat. Daarom zet hij zich als lid van het H-team van het Nationaal Programma Herbestemming in voor het behoud van karakteristieke panden. "Het gaat hierbij om panden die bijdragen aan de kwaliteit van de stedelijke omgeving. Herbestemmen is proberen het goede te halen uit wat je al hebt. Er staan zo veel juweeltjes in ons land die het absoluut waard zijn om behouden te blijven." Stroink vindt vanuit zijn achtergrond als vrijzinnig liberaal dat de markt een grote rol moet spelen bij de herbestemmingsopgave. Hij ziet echter ook voor de overheid een belangrijke rol weggelegd. "De overheid moet naar mijn mening komen met een goed beloningsstelsel voor het herbestemmen van karakteristieke panden. Denk bijvoorbeeld aan het versoepelen van bestemmingsplannen, het mogelijk maken dat binnen een pand een mix van functies mogelijk wordt, het versoepelen van het vergunningsstelsel, en natuurlijk ook in de vorm van fiscale maatrege- len. Bijvoorbeeld de mogelijkheid om versneld af te schrijven." Het hele stelsel van wetten en vergunningen is uitsluitend ge?nt op groei, stelt de oud-topman van TCN. "Onterecht, we moeten meer focussen op krimp en herbestemming in plaats van nieuwbouw. Het vergrootglas moet over het hele stelsel worden gelegd en meer worden gericht op verbouw en herbestemming." sToomLocomoTieVeN Het gros van de kantoorpanden dat volgens Stroink direct op de nomi- natielijst voor sloop hoort, omschrijft hij als de stoomlocomotieven van de sector. "Ik heb het over de grootverbruikers qua energie en de grootvervuilers van het milieu qua uitstoot van CO2 bijvoorbeeld. Die mogen wat mij betreft direct worden gesloopt. Toen de elektrische trein sneller en vooral schoner bleek, betekende dat het einde van de stoom- locomotief. Dit gaat voor mij ook op voor de kantoorsector. Wij zijn maar doorgegaan met het bouwen van Hummers, terwijl de klant om nr 3 2012interview rudy stroink 7 van die kleine, zuinige Japanse auto's vroeg. Dan is het niet gek dat we nu met die enorme leeg- stand te maken hebben." "De leegstand heeft naast de kans op verloede- ring van een gebied nog een negatief gevolg. Het vertraagt namelijk de verduurzamingsslag, die absoluut nodig is. Eigenlijk staat die verduurza- ming nagenoeg stil. Eerst moet de leegstand worden weggewerkt en dan kan de focus weer op verduurzamen worden gericht, zo wordt gerede- neerd. Ik ben eigenlijk wel voor een nieuwe peri- ode van schaarste. Ik zeg dat niet als projectont- wikkelaar, maar als voorvechter van het verduur- zamingsproces. Er blijft minder bestaande bouw over die moet worden aangepakt en je cre?ert er de mogelijkheid mee om bij aantrekken van de vraag duurzaam en energiezuinig nieuw te bouwen." Ook de verduurzaming moet volgens Stroink in de wet worden verankerd. "Denk aan de huur- wetgeving. Het verbeteren en verduurzamen van een pand mag niet automatisch leiden tot huur- verhoging. Dat betekent dat er alleen een belo- ning voor de huurder tegenover staat en niet voor de eigenaar. Dat stimuleert een eigenaar natuurlijk niet echt." gRoTe VeRaNTwooRDeLijkHeiD Stroink is erg teleurgesteld in zijn eigen branche. Hij vindt dat de ontwikkelaars mede schuld hebben aan het leegstandprobleem en verwijt de sector dat ze geen visie heeft voor een oplossing. "Men heeft werkelijk geen idee voor een aanpak van dit probleem, terwijl ik vind dat de sector een grote verantwoordelijkheid heeft om een passend antwoord te bedenken. Het is een tijd van reces- sie. Dat betekent ook een tijd van herschikking. Er ontstaat een nieuwe vraag, maar daar wordt door de ontwikkelaars niet aan voldaan. De crea- tieve oplossingen ontbreken. Men kan slecht anticiperen op nieuwe ontwikkelingen. Het traditi- onele ontwikkelmodel is pass?, dat komt niet meer terug. We hebben nu te maken met een vraaggerichte markt, dan moet je ook bouwen volgens de wensen van de gebruiker. Meer dan 90 procent van de bevolking gebruikt internet, maar we bouwen nog steeds woningen die daar niet op ingericht zijn. Er worden geen slimme producten voor een nieuwe tijd ontwikkeld. Ik vergelijk het met de Amerikaanse auto-industrie, die was op sterven na dood. Pas toen er zuinige auto's werden gemaakt waar de klanten om vroe- gen, kwam de sector weer in de lift. Daar zou de ontwikkelbranche lering uit moeten trekken." opgaVe Met de herbestemming van een groot aantal kantoorpanden kan bijvoorbeeld het woningaanbod worden vergroot. Met name voor studentenhuisvesting ziet Stroink een grote afzetmarkt. "We hebben deze tak jarenlang verwaarloosd. Nu is de mogelijkheid daar, om door panden te herbestemmen de grote druk op de woningmarkt in de studentensteden te laten afnemen. Maar niet alleen kantoorpanden komen daarvoor in aanmerking. Er kan ook worden gedacht aan panden in de zorgsector die opnieuw ontwikkeld kunnen worden. Vaak gaat het om panden in een stedelijke omgeving, omdat de nieuwbouw van ziekenhuizen tegenwoordig vrijwel uitsluitend aan de rand van een stad wordt gepland. En ten slotte bieden winkelcentra ook een kans voor herbestemming. Je ziet dat de levensduur van winkels tegenwoordig veel korter is in vergelijking met vroeger. Je kunt dan denken aan herbestemming, maar ook tijdelijke voorzieningen zijn denkbaar. Een voorbeeld daarvan zijn de zaterdagochtendmarkten die spontaan ontstaan in of in de buurt van leegstaande winkelcentra. Je moet gewoon creatief omgaan met de al aanwezige mogelijkheden, that's it." coNcepTeN De oplossing voor de leegstandproblematiek is onder andere herbe- stemming, mits er goede, werkende concepten worden bedacht, is de stellige overtuiging van Stroink. Zelf heeft hij met TCN het concept voor de Atoomclub ontwikkeld. "De Atoomclub is h?t clubhuis voor de zelfstandig professional, het is een open werkomgeving waar zelfstandi- gen en kleine en middelgrote organisaties elkaar kunnen ontmoeten en samenwerken. Het is bedoeld om een community te cre?ren. De facili- teiten binnen een pand nemen toe al naargelang de bezetting van het pand toeneemt. Dat, gecombineerd met een afspraak voor de mogelijk- heid tot afbetaling met de aannemer, zorgt ervoor dat je vrijwel vanaf het begin ook een goed onderbouwd financieel concept hebt." Het concept slaat aan. Ondanks de recessie lopen de huidige vestigin- gen in Utrecht en Rotterdam vol. Reden voor TCN om het concept in meerdere steden toe te passen. "In 2014 zal de Atoomclub een van de gebruikers worden van het kantorencomplex van Centraal Beheer in Apeldoorn. Daarnaast zijn er vergevorderde plannen om vestigingen te openen in Amsterdam, Hilversum, Arnhem, Zwolle, Eindhoven en waar- schijnlijk in Maastricht. En het concept kan ook internationaal aanslaan. We openen binnenkort een Atoomclub in Londen." "Ik maak als ontwikkelaar geen gebouwen meer, maar ik cre?er omge- vingen om samen te komen, om elkaar te ontmoeten. Ondanks dat alle technologische ontwikkelingen het ontstaan van een virtuele wereld als uitgangspunt hebben, blijft de behoefte om elkaar te ontmoeten bestaan. Het meest ge-sms'te bericht is niet voor niets `waar ben je?'. Dan moet je als ontwikkelaar mogelijkheden bieden om die ontmoetin- gen te faciliteren."