nr 4 2012 interview nina viegers4 interview Met 30.000 woningen verspreid over Breda en Tilburg, is WonenBre- burg een echt Brabantse corporatie. Elke vestiging heeft een eigen vestigingsdirecteur en team dat verantwoordelijk is voor haar eigen wooneenheden. Nina Viegers is manager vastgoed bij de vestiging Breda van de corporatie. In haar functie houdt ze zich bezig met renova- tie en onderhoud van het bestaande bezit. Direct na haar aanstelling, zo'n anderhalf jaar geleden, werd ze in het diepe gegooid met een groot onderhoudsproject dat tijdens de uitvoering niet soepel verliep. Viegers opperde destijds om hieruit lering te trekken en bepaalde verbeterpun- ten vast te stellen. Bijvoorbeeld een andere manier van partijen selecte- ren tijdens de projectvoorbereiding. Onzichtbaar "Ervoor zorgen dat je een huis realiseert ? van de brievenbus tot aan de deurknop ? dat voldoet aan de wensen van bewoners, lijkt heel eenvou- dig. Maar het is eigenlijk het moeilijkste wat er is", spreekt Viegers uit ervaring. Viegers werkte hiervoor een aantal jaren als projectleider en groeide door tot hoofd technisch beheer bij studenten- en jongerenhuis- vesting SSH in Utrecht. Ze begon als projectleider en heeft het strate- gisch voorraadbeheer in de praktijk geleerd. Wat totaalonderhoud en strategisch voorraadbeheer inhouden leerde ze al doende, evenals welke plannen eraan ten grondslag liggen om onderhoudsprojecten in de wijk uit te kunnen voeren. Werken voor een corporatie heeft de manager vastgoed altijd aangetrokken. De voldoening zit hem in het opleveren van een project waarmee de bewoners uiteindelijk heel blij zijn. "Interessant aan mijn werk is dat je als corporatie kunt bouwen voor een doelgroep. Het is prettig om onmiddellijk feedback te krijgen van bewoners", vindt Viegers. Volgens haar moeten alle bewoners de ruimte krijgen om te laten weten of er iets niet aan hun woning klopt. "Dat kunnen echt de meest basale dingen zijn. Door goed naar bewo- ners te luisteren en precies te weten wat de huidige woningvoorraad is, zijn best deals met bewoners af te sluiten om de juiste woning voor ze te realiseren." Groot verschil met haar vorige werkgever is, dat bij SSH de uitdaging er lag om zo onzichtbaar mogelijk te zijn, en onderhoud te plegen waar- van de studenten zo min mogelijk last ondervonden. "De aannemer kwam daar dan ook ??n keer per jaar langs en verrichtte ineens al het onderhoud en de controles op installaties die nodig waren. Studenten blijven daar echt niet voor thuis", weet Viegers. "Bij studentenwonin- tekst tosca vissers foto's photoworkx inmiddels is wel duidelijk dat woningcorporaties tegen hun financi?le grenzen aanlopen. Vrijwel geen enkele corporatie zal ontko- men aan het neerwaarts bijstellen van ambities. toch zijn structureel afnemende investeringsruimten vaak een voedingsbodem voor nieuwe creatieve en renda- bele oplossingen. zo ook bij corporatie Wonenbreburg, die het selectieproces voor een grootonderhoudsproject in tilburg anders aanpakte dan anders, volgens nina Viegers, manager vastgoed. "Wij kozen voor een aanne- mer die snapte dat wij als corporatie alles weten van onze bewoners en dat we daarnaast weten hoe we woningen 50 jaar in bezit houden." interview nina viegers nr 4 2012interview nina viegers 5 "In tijden van crisis is er voor corporaties absoluut een efficiencyslag te behalen" nr 4 2012 interview nina viegers6 andere manier voor te bereiden. Bijvoorbeeld door op een andere manier een aannemer te selecteren. Als corporatie moeten wij eerst goed nadenken over wat we nu precies willen in een wijk. De aannemer moet vervolgens met idee?n en oplossingen komen over de uitvoering van het project. In tijden van crisis en financieel beperkte mogelijkheden, is er voor corporaties absoluut een efficiencyslag te behalen door niet meer in detail voor te schrijven hoe een aannemer zijn werk moet verrichten", stelt Viegers. Het puur en alleen aanbesteden op de laagste prijs is hierbij niet de juiste manier van handelen, zo bleek. "We hebben ervaren hoe belangrijk het is dat een aannemer die een grootonderhouds- of renovatieproject in de wijk moet uitvoeren, goed kan communiceren met de mensen die er wonen. Het risico van aanbesteden exclusief op prijs, is dat een aannemer wordt geselecteerd die welis- waar ervaring heeft in renovatie- en grootonder- houdsprojecten, maar zich zo laag inschrijft dat hij genoodzaakt is om samen te werken met goed- kope onderaannemers die vrijwel geen ervaring hebben. Maar renoveren in bestaande situatie is een vak apart", zegt Viegers. "Niet iedere stuka- door die gewend is om seriematig de muren van honderd nieuwe leegstaande woningen te stuka- doren, is geschikt om een bestaand woonhuis te stukadoren met de bewoners thuis." Het aanbe- steden op de laagste prijs had als gevolg dat de prijzen fors kelderden, vergeleken met de jaren ervoor. Volgens de manager vastgoed kan dat kiezen voor de laagste prijs weliswaar een financieel voordeel opleve- ren, maar kan het evengoed risico's met zich meebrengen. "Laagste prijs houdt ook in dat niet bewust op kwaliteit wordt gestuurd. Als de enige prikkel is om het project zo goedkoop mogelijk uit te voeren, kunnen er allerlei problemen ontstaan. Zoals werknemers op de bouw- plaats die nauwelijks op elkaar zijn ingespeeld, overlast kunnen veroor- zaken, afspraken niet nakomen, en weinig affiniteit hebben met het opknappen van woningen in bewoonde staat", legt Viegers uit. testcase Het is haar overtuiging dat een corporatie deze situaties voortaan kan voorkomen door een goede aannemer te selecteren, samen met een team dat met hem samen zal werken. "We moeten van tevoren goed weten wie we in huis halen. En we moeten een goed gevoel hebben bij een aannemer die samen kan werken met een team dat wij goed vinden." Zo geschiedde. Bij het volgende project dat Viegers uitzette, werd eerst het nadrukkelijke verzoek bij de aannemer neergelegd om zijn uitvoerder en projectleider aan de corporatie uit te leggen hoe zij dachten het project aan te pakken. "Voor ons een testcase om erach- ter te komen of ze het in de vingers hebben. Als hun verhaal op ??n lijn zou staan met de wijze die wij voor ogen hadden, kregen zij de opdracht om het werk uit te voeren", legt ze uit. "Voor dit gesprek werd ook een afvaardiging van de bewoners uitgenodigd, om met elkaar kennis te gen lag voor ons de uitdaging om als beheerder zo onzichtbaar mogelijk te opereren en het onderhoud zo goed te organiseren, dat studenten slechts ??n keer lastig werden gevallen. Bij huurders van andere woningcorporaties ligt dat heel anders. Daar heb je immers te maken met andere doelgroepen, die bijvoorbeeld graag willen dat een corpora- tie zichtbaar is." Daarbij ondervond Viegers bij SSH, dat een corporatie niet alles zelf hoeft te doen, maar dat specifieke taken aan andere professionele bedrijven overgelaten konden worden. Een corporatie heeft specifieke en unieke kennis in huis over haar doelgroep en het beheer van wonin- gen, en dat over een langere periode. "We hebben bij SSH andere, professionele partijen zo veel mogelijk oplossingen laten bedenken voor onze vragen. Gezamenlijk werken aan het beste resultaat en hiervoor intentieovereenkomsten aangaan met elkaar was toen vrij uniek", blikt ze terug. selectieprOces Toen Viegers bij WonenBreburg aan de slag ging, ondervond ze een compleet andere aanpak van beheer en onderhoud. "Binnen deze corporatie leefde de overtuiging dat we de kennis over techniek in huis moeten houden. We schrijven aannemers graag voor hoe een kozijn in de gevel vastgemaakt moet worden. Het liefst gaan we dat controleren ook", chargeert ze. "Maar dat kan ook anders. We kunnen taken ook verdelen en bepaalde zaken overlaten aan andere professionele partijen. Ik stelde voor om onderhouds- en renovatieprojecten op een nr 4 2012interview nina viegers 7 maken en om van de aannemer te horen wat er met hun woningen zou gebeuren. Dan konden ze hierover vragen stellen. De bewoners moch- ten aangeven wie zij de beste aannemer vonden. Uiteindelijk hebben we gezamenlijk gekozen voor de aannemer die zich het meeste had verdiept in de wijk, de woningen en in de bewoners zelf. Deze aanne- mer wist ook precies uit te leggen welke aanpak voor deze wijk nodig zou zijn." Viegers merkt op dat er ook aannemers zijn die niet mee willen doen aan dit soort voorrondes. "Deze bouwbedrijven snappen het dus niet. We zijn juist op zoek naar die betrokkenheid van mensen die het project uitvoeren", zegt zij. cOmmunicatie WonenBreburg bereidt het voortraject van alle projecten die ze wil uitvoeren, degelijk en grondig voor. Nagenoeg alle projecten krijgen groen licht omdat in al die gevallen meer dan 70 procent van de bewo- ners erin toestemt. "Zoals de meeste corporaties besteden we uitge- breid aandacht aan zorgvuldige communicatie. Er worden brochures gemaakt en vooral de huisbezoeken zijn essentieel, waarbij de opzich- ter en aannemer langs gaan bij iedere individuele bewoner om zijn thuis- situatie door te spreken. Eerder gebeurde dat allemaal vanuit de corpo- ratie zelf. Nu is er al samenwerking met de aannemer in het communi- catie- en kwaliteitstraject. Deze aannemer voert het werk voor ons uit, en hij gaat dus mee op bezoek bij bewoners thuis. Essentieel is dat we ons als corporatie in de toekomst meer bezig moeten gaan houden met het bepalen van de gewenste kwaliteit vooraf, dan met controle van de werkzaamheden achteraf", redeneert Viegers. KetensamenWerKing WonenBreburg is aangesloten bij Futura, een samenwerkingsverband van vier Brabantse woningcorporaties: AlleeWonen, Cascade, Zayaz en WonenBreburg. Deze groep zet zich in voor de professionalisering en ontwikkeling van aange- sloten corporaties in hun rol als maatschappelijk ondernemer. Binnen Futura werken mensen uit verschillende lagen van verschillende corporaties samen, eventueel met externe partijen. De orga- nisatie zoekt naar oplossingen voor vraagstukken over het huidige maatschappelijke en financi?le klimaat en hoe invulling gegeven kan worden aan de volkshuisvestelijke opdracht. Uit dit netwerk haalde Viegers informatie over verschillende samenwerkingsverbanden met aannemers. "Dat bracht me op het idee om een grootonderhouds- project van WonenBreburg in de Outshoornstraat in Tilburg als pilot te nemen voor een vorm van ketensamenwerking. We mikten op ketensamen- werking zoals die in de boeken staat. Het kiezen van de juiste aannemer had meer weg van een sollicitatiegesprek", omschrijft Viegers. Het onderhoudsproject betrof 65 eengezinswo- ningen die opgeknapt moesten worden. De woningen moesten opgeschaald worden naar energielabel B en mini- maal 25 jaar onderhoudsvrij zijn. "Verschillende aannemers werden uitgenodigd. Wij kozen voor een aannemer die snapte dat wij als corpo- ratie alles weten van onze bewoners en dat we daarnaast weten hoe we woningen 50 jaar in bezit houden. Van de aannemer wilden wij horen hoe we binnen deze kaders de woningen konden renoveren. Uiteindelijk kozen we een aannemer die dit gezamenlijk met ons wilde oppakken en waarmee het bijzonder goed klikte. Over de prijs werd in dit vooronder- zoek nog niet gesproken, maar er was wel een budget vastgesteld. Voor een aannemer is het al een hele openbaring als het budget wordt vrijgegeven. Maar deze aannemer had snel door dat er een kentering plaatsvond in de traditionele manier van uitvoering, waarin van hem oplossingen werden verwacht", vertelt Viegers. In oktober 2012 eindigde WonenBreburg als tweede van de vijf corpo- raties in regio Zuid-Nederland, in de voorronde voor de verkiezing van `Meest vernieuwende opdrachtgever van Nederland'. Opdrachtnemer Huybregts Relou nomineerde de corporatie vanwege de projectuitvoe- ring bij het groot onderhoud in de Outshoornstraat op basis van keten- samenwerking. "Voor ons is ketensamenwerking een modelvoorbeeld van het bedenken van nieuwe creatieve en rendabele oplossingen, die in tijden van financi?le beperkte mogelijkheden winstpunten voor de corporatie weten te behalen", besluit Viegers.