nr 1 2013 interview janine gerardts6 "Het is belangrijk dat onze huurders zich goed voelen en zich verbonden voelen met de wijk" nr 1 2013interview janine gerardts 7 interview "Ik snap het beleid van Rutte II wel, het kabinet wil dat het aantal soci- ale huurwoningen beter aansluit op de noodzakelijke sociale behoefte. Daar is niets mis mee, er wonen genoeg mensen onterecht in een gesubsidieerde woning. Het dwingt corporaties om heel kritisch naar zichzelf te kijken." Janine Gerardts reageert op de berekeningen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) die uitwijzen dat heel wat corporaties in de problemen kunnen komen als de kersverse minister Blok van Wonen en Rijksdienst het voorgenomen beleid doorzet. De directeur vastgoed van Wonen Limburg vindt het een belangrijk moment voor de corporatiesector. "Ik zou het een slechte zaak vinden als de sector zich nu lam laat slaan. Er is een andere dynamiek nodig om mee te kunnen gaan met de tijd die voor ons ligt. Samen een vuist maken, de corporaties moeten zich verenigen. Wonen 4.0 zie ik als het begin van deze nieuwe periode. Dit moet nu worden doorgezet." Ook voor Wonen Limburg kan het voorgenomen beleid aanzienlijke gevolgen hebben. De WOZ-waarde van de huizen in vooral het zuidelijk deel van Limburg is namelijk erg laag. Gerardts beaamt dit, maar brengt een kanttekening aan: "Ons bezit ligt erg verspreid over de provincie. Grofweg hebben we van Venray tot en met Heerlen woningen, waarbij de WOZ-waarde vooral in het krimpgebied Parkstad laag ligt. Maar we hebben nog niet te maken met structurele leegstand. In krimpgebieden krijgen we altijd nog meerdere reacties op een vrijgekomen woning. Vanochtend ben ik in Weert geweest waar een jarenzestigwoning vrij stond met een behoorlijk verouderde plattegrond. Daar zijn toch nog zo'n tweehonderd reacties op gekomen." De Limburgse woningcorporatie zal in de nabije toekomst rekening moeten houden met het verschijnsel krimp, zo geeft de directeur vast- goed aan: "We hebben relatief veel bezit in de dorpen, vaak relatief ruime woningen op ruime percelen. De krimp is in die dorpen het grootst. Dat betekent dat wij ons beleid hierop afstemmen en werken aan een ge?ntegreerde, herziene aanpak binnen gebieden waar bevol- kingsdaling een feit is." Herstructurering Gerardts kwam als afgestudeerd bedrijfskundige terecht bij een klein adviesbureau in Maastricht. Daar maakte zij voor het eerst kennis met het fenomeen wonen en wijken. "Bij dat adviesbureau werkte ik aan een opdracht om de herstructurering van woonwijken in Venlo, Heerlen en Sittard te onderzoeken. Ik raakte helemaal gefascineerd door de tekst wilbert leistra foto's youri claessens Vastgoed is een middel om bewoners trots op hun omgeving, hun woning en vooral op henzelf te laten zijn. Daarom is de kwaliteit van dat vastgoed erg belang- rijk; enerzijds door renovatie en transformatie, anderzijds door nieuwbouw en ingrepen in de (openbare) omgeving. De monumenten van de toekomst moeten nu worden gerealiseerd. Aan het woord is Janine gerardts, directeur vastgoed van Wonen Limburg. janine gerardts nr 1 2013 interview janine gerardts8 huurders zich goed voelen, elkaar op diverse manieren kunnen ontmoe- ten, zich verbonden voelen met hun wijk of dorp. Daarom stimuleren we hen om zich op een positieve manier in te zetten voor de buurt. Daarnaast zijn wij als corporatie nu verantwoordelijk voor het bouwen van de monumenten van de toekomst. We moeten ervoor waken dat onze opvolgers over veertig jaar voor de opgave van herstructurering staan omdat we het nu niet goed hebben gedaan", redeneert Gerardts. Als goed voorbeeld uit het verleden noemt ze de zogenoemde begij- nenhofjes: "Tijdloos zijn die en daarom zijn ze nog steeds erg gewild. Maar als je dat zou vertalen naar ons streven om de monumenten voor de toekomst te bouwen, dan zou je ze nu wat betreft indeling en gebruik flexibeler en super duurzaam moeten bouwen." sAmenWerking Wonen Limburg is volgens Gerardts een voorloper op het gebied van het zoeken naar en het aangaan van verschillende samenwerkingsvor- men. Zo ook met het onderwijs, stelt ze. "En dan bedoel ik op allerlei niveaus van het onderwijs. Zo werkt onze woningcorporatie samen met Hogeschool Zuyd in het project De Wijk van Morgen, waar allerlei inno- vaties op het gebied van energie en duurzaamheid worden getest. Maar we werken ook nauw samen met de vmbo's in de regio's. Hoe eerder je kinderen bewust kunt maken van hun mogelijkheden, des te grotere stappen kunnen ze in hun ontwikkeling maken, daar ben ik van over- tuigd." De woningcorporatie zet ook haar eigen bezit in voor onderwijsdoelein- den, al was dat oorspronkelijk geen onderdeel van het beleid. Gerardts legt uit: "We zaten op een gegeven moment met een penthouse, dat door de vorige bewoner in een staat was achtergelaten die ervoor zorgde dat de woning niet direct verhuurbaar was. Niet dat de woning uitgewoond was, integendeel, er was heel veel luxe aan de woning toegevoegd. Probleem was echter dat dit door een beunhaas was combinatie van vastgoed en de sociale aspecten in zo'n wijk. Daarom heb ik mijn Master of Real Estate (MRE) gehaald." Met die titel op zak deed Gerardts haar intrede in de corporatiesector, als beleidsmedewer- ker bij woningcorporatie Woonpunt in Maastricht. "De sociale sector in Maastricht is erg boeiend. De stad kent wel zo'n acht aandachtswijken, met de Vogelaarwijk Maastricht Noordoost voorop. Daar heb ik het spel leren kennen tussen de vastgoedingrepen en wat die doen met de mensen die ermee te maken krijgen. Het proces om de mensen weer trots te laten worden op hun eigen wijk, het stimuleren van de opwaartse sociale spiraal." Toch besloot Gerardts om na vier jaar haar werk bij de grote Limburgse corporatie op te zeggen om manager wonen te worden bij de buurtwin- kel in Panningen van de andere Limburgse woningcorporatie, Wonen Limburg. "Mijn werk als (senior) beleidsmedewerker bij Woonpunt hield ook in dat ik op regelmatige basis rapporten moest schrijven. Laat ik het er maar op houden dat dit niet mijn favoriete bezigheid is. Daarom zocht ik een nieuwe uitdaging, die ik in Panningen vond. Eerst als mana- ger wonen en later als vestigingsmanager." Een grootscheepse organisatieverandering bij Wonen Limburg zorgde ervoor dat Gerardts haar toekomst ging overwegen. "De reorganisatie dwong ons eigenlijk om meer te specialiseren, ik moest in feite kiezen tussen het vastgoeddeel en het sociale deel van mijn werk", legt ze uit. "Deze keuze vond ik dermate moeilijk dat ik zelfs heb overwogen om elders aan de slag te gaan. Uiteindelijk kreeg ik de kans om me als directeur vastgoed waar te maken. Een mooie baan in een geweldig dynamische en vooruitstrevende organisatie. In deze functie zijn alle steengerelateerde zaken onder ??n vlag terechtgekomen; vastgoedont- wikkeling, vastgoedbeheer en het bedrijfsbureau." combinAtie De voornaamste uitdaging voor Gerardts zit in de kwaliteitsborging van de voorraad en het acceptabel houden van de woonlasten, zoals ze het zelf verwoordt. "Vanuit mijn functie ben ik verantwoordelijk voor reno- vatie en onderhoud, nieuwbouw en transformatie, voor eigen panden, maar na werving ook voor gebouwen van anderen. Juist deze combina- tie van activiteiten wordt steeds belangrijker in de toekomst, vandaar dat Wonen Limburg ze organisatorisch bij ??n stuurlijn heeft onderge- bracht." De directeur vastgoed heeft een uitgesproken mening over haar vakge- bied. "Vastgoed is een middel, het behelst veel meer dan alleen een dak boven het hoofd", zegt ze stellig. "Je hebt veel meer nodig om ervoor te zorgen dat mensen zich thuis voelen. Vastgoed moet worden ingezet om bewoners zich weer trots te laten voelen; trots op de omge- ving, trots op de woning en vooral ook trots op zichzelf. En of dat nu kan door een woning goed te onderhouden, te renoveren of te transfor- meren, dat maakt dan niet uit. Maar het geldt natuurlijk ook voor nieuw- bouw. De opgave van onze corporatie gaat veel verder dan het ontwik- kelen, onderhouden en beheren van vastgoed. Ook in leefbaarheid en de zachtere kant van wonen-zorg-welzijn en wonen-leren-werken nemen we onze verantwoordelijkheid. We richten ons op het stimuleren van de zelfredzaamheid van bewoners en stimuleren mensen hun eigen bijdrage te leveren aan goede leefomstandigheden en prettig samenle- ven. Een brede maatschappelijke taak ligt hier voor de corporatie, die gericht is op wijkontwikkeling en buurtaanpak. Het is belangrijk dat onze nr 1 2013interview janine gerardts 9 gedaan. Gevolg was dat bijvoorbeeld de marmeren vloer veel scheuren vertoonde, dat in het glazen plafond barsten zaten en dat de aange- brachte domotica er onbetrouwbaar uitzag. De kosten om alles in verhuurbare staat te brengen bedroegen maar liefst 75.000 euro. Dat zagen we eerlijk gezegd niet zitten, en verkoop in een verslechterende markt was ook niet echt een optie. Toen kwamen we op het idee om er een soort praktijkplek voor leerlingen van te maken. Zij kunnen in de praktijk hun kennis toepassen onder begeleiding van de school, en ons penthouse wordt opgeknapt. Duidelijk een geval van een win-winsitua- tie." De Limburgse woningcorporatie onderzoekt momenteel hoe ze social return onderdeel kan laten uitmaken van haar aanbestedingsbeleid. "Daarbij kun je bijvoorbeeld denken aan een minimaal aantal leerplek- ken dat een aannemer moet hebben, wil hij in aanmerking kunnen komen voor een opdracht die wij aan te besteden hebben. Maar je zou je ook kunnen voorstellen dat wij als voorwaarde stellen dat bij een renovatieproject het bouwbedrijf werkloze bewoners uit die buurt moet aanstellen. Dan snijdt het mes namelijk ook aan twee kanten; het bouw- bedrijf krijgt personeel en wij bestrijden de werkloosheid in de buurten. Bijkomend voordeel is ook dat je uiterst gemotiveerde werklui hebt, want werken aan je eigen huis is natuurlijk de beste motivatie die je maar kunt hebben." mAAtscHAppeLiJke pLicHt Gerardts ziet het als een maatschappelijke plicht van de woningcorpo- ratie om zich voor de regio en de mensen uit de regio in te zetten. "Wij zijn met een bezit van zo'n 24.000 woningen ook in de positie om iets af te kunnen dwingen. Zo streven wij ernaar dat de leerplekken voor mensen met een `plakkertje' worden uitgebreid, dus om gehandicapten aan het werk te krijgen, of bijvoorbeeld om ex-gedetineerden een kans te bieden om terug in de maatschappij te komen." De corporatie stelt daarnaast eisen aan de producten die bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw worden gebruikt. "Hierbij staat de regio ook centraal, dat wil zeggen: de producten moeten zo veel mogelijk uit de regio komen en door Limburgse bedrijven gemaakt zijn." Gerardts wil zelfs nog een stapje verder gaan als het gaat om het gebruik van bouw- materialen. "Het meest ideale plaatje is als we de materialen afkomstig uit sloop in Zuid-Limburg weer kunnen hergebruiken op andere plekken in de provincie." opgAVe Ongeveer 9000 woningen van Wonen Limburg moeten in de komende tijd energetisch worden aangepakt, aldus de directeur vastgoed. "Wij hebben ook het convenant van Aedes ondertekend, wat inhoudt dat we tot 2020 een bezit met gemiddeld energielabel B hebben. Om dat te bereiken moeten we het genoemde aantal woningen aanpakken. Niet allemaal even rigoureus, het ene blok wat forser en het andere blok wat meer richting groot onderhoud." Voor de grotere aanpak van woningen hanteert Wonen Limburg het principe van MIMI, oftewel Meer Isolatie Minder Installatie. Gerardts legt uit waarom: "Het installatiegedeelte vergt veelal de grootste inves- teringen, hetgeen nu geen verstandige keuze is gezien de positie waarin corporaties zich bevinden. Ook al omdat installaties een bedui- dend minder lange levensduur hebben dan de verlenging van minimaal 25 jaar die wij met een renovatie beogen. Ik denk dat het nu aan de installatiesector is om de productinnovatie te richten op de ontwikkeling van goedkopere en duurzamere installaties." Naast de fysieke aanpak van de woningen is het volgens Gerardts erg belangrijk om het gedrag van bewoners te stimuleren. "Om de duur- zaamheidsdoelstellingen te bereiken is het wat mij betreft net zo belangrijk om de bewoners mee te krijgen. En dat is misschien wel de moeilijkste opgave. Het is bijvoorbeeld niet eenvoudig om aan bewo- ners uit te leggen waarom het voordeel dat hen wordt voorgespiegeld bij een energiezuiniger huis, in de praktijk anders uit kan pakken en minder kan zijn. Daarom proberen wij zo veel mogelijk de woningpresta- tie en de specifieke energierekening als basis te nemen en geen labora- toriummetingen van de fabrikant." Binnen dit bewustwordingsproces moeten de medewerkers van de woningcorporatie volgens Gerardts het goede voorbeeld geven. "Ik zie het als mijn taak dat over pakweg vijf jaar vernieuwing en innovatie dusdanig door het bloed van de medewerkers stroomt als ware het hun tweede natuur. Dat we ruim 270 ambassadeurs hebben op het gebied van fysieke en sociale duurzaamheid. Dan heb ik het goed gedaan", besluit ze.