renda special 2013/2 horrorscenario voor de bewoner8 deel uit een woningbouwvereniging die opgezet is door de vakbonden." Dat een co?peratief bedrijf goed kan werken, ziet de corporatiedirec- teur aan de manier waarop de Rabobank georganiseerd is. "Bij de Rabobank is de co?peratieve structuur echt geen wassen neus. De leden van de lokale banken hebben echt wat te zeggen en kunnen meestemmen over beleid", weet hij. Eggermont denkt wel dat ook de co?peratie aan modernisering toe is. "Participatie verloopt tegenwoor- dig op een andere manier. Niet getrapt, via gekozen of benoemde vertegenwoordigers, maar heel direct via bijvoorbeeld social media. Ik ben ervan overtuigd dat mensen op die manier steeds meer willen Hoe ziet de woningcorpora- tie van de toekomst eruit? Blijft alles zoals het is, gaat ze steeds meer uitbeste- den, wordt de corporatie vastgoedbeheerder of slechts nog verhuurder? Of komt de bewoner aan het roer en wordt de corporatie een co?peratie? Deze scenario's passeerden de revue tijdens interviews met een corporatiebestuur- der, een vastgoedadviseur en een aannemer. Volgens Marc Eggermont, algemeen directeur van woningcorpo- ratie Woonbedrijf, krijgen bewoners steeds meer te zeggen en levert dat de corporaties uiteindelijk besparingen op. horrorscenario voor de bewoner tekst joop van vlerken foto woonbedrijf "Alles is in beweging. Corporaties zijn nu anders dan vijftien of twintig jaar geleden en over twintig jaar zullen ze weer anders zijn." Met deze woorden verwerpt Marc Eggermont, algemeen directeur van Woon- bedrijf in Eindhoven, het scenario dat alles bij het oude blijft. Ook in een regiecorporatie ziet hij niets, want in dit concept worden de taken uitbesteed maar blijft de zeggenschap bij de corporatie. "Ik vind dat een heel slecht verhaal. Je gooit in feite het kind met het badwater weg. Een woningcorporatie moet ervoor zorgen dat bewoners betaal- baar en kwalitatief goed kunnen wonen. Die maatschappelijke taak is op alle niveaus met de bedrijfsvoering verweven. In de landen om ons heen zie je wat er gebeurt als je dat uit elkaar trekt. Dan krijg je meer segregatie en verloedert het woningbezit." Eggermont bepleit daarom een corporatie met een harde en een zachte kant, waarin maatschap- pelijke verantwoordelijkheid een belangrijke rol blijft spelen. Dat bete- kent volgens hem niet dat er niet bespaard kan worden. "Wij hebben recent een reorganisatie achter de rug, met vooral als reden dat wij veel dingen niet meer zelf doen. Een aantal van die dingen is overge- nomen door de leveranciers en andere taken worden door de bewo- ners zelf uitgevoerd", legt hij uit. "Een voorbeeld daarvan is het project SPACE-S op het voormalige Philips-terrein Strijp-S in Eindho- ven. Hier ontwikkelen bewoners vanaf het eerste moment de nieuwe woningen zelf mee. Als je het goed organiseert, kunnen klanten en leveranciers samen veel werk van de corporatie overnemen. De corporatie is dan vooral de verbinder." CO?pEratiEf BEDrijf Van de geschetste scenario's ziet Eggermont het meest in een co?peratieve woningcorporatie. "De bewoners krijgen de woningcor- poratie dan weer zelf in handen. Zo keren we terug naar onze oorspronkelijke doelstellingen, want corporaties zijn ooit voortgeko- men uit de maatschappij. Woonbedrijf bijvoorbeeld bestaat oorspron- kelijk voor een deel uit de woningstichting van Philips en voor een Woningen moeten in de toekomst adaptief zijn, het casco van het huis is dan de iPad renda special 2013/2horrorscenario voor de bewoner 9 meedenken over hun woonomgeving. Ik zie dus mogelijkheden voor de co?peratie in een eigentijds jasje", legt de bestuurder uit. MaatWErk lEVErEn Daar hoort ook het inspelen op consumentengedrag bij, dat volgens Eggermont snel verandert. Want tijdens hun leven wijzigt de woonbe- hoefte van consumenten. "We gaan steeds meer naar een samenle- ving van gebruiken in plaats van consumeren. Daarin past een woning- corporatie natuurlijk uitstekend. Die kan de flexibiliteit bieden die tijdens een wooncarri?re nodig is. Ik kom nu bijvoorbeeld in de leeftijd dat mijn kinderen het huis uit gaan. Dan zou je best met wat minder ruimte toe kunnen. Een woningcorporatie zou in de toekomst beter op dat soort behoeften kunnen inspelen. De corporatie wordt dan een woonbedrijf dat de dienst wonen aanbiedt", schetst hij een mogelijk toekomstscenario. De co?peratieve corporatie past volgens de algemeen directeur goed bij het idee, dat de bewoner steeds meer te zeggen heeft over zijn eigen woning die hij zelf kan samenstellen. "Daar gaat het steeds meer naartoe en dat hoeft niet ten koste te gaan van de effici?ntie. Je kunt de bewoner uitnodigen om zelf mee te denken over zijn woning. Op deze manier levert de klant een bijdrage aan jouw bedrijfsvoering ?n heeft hij zelf de controle over zijn woning. Je zou denken dat effici?nter werken en maatwerk leveren tegenstrijdig zijn. Maar ik ben ervan overtuigd dat het wel mogelijk is om met grote volumes heel kosteneffici?nt maatwerk te bieden, waarbij de klant toch een hoge mate van klantintimiteit ervaart en het gevoel heeft dat hij zelf het product maakt. In de internetwereld zijn daar legio voorbeelden van. Mijn iPad is bijvoorbeeld een heel andere dan die van mijn collega. Iedereen richt zijn tablet op zijn eigen manier in met zijn eigen apps, die ook nog eens niks of bijna niks kosten. Hoezo is maatwerk duur? De iPad is een goed voorbeeld van standaardisatie op elementniveau. Voor woningcorporaties houdt dit in dat woningen in de toekomst adaptief moeten zijn, het casco van het huis is dan de iPad", vergelijkt Eggermont. Hij denkt dat een bewoner straks bij de corporatie aan tafel zit en zelf zijn ideale woning kan samenstellen. "Er zijn niet zo veel vormen nodig om een oneindige variatie te cre?- ren. Op die manier heeft de bewoner zijn zelf ingerichte woning, blij- ven de kosten beperkt en kan het breed uitgerold worden." BEWOnEr DEnkt MEE In de visie van Eggermont krijgt de bewoner in de toekomst dus veel meer controle over zijn plek van wonen. Hij kan via moderne tech- nieken zelf bepalen hoe zijn huurwoning er uitziet en denkt mee over het beleid van de corporatie of zijn eigen buurt. In die visie past niet dat de corporatie zich geldstromen van de bewoner toe-eigent en daarmee op de stoel van de klant gaat zitten, vindt hij. "Dat kan ook de valkuil zijn bij de innovatiedeal De Stroomversnelling; dat de klant de energierekening gaat betalen aan de woningcorporatie, die met dat geld de woning energieneutraal maakt. Je ontneemt de klant dan de enige knop waaraan hij nog kan draaien, namelijk de thermostaat in de woonkamer om zuiniger te stoken. Natuurlijk kun je de klant prikkels geven om zijn budget voor energielasten maatschappelijk gewenst te besteden, maar het blijft z?jn budget. Overigens zijn wij als Woonbedrijf wel betrokken bij De Stroomversnelling, want we verwachten dat we een bijdrage kunnen leveren met onze opvatting over klantsturing." "Als je niet uitkijkt, gaan bewoners er een niet-energiezuinige levensstijl op na houden in een woning met een A-label. Het lijkt me een horrorscenario als mensen het gevoel hebben dat ze niet meer kunnen kiezen omdat ze al hun budgetten hebben overgedragen aan een corporatie. Het is aan de klanten zelf om die geldstromen slim te combineren", waarschuwt Eggermont tot slot. DE sCEnariO's De huidige corporatie; De regiecorporatie. Taken worden uitbesteed, maar zeggen- schap ligt bij de corporatie; De co?p. Bewoners vormen de sturing van de organisatie; De corporatie zonder volkshuis- vestelijke taken. Uitvoering van die taken gebeurt door welzijns- instellingen of een eventueel fonds. Werkzaamheden van de corporatie beperken zich tot het beheren van vastgoed; en De corporatie zonder vastgoed. De corporatie heeft het verhuur- primaat, de infrastructuur ligt bij de overheid.