hoe scheiden we wonen en zorg? nr 4 2014 13 hoe scheiden we wonen en zorg? In de toekomst blijven intramurale ofwel via de AWBZ gefinancierde woonvoorzieningen, uitsluitend toegankelijk voor mensen met een zware zorgvraag. Zij krijgen een integraal pakket van wonen, zorg en services vergoed2 en betalen daarvoor een inkomensafhankelijke eigen bijdrage. Verzorgingshuizen en beschermde woonvormen waar mensen met een lage zorgvraag wonen, hebben of krijgen te maken met leeg- stand. Potenti?le nieuwe cli?nten met een lage zorgvraag moeten namelijk zelf gaan betalen voor het wonen (kader Scheiden wonen en zorg). Deze verandering noodzaakt zorgorganisaties om hun vastgoed- strategie te bepalen en te implementeren. Zij voelen die noodzaak Thuis wonen, kleinschalig extramuraal wonen (verzorgd wonen) en intramuraal wonen, zijn de drie woonmogelijkheden voor senioren en mensen met een beperking1 . Intramuraal krijgt veel media-aandacht, vanwege de commotie in dorpen zodra een verzorgingshuis sluit en er tegelijkertijd schrijnende situaties in de thuis- situatie ontstaan. Het vastgoedvraagstuk rondom wonen en zorg is echter breder. Een integrale visie met daarin meer aandacht voor thuis wonen is daarom nodig. tekst anita lahuis, senior adviseur wonen, welzijn, zorg, atriv? zorginstellingaafje 1 Bron: Kamerbrief `Transitieagenda langer zelfstandig wonen', 4 juni 2014. 2 Per 1 januari 2015 wordt de AWBZ vervangen door de Wet langdurige zorg. hoe scheiden we wonen en zorg?14 nr 4 2014 omdat zij sinds de invoering van de zorgzwaartebekosting per 1 januari 2009, volledig verantwoordelijk zijn voor leegstand. De hoogte van instellingsbudgetten wordt sindsdien bepaald door de bezetting en de hoeveelheid zorg die cli?nten nodig hebben. Daarnaast is van belang dat met ingang van 1 januari 2012, stapsgewijs tot 2018, huisvesting hieraan is toegevoegd, zodat vanaf 2018 sprake is van volledig inte- grale tarieven. Als zorgorganisaties kiezen voor verhuur van hun vastgoed, krijgen ze te maken met de reguliere woningmarkt. Woningzoekenden wegen af waar zij het liefste wonen. Hierdoor wordt vastgoed bepalender als manier om je als zorgaanbieder te onderscheiden van de concurrent. Een aantal strategie?n is hierbij denkbaar: renovatie voor een nieuwe bestemming of zwaardere doelgroep, het (zelf) verhuren van zelfstan- dige woonruimte (scheiden wonen en zorg), het huisvesten van andere doelgroepen (andere zorgsector of studenten) en sloop-nieuwbouw. Het is nog te vroeg om aan te geven welke kant het precies zal opgaan. Voor Gelderse verzorgingshuizen3 blijken het verhuren van zelfstandige woonruimten en het overgaan op het bieden van zware zorg, de meest waarschijnlijke scenario's. Zo'n 60% van de verzorgingshuizen daar acht het verhuren van zelfstandige woningen waarschijnlijk. Ruim 45% ervan vindt het waarschijnlijk dat zij overgaan op `verblijf zwaar'. RENOVEREN VOOR VERHUUR Deze twee scenario's vergen soms investeringen. Zorgvastgoedeigena- ren zijn echter terughoudend met het investeren in gebouwaanpassin- gen. Die zullen immers weer moeten worden terugverdiend door het leveren van zwaardere zorg of door ze door te rekenen in de huur. Verbouw voor verhuur is alleen rendabel in verzorgingshuizen die van recentere datum zijn. Die komen wat betreft grootte en functies in de appartementen redelijk overeen met de huidige woonnormen. Vanaf 1996 is de minimale m2 -norm voor individuele appartementen in de ouderensector verhoogd van 16 tot 24 m2 naar 45 m2 en is er vaker sprake van eigen sanitair. In oudere panden wordt het sanitair meestal gedeeld door meerdere bewoners. Deze gebouwen zijn daardoor moei- lijker om te zetten naar appartementen voor de verhuur. Knelpunt in de exploitatie zijn de kosten van algemene ruimten zoals ontmoetingsruimten, huiskamers en stilteruimten. Die kunnen namelijk niet volledig worden doorgerekend in de huur. Andere belemmeringen voor zorginstellingen zijn: terughoudendheid van financiers, afdracht van vennootschapsbelasting en verhuurdersheffing4 , onzekerheid over afname van diverse services (schoonmaak, was, maaltijden), en onze- kerheid over de behoefte aan kleinschalig extramuraal wonen5 . BEHOEFTE AAN VERZORGD WONEN Een deel van de mensen dat geen intramurale indicatie meer krijgt, blijft toch behoefte houden aan verzorgd wonen. Zij willen een meer geschikte woning vanwege faciliteiten (ontmoeting, activiteiten), speci- fieke zorg en begeleiding en veiligheid. Dit is persoonsgebonden en afhankelijk van zowel de gezondheidssituatie en het persoonlijke sociale netwerk, als van de geschiktheid van de eigen woning en voorzienin- genaanbod van de gemeente. Vooral de kwetsbaarste mensen hebben behoefte aan verzorgd wonen. Voor hen komt scheiden van wonen en zorg aan de orde in 2015 en 2016. EFFECT PER GEMEENTE Het effect van het scheiden van wonen en zorg verschilt per gemeente. Dit is afhankelijk van het huidige aanbod in een gemeente en de mate van vergrijzing. Uit onderzoek van Atriv?6 in Duiven blijkt dat het effect van deze scheiding op het zorgvastgoed beperkt is in die gemeente. Twee van de vijf zorgaanbieders huisvesten mensen met een lage zorg- vraag. Uitsluitend deze mensen merken er iets van, zij het in beperkte mate. Zo is het verzorgingshuis van recente datum. De appartementen zijn ruim en hedendaags, waardoor ze vrij gemakkelijk zijn om te zetten SCHEIDEN WONEN EN ZORG Scheiden wonen en zorg gaat vooral over de finan- ci?le scheiding van het `wonen' en de `zorg'. In plaats van een integraal pakket vanuit de AWBZ, gaat de bewoner zelf betalen voor het wonen via huur of koop. Dat geldt ook voor diensten als schoonmaak, voeding en was. De zorg wordt in hoofdlijnen als volgt gefinancierd: Persoonlijke verzorging en wijkverpleging: Zorg- verzekeringswet Begeleiding (bij mensen thuis, dagopvang en dagbesteding): Wmo Behandeling: Wet langdurige zorg 3 Bron: Monitor Wonen-Zorg provincie Gelderland, Ruimte voor zorg bv, oktober 2013. 4 De eigenaar van deze woonruimten kan een heffingsvermindering van 10.000 aanvragen op de door hem verschuldigde verhuurdersheffing. Om hiervoor in aanmerking te komen dienen verbouwingskosten van ten minste 25.000 per woning te worden ge?nvesteerd. 5 Bron: Rapport `Belemmeringen bij het opzetten van woonzorgarrangementen voor senioren', Panteia, maart 2014. 6 Onderzoek met `Impactscan scheiden wonen en zorg & Wmo', Atriv?, 2014. 7 Het Piramidemodel is ontwikkeld door Platform31 en Aedes, in samenwerking met Atriv? en ABF. pierreamerlynck hoe scheiden we wonen en zorg? nr 4 2014 15 naar een verhuursituatie. Het zorgkantoor heeft ingestemd met tijdelijke verhuur en het bestemmingsplan geeft geen belemmering. Bovendien past de omzetting bij de vraag naar verzorgd wonen in Duiven. Een aantal van dezelfde zorgaanbieders heeft aangegeven dat zij in andere (regio)gemeenten meer gevolgen ervaren. REGIONAAL AFSTEMMEN Over het algemeen zijn zorgorganisaties nauwelijks gewend om hun plannen onderling te delen en af te stemmen. Die verantwoordelijkheid ligt immers bij het zorgkantoor. Maar een gemeente heeft ook belang bij monitoring van de plannen. Het plaatselijke verzorgingshuis heeft vaak een belangrijke functie in een dorp of wijk. Bij monitoring kan onder meer worden gekeken of ouderen nog gebruik kunnen maken van de ontmoetingsruimte met wijkfunctie, en of de appartementen worden verhuurd en dus worden toegevoegd aan het aanbod op de reguliere woningmarkt. Daarbij komt dat het vaak gaat om een tijdelijke dip in de intramurale vraag. Maar de intramurale capaciteit is op termijn juist hard nodig om de vergrijzing op te vangen. Kan het verzorgingshuis worden ingezet voor een zwaardere doelgroep? Scheiden van wonen en zorg vraagt om een regionale woonvisie, waarin afstemming over het bouwprogramma plaatsvindt en prestatieaf- spraken met corporaties worden gemaakt. Het verzorgdwonensegment komt nieuw op de woningmarkt. Past dat aanbod wel bij de lokale en regionale vraag? En wat betekent dat voor regionale bouwafspraken? Zorgorganisaties worden partners waar gemeenten prestatieafspraken mee moeten maken. En er zijn meer redenen om te komen tot regionale visie en afstemming. Steeds meer zorgorganisaties hebben zorgvastgoed in meer dan ??n gemeente. Het is voor hen beter om vanuit ??n regionale visie samen te werken met de diverse gemeenten. Dat geldt vooral als hun zorg- vastgoed een regionale functie heeft. ZORGEN OVER FINANCI?LE TRANSITIE Naast de woon-verblijfsfunctie bieden vele zorgaanbieders ook dagop- vang aan senioren en dagbesteding aan mensen met een beperking. De financiering van deze faciliteiten gaat per 1 januari 2015 over naar gemeenten. Dit brengt grote onzekerheid met zich mee voor zorgaan- bieders. Vooral in de gehandicaptensector maken de organisaties zich meer zorgen over deze transitie dan het scheiden van wonen en zorg. Het beleid is in de meeste gemeenten namelijk nog niet concreet. Zorg- organisaties anticiperen erop door locaties te sluiten en intensiever samen te werken met collega-organisaties voor het in de markt zetten van nieuwe concepten. Ook hier heeft de gemeente de regie in het goede verloop van de overgangssituatie en het maken van de juiste keuzen. Het is slim om dit in samenhang met het gemeentelijke (wijk) accommodatiebeleid te doen. Dan kan een goede afweging worden gemaakt over de benutting van alle gebouwen en ruimten met een openbare functie in een wijk of dorp. Mogelijkheden voor ontmoeting en activiteiten zijn van groot belang voor de thuiswonende burger. LANGER THUIS WONEN Thuis wonen, verzorgd wonen en intramurale woonvormen zijn samen een keten in de huisvesting van senioren. Een `toekomst thuis' vormt daarbij de rode draad in het woon- en Wmo-zorgbeleid van de overheid. Ook de mensen zelf blijven het liefst thuis wonen. Vaak gaat dat prima. Maar soms zijn aanpassingen van de woning nodig om vallen te voorko- men en te zorgen dat mensen zich veilig voelen. Veel woningen moeten worden aangepast om mensen met mobiliteits- beperkingen thuis te laten wonen. Er is een groot tekort aan geschikte woningen. Dit heeft te maken met de vergrijzing. Daarnaast wordt een aanzienlijk deel van de potentieel geschikte woningen bewoond door mensen die nog geen mobiliteitsbeperkingen hebben. INZICHT IN VRAAG EN AANBOD Om beter inzicht te krijgen in vraag en aanbod van geschikte woningen, wordt het Piramidemodel7 steeds vaker ingezet. De kern van dit model is dat gestapelde bouw en eengezinswoningen langs ??n meetlat worden gelegd. Gemeten worden eenduidige en breed gedragen crite- ria van geschiktheid, voor mensen met verschillende niveaus van mobi- liteitsbeperkingen. Geschikte woningen worden ingedeeld in nultreden- woningen, rollator toe- en doorgankelijke woningen en rolstoeldoorgan- kelijke woningen. Daarnaast is het potentieel aan geschikte woningen vaak groot. Vooral in gemeenten met een groot aandeel koopwoningen, omdat deze woningen over het algemeen groter zijn en woningtypen als bungalows en patiowoningen vaker voorkomen. Met relatief kleine ingrepen zijn deze woningen aan te passen. BEWUSTWORDING Woningcorporaties en gemeenten hebben de plicht om te zorgen voor voldoende geschikte woningen. Samen maken zij afspraken over nieuw- bouwmogelijkheden, aanpassing van bestaande woningen, inzet van Wmo-middelen en doorstroming van senioren. De eigenaar-bewoner is daarmee beperkt in beeld. In talrijke gemeenten zijn bewustwordings- campagnes opgestart over langer thuis wonen. Inwoners, huurders en eigenaar-bewoners moeten zich ervan bewust worden wat de mogelijk- heden zijn om hun woning zelf aan te passen. Zij moeten zelf meer anti- ciperen op het ouder worden door het aanpassen van hun woning. Daarnaast moeten ze meer gebruik gaan maken van thuistechnologie zoals videodeurintercom, automatische verlichting en sensoren. Want een toekomst thuis is een gedeelde taak van overheid, corporaties en burgers.