1 Hoe financieren we de verduurzamingsopgave? 27-2-2014 Verduurzaming van de bestaande sociale woningbouw staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Vooral de seriematige en energetisch slechte woningbouw uit de jaren zestig en zeventig is aan een flinke opwaardering toe. Extreme energiezuinigheid, betaalbaarheid, comfort en functionaliteit staan hierbij centraal. Tekst: Khing Go, manager Business Development, Innax gebouw & omgeving Kadertekst Deventer: Anouk Bl?m-den Heijer, senior accountmanager Energiefonds Overijssel Foto's: Rentree 2 De afgelopen jaren is door diverse (markt)partijen flink aan de weg getimmerd om deze woningtypes via industri?le renovatieconcepten op te waarderen naar zogenoemde energienotaloze woningen. In dit artikel wordt ingegaan op de financiering van woningverduurzaming door energie- en klimaatfondsen. Ook wordt toegelicht wat voor projecten in aanmerking komen voor financiering en hoe een investeringsaanvraag wordt aangepakt. Tussen ambitie en werkelijkheid De noodzaak om te komen tot een duurzame en betaalbare woningvoorraad is evident, voor zowel huurders als verhuurders. In het Convenant Energiebesparing Huursector, het Koepelconvenant Energiebesparing gebouwde omgeving en het Energieakkoord voor duurzame groei, zijn afspraken gemaakt over energieprestatiedoelstellingen voor de woningbouw. Beschikbaarheid en prijsontwikkeling van energie, en daarmee de betaalbaarheid en de verhuurbaarheid, staan onder grote druk. De ervaring leert dat er technisch gezien meer dan voldoende mogelijkheden zijn om de hoge besparingsambities waar te maken. Maar de corporatiesector verkeert momenteel in financieel zwaar weer, waardoor de focus ligt op kostenbesparingen en afslanking van organisaties. De pressie om energiebesparing en verduurzaming van de voorraad door te voeren, loopt echter ook hoog op. Er zal flink moeten worden aangepakt om in ieder geval de doelstellingen voor 2020 te kunnen halen. Zodoende ontstaat er een gigantisch spanningsveld tussen ambities, werkelijkheid, speelruimte en investeringsmogelijkheden. Gelukkig zien we dat corporaties nog steeds de nodige duurzaamheids- ambities hebben en vasthouden. Financiering van verduurzamings- projecten vormt echter nog te vaak een belemmering om daadwerkelijk door te pakken. Het ontbreekt veelal aan voldoende middelen of mogelijk- heden om net dat stukje extra te kunnen doen en dus echte toekomst- bestendige renovaties uit te voeren. Het blijft bij het treffen van voor de hand liggende energiebe- sparende maatregelen, waardoor er feitelijk een lock in-situatie wordt gecre?erd die verdergaande verduurzamings-stappen blokkeert. Het duurt immers weer een flink aantal jaren voordat de woningen weer aan grootonderhoud of renovatie toe zijn. Dat is jammer, want het effect en de houdbaarheid van een minder ambitieuze aanpak zijn relatief kort. Binnen een aantal jaren worden de gerealiseerde besparingen teniet gedaan door de gestegen energielasten. 3 Energie- en klimaatfondsen Om de renovatieopgave een impuls te geven, heeft de overheid via het Energieakkoord 400 miljoen subsidie beschikbaar gesteld voor energiebesparing in corporatiebezit. Daarnaast worden ook op provinciaal niveau subsidieregelingen voor corporaties opengesteld en is financi?le ondersteuning voor professionele woningverhuurders mogelijk via energie- en klimaatfondsen. Een van de belangrijkste barri?res bij de implementatie van grootschalige energiebesparingsprojecten, duurzame energievoorzieningen en nieuwe technologie?n, is het ontbreken van risicodragend kapitaal. Naar aanleiding hiervan hebben gemeenten en provincies in 2013 een aantal belangrijke energie- en klimaatfondsen opgericht, gefinancierd met een deel van de ruim 18 miljard aan aandelenverkoopopbrengsten van Nuon en Essent. Deze fondsen richten zich in het bijzonder op verduurzaming van de gebouwde omgeving, energievoorzieningen en innovatieve start-ups. Zo heeft het Energiefonds Overijssel 100 miljoen gereserveerd voor verduurzaming (woningschil en duurzame energieopwekking) van corporatiewoningen, 100 miljoen voor energiebesparing en/of opwekking bij bedrijven, en 50 miljoen voor participaties in bedrijven die zich bezighouden met energiebesparing, duurzame energieopwekking en innovaties. Het geld wordt verstrekt via een fonds met een looptijd van 15 jaar. In het algemeen richten dergelijke fondsen zich op projecten met een minimum omvang van circa 500.000, afhankelijk van de soort technologie die wordt toegepast. Recourse en non-recourse financiering Waar wordt ge?nvesteerd, zal opbrengst moeten worden gegenereerd voor voldoende investeringsdekking en rendement. Dat lijkt een open deur, maar een gedegen investerings- en exploitatieanalyse is natuurlijk een conditio sine qua non bij het aantrekken van externe finan- ciering. Op welke wijze kunnen zekerheden op de investering worden geregeld? Een volledige recourse financiering betreft een financiering waarbij kan worden teruggevallen op de opdrachtgever van het project. Deze geeft de garantie af dat de financiering via de bedrijfsfinanciering van die organisatie loopt. Of deze vorm mogelijk is, wordt in eerste instantie gebaseerd op de kasstromen van een project. Mochten deze onverhoopt ontoereikend zijn, dan staat het moederbedrijf garant voor de aflossing. Dit geeft extra zekerheden aan de leningverstrekker. De meeste banken vragen op dit moment een zogenoemde recourse op het moederbedrijf dat het project exploiteert. Als het moederbedrijf dat niet kan of wil, kan het project geen doorgang vinden. Energy Service Companies (ESCo's) kunnen de rol van het moederbedrijf overnemen zodat het project toch wordt opgepakt. ESCo's stellen dan hun eigen balans ter beschikking als garantie. Gezien het grote potentieel aan duurzame energieprojecten dat via deze route kan verlopen, is dit zelfs voor de meest kapitaalkrachtige ESCo een eindige zaak. Met andere woorden: om de grote verduurzamingsslag en energietransitie mogelijk te maken, is Revolving funds Revolving funds zijn financieringsbronnen die tijdelijk door de overheid worden ingezet om marktontwikkelingen te stimuleren. Het idee achter zo'n fonds is dat stimulering plaatsvindt door middel van leningen of participaties tegen gunstige voorwaarden in plaats van subsidieverstrekking. Omdat de middelen terugvloeien in het fonds kunnen weer nieuwe projecten worden ondersteund. De reikwijdte, duur en het effect van de beschikbare middelen zijn dus veel groter dan bij eenmalige financi?le impulsen. Het management van revolving funds wordt vaak uitbesteed aan externe professionele fondsbeheerders, die worden betaald van een deel van de fondsopbrengsten. 4 financiering nodig die wordt gebaseerd op uitsluitend de kasstromen van het project zelf. We noemen dit non-recourse financiering. Een non-recourse financiering is een lening aan een Project bv die alleen hoeft te worden terugbetaald uit de opbrengsten van die Project bv. De garantie is dus exclusief gebaseerd op binnen het project te genereren kasstromen. Het is onmogelijk verhaal te halen op moederbedrijf, exploitant of andere externe partijen. De financier kijkt bij non-recourse financiering naar de operationele kasstromen die worden gegenereerd via de zogenoemde debt service cover ratio. Dit is de aflossingsruimte voor rente en aflossing binnen de kasstromen, na aftrek van alle andere kosten. Tussenvorm met prestatiegarantie Vanzelfsprekend zijn er tussenvormen mogelijk in de hiervoor genoemde finan- cieringsvormen. Een volledige non-recourse financiering is sowieso heel ongebruikelijk omdat er altijd een prestatie- risico aanwezig is. Daarom zal de financier meestal een prestatiegarantie vragen van het moederbedrijf of de ESCo die de duurzame energie- voorziening exploiteert. Dat betekent dat moederbedrijf of ESCo garandeert dat bijvoorbeeld een duurzame energievoorziening ook de beloofde prestatie levert en blijft leveren. In tegenstelling tot een volledige recourse financiering, hoeft het moederbedrijf bij een prestatiegarantie niet het debiteurenrisico van niet-betalende klanten voor haar rekening te nemen. Dit is een gebruikelijke situatie voor duurzame installaties via non-recourse financiering. In principe komen alle soorten projecten die bijdragen aan verduurzaming van de woningvoorraad in aanmerking voor fondsfinanciering. Voor energiebesparing zal dat vooral gaan over isolatie van de woningschil zoals gevel, beglazing en daken. Wat betreft energieopwekking zijn dat met name duurzame energievoorzieningen als grootschalige PV- installaties, bodemenergie, biomassa of warmtepompen. De toegevoegde verduurzamingswaarde wordt dan vaak gemeten in te realiseren energiebesparingen (joules), verbeteringen van het energieprestatieniveau (energielabels) of CO2-emissie. Het Amsterdams Klimaat & Energiefonds hanteert bijvoorbeeld een gemiddeld CO2-rendement van 30 kg CO2 per ge?nvesteerde euro. Het Energiefonds Overijssel heeft reeds 65 miljoen (gemiddeld 15.000 per woning) uitgezet onder WSW-borgen tegen 1,5% rente en een looptijd van 15 jaar. Hier kunnen corporaties gebruik van maken, indien investering en exploitatie van het project door een ESCo worden gerealiseerd. 5 Eigen investeringen corporatie Over het algemeen moeten corporaties een gedeelte van de projecten zelf financieren om in aanmerking te komen voor cofinanciering door een energiefonds. De hoogte van de cofinanciering is mede afhankelijk van de toegepaste technieken. Zo gaat het Energiefonds Overijssel in de basis uit van 75% eigen en/of investering door derden, waarbij het fonds tegen gunstige voorwaarden de resterende 25% financiert. Bij biomassaprojecten kan dit oplopen tot 60% projectfinanciering; voor PV-projecten zelfs tot 75%. De financieringsvoorwaarden kunnen op onderdelen dus wel eens verschillen, zodat het altijd aan te raden is om via een projectintake te verkennen wat de maatwerkmogelijkheden zijn voor financiering. De bedoeling van energie- en klimaatfondsen is vooral om net niet financierbare projecten haalbaar te maken. Een solide business case Een succesvolle financieringsaanvraag begint met een solide business case (zie kader Hoofdelementen business case) waarin belang, kosten en resultaten van het project staan beschreven. Ook de maatschappelijk toegevoegde waarde is van belang. Het gaat immers om investeringen die de energiebesparings- en klimaatdoelstellingen ten goede moeten komen. Maak dus vooral duidelijk welke bijdrage het project levert aan deze doelstellingen, zowel nationaal, lokaal als voor de eigen corporatie. In de technische beschrijving staan vooral de besparingen of duurzame opwekkingen en de toegepaste technieken. Naast een uitgebreide technische beschrijving van het project, is de financi?le casus belangrijk. Is er rekening gehouden met WSW-borging en eventuele extra gemeentelijke of provinciale subsidies? En hoe staan de kosten in verhouding tot de verwachte opbrengsten en besparingen voor de huurder? Uiteraard maakt een gedegen risicoanalyse van realisatie, kosten, kasstromen en rendement onderdeel uit van de financi?le paragraaf. Na indiening van het project- voorstel beoordelen de investerings- en fondsmanagers de aanvragen op financi?le en technische haalbaarheid, juridische eigenschappen en organisatorische kwaliteiten. Projectaanvragen die door fondsmanagers worden voordragen, worden vaak getoetst door een onafhankelijke adviescommissie, samengesteld uit experts en entrepreneurs op het gebied van duurzame ontwikkeling en private investeringen. Samenvattend kan worden gesteld dat energie- en klimaatfondsen het mogelijk Hoofdelementen business case Een omschrijving van het project, initiatiefnemers, ontwikkelingskosten, productgegevens, risicoanalyse, marktanalyse en verwachte levensvatbaarheid; Cash flow-prognose; geprognosticeerde balans en winst- en verliesrekening van het project; Een gedegen onderbouwing dat de gevraagde investering enkel ten goede komt aan het project, met waarborgen dat de investering niet voor andere projecten wordt aangewend; Een onderbouwing van het verwachte maatschappelijk rendement in relatie tot de fondseisen met betrekking tot CO2-besparing per ge?nvesteerde euro, energielabelverbetering en/of energiebesparingen; Een overzicht van kwantificatie en in elk geval van de kwaliteit van eventuele secundaire maatschappelijke effecten; Een heldere en realistische strategie voor de verkoop of inkoop van het aandelenkapitaal dan wel de aflossing/herfinanciering van de lening en/of garantiestellingen. 6 maken om ambitieuze verduurzamingsprojecten op een innovatieve wijze te financieren. Op die manier wordt de belangrijkste barri?re weggenomen om de gestelde energiebesparings- en duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren. Praktijkcase Deventer Woningcorporatie Rentree verhuurt circa 4200 wooneenheden in Deventer. 99% van het woningbezit valt binnen de grenzen van de huurtoeslag. In 2008 heeft de corporatie een nulmeting laten uitvoeren van haar woningbezit, waaruit bleek dat het gemiddelde energielabel D/E is. Maar liefst 42% van het totale woningbezit scoorde energielabel E of lager. Voor de renovatie van twee wijken in de gemeente, is vervolgens een aanvraag voor projectfinanciering ingediend bij Energiefonds Overijssel. De totale investering voor dit hele renovatieproject bedraagt 10,5 miljoen. De voor financiering in aanmerking komende kosten bedragen 2,9 miljoen voor 270 woningen, wat gelijk is aan de verstrekte financiering aan Rentree. De looptijd van de lening via het fonds is 15 jaar, met een vaste rente van 1,5%. De beoogde besparing bedraagt 8,8 TJ per jaar. Naast de financiering vanuit Energiefonds Overijssel, heeft de corporatie ook een provinciale subsidie ontvangen van 296.500. Rentree rapporteert jaarlijks over de voortgang van het project, de daadwerkelijke investering en de gerealiseerde besparingen. Een informatiesysteem van Vabi dient hiervoor als basis. Het voordeel voor de corporatie heeft voornamelijk betrekking op de vaste lage rente. De twee Deventer renovatieprojecten betreffen in totaal 270 huurwoningen in de wijken Het Rode Dorp en Sluiswijk, allen in de drie laagste energielabelklassen E, F en G. Naast het reguliere grootonderhoud wordt meteen de energieprestatie grondig aangepakt, zodanig dat de woningen na renovatie gemiddeld op energielabel B zitten. Door deze combinatie wordt er in de uitvoering een mooie efficiency-slag gemaakt. De maatregelen die worden getroffen, zijn met name gevel-, dak- en vloerisolatie, in combinatie met vervanging van de beglazing door HR++-glas en vervanging van de verwarmingsinstallaties door effici?ntere HR107-ketels. Tegen een extra huurverhoging kunnen bewoners ook kiezen voor een aantal comfortopties zoals een nieuwe keuken en/of vervanging van het sanitair. Naar verwachting wordt per woning een reductie van het gasverbruik van 1173 m3 per jaar gerealiseerd. Dit komt overeen met circa 633 op jaarbasis. De investering in de energetische maatregelen wordt deels doorbelast aan de bewoners.