nr 6 2014 project16 Voor de herstructurering van woonwijk Buitenlust bestaat een duidelijke missie. De wijk, die in de jaren twintig is ontstaan, ligt in het gebied Nieuw-Rhijngeest, een voormalig tuindersgebied dat zich nu ontwikkelt als een populaire woonomgeving. De 211 woningen in het stadsdeel liggen op afstand van de oude dorpskern van Oegstgeest, aan de andere kant van de snelweg A44. Reden hiervoor is dat de gemeente destijds niet wilde dat sociale woningbouw te dicht in de buurt van het dorp werd gerealiseerd. Nu het bewonersaantal fors groeit binnen de gemeente, neemt de belangstelling voor de fraaie, oude volkswijk Buitenlust toe. Een uitgelezen kans voor woningstichting Buitenlust om haar bestaande woningen te presenteren als een interessant alternatief voor de nieuwbouwwoningen verderop in de buurt. Herstructurering. Dat staat in Oegst- geest op het programma, waar in woonwijk Buitenlust sinds 2012 woningstichting Buitenlust intensief aan het werk is. De gefaseerde aanpak die tot 2016 zal duren, bestaat deels uit renovatie van bestaande portiekflats en eengezins- woningen en deels uit vervangende nieuwbouw. De renovatie is zo goed als afgerond. Met de voorbereidingen van de sloop-nieuwbouwfase is inmiddels gestart. De woningstich- ting kiest ervoor om de nieuwe woningen door een conceptbouwer te laten construeren. het straatbeeld van 1929 keert terug project Gerenoveerde rijtjes- woningen in de wijk tekst tosca vissers foto's auke van der weide nr 6 2014project 17 OUDSTE BEZIT De focus van de grondige vernieuwing van de zogenoemde Indische buurt, ligt op behoud van sociale en architectonische kwaliteiten. De huurwoningen waren oud en versleten. De 139 woningen die v??r de renovatie niet meer in prima staat verkeerden, zijn gerenoveerd met behoud van de traditionele kwaliteiten. De overige ruim zeventig oude woningen die qua plattegrond en kwaliteit niet meer voldoen, worden gesloopt. Zij maken plaats voor 64 nieuwe, grotere woningen. Ook de straten en het groen in de wijk worden aangepakt. De wijk bestaat voor circa 40% uit portiekwoningen (56 stuks) en 60% uit grondgebonden woningen (155 stuks). Zo'n tachtig woningen liggen boven de huurtoeslaggrens en ook staan er ongeveer zeventig koopwo- ningen. "Oegstgeest is onlangs uitgeroepen tot de prettigste gemeente om te wonen", vertelt Kees Hemstede, manager vastgoed bij woning- corporatie Buitenlust. Het dorp profiteert van de voorzieningen van Leiden, zonder last te hebben van grootstedelijke problematiek waar die stad mee heeft te kampen. OORSPRONKELIJKE UITSTRALING De oorspronkelijke rijwoningen kenmerken zich door een sobere jaren- dertig- en jarenvijftigstijl waarvan de meeste zijn uitgevoerd met een zadeldak. De vorige renovatie van de huurwoningen, eind jaren zeven- tig, tastte het originele, karakteristieke straatbeeld ernstig aan. De beukbrede dakkapellen die toen op het dak werden gezet, zijn nu vervangen door kleinere, fraaiere exemplaren. Hiermee is het oorspron- kelijke straatbeeld teruggekeerd en krijgen de grondgebonden wonin- gen dezelfde uitstraling als destijds. Gezorgd is voor diversiteit in de authentieke vormgeving en detaillering van de gevels, zoals het rijke metselwerk en uitgemetselde kopgevels, fraaie gooteinden en hoekko- zijnen. Hemstede: "Deze wijk is ons alleroudste bezit. De eerste wonin- gen zijn in 1929 opgeleverd." Sinds het ontstaan van de wijk Buitenlust in 1928, is het dorp Oegst- geest aanzienlijk veranderd en uitgebreid. Nieuwe woonwijken worden gerealiseerd en pas in 2012 is er in de buurt een school gerealiseerd. Binnenkort start de bouw van een winkelcentrum. De corporatie heeft in 2010 in een wijkvisie vastgesteld die stelt dat de woningen in Buiten- lust in fasen zullen worden opgeknapt. Belangrijkste uitgangspunt daar- bij is handhaving en herstel van het oorspronkelijke karakter van de wijk. "We hebben ingezet op duurzame vernieuwing met zo min moge- lijk sloop-nieuwbouw en zo veel mogelijk kwalitatief goede en comforta- bele eengezinswoningen. Met een huurprijs die ook voor starters is te betalen", volgens Hemstede. RENOVATIE IN FASEN Zowel aan de buiten- als de binnenzijde zijn de te renoveren woningen grondig verbouwd, onder andere om meer ruimte te cre?ren. In deze eerste fase zijn bewoners daarom tijdens de renovatie ondergebracht in een wisselwoning. "De ingreep per woning zou langer dan drie weken duren. Voor bewoners is het ondoenlijk om zo lang in de troep te zitten", legt Hemstede uit. "Omdat de gemeentelijke riolering en nuts- voorzieningen moeten worden vervangen, zijn bij de start van de reno- vatie in 2012 de portiekwoningen aan de buitenrand van de wijk als eerste aangepakt. Zo wilden we de overlast in de smalle straten zo veel mogelijk beperken." In de tweede fase was het de beurt aan de eengezinswoningen. Daarvan is de schil compleet ge?soleerd. De plattegronden van de portiekwonin- gen zijn veranderd en geschikt gemaakt als tweekamerwoningen voor starters. De derde fase, de renovatie van 33 eengezinswoningen uit 1936, is dit jaar voor de zomer gestart. Hemstede: "De gevels van deze woningen zijn gelukkig niet verpest tijdens de vorige renovatie. En de indeling van sommige eengezinswoningen is toen al ruimer gemaakt." Alle renovatiewoningen hebben een nieuwe badkamer, toilet en keuken gekregen. De houten kozijnen zijn vervangen door kunststof kozijnen. Hemstede kiest de laatste jaren expliciet voor kunststof omdat volgens hem de problemen in de houtkozijnenbranche zich voortdurend opsta- pelen. "Door faillissementen werd het steeds lastiger om op tijd of ?berhaupt de kozijnen inclusief de onderdelen te krijgen aangeleverd. Omdat de kozijnen een verdiept profiel hebben, vinden architecten kunststof vaak geen probleem." De portiek- en eengezinswoningen hebben een aanzienlijke labelupgrade gekregen, van label F naar A+. Dit is voornamelijk bereikt dankzij energetische maatregelen als een goed ge?soleerde schil, een luchtwarmtepomp voor warm water en de cv-installatie. "In de planontwikkeling hebben we in eerste instantie gekeken naar energiereductie en vervolgens welke installaties daarbij pasten", reageert Hemstede. Eengezinswoningen na renovatie Gedenksteek van de wijk Buitenlust nr 6 2014 project18 RITMISCH STRAATBEELD De hellende daken zijn essentieel voor de beeldkwaliteit van de wijk. Voor het straatbeeld is het van belang om de architectuur van de nieuwbouwwoningen hierop aan te sluiten. Vormgeving, grootte, positi- onering en materialisering van de dakkapellen zijn uitvoerig in kaart gebracht en afgestemd op de totale gevelcompositie. De particuliere woningen hebben dwarsgeplaatste tussen- en eindwoningen met een dwarsgeplaatst zadeldak, waarmee het straatbeeld een fraaie diversiteit krijgt. Bij de gerenoveerde woningen zijn de geschakelde en gespie- gelde dakkapellen aan de voor- en achterzijde gehalveerd. Specifieke detaillering van de luchtdoorvoer, dakramen en dakkapellen bij alle woningen zorgen ervoor dat het ritmisch aanzicht van de dakvlakken intact blijft. De dakafwerking bestaat uit geprofileerde rode dakpannen en op een aantal daken worden zonnepanelen gelegd. BEWONERS ENTHOUSIASMEREN Woningstichting Buitenlust heeft de communicatie met bewoners in eigen hand gehouden. Vanaf de start zijn deze uitvoerig bij de renova- tieplannen betrokken. Hemstede blikt terug: "Het sloop-nieuwbouwplan was een behoorlijk ingewikkeld verhaal om aan de bewoners uit te leggen. We hebben de bouwadviseurs van Alphaplan gevraagd een wijkvisie op te stellen die op een duidelijke en begrijpelijke manier de plannen kon presenteren. Moeilijk uitleggen was bijvoorbeeld waarom de ene woning wel en de andere niet werd gesloopt. Bewoners hebben namelijk slechte herinneringen aan de vorige renovatie, die overigens ook slecht was uitgevoerd", geeft hij toe. "Woningen bleven vochtig na de verbouwing en er ontstond tocht. Met hoge onderhoudskosten als gevolg die niet eens de gewenste resultaten opleverden." En dus pakte de corporatie het deze keer anders aan. "Tijdens bewonersgesprekken over onze nieuwe plannen hebben we eerlijk verteld dat in de jaren zeventig slecht is gerenoveerd en dat de woningen al langere tijd in vrij slechte staat verkeerden. Geen leuke berichten om mee te delen. Maar door snel de eerste 56 woningen te ontwikkelen, werd direct duidelijk dat we serieuze verbeterplannen hadden. Zien hoe het gaat worden, maakt bewoners enthousiast." AANTREKKELIJKE WIJKVISIE In de opgestelde wijkvisie is een zienswijze op de toekomst omschre- ven voor de huurwoningen. "Herstructurering ervan was nodig voor de toekomstige ontwikkeling van de wijk. Dit om aantrekkelijk te blijven voor de huidige bewoners, maar ook om kansen te bieden aan nieuwe bewoners", vertelt Pierre van Vliet, senior projectleider bij Alphaplan. Hij is al sinds 2008 betrokken bij het adviestraject, planvorming en procesmanagement van Buitenlust. "Een gefaseerde aanpak lag voor de hand om de woningmarkt in Oegstgeest en omstreken niet te verstoren. Ook de financierbaarheid van het project was een belangrijk uitgangspunt." De wijkvisie is geformuleerd rondom vier hoofdthema's: wonen, steden- bouw, duurzaamheid en sociaal. Daarmee kunnen de co?pererende partijen samenhangende maatregelen op diverse terreinen nemen. Van Vliet: "Woonlasten op de lange termijn, leefbaarheid en milieubescher- ming zijn bijvoorbeeld items die onder deze hoofdthema's vallen. Hier- voor hebben we samen met de woningstichting de mogelijkheden onderzocht." In de wijkvisie ligt de nadruk op het verduurzamen van de huurwoningen. Zowel Hemstede als Van Vliet is tevreden met de resul- ISOLATIEPLATEN Voor de dakrenovatie van de woningen zijn na-isolerende Unilin renovatie-elementen voor dakbeschotten toegepast. De dakpannen en panlatten zijn er afgehaald, waardoor het dragend dakbeschot overblijft. "Op de planken van de bestaande onderconstructie worden isolatieplaten gelegd. Dit zijn dunne platen met PIR-isolatie- schuim, voorzien van tegels waarop panlatten worden bevestigd en vervolgens de dakpannen worden gelegd. Als een dak goed wordt aangepakt, kan het weer decennialang mee", volgens Marc Donkers, hoofd marketing bij Unilin Insulation. Op de planken van de bestaande onderconstructie worden dunne isolatieplaten gelegd voorzien van PIR-isolatieschuim Een gerenoveerde portiekwoning nr 6 2014project 19 taten die het project op dit vlak oplevert, namelijk de genoemde A+-labels. "Met de keuze voor renovatie passen we zo veel mogelijk bestaande grondstoffen toe zoals een bestaand casco. Dit is beter dan het recyclen van bouwmaterialen, wat in de praktijk niet meer is dan downcycling", vindt Hemstede. Van Vliet voegt toe: "Bij de uitvraag voor Conceptueel Bouwen hebben we vooral ingezet op een aanzien- lijke beperking van het warmteverlies. Als de woningstichting de wonin- gen op termijn energieneutraal wil maken, kan dat eenvoudig door extra installaties bij te plaatsen." VOORUITSTREVEND BOUWEN In de sloop-nieuwbouwfase worden naar verwachting 64 nieuwe wonin- gen gerealiseerd. Op korte termijn zal duidelijk zijn welke conceptueel bouwer is geselecteerd voor de nieuwbouwfase. In februari 2015 worden zeventig woningen gesloopt; de nieuwbouw start in april 2015. Buitenlust kiest bewust voor een conceptueel bouwer. "We willen heel nauwgezet een keuze maken voor het juiste Conceptueel Bouwen- product. Daarbij kiezen we niet voor een pilot die zich nog niet heeft bewezen. De aannemer die de nieuwbouw gaat uitvoeren, heeft in elk geval vaker succesvol op deze manier woningen gebouwd", licht Hemstede toe. De keuze voor Conceptueel Bouwen voor de sloop- nieuwbouwfase is behoorlijk vooruitstrevend voor een corporatie, vindt Van Vliet. "De corporatie laat het `oude bouwen' los, waarin de aanne- mer tot in detail over de aanpak wordt gedicteerd. Van een conceptueel bouwer wordt verwacht dat hij zijn product levert; de kennis over bouwen, materialen en applicatie ligt bij hem. Hij is deskundig in bouwen en heeft relaties met leveranciers." Voor Buitenlust heeft Alphaplan verschillende van deze bouwers geana- lyseerd, waaruit hooguit vier aannemers zullen worden geselecteerd. Van Vliet vindt vooral de achterliggende filosofie van het Conceptueel Bouwen-principe krachtig. "Deze vorm van bouwen houdt een voortdu- rend leerproces in, met vaste partners en niet met een bouwteam of een gelegenheidscoalitie die na het bouwproject weer uit elkaar valt", zegt hij. Voor Hemstede zitten de voordelen van deze manier van bouwen in de kortere bouwtijd en de zekerheid over kwaliteit en prijs. "Vooraf moet al duidelijk zijn of het product en de prefab toepassingen passen in ons programma van eisen. Dit betekent dat we als opdracht- gever minder directief optreden in het voorschrijven van materialen. Immers, een bewezen Conceptueel Bouwen-concept willen we als opdrachtgever niet in de war sturen", besluit Hemstede. PROJECTGEGEVENS Naam en plaats Herstructurering Buiten- lust, Oegstgeest Aantal woningen voor 141 Aantal woningen na 139 Bouwjaar 1929-1954 Eigenaar woningstichting Buitenlust Architect Topos architecten Waddinxveen Aannemer renovatie Ooijevaar bevlogen bouwers, Alkmaar Planontwikkeling/uitvoering 2009-2014 Uitvoeringswijze hoogniveaurenovatie Projectfase voorbereiding 18, uitvoering 32, gerealiseerd 89 MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN ? FASE I I SCHIL 1 Dak 100% vervangen 2 Dichte gevel 50% repareren, 50% vervangen 3 Gevelopeningen 50% vervangen, 50% repareren 4 Balkon 75% vervangen II WONING INTERN 5 Keuken 100% vervangen 6 Badkamer 100% vervangen 7 Toilet 100% vervangen 8 Indelingswijziging (binnen casco) 25% gewijzigd III INSTALLATIES 9 Cv-/mv-units 100% vervangen 10 Rest woninginstallatie 100% vervangen IV GEMEENSCHAPPELIJKE RUIMTEN 11 Entree 100% onderhoud 12 Trappenhal en/of galerij e.d. 30% vervangen V WOONOMGEVING 13 Erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. 75% vervangen 14 Inrichting omgeving/achterpaden e.d. 75% vervangen MAATREGELEN IN HOOFDLIJNEN ? FASE II EN III I SCHIL 1 Dak 100% vervangen 2 Dichte gevel 25% repareren, 25% vervangen 3 Gevelopeningen 100% vervangen II WONING INTERN 4 Keuken 100% vervangen 5 Badkamer 100% vervangen 6 Toilet 100% vervangen 7 Indelingswijziging (binnen casco) 10% gewijzigd 8 Vergroting casco (uitbouw/opbouw) 5% vergroot III INSTALLATIES 9 Cv-/mv-units 100% vervangen 10 Rest woninginstallatie 95% vervan- gen IV WOONOMGEVING 11 Erfafscheidingen/buitenbergingen e.d. 75% vervangen 12 Inrichting omgeving/achterpaden e.d. 75% vervangen KOSTEN PER WONING (PEIL 2012) ? FASE I Aanneemsom inclusief btw totaal per woning 48.897 KOSTEN PER WONING (PEIL 2014) ? FASE II EN III Aanneemsom inclusief btw totaal per woning 84.738 PRIJS/KWALITEIT ? FASE I Kale huurprijs voor renovatie (peil 2010) 220 Kale huurprijs na renovatie (peil 2013) 394 Aantal WWS-punten voor renovatie 96 Aantal WWS-punten na renovatie 130 Energielabel voor renovatie E Energielabel na renovatie A PRIJS/KWALITEIT ? FASE II EN III Kale huurprijs voor renovatie (peil 2010) 325 Kale huurprijs na renovatie (peil 2014) 540 Aantal WWS-punten voor renovatie 142 Aantal WWS-punten na renovatie 171 Energielabel voor renovatie F Energielabel na renovatie A Renovatieproject Herstructurering Buitenlust, Oegstgeest is opgenomen in de projectendatabase van Renda. Deze vindt u op projecten.renda.nl. Begane grond Cele- besstraat, nieuwe situatie