1 Het draagvlakdilemma van de VvE 04-07-2013 Bij oudere appartementencomplexen is relatief vaak sprake van achterstallig onderhoud. Slecht functionerende VvE's (Vereniging van Eigenaren) zijn niet in staat om de problemen adequaat aan te pakken. De onderhoudsreserves zijn klein, de maandelijkse bijdragen van de eigenaren zijn niet of nauwelijks gebaseerd op een meerjarig onderhoudsplan, en er is geen inzicht in de bouwkundige staat. Het wegwerken van het achterstallig onderhoud biedt kansen om de woningen tegelijkertijd energiezuiniger en comfortabeler te maken en daardoor de positie op de woningmarkt fors te verbeteren. Maar hoe krijg je dat als VvE voor elkaar? Tekst Pieter Bijker en Heleen Zwebe, Urbannerdam Er zijn diverse instrumen- ten inzetbaar om VvE's en individuele eigenaren zodanig te faciliteren, dat ze kunnen komen tot verbetering van hun complex en een goede meerjarenonderhouds- planning voor de toe- komst hebben. Aan de hand van een op dit moment lopend project in de Spoorbuurt in Vlaar- dingen wordt in dit artikel ge?llustreerd hoe een en ander aangepakt kan worden en welke lessen ? nu al ? getrokken kunnen worden. Spoorbuurt Vlaardingen De Vlaardingse Spoorbuurt kenmerkt zich door 12 verschillende VvE's van uiteenlopende grootte. In totaal beslaat het project 217 galerij- en portiekflats met een bouwjaar van rond 1955, en het aantal appartementen varieert van 8 tot 40 met een gebruiksoppervlakte van 55 tot 65 m2. Het merendeel is eigenaar-bewoner maar er zijn ook verhuurders binnen de VvE's. Het aantal woningen dat te koop staat groeit gestaag, waardoor ook de tijdelijke verhuur toeneemt. Recente kopers in dit segment zijn veelal jonge starters op de woningmarkt. De huizenprijzen zijn volgens eigenaren de afgelopen jaren flink gedaald. Veel 2 hypotheken staan `onder water' (de hypotheek is te hoog en markt- en executiewaarde van de woning zijn behoorlijk gezakt) en er wordt gevreesd voor ernstige verliezen op de woning. In het najaar van 2011 is gestart met het project Particuliere Woningverbetering Spoorbuurt. Daarbij heeft de gemeente gemiddeld 10.000 euro per appartement beschikbaar gesteld in de vorm van een laagrentende lening, om het groot onderhoud van de flats aan te pakken, de uitstraling te verbeteren en maatregelen te nemen voor energiebesparing. Een belangrijk voordeel van deze lening is dat de VvE de lening aangaat, en niet de individuele eigenaar. Hierdoor lopen eigenaren minder risico in de vorm van een eventuele restschuld bij tussentijdse verhuizing, en kunnen individuele eigenaren niet worden uitgesloten van financiering op basis van hun persoonlijke financi?le situatie. Eigenaren lossen de lening af in de vorm van een verhoging van de VvE-bijdrage. Een lening van 10.000 euro staat daarbij gelijk aan een extra bijdrage van 50 euro per maand. Vrijwillige aanpak In opdracht van de gemeente Vlaardingen is adviesbureau Urbannerdam bij het project ingeschakeld om de eigenaren en VvE's te begeleiden op weg naar de woningverbetering. Hierbij is gekozen voor een vrijwillige aanpak en er is een aanbod ontwikkeld waarin eigenaren en VvE's gratis advies en ondersteuning krijgen in de vorm van een bouwkundig onderhoudsrapport (BOR) en een energieadvies op individueel en gebouwniveau. Daarnaast hebben de eigenaren een installatiekeuring gekregen en een gratis architectenplan voor verbetering van de uitstraling van het complex. Om de kosten van het onderhoud en de gekozen verbeteringen te financieren, is er de laagrentende lening. Een compleet aanbod, maar uitvoering van onderhoud, verbetering van de woning door energiebesparende maatregelen en het visueel opknappen van het gebouw, moeten echter op basis van vrijwilligheid worden geregeld. De opgave ligt daarom voor een groot deel in het verleiden van VvE's en eigenaren. De staat van de woningen Gestart is met opname van de technische staat van de gebouwen en het opstellen van een BOR. Zoals te verwachten was, kennen vrijwel alle woningen in meer of mindere mate achterstallig onderhoud van daken, gevels, balkons en galerijen en hebben alle flats te maken met problemen aan de gevels. Uit onderzoek naar de spouwankers blijkt dat de ankers in alle kopgevels roesten. Hierdoor ontstaat het risico dat het buitenspouwblad losraakt en in kan storten. Daarnaast zijn de gevels poreus en door de smalle spouw slaat vocht door. Veel bewoners hebben last van vocht en kou in de woning. Uit een warmtefoto van het plafond blijkt dat de woningen erg slecht ge?soleerd zijn. 3 Om beter inzicht te krijgen in de energiehuishouding zijn warmtefoto's gemaakt. Hieruit blijkt duidelijk dat de woningen erg slecht ge?soleerd zijn. Per woningtype is een energierapport opgesteld. Opvallend is dat de verschillen tussen de VvE's, maar ook tussen de woningen onderling, groot zijn. De ene eigenaar heeft van de woning een paleisje gemaakt met centrale verwarming, luxe badkamer, dubbel glas, parketvloer et cetera, terwijl de andere bewoner nog de originele kozijnen, enkel glas, gaskachel en de Bruynzeel-keuken uit de jaren zeventig heeft. Het onderhoudsniveau verschilt sterk per VvE, evenals de reserves voor groot onderhoud en maandelijkse bijdragen aan de VvE's. Niet alleen de woningen zijn dus heel verschillend, maar ook de budgetten. Alle VvE's hebben indertijd gekozen om het onderhoud en het plaatsen van nieuwe kozijnen individueel te laten plaatsvinden. Enthousiasmeren van bewoners Direct na de start van het project is een werkgroep opgericht met vertegenwoordigers vanuit de verschillende VvE's. Samen met Urbannerdam en de gemeente besprak deze werkgroep op gezette tijden de uitkomsten van de onderzoeken en de varianten van verbeterplannen. Daarnaast zijn er voor alle eigenaren huiskameravonden georganiseerd, waar de plannen en gratis rapporten uitgebreid besproken en toegelicht werden. Dit gebeurde bij een gastvrouw of -heer in de flat die de buren uitnodigde; de eigenaar van de woning waarin de huiskamer- avond plaatsvond, ontving een onkostenvergoeding. Alle eigenaren hebben een enqu?te ontvangen, die enerzijds als doel had om een goed beeld te krijgen van de interesse van eigenaren in woning- verbetering, en anderzijds om de bereidheid inzichtelijk te maken voor een verhoging van de VvE-bijdrage. Dit laatste in verband met het aangaan van een lening om te investeren in het gebouw. Bijkomend effect van de enqu?te was dat het de eigenaren aan het denken zette over hun woning in het algemeen. Uit de enqu?te is gebleken dat een lastenverzwaring van 40 euro per maand voor veel mensen financieel het Ook uit een warmtefoto van de kopgevel blijkt dat er sprake is van erg slechte isolatie. Direct na de start van het project is een werkgroep opgericht met vertegenwoordigers vanuit de verschillende VvE's 4 maximaal haalbare is. Dit, in combinatie met een verlichting van de energielasten, zou leiden tot een lening van maximaal 10.000 euro. Advies op maat Het is zo dat uiteindelijk de VvE's bepalen welke investeringen zij willen doen en hoe hoog zij de lat leggen. Om de verbeelding te helpen, heeft het betrokken architectenbureau naast het opstellen van een BOR en het uitvoeren van diverse onderzoeken, ook verschillende varianten uitgewerkt voor gevelisolatie, verbetering van entrees en de uitstraling van het gebouw. Om meer inzicht te krijgen in de verschillende mogelijke gevelafwerkingen, is de werkgroep op excursie geweest naar andere projecten. Circa 50 bewoners hebben daarnaast gebruikgemaakt van het aanbod om een advies op maat (Maatwerkadvies) op te laten stellen voor energiebesparing van de woning. Dit advies geeft aan welke maatregelen in de woning toegepast kunnen worden, wat ze kosten, welke verbetering van de energie- index bereikt kan worden, en wat het financi?le voordeel daarvan voor de eigenaar is. Door gevel-, vloer- en dakisolatie toe te passen, kan een gemiddelde besparing van 45 procent worden gerealiseerd. Omgerekend ligt de besparing tussen de 15 en 40 euro per woning, afhankelijk van het verbruik en de situering van het appartement (kopgevel, dak of tussenwoning). Een groot voordeel van gevelisolatie is dat het de uitstraling van het complex enorm ten goede komt. Resultaten en lessen Is het project geslaagd? Aanvankelijk leek de aanpak erg succesvol te worden en het enthousiasme onder eigenaren groeide. De werkgroep kwam geregeld bij elkaar en er leek steeds meer draagvlak te komen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud, in combinatie met het verfraaien van het blok en entrees, en voor energiebesparing via dak- en gevelisolatie. Maar door verschillende oorzaken ziet het er nu naar uit dat de VvE's toch alleen voor het wegwerken van achterstallig onderhoud gaan kiezen. De verbeteringen lijken niet tot uitvoering te komen. Daar zijn een aantal verklaringen voor te geven. Scheuren in de gevel. 5 Maximale investeringsruimte bij eigenaren In de communicatie naar eigenaren toe wordt steeds gesproken over een investeringsbedrag van 10.000 euro per woning, voor zowel woningverbetering als het wegwerken van achterstallig onderhoud. In de praktijk blijken een aantal kostenposten echter hoger uit te vallen en binnen de VvE's is geen draagvlak voor een verhoging van de investering. De genoemde 10.000 euro blijkt een harde bovengrens te zijn voor veel eigenaren. Wel willen zij investeren in onderhoud, vanuit de gedachte dat de lening die daarvoor wordt afgesloten snel kan worden afgelost en dat gedurende die periode er minder onderhoudskosten zullen zijn, waardoor de VvE kan sparen voor toekomstige woningverbetering. Energievoordeel voor iedereen anders Dak- en gevelisolatie leidt bij de woningen onder het dak en bij de kopgevels tot flinke energiebesparingen. Echter, bij het gros van de tussenwoningen leidt dit maar tot een beperkt effect op de maandlasten. Het komt er dus op neer dat slechts in een klein deel van de woningen een relatief groot effect van energiebesparende maatregelen is te verwachten, met als gevolg dat de bereidheid om met z'n allen te investeren op weinig draagvlak kan rekenen. Ook zijn bewoners sceptisch over de voorgerekende energie- besparing. Er heerst een klimaat van `eerst zien dan geloven'. Persoonlijke motieven Persoonlijke aspecten spelen ook een rol bij de afweging om een extra investering te doen. Er wonen veel alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens in de flats. Ouderen, die er vaak al lang wonen, willen geen extra investering meer doen, onder het motto `het zal mijn tijd wel duren'. Bovendien is het effect van isolatie voor hen vaak erg beperkt; de oudere bewoner leeft sober, heeft enkel een gaskachel en een geiser en verbruikt zodoende al weinig energie. Andere huishoudens ? meer van middelbare leeftijd ? hebben al veel ge?nvesteerd aan de binnenzijde van de woningen en zien op tegen nog meer investeren. Dit ook zeker gezien de eerder genoemde negatieve waardeontwikkeling van de woningen. Starters hebben vaak een tophypotheek in combinatie met een te laag inkomen om nog meer te kunnen lenen. Zij zullen door willen stromen bij veranderende huishoudenssamenstelling, waardoor de urgentie om veel in deze woning te investeren kleiner is. De economische crisis De crisis is ook in de Spoorbuurt, met name het laatste half jaar, hard aangekomen. Bewoners kunnen vaak minder makkelijk rondkomen en een beperkte extra bijdrage aan de VvE is al moeilijk. Vele woningen in deze wijk staan `onder water'. Inbreng van eigen geld is De verschillen tussen de woningen onderling zijn groot. Sommige bewoners hebben veel nog in de originele staat uit de jaren zeventig. 6 vaak geen optie omdat spaargeld, als dat er al is, aan andere zaken uitgegeven wordt. Hoewel de laagrentende lening voor de eigenaren geen risico op een (extra) restschuld bij tussentijdse verkoop geeft ? de lening wordt immers door de VvE aangegaan ? denken de eigenaren toch dat de woningen zich uit de markt prijzen ten opzichte van andere VvE's, vanwege de hogere VvE-bijdrage. Breekpunten Ondanks goede verleidingsinstrumenten die zijn aangeboden om VvE's te stimuleren tot investering in de flats, blijkt het in de huidige tijd erg lastig om extra investeringen naast het onderhoud uitgevoerd te krijgen. Ook al waren mensen positief en enthousiast over het pakket aan maatregelen; financi?n blijken ook hier het breekpunt te zijn. Het feit dat er al hoge investeringskosten nodig zijn om het achterstallig onderhoud weg te werken, maakt het beschikbare budget voor eventuele extra's erg beperkt. De waardestijging door (energie)verbeteringen heeft tot nu toe altijd een positief effect gehad op de bereidheid om te investeren, in de veronderstelling dat een verbetering zich binnen een aantal jaar weer zou terugverdienen. Particulieren in VvE's richten zich echter eerder op de binnenzijde van de woning dan op collectieve delen. Het vervangen van enkelglaskozijnen voor dubbel glas, is iets dat wel weer vaak voorkomt bij individuele eigenaren en veel minder bij VvE's. Zinvolle investering? Als de kosten voor woningverbetering niet renderen via waardeontwikkeling en in lastenverlichting, is verduurzaming van deze woningen dan wel een zinvolle investering? Vanuit financieel oogpunt is het antwoord nee. Maar verduurzaming heeft een positief effect op het comfort van de woning. Zeker voor eigenaren die er langer willen blijven wonen, is dat een doorslaggevend argument. Passanten en (ver)huurders in de VvE hechten daar minder waarde aan, terwijl een besluit tot verduurzaming van het casco vraagt om een meerderheid van de stemmen binnen de VvE. Goed functionerende VvE's met voldoende reserves kunnen makkelijker investeren in duurzaamheidsmaatregelen dan VvE's met een onderhoudsopgave. Echter, de kosten voor verduurzaming zijn vaak te hoog in relatie tot het voordeel. Om de particuliere voorraad te verduurzamen moet dus gezocht worden naar nieuwe concepten. De financiering via de genoemde VvE-lening is een goed instrument gebleken, waarbij de investering wordt gekoppeld aan het vastgoed in plaats van aan het individu. Bij tussentijdse verhuizing blijft de lening gekoppeld aan de woning en niet aan de eigenaar. Er zit echter wel een ongelijkheidsprincipe in waarbij eigenaren die een lager energievoordeel halen, hetzelfde bedrag betalen aan de VvE. Het zou de keuze vergemakkelijken als de aflossing wordt gekoppeld aan de energiebesparing, bijvoorbeeld via een duurzaamheidslening die via de energierekening worden afgelost. Zo worden de lasten eerlijker verdeeld. 7 Kansen Het blijkt niet eenvoudig om de bestaande particuliere voorraad te verduurzamen. En in een woningvoorraad waar de verkoopprijzen onder druk staan, bewoners een kleine portemonnee hebben, en zij toch al weinig energie verbruiken, is dat nog eens extra lastig. Toch biedt de huidige tijd ook kansen. Door lagere koopprijzen ontstaat financi?le ruimte om duurzaam te renoveren, in combinatie met nieuwe financieringsconstructies. Door dit voor de massa beschikbaar te maken, kunnen de kosten dalen. Pas dan wordt duurzaam renoveren financieel haalbaar, ook voor VvE's in het goedkopere segment. Over Urbannerdam Adviesbureau Urbannerdam is gespecialiseerd in het organiseren van processen binnen de woningvoorraad, in de vorm van participatie, particuliere woningverbetering en (collectieve) zelfbouw. Consumenten worden zo in staat gesteld om invloed te hebben op hun eigen woon- en leefomgeving. Urbannerdam stimuleert duurzame maatregelen, is aangesloten bij Meer Met Minder, en is betrokken bij onder andere de ontwikkeling van Reimarkt.